1
BÀI THẢO LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài:
“ Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất”
Nhóm SV thực hiện: Nhóm NEW WIND
1 Nguyễn Văn Cúc
2 Hồ Huy Hoàng ( NT )
3 Bùi Minh Hoàng
4 Dương Danh Hùng
hãy là gió để bay thật xa
1
2
MỤC LỤC
I - ĐẶT VẤN ĐỀ
II - NỘI DUNG
I. Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá
I.1. Sự biến động nhân tố nhân khẩu
I.2. Sự biến động nhân tố xã hội
I.3. Sự biến động nhân tố quốc tế
I.4. Sự biến động nhân tố kinh tế
I.5. Sự biến động nhân tố khu vực
I.6. Sự biến động nhân tố cá biệt
II. Vận dụng nguyên tắc biến động trong các phương pháp ĐGĐ
1. Phương pháp thu nhập
2. Phương pháp so sánh trực tiếp
3.Phương pháp thặng dư
4.Phương pháp chi phí
5.Phương pháp hồi quy
III - KẾT LUẬN
Tài liệu tham khảo

luôn luôn biến động. Định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính
xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành đất đai và sự tương tác giữa
các nhân tố, mới có thể định giá chính xác. Trước khi khi chúng ta nghiên cứu về
phương pháp định giá đất, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất
đai, từ đó vận dụng nó trong việc xác định giá đất
Có 3 nguyên tắc định giá đất: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả
nhất, nguyên tắc biến động…Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và
khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong
sự phụ thuộc với các yếu tố cấu thành giá và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các
yếu tố cấu thành giá, đó là nội dung chính của "nguyên tắc biến động" trong xác định
giá trị đất đai.
Nắm bắt đúng nguyên tắc biến động là cánh cửa mở cho xác định giá chính xác
và trugn thực, giải thích các nguyên nhân biến động giá đất, có những chính sách,
cũng như những chiến lược cụ thể trong điều chỉnh giá.
Do đó nhóm chúng em thực hiện đề tài thảo luận:
“ Nguyên tắc biến động được áp dụng trong các phương pháp định giá đất”
hãy là gió để bay thật xa
3
4
Mục đích:
 Xác định nội dung nguyên tắc biến động trong định giá đất.
 Chỉ ra các yếu tố biến động áp dụng trong định giá đất.
 Mối quan hệ giữa các yếu tố biến động trong quá trình định giá đất.
 Áp dụng nguyên tắc biến động vào định giá đất.
hãy là gió để bay thật xa
4
5
II - NỘI DUNG
II. Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá
Có 6 nhân tố câú thành giá:

Dễ nhận thấy yếu tố đầu cơ đất tại Việt Nam hiện nay có sự biến động mạnh
nhất, đây chính là yếu tố ảnh hưởng lớn tới sự biến động giá. Sự biến động của đầu
cơ nhà đất chủ yếu do: kỳ vọng của nhà đầu tư về cơ hội có lãi khi đầu tư, tiến
trình đô thị hóa, chính sách và hệ thống quản lý của nhà nước còn chưa hoàn thiện,
phong tục tập quán và sự biến động của nhân tố nhân khẩu.
 Tiến trình đô thị hóa:
Do nhu cầu phát triên kinh tế, sự quản lý phát triển đô thị còn lỏng lẻo, nhu cầu
việc làm và kỳ vọng của người dân về đô thị,…mà tiến trình đô thi có sự biến động
mạnh. Sự biến động nhanh của tiến trình đô thị có nguy cơ làm biến động bất bình
ổn về giá đất, và kéo giá nhà đât lên cao, đồng thời cũng làm tăng sự biến động của
yếu tố đầu cơ nhà đất.
I.3. Sự biến động nhân tố quốc tế
Sự biến động nhân tố quốc tế trong thời đại ngày nay, là sự biến đổi toàn diện,
không chỉ mang tính riêng lẻ của các cực, các nước với nhau, mà sự vận động và
biến đổi của tất cả các nước. Sự biến đổi này do các yếu tố Kinh tế chi phối, xu
hướng hợp tác và ổn định tình hình chính trị, đang được thiết lập trên phạm vi toàn
thế giới. Chính sự biến ngày một ổn định và mang tính tích cực hiện nay đang tọa
cơ hội đầu tư, hợp tác, tạo sự sôi động cho thị trường nhà đất, làm biến động giá
đất.
hãy là gió để bay thật xa
6
7
I.4. Sự biến động nhân tố kinh tế
Sự phát triển kinh tế nhằm hướng tới một xã hội tố đẹp là không thể phủ nhận,
bởi vậy sự biến động nhân tố kinh tế là một hệ quả tất yếu và sự biến động này do
các yếu tố sau chi phối:
− Mức độ dự trữ và đầu tư.
− Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ.
− Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
− Biến động vật giá.

1. Diện tích
2. Chiều rộng
3. Chiều sâu
4. Độ dốc
5. Hình dáng
6. Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhưng đây cũng là yếu tố ít biến động nhất, sự ổn định được thiết lập trong quá
trình giao quyền sử dụng thửa đất. Riêng có hạn chế của quy hoạch đô thị là yếu tố có
sự biến động nhất định nhờ sự điều chỉnh quy hoạch, giải pháp khắc phục. Ngoài ra
các yếu tố của nhân tố này còn có sự biến động trong một khoảng không gian nhất
định, thời gian nào đó: trong những khu vực có độ sạt lở cao, sự cải tạo đất của chủ sự
dụng về độ dốc, khả năng khác phục nhược điểm nhờ công trình trên đất
Giá đất được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân
tố này và những biến động chung của chúng. Khi định giá đất cần phải phân tích
tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nghiên cứu về hiệu quả trên mảnh
đất đó cùng với sự biến động của các nhân tố trên
hãy là gió để bay thật xa
8
9
III. Vận dụng nguyên tắc biến động trong các phương pháp ĐGĐ
Khi định giá đất cần phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu
cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến động của những
nhân tố cấu thành giá.
Các nhân tố hình thành giá đất thì luôn biến đổi nên phải nắm vững mối quan
hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự
tính giá đất cho tương lai.
1. Phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai
định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu
nhập vào thời điểm định giá.

188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
3.Phương pháp thặng dư
Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng
xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
Công thức cơ bản xác định giá đất
V=A-(B+C)
Trong đó:
V: giá cả của đất được mua để phát triển
A: tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của BĐS sau khi đã hoàn thành phát
triển.
B: giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển.
C: lợi nhuận hợp lý của người phát triển.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở:
Điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa,
căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có
những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực
hãy là gió để bay thật xa
10
11
liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng
tương đương.
Có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để
ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
4.Phương pháp chi phí
Giá trị của BĐS hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự
như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây
dựng hiện hành.
Việc xác định chi phí hiện hành phải tính tới tất cả các chi phí có liên quan.
Nhiệm vụ của người định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác
động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.

+Hồ Thị Lam Trà-Nguyễn Văn Quân.GT Định giá đất.NXB Nông nghiệp.2006.
+Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP
và nghị định 123/2007/NĐ-CP.
+Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
 Thông tin trên các website:
- www.vnexpress.net
- www.Vneconomy.com.vn/tbktvn
- Trang web của báo Kinh tế đô thị: www.ktdt.com.vn
- www.baoxaydung.com
-
hãy là gió để bay thật xa
13