1
I. MỞ ĐẦU:
Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng cho loài người, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
của khu dân cư xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Nó mang
những đặc trưng riêng : có vị trí cố định, có giới hạn về diện tích, có tính năng lâu
bền và có chất lượng khác nhau. Do những đặc trưng riêng này quy định mà trong
quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế ngày càng phát triển thì nhu
cầu về đất đai ngày càng tăng. Tuy đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nhưng nó
cũng là một loại hàng hóa nên cũng cần sự điều tiết của một thị trường : Thị trường
đất đai. Đất đai cũng là một loại hàng hoá, nó cũng tuân theo các qui luật chung
nhất của thị trường. Tuy nhiên, đất đai khác các loại hàng hoá thông thường vì nó
có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên nó có đôi chút khác biệt, hình thành nên một
nguyên tắc Cung – Cầu riêng.
Mặt khác đất đai nó là một sản phẩm phi lao động, bản thân nó không
có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở trong
một khoảng thời gian nào đó.
Do vậy, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, nên trong thị trường đất
đai nó cũng tuân theo quy luật cung cầu.Thông qua quy luật cung cầu về đất đai mà
giá cả của mỗi mảnh đất sẽ được xác định phù hợp tại từng thời điểm và vị trí, chất
lượng, diện tích. Hiện nay đất đai cũng là một vấn đề đang được toàn xã hội quan
tâm. Tuy nhiên đất đai là tài nguyên có hạn mà nhu cầu của con người thì luôn
luôn thay đổi theo hướng tăng dần. Vì vậy để biết được tác động của quan hệ cung
cầu đến giá đất trên thị trường như thế nào thì chúng ta đi nghiên cứu “ Xác định
giá đất dựa vào quan hệ cung cầu”.
2
II. NỘI DUNG
2.1. Một số khái niệm :
Để nghiên cứu giá đất thông qua quan hệ cung cầu thì ta phải hiểu một số khái

- Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên
đất đai chưa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính
co giãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố : Các điều kiện phù hợp cho
sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện thổ nhưỡng phù hợp với sự sinh
trưởng và phát triển của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và
các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất phát triển.
- Cung kinh tế : Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng
sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người
trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi
cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không
chỉ là biến đổi về tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một
loại đất sử dụng nào đó.
Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là do quá trình khai hoang. Quá
trình này tuy làm tăng mức cung nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị
trường đất nông nghiệp.
Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng
tổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế. Song vai trò của nó khá quan trọng
4
trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị
trường đất nông nghiệp.
Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể
với nhau gồm :
+ Cơ chế quản lý đất nông nghiệp: hiện nay nhà nước đã tạo điệu kiện thuận lợi
cho các chủ sử dụng đất chuyển đổi các mô hình sản xuất nông nghiệp có hiệu quả
kinh tế cao như: mô hình trang trại chăn nuôi, các lâm trường được nhà nước giao
cho để trồng rừng…
+ Các chính sách nông nghiệp: nhà nước đã ban hành các chính sách khuyến khích
nông dân làm ăn kinh tế nên trong việc sử dụng đất nông nghiệp có sự lưu chuyển
giữa các chủ thể như: chính sách vay vốn cho các hộ nông dân nghèo, chính sách
về cơ chế thị trường( giảm thuế xuất nhập khẩu các mặt hang nông sản…).

thế giới. Việt Nam cũng không nằm ngoài trong số đó. Hệ thống quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản : Kìm giữ được tốc chuyển hóa
ở mức hợp lý. Tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị không xảy
ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích
hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai thác các vùng đất mới nhằm bù
đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đô thị hóa đặc biệt là đất sản xuất
nông nghiệp.
Ví dụ :+ báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy,
trong năm năm qua, quỹ đất nông nghiệp của thành phố giảm 2.204ha, hiện còn
121.313ha. ( Theo TTXVN /Vietnam+
6
+ Trong năm 2009, Hà Nội sẽ phân bổ và chu chuyển khoảng 4.000
ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó, Hà Tây cũ khoảng 2.089
ha, TP Hà Nội cũ khoảng 1.692 ha, huyện Mê Linh khoảng 219 ha)
Nguồn thứ hai là từ nhóm đất chưa sử dụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối
với các đô thị đang phát triển không trong long các vùng nông nghiệp truyền thống
của mỗi quốc gia.
Nguồn thứ ba là sự lưu chuyển trong nội bộ nhóm đất phi nông nghiệp.
Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung cầu cho đất phi nông
nghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy không
làm tổng cung đất phi nông nghiệp song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu
đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường đất phi nông nghiệp do mức
cầu quyết định.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địa điểm
quy mô các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý đất
phi nông nghiệp nói riêng.
2.3Cầu đất đai và các yếu tố ảnh hưởng:
Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra thành hai loại
lớn : Nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.
- Cầu về đất nông nghiệp: xét về tổng thể lượng cầu đất nông nghiệp ít

đã đến mức bão hoà về nhu cầu đất tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu
cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần.
8
* Giá cả tiêu dùng:
Giá trị của hàng hoá đất đai còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một
thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi,
gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống,
nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.
Ví dụ : Theo http://cand.com.vn thì Điển hình là vụ chuyển nhượng lô đất có nhà
cấp 4, diện tích 150m
2
ở ngã tư thị trấn Núi Đèo, với giá gần 10 tỷ đồng. Gần đây,
thấy liên tiếp có người vào hỏi mua, chủ ngôi nhà đã lại phát giá xấp xỉ 13 tỷ. Như
vậy có nghĩa, mỗi mét vuông đất ở đây có giá không dưới 85 triệu đồng, cao gấp 2-
3 lần so với những lô đất có mặt tiền thoáng rộng ở các đường phố lớn thuộc nội
thành Hải Phòng.
* Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài
vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về đất đai nói chung.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung
cũng như cầu về đất đai.
Lượng
cầu
Đường cầu nhà ở thiết yếu
Thu nhập
Thu nhập thấp
Thu nhập cao
9
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các
khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về đất đai, đồng

Giá đất tại Hải Phòng có: Giá đất ở nông thôn thấp nhất 200.000 đồng/m2 và cao
nhất là 9 triệu đồng/m2. Giá đất ở các phường thuộc các quận đô thị loại 1 có mức
giá thấp nhất là 4 triệu đồng/m2 và cao nhất là 40 triệu đồng/m2.
Không một hàng hoá nào lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Xét một
cách tổng thể thì tổng cung đất đai là cố định. Nhưng với một loại đất cụ thể hay
cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hặc giảm xuống còn tuỳ thuộc vào sự
thay đổi mục đích sử dụng loại đất đó.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới, quan hệ cung – cầu về sử dụng đất vào
mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai.
Tuy nhiên, ở Việt Nam theo một số ý kiến cho rằng : giá bất động sản ở Việt Nam
chỉ là mức giá ảo, không gắn liền với quan hệ cung cầu và lợi nhuận thực do bất
động sản đó mang lại. Theo TS Nguyễn Đình Bồng, Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Tài
chính, Bộ Tài Nguyên và Môi trường có nhận xét rằng: thị trường bất động sản
Việt Nam đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm, vượt ra khỏi tầm kiểm soát của các
của các cơ quan nhà nước. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản
xuất thì một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào mua đất để đợi giá lên. ( Theo
http://vietbao.vn )
2.4.2. Xác định giá đất dựa vào mối quan hệ cung – cầu:
Chúng ta có thể thiết lập biểu cung minh họa mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà
một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức
giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Ta được một hàm cung như
sau :
11
Hàm cung : Qs(t) = f ( Gt , Gi ,T ,Ns ,E, )
Trong đó :Gt là giá đất trong thời gian t
Gi là giá của yếu tố sản xuất (đầu vào)
T là công nghệ
Ns là số người sản xuất
E là các kỳ vọng của người tiêu dùng
Để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi

G1
G
13
Hình 3: Sự thay đổi về cầu.
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu hình
dưới đây minh họa sự thay đổi về cung cầu.
Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (F) và cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là
G và số lượng đất đai được bán là L.
Đồ thị cầu D1 là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so
với số lượng đât đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra
do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi như : Thu nhập của những
người mua có tiềm lực đã giảm sút, hoặc những người tiêu dung có tiềm lực tin
rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và quyết định hoãn mua sắm.
Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán
là L1.
Giá
G
G1
L1
L
D1
D
S
B
A
Số lượng đất
14
Hình dưới minh họa những tác động sự tăng lên về cung:
Hình 4: Sự thay đổi về cung
Sự tăng lên về cung có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỷ lệ lãi suất tiền

hiện mối quan hệ giữa người bán và người mua, quan hệ giữa lượng hàng bán có
thể cung cấp của bên bán và sức mua hàng của bên mua.Do đó đối với đất đai quan
hệ cung cầu là một trong những cơ sở để xác định giá đất. Trong thị trường đất đai,
khi có sự cân bằng giữa cung và cầu thì ta xác định được giá đất trên thị trường đất
đai tại thời điểm cân bằng. Khi giá cả tăng lên hoặc giảm xuống thì số lượng cung
biến đổi theo chiều hướng tăng lên hoặc giảm xuống (tỷ lệ thuận), còn đối với cầu
khi giá cả tăng thì lượng cầu sẽ giảm xuống và ngược lại (tỷ lệ nghịch).Vì vậy
chính sự thông qua mối quan hệ cung cầu mà cơ chế giá cả đất đai mới phát huy
tác dụng, làm cho giá cả và giá trị tiến đến một vị trí. Hiện nay, quan hệ cung – cầu
đất đai trong thị trường luôn luôn biến động, sự cân bằng giữa cung và cầu chỉ là
tạm thời là tương đối, còn sự mất cân bằng giữa cung và cầu lại rất phổ biến và
mang tính tuyệt đối. Do vậy để hạn chế sự biến động của thị trường đất đai ta có
thể áp dụng các giải pháp sau:
-Một là, muốn tăng cung thì phải nâng cao công tác quy hoạch- Kế hoạch sử dụng
đất. Theo đó phải phát triển hoạt động của các trung tâm này tạo được mặt bằng
đất trống càng nhiều thì lượng cung trên thị trường càng tăng – giá cả sẽ giảm. Có
cơ chế chính sách kêu gọi nhà đầu tư, cơ chế chỉnh trang lại đô thị, phải kiểm tra,
thu hồi được quỹ đất công sản. Ngoài ra, muốn tăng cung phải cải cách thủ tục
hành chính, tăng cung nhà xã hội.
-Hai là, hỗ trợ nguồn vốn phải vừa bảo quản vừa nâng cao hoạt động các quỹ đầu
tư. Các ngân hàng cần nâng cao hoạt động cho vay vốn với lãi suất phù hợp. Xem
xét lại việc cho người dân góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án .
-Ba là, kiện toàn chính sách, phải điều chỉnh lại những mâu thuẫn trong Luật
Đất Đai, Luật Nhà Ở,…Phải có chiến lược phát triển thị trường bất động sản.
17
-Bốn là, kiện toàn các công cụ quản lý phát triển thị trường như hồ sơ địa
chính, hệ thống thông tin toàn dân để cung cấp cho thị trường bất động sản, củng
cố các sàn giao dịch, đo đạc bảo hiểm, thanh toán giao dịch bất động sản qua ngân
hàng.
-Năm là, kiểm tra thường xuyên việc triển khai các dự án để phát hiện được