GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
I. Quan điểm xác định giá đất
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia vì nó liên quan
đến mọi lĩnh vực KT-VH-XH, đặc biệt từ khi Nhà nước mở rộng quyền năng của
người sử dụng đất thì đất đai trở thành nguồn tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế.
Hà Nội là trung tâm KT-VH - XH của cả nước nên tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh,
trong các giai đoạn sắp tới Hà Nội sẽ tiến hành triển khai nhiều quy hoạch về sử
dụng đất, nâng cấp cơ ở hạ tầng trên địa bàn khiến cho đất đai trên địa bàn Thành
phố luôn biến động về mục đích sử dụng từ đó kéo theo sự thay đổi về giá các loại
đất. Vì vậy việc xác định giá đất là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong công
tác quản lý nhà nước đối với đất đai. Việc xác định giá đất vẫn phải đảm bảo các
nguyên tắc sau:
- Giá đất được xác định phải dựa trên cơ sở Luật đất đai 2003,
NĐ188/2004/NĐ-CP, NĐ123/2007/NĐ-CP và các hệ thống văn bản pháp quy liên
quan khác.
- Giá đất được xác định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế diễn
ra phổ biến trên thị trường
- Giá đất được xây dựng trên địa bàn Hà Nội phải đảm góp phần thúc đẩy
hoạt động của thị trường Bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch.
- Giá đất được xây dựng phải mang tính ổn định tương đối ít nhất trong 5
năm
- Các biện pháp về xây dựng giá đất đều nhằm mục đích bình ổn giá đất, thu
hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường, đưa về cơ chế
một giá.
II.Giải pháp xác định giá đất
- Công tác thống kê giá đất: đây là công tác có ảnh hưởng lớn trong việc
theo dõi tình hình biến động giá đất trên địa bàn Thành phố từ đó có những điều
chỉnh phù hợp trong việc ban hành giá đất trong thời gian tiếp. Vì thế việc thống kê
giá đất phải đảm bảo đúng theo nguyên tắc quy định của Nhà nước:
+ Điều tra, khảo sát giá đất: các phòng tài chính của huyện, quận của Hà Nội
đảm nhiệm và thực hiện bằng cách phát các phiếu điều tra trên phạm vi của huyện,

các đơn vị đã được cấp giấy phép hoạt dộng trên địa bàn Thành phố.
- Xây dựng các phần mềm tin học về lĩnh vực đất đai nhằm dự báo được xu
thế biến động của giá đất để kịp thời có những điều chỉnh phù hợp trong cơ chế,
chính sách về giá đất phù hợp
- Giá đất Hà Nội chứa đựng những yếu tố bất ổn định trầm trọng và có
những diễn biến phức tạp. Nguyên nhân chính gây nên sự mất ổn định giá như hiện
nay có nhiền nguyên nhân như đầu cơ đất, hoạt động kinh doanh bất động sản thiếu
minh bạch và đặc biệt là chính sách quy định về giá đất của Nhà nước. Việc thừa
nhận chính thức thị trường đất đai tức là thị trường hàng hoá QSDĐ nên cũng phải
tuân theo các quy luật của thị trường nên giá đất phải được hình thành từ các giao
dịch trên thị trường chứ không phải do Nhà nước quy định. Thực tế mức giá do
Nhà nước quy định cũng đã không ổn định xét về cả mức giá (giá cao, giá thấp
giữa các thời điểm) và loại giá( cùng một thời điểm luôn tồn tại hai loại giá do Nhà
nước quy định như giá đất theo khung giá và giá sàn trong đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có SDĐ). Để bình ổn giá Nhà nước cần có nhiều biện pháp phối hợp
trong công tác quản lý Nhà nước, trong đó cần bỏ chế độ hai giá theo quy định hiện
nay: giá đất phải do thị trường xác định, giá đất và giá BĐS thực tế giao dịch trên
thị trưòng là cơ sở để Nhà nước xác định chính sách đất đai.
- Có chính sách độc quyền và chống đầu cơ về đất đai bằng các biện pháp sử
dụng các công cụ quản lý kinh tế vĩ mô như: công cụ tài chính tiền tệ, chính sách
thuế..
- Đấu giá, đấu thầu QSDĐ phải trở thành hình thức giao đất chủ yếu đảm
bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản. Nếu so sánh lợi ích
kinh tế mà Nhà nước thu được khi tiến hành đấu giá QSDĐ với diện tích đất thực
giao từ năm 2003 đến hết năm 2005 (Báo cáo số 86/BC-UB ngày 27/10/2006) là
4.043,6 ha sẽ thấy được mức chênh lệch về thu nhập lớn giữa giá đất trúng giá và
giá đất theo khung giá quy định (Ví dụ giá đất trúng giá trên địa bàn tỉnh Quảng
An, quận Tây Hồ là 29triệu đồng/m2 trong khi đó giá đất theo khung quy định là
1.600.000triệu đồng/m2). Sở dĩ có chênh lệch lớn vậy do giá đất theo quy định của
QĐ 3519/QĐ-UB quá thấp so với giá thị trường.

- Để đảm bảo cho công tác điều tra, khảo sát biến động về giá đất trên địa
bàn Thành Phố được thuận lợi, chính xác thì cần phải trích ra một khoản kinh phí
để thuê các chuyên gia trong lĩnh vực định giá bất động sản.
- Bên cạnh việc nghiên cứu để có chính sách về giá đất thay cho việc ban
hành các quy định về khung giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố, cần ban
hành quy định về quản lý giá đất và thành lập tổ chức có chức năng thẩm định giá
đất là đơn vị hoạt động theo cơ chế sự nghiệp kinh doanh thuộc UNBD quản lý