1
Mục lục Trang
2
Phần 1 Mở đầu
Đất đai là tài sản vô cùng có giá trị, cùng với sự phát triển của kinh tế, quá
trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ thì vấn đề về đất đai và thị trường bất động sản
ngày càng trở nên phức tạp. Hiện nay, việc xác định giá đất để phục vụ cho việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp là một trong những vấn đề luôn làm đau
đầu các nhà chuyên gia. Vậy câu hỏi đặt ra là; cơ sở khoa học nào để xác định
được giá đất? ngoài các yếu tố liên quan đến địa tô, quan hệ cung - cầu của đất thì
lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng gì đến việc hình thành nên giá đất?
Trong phạm vi bài viết này, nhóm em xin đi trả lời cho câu hỏi “ Tại sao nói lãi
suất ngân hàng là cơ sở khoa học để xác định giá đất “.
3
Phần 2 Nội dung
2.1 Lãi suất ngân hàng là gì?
2.1.1 Khái niệm
Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vị
thời gian nhất định ( ngày, tuần, tháng, hay năm ). Như vậy, có thể hiểu là lãi suất
được xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay.
2.1.2 Phân loại lãi suất
- Lãi suất danh nghĩa: Là lãi suất tính theo giá trị danh nghĩa của tiền tệ hay
nói cách khác là loại lãi suất chưa loại trừ đi tỷ lệ lạm phát .
- Lãi suất thực: Là lãi suất được điều chỉnh lại cho đúng theo những thay
đổi về lạm phát .
- Lãi suất thực trả: Là lãi suất ghi trên hợp đồng thường là tỷ lệ %/năm.
- Lãi suất cở bản: là lãi suất được các ngân hàng sử dụng làm cơ sở để ấn
định mức lãi suất kinh doanh của mình.
- Lãi suất chiết khấu: Áp dụng khi ngân hàng cho khách hàng vay nó đoực
tính =tỷ lệ % trên mệnh giá của giấy tờ có giá và được khấu trừ ngay khi ngân
hàng đưa tiền vay cho khách hàng .

2
= 100( 1+ 0,15x2) = 130 triệu VNĐ
+ Lãi suất kép ; có tính đến yếu tố lãi mẹ đẻ lãi con
P
t
=P
o
( 1+
n
1
)
n.t

n : Số lần tính lãi trong năm
2.2 Giá đất là gì
2.2.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác đi, giá đất đai cao
5
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó .
 Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị chính là, mệnh giá của quyền sử
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
2.2.2 Đặc điểm của giá đất: Gồm 5 đặc điểm
- Không giống nhau về phương thức biểu thị .
- Không giống nhau về thời gian hình thành.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định .
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao

Trường hợp thu nhập không có thuế: Y
t
= R.Qt - C
R: Giá sản phẩm tại thời điểm t
Q: sản lượng thu hoạch( sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên, do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc
gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy,thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến giá đất, trong trường hợp thuê đất do người thuê đất tức người sử dụng đất
đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Y
t
=R.Q – C – T và lúc đó giá trị
của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là;
G = ((Y
o
– T
o
) + ( Y
1
– T
1
) +……+ (Y
t
– T
t
))/ (1+i)
t
7

đất tăng .
+ Đối với người đi mua đất
Đối với việc đầu tư vào mua đất đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, dù rằng khi
đầu tư chỉ cần đến 30% vốn đầu tư nhưng 30% đó cũng là rất lớn đối với nhiều
người đầu tư =>họ phải vay ngân hàng. Khi lãi suất ngân hàng tăng, người mua sẽ
có tâm lý không muốn vay tiền ngân hàng để mua đất vì họ phải trả cho ngân hàng
một số tiền lãi khá cao, khi đó thị trường cầu về đất đai sẽ giảm và làm cho giá đất
giảm.
Khi lãi suất ngân hàng giảm, người mua đất sẽ có tâm lý muốn vay tiền ngân
hàng để mua đất đầu tư tăng =>cầu tăng làm cho giá đất tăng.
9
Đối với một số người có sẵn tiền,khi lãi suất ngân hàng tăng thì họ cũng có
xu hướng muốn gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất hơn là đầu tư vào lĩnh
vực đất đai => làm giá đất giảm và ngược lại.
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất được áp dụng là lãi suất
phổ biến và có thể tình bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy,
Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất nói nói chung chứ không quyết định giá
đất đô thị hay nông thôn.
Trong kinh doanh bất động sản, các nhà knih doanh sẽ so sánh thu nhập do
sủ dụng đất đem lại và chi phí bỏ ra tức là;
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất ( thu nhập do đất mang
lại)
Hay tiền thue đất = tiền thu nhập do đất mang lại –chi phí sử dụng đất – chi phí
cho lãi suất – E
t

100.000/1.05 =95.238
đ
hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vòa ngân hàng
hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm.
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luuồng hoa lợi
từ đất thu được trong tương lai. Bởi gia trị hiện tại là 100 nghìn trong 2 năm tới sẽ
là ;
100nghìn/1.05 + 100 nghìn/1.05
2
= 185,94 nghìn
11
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ 2 đầu tiên phải bị triết khấu trở lại
vào cuối năm thứ nhất do đó nó như sau ;
100 nghìn/1,05 =95,238 nghìn
95,238 nghìn/ 1,05 = 90,703 nghìn
Tổng 2 giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm
đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị
của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai.
Nhân tố có ảnh huỏng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập
thuần của đất đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất.
Do luồng hoa lợi PL
t
biến động theo thời gian, bởi thế chúng ta nên viết P
L
(t)
như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm
và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi
trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức
được tính như sau ;
PL = P L

4. www.sbv.gov.vn. Ngân hàng nhà nước Việt Nam