LỜI NÓI ĐẦU
Trong cuộc sống xã hội, các giao dịch dân sự rất phổ biến và mang tính
tất yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu sống bất
tận của con người. Sau khi giao kết các hợp đồng dân sự, việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ là dựa vào sự tự giác của các bên nhưng không phải lúc
nào các bên cũng tự giác và nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ trong đó, đặc
biệt là bên có nghĩa vụ. Chính vì vậy, các biện pháp bảo đảm được đặt ra bên
cạnh hợp đồng chính nhằm thoả mãn quyền, lợi ích chính đáng của bên mang
quyền khi bên có nghĩa vì không thực hiện đúng hạn nghĩa vụ của mình bằng
chính tài sản của họ.
Pháp luật quy định nhiều biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó
các bên có thể thoả thuận với nhau để lựa chọn: Cầm cố, thế chấp, kí quỹ, bảo
lãnh, kí cược, tín chấp, đặt cọc... Là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự,
đặt cọc cũng mang đầy đủ đặc điểm của biện pháp bảo đảm: có tính chất bổ
sung cho nghĩa vụ chính nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên, đối tượng là
tài sản…
Trong thực tế có rất nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến tài sản đặt
cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, trong khuôn
khổ bài tập nhóm tháng, chúng em lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu 03 vụ việc có
tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất”.
1
NỘI DUNG
1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM
1.1. Đặt cọc
Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 quy định: “Đặt cọc là việc 1 bên giao
cho bên kia 1 khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau
đây gọi là tài sản đặt cọc) trong 1 thời hạn để đảm bảo việc giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng dân sự”.
Như vậy, đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao
cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên

Ngày 28/9/2010, Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch – Vĩnh Phúc xét
xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lí số 06/2010/TLST-DS ngày 1/7/2010 về việc
tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa:
Nguyên đơn: Chị Hoàng Thị Xuyên, sinh năm 1969, trú tại tổ dân phố
Văn Sơn, thị trấn Lập Thạch, Vĩnh Phúc.
Bị đơn: Chị Nguyễn Thị Loan, sinh năm 1962, trú tại tổ dân phố Phú
Lâm, thị trấn Lập Thạch, Vĩnh Phúc. Tại phiên tòa xét xử, chị Loan vắng mặt
lần 2 nhưng có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.
2.1.1. Nội dung vụ việc
a. Lập luận của nguyên đơn
Do có quen biết với chị Nguyễn Thị Loan nên chị biết chị Loan muốn
bán 100m
2
đất thổ cư ở tổ dân phố Phú Lâm, thị trấn Lập Thạch với giá 150
triệu đồng. Do có nhu cầu mua đất nhưng chưa chuẩn bị đủ tiền nên chị có đặt
cọc cho chị Loan số tiền 50 triệu đồng. Hai bên có viết giấy biên nhận nhận
3
số tiền vào ngày 14/12/2009 nhưng chưa làm hợp đồng mua bán đất. Sau khi
giao tiền cho chị Loan, chị về chuẩn bị tiền nhưng do còn phải trả nợ ngân
hàng nên chị không đủ tiền để mua. Ngay sau đó chị có đến gặp chị Loan để
thông báo việc không mua đất của chị Loan nữa vì không đủ tiền và xin lại số
tiền đặt cọc, chị Loan không trả. Nay chị khởi kiện yêu cầu chị Loan trả lại số
tiền 50 triệu đồng
b. Lập luận của bị đơn
Bị đơn Nguyễn Thị Loan tại phiên tòa vắng mặt, nhưng trong biên bản
tự khai và biên bản hòa giải, chị đều xác nhận ngày 14/12/2009, chị và chị
Xuyên có thỏa thuận chị sẽ bán cho chị Xuyên 100m
2
đất thổ cư thuộc tổ dân
phố Phú Lâm, thị trấn Lập Thạch với giá 150 triệu đồng, chị Xuyên có giao

ngày 8/11/2009 (âm lịch) sẽ trả tiền và mời địa chính đến đo đất. Đến ngày
hẹn chị Xuyên không vào, cũng không gọi điện cho chị Loan. Ngày
24/11/2009 (âm lịch), chị Xuyên đến gặp chị thông báo là không mua đất nữa
và xin lại 50 triệu đồng tiền đặt cọc. Như vậy, chị Xuyên đã vi phạm hợp
đồng. Theo Khoản 1 Điều 425 BLDS: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và
không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy
bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Trong vụ việc trên,
chị Loan đã đồng ý hủy hợp đồng.
Ý chí của các bên đương sự khi lập giấy biên nhận tiền là hướng tới
việc đặt cọc nhằm tiến tới giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Nhưng khi tiến hành làm hợp đồng đặt cọc, các bên không lập thành hợp
đồng đặt cọc mà chỉ viết giấy biên nhận nhận tiền, trong giấy biên nhận không
thể hiện là nhận tiền đặt cọc, không cam kết, ràng buộc gì về quyền và nghĩa
vụ giữa hai bên. Theo Điều 29 Nghị định của Chính phủ số 163/2006/NĐ-
CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm: Trường hợp một bên trong hợp
5
đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt
cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Như vậy
khoản tiền 50 triệu đồng trên được xác định là tiền trả trước. Đối với tiền trả
trước, khi một trong hai bên từ chối giao kết hợp đồng, bên nhận tiền trả trước
chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước cho bên kia mà không phải chịu phạt như
đối với đặt cọc.
Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 425 BLDS 2005: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ
thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả
cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả
bằng tiền”.
Như vậy, Tòa án buộc chị Nguyễn Thị Loan trả cho chị Hoàng Thị
Xuyên 50 triệu đồng là đúng đắn.
Tuy nhiên theo Khoản 4 Điều 425 BLDS: “Bên có lỗi trong việc hợp
đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại”. Trong vụ việc trên, chị Xuyên là