ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
Đàm Thị Thu Hƣơng
ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH
TRONG VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƢ Hà Nội - Năm 2013 MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu: 2
Hải Phòng. 33
2.1.1 Điều kiện tự nhiên. 33
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội. 36
2.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố: 38
2.2. Thực trạng công tác cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành
phố. 44
2.2.1. Kết quả thực hiện cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành
phố, đánh giá sơ bộ về kết quả đạt được. 44
2.2.2. Kết quả thu tài chính từ việc cho các tổ chức thuê đất. 52
2.2.3. Nội dung hồ sơ và quy trình thực hiện khi Nhà nước cho các tổ chức
kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng. 54
2.3. Khó khăn, vƣớng mắc khi nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất. 65
2.3.1. Về chính sách pháp luật. 65
2.3.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 71
2.3.3. Về thủ tục hành chính. 74
2.3.4. Về tài chính đất đai 76
2.3.5. Về công nghệ. 78
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG. 79
3.1. Các giải pháp về chính sách pháp luật. 79
3.2. Các giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 80
3.3. Các giải pháp về cải cách thủ tục hành chính. 81
3.4. Các giải pháp về tài chính: 84
3.5. Các giải pháp về công nghệ. 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
DANH MỤC CẢNG BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
đất trên địa bàn thành phố từ năm 2003 đến năm
2012
10
Bảng 2.4
Kết quả cho các tổ chức kinh tế nƣớc ngoài thuê
đất trên địa bàn thành phố từ năm 2003 đến năm
2012
11
Bảng 2.5
Kết quả thu Ngân sách trên địa bàn thành phố Hải
Phòng
12
Bảng 2.6
Danh mục hồ sơ đề nghị ban hành thông báo chủ
trƣơng thu hồi đất
13
Bảng 2.7
Danh mục hồ sơ đề nghị ban hành thông báo chủ
trƣơng thu hồi đất BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
Chữ viết tắt
1
BĐS
Bất động sản
2
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát
triển của con ngƣời và các sinh vật khác ở trên trái đất. Đất đai là tƣ liệu sản xuất
chính không thể thay thế đƣợc của một số ngành sản xuất nhƣ nông nghiệp, lâm
nghiệp. Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài ngƣời cũng là lịch sử khai thác
và bảo vệ đất đai ngày càng hiệu quả. Vì vậy, mỗi chúng ta phải có trách nhiệm
quản lý, sử dụng đất có hiệu quả.
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Nƣớc ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự phát triển mạnh
mẽ của các ngành kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đã tạo nên áp lực lớn đối với
đất đai. Hơn nữa, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tƣ xây dựng và cải
thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất. Sự phát triển đô thị, khu dân cƣ, an
ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất cũng đều cần có quỹ đất. Tuy nhiên việc giao đất,
cho thuê đất đang là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt
của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Hải Phòng là thành phố trực thuộc Trung ƣơng, có vị trí chiến lƣợc đặc biệt,
có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội và giao lƣu hợp tác với các
nƣớc trên thế giới. Cùng với quá trình hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến
khích đầu tƣ của cả nƣớc, thành phố Hải Phòng đã thu hút nhiều dự án đầu tƣ lớn ở
cấp quốc gia và địa phƣơng với sự tham gia của nhiều nhà đầu tƣ lớn trong và ngoài
nƣớc. Thực trạng việc triển khai, thi hành các quy định của pháp luật đối với việc
cho thuê đất trong giai đoạn vừa qua đang có một số khó khăn, vƣớng mắc nhƣ sau:
- Căn cứ cho thuê đất: chƣa sàng lọc đƣợc nhà đầu tƣ kém năng lực, chƣa
kiểm soát đƣợc tình trạng một nhà đầu tƣ nhƣng xin thuê đất để thực hiện nhiều
công trình, dự án ở nhiều địa phƣơng khác nhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất
tràn lan, chủ đầu tƣ bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
- Việc xác định nhu cầu sử dụng đất, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn
thiếu căn cứ cụ thể dẫn đến một số dự án sử dụng đất với diện tích lớn vƣợt quá nhu
cầu dẫn đến tình trạng nhiều dự án treo, lãng phí đất đai.
- Quy định nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền
hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn nhà đầu tƣ trong
bàn thành phố Hải Phòng.
Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Hải Phòng.
Đánh giá công tác lập hồ sơ cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn
thành phố, qua đó phân tích những ƣu điểm và những vấn đề còn tồn tại. 3
Đề xuất các giải pháp về chính sách cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
Các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất để sử dụng vào mục đích
kinh doanh trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 đến nay trên địa bàn thành
phố. Lựa chọn một số tổ chức điển hình để phân tích, đánh giá.
Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc thực hiện thủ tục hành chính;
thời hạn cho thuê đất, giá cho thuê đất; đánh giá nhu cầu sử dụng đất khi cho các tổ
chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu: Nhằm thu thập đƣợc tài
liệu, số liệu về công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng và các
vƣớng mắc trong quá trình thực hiện.
- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Nhằm thống kê tổng hợp về tình
hình điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất
trên địa bàn thành phố, các hồ sơ, tài liệu, kết quả giao đất và cho thuê đất trên địa
bàn thành phố.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: Từ những kết quả trong công
tác giao đất và cho thuê đất, đối chiếu với kết quả tổng hợp các căn cứ pháp lý trong
việc giao đất và cho thuê đất để phân tích tìm ra những vƣớng mắc, bất cập; đánh
giá những mặt ƣu và mặt đƣợc để tổng hợp tìm ra giải pháp thích hợp.
ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại.
Nhƣ vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật
cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời. Đất đai là tài sản phẩm
của tự nhiên, có trƣớc lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã
hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và
phát triển của xã hội loài ngƣời. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, cũng nhƣ không thể có sự tồn tại của loài ngƣời. Đất đai là
một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con ngƣời, điều kiện sống cho
động vật, thực vật và con ngƣời.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi 5
trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối với
từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong công nghiệp và các ngành khác
ngoài nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng,
làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác. Trái lại, trong nông nghiệp đặc
biệt là ngành trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt. Đất đai là tƣ liệu sản xuất chủ yếu
trong nông nghiệp, nó vừa là đối tƣợng lao động, vừa là tƣ liệu lao động.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng
là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ
Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của
trái đất cũng nhƣ diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự
giới hạn đó còn thể hiện ở nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân
trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai có
hạn nên ngƣời ta không thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao
nhiêu cũng đƣợc.
Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tƣợng kinh tế xã hội thể
hiện đồng thời ở tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật (các tác
nghiệp chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử
lý số liệu ) và pháp chế (xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo pháp luật).
Luật đất đai 1993 của nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là đại bàn phân bố các khu dân cƣ, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xƣơng máu mới tạo lập,bảo vệ đƣợc vốn đất
đai nhƣ ngày nay!".
Giao đất, cho thuê đất đối với tất cả các loại đất cho các đối tƣợng có nhu cầu
sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật, theo các phƣơng thức thu tiền
hoặc không thu tiền sử dụng đất là Nhà nƣớc tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến
lƣợc phát triển kinh tế - xã hội và phƣơng hƣớng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh
tế - xã hội.
Theo báo cáo của Đại hội Đảng Cộng sản khóa X về phƣơng hƣớng, nhiệm
vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2006 - 2010 chỉ rõ mục tiêu giai đoạn 2006 -
2010 là “Đẩy nhanh tốc độ tăng trƣởng kinh tế đạt đƣợc bƣớc chuyển biến quan 7
trọng về nâng cao hiệu quả và tính bền vững của sự phát triển, sớm đƣa nƣớc ta ra
8
học, minh bạch phù hợp với giá thị trƣờng, thủ tục hành chính cần đƣợc minh bạch,
không phiền hà nhằm thu hút đầu tƣ, đƣa đất vào sử dụng, tránh hoang hóa và
đáp ứng với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
1.1.2. Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục khi giao đất, cho thuê đất,
hệ thống tài chính về đất đai có vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tƣ. Khi
Nhà đầu tƣ có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, họ sẽ quan tâm đến việc
thuê đất có đƣợc thực hiện dễ dàng hay không, có bị gây phiền hà trong khi thực
hiện thủ tục hay không và hồ sơ thực hiện phức tạp hay đơn giản và chi phí nhƣ thế
nào. Để có thể giải đáp đƣợc những thắc mắc của các nhà đầu tƣ, về mặt quản lý
của Nhà nƣớc về đất đai thƣờng liên quan đến nội dung thứ 1: hệ thống các văn bản
pháp luật; nội dung thứ 2 về: quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nội dung thứ
3 về: quản lý việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nội dung thứ 4 là: tài
chính về đất đai (Bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tƣ, tiền thuê đất,
chi phí thực hiện các thủ tục hành chính) và nội dung cuối cùng là thời gian bao lâu
thì có thể có đất để đƣa vào sản xuất.
- Về hệ thống các văn bản pháp luật: Với quan điểm đổi mới, hệ thống chính
sách pháp luật của Nhà nƣớc ta liên quan đến việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất
ngày càng hoàn thiện, các bƣớc công việc đƣợc quy định tƣơng đối rõ ràng; xác
định đƣợc thời gian nhận và trả kết quả để các nhà đầu tƣ có thể tính toán đƣợc thời
gian đầu tƣ. Tuy nhiên, trong thực tế thực hiện còn không ít những vƣớng mắc, bất
cập cần thay đổi để có thể thu hút đƣợc các nhà đầu tƣ.
- Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
" Đất đai" là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất,
mảnh đất, miếng đất. ) có vị trí, hình thể, diện tích với nhữnh tính chất tự nhiên
hoặc mới đƣợc tạo thành (đặc tính thổ nhƣỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ
phòng ở từng địa phƣơng, đặc biệt là trong những năm gần đây khi nhà nƣớc hƣớng
nền kinh tế theo hƣớng thị trƣờng. Một cơ chế vô cùng phức tạp.
Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp
lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử
dụng đất đai tạo ra cái khung bắt các đối tƣợng quản lý và sử dụng đất đai theo
khung đó. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả
hơn. Bởi vì, khi các đối tƣợng sử dụng đất đai hiểu rõ đƣợc phạm vi ranh giới và
chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tƣ khai thác phần đất đai của mình, do
vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Quy hoạch sử dụng đất đai cũng góp một phần rất
lớn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. 10
Việc lập, xét duyệt và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của các cấp đã dần đi vào nề nếp, tuân thủ các nguyên tắc, căn cứ, trình tự, nội dung
mà pháp luật đất đai quy định.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đƣợc triển khai khá đồng bộ
theo 04 cấp hành chính (quốc gia, cấp tỉnh, huyện và xã). Quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2010 của cả nƣớc đã đƣợc Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 5 thông qua tại
Nghị quyết số 29/2004/QH11 ngày 15 tháng 6 năm 2004. Kế hoạch sử dụng đất 5
năm (2006-2010) của cả nƣớc đƣợc Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 9 thông qua tại
Nghị quyết số 57/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. Tại Hải Phòng Quy hoạch
sử dụng đất đến năm2010, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối đã đƣợc Chính phủ thông
qua tại Nghị quyết số 36/2006/NQ-CP ngày 28/12/2006. Về cơ bản đã ổn định để
thu hút đầu tƣ.
Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng đi
vào thực chất, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Việc
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã bám sát và tuân
thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo cơ sở
để đấu giá đất giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; đóng góp
đáng kể vào tăng trƣởng kinh tế và tăng thu ngân sách.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã giữ vai trò quan trọng trong việc tăng
cƣờng hiệu lực và hiệu quả của quản lý nhà nƣớc về đất đai, góp phần tích cực vào
việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân. Quỹ đất
nƣớc và phát triển đô thị; tạo nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội
của đất nƣớc thông qua đấu giá, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất; diện tích đất chƣa sử dụng từng bƣớc đƣợc khai thác đƣa vào sử dụng
một cách hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế - xã hội
vừa đảm bảo yêu cầu cân bằng hệ sinh thái và bảo vệ môi trƣờng.
- Về quản lý việc cho thuê đất:
Để dễ dàng thu hút các tổ chức kinh tế đầu tƣ triển khai thực hiện dự án
nhằm phát triển kinh tế, xã hội, trƣớc hết phải có một hệ thống chính sách pháp luật
liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất minh bạch, rõ ràng, dễ hiểu và không có sự
chồng chéo giữa các văn bản; quy hoạch sử dụng đất phải rõ ràng, thể hiện rõ điều
kiện của thửa đất để các tổ chức kinh tế có thể dễ dàng lựa chọn đƣợc thửa đất mình
cần. Có một hệ thống quản lý đất đai tốt chắc chắn sẽ thu hút đƣợc nhiều sự đầu tƣ,
các nhà đầu tƣ cũng yên tâm hơn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tƣ. 12
Hiện nay, quản lý việc giao đất, cho thuê đất bƣớc đầu đã đi vào ổn định.
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt, quỹ đất quy hoạch để
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng đã đáp ứng tốt khả năng cung về
đất đai nhằm thu hút đầu tƣ. Thủ tục hành chính giải quyết nhu cầu thuê đất của các
nhà đầu tƣ cơ bản là đơn giản, rõ ràng, ít chồng chéo.
Mặc dù chỉ có đối tƣợng quản lý là đất đai nhƣng đƣợc điều chỉnh ở nhiều
nghiệp hóa, hiện đại hóa nhƣng sau đó tiềm ẩn nguy cơ về an ninh lƣơng thực, về
biến đổi khí hậu do mất đất trồng lúa, mất đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và hơn
nữa gia tăng khí thải, nƣớc thải công nghiệp độc hại. Do vậy, cần có quy hoạch sử
dụng đất, khoanh định rõ khu vực, diện tích trồng lúa chi tiết để có thể bảo đảm đƣợc
quỹ đất lúa cần bảo tồn, các khu vực đã thực hiện việc xây dựng nhà máy xử lý chất
thải để các doanh nghiệp biết rõ đƣợc địa điểm dự kiến đầu tƣ có nằm trong quy
hoạch đất trồng lúa hay không để quyết định đầu tƣ và cũng là để thu hút đầu tƣ.
- Về quản lý tài chính về đất đai:
Tài chính về đất đai luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của Nhà nƣớc cũng
nhƣ các loại hình doanh nghiệp khi thực hiện chính sách thu hút vốn đầu tƣ. Tài
chính công khai sẽ thu hút đƣợc đầu tƣ.
Tài chính về đất đai có thể hiểu là các khoản chi phí liên quan đến việc sử
dụng đất nhƣ chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Hệ thống
chính sách pháp luật về tài chính đất đai hầu hết đã quy định rất rõ các khoản tiền
mà doanh nghiệp phải chi ra để có thể sử dụng đất nhƣng để thu hút đầu tƣ cần có
cơ chế rõ ràng, đảm bảo tính công bằng giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ
nƣớc ngoài; có cơ chế về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng đƣợc rõ ràng hơn và việc
tính toán chi phí bồi thƣờng cho ngƣời có đất bị thu hồi và việc tính toán các khoản
mà ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi từ việc thu hồi đất của ngƣời dân để chuyển
mục đích sử dụng công bằng hơn (nhất là đối với các dự án phát triển nhà) để ngƣời
dân mất đất không cảm thấy bị thiệt thòi và nhà nƣớc thu đƣợc tiền sử dụng đất một
cách hợp lý, tránh thất thoát và ngƣời sử dụng đất cũng không cảm thấy khó khăn
khi thực hiện dự án. Đó là một vấn đề hết sức phức tạp và cần có rất nhiều thời gian
nghiên cứu và đƣa ra giải pháp.
Hiện nay, tại thành phố Hải Phòng nguồn thu từ việc cho giao đất, thuê đất là
một trong các nguồn thu chính của thành phố. Tuy nhiên kể từ khi Nghị định
179/2005/NĐ-CP ban hành thì nguồn thu này cũng bị giảm đáng kể do nguồn thu
này đƣợc trừ dần vào tiền bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng mà doanh nghiệp đã ứng
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh; 15
+ Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm;
+ Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
b. Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong
các trƣờng hợp sau đây:
+ Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tƣ; ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài để thực hiện các dự án đầu tƣ tại Việt Nam
quy định nhƣ sau:
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho ngƣời
đƣợc giao đất, thuê đất;
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày ngƣời đƣợc giao
đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan
quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trƣờng hợp thuê đất, tổ chức bàn giao
đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc giao
đất, thuê đất. 17
- Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chƣa đƣợc giải phóng mặt bằng đƣợc
quy định nhƣ sau:
Trong thời hạn không quá ba mƣơi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm;
trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác
định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho
thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định
giao đất hoặc cho thuê đất cho ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất;
Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện
việc bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng;
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong
việc giải phóng mặt bằng và ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất
đất đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
Hạn mức đất đƣợc thuê, thời hạn sử dụng đất phải phù hợp với luận chứng
kinh tế - kỹ thuật (dự án đầu tƣ) đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét
duyệt. Nhà nƣớc quyết định hạn mức cho thuê đất để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất,
đem lại lợi nhuận tối đa cho việc sử dụng đất.
Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc phê duyệt, Nhà nƣớc cho
các tổ chức thuê đất để thu tiền sử dụng đất và thực hiện chức năng quản lý Nhà
nƣớc về đất đai một cách dễ dàng hơn.
Việc đƣa đất vào sử dụng hiệu quả, thu tiền thuê đất tăng thu Ngân sách, tránh
để hoang hóa, lãng phí đất, chống lấn chiếm là nhiệm vụ của việc cho thuê đất.
1.1.3.4 Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (tổ chức kinh tế)
trong việc cho thuê đất.
- Ngƣời sử dụng đất theo phạm vi nghiên cứu bao gồm:
Các tổ chức trong nƣớc bao gồm cơ quan nhà nƣớc, tổ chức kinh tế, tổ chức
kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức
khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) đƣợc Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất;
Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tƣ
đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất.
- Những đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất:
Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Copyright: Tài liệu đại học ©