ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------

Dƣơng Văn Tịnh

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------------------------

Dƣơng Văn Tịnh

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
ĐỐI VỚI TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai


Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý, chỉ bảo của các thầy, cô giáo Khoa Địa lý –
Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Dƣơng Văn Tịnh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC
TỔ CHỨC KINH TẾ ....................................................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế ..................... 4
1.1.1. Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội....................... 4
1.1.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và công tác giao đất,cho
thuê đất .................................................................................................................... 7
1.1.3. Một số nội dung cơ bản của giao đất, cho thuê đất .................................... 10
1.2. Căn cứ pháp lý chủ yếu về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế ......... 16
1.2.1. Cấp Trung ƣơng .......................................................................................... 16
1.2.2. Cấp địa phƣơng (UBND thành phố Hà Nội) .............................................. 17
1.3. Khái quát tình hình giao đất, cho thuê đất của một số nƣớc trên thế giới và ở
Việt Nam .................................................................................................................... 18
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới trong vấn đề giao đất, cho thuê
đất .......................................................................................................................... 18
1.3.2. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở Việt Nam .................... 21
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO TỔ

2.3.12. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ........................................ 44
2.4. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa
bàn Thành phố giai đoạn 2009 - 2014 .....................................................................384
2.4.1. Về thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất .................................... 44
2.4.2. Kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn TP. Hà Nội ............................. 48
2.4.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn ........................................................................ 51
2.4.4. Đánh giá chung ........................................................................................... 62
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG


TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................ 66
3.1. Giải pháp về chính sách ...................................................................................... 66
3.2. Giải pháp rà soát hiện trạng sử dụng đất, tăng cƣờng công tác quản lý đất đai
của các tổ chức ........................................................................................................... 67
3.3. Giải pháp tiếp tục cải cách thủ tục hành chính ................................................... 69
3.4. Giải pháp về công nghệ ...................................................................................... 71
3.5. Giải pháp về con ngƣời ....................................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 76
PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 79


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tƣợng sử dụng và đối tƣợng đƣợc giao để
quản lý trên phạm vi cả nƣớc tính đến ngày 01/01/2013 .............................................. 22
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Nội năm 2015: ........................... 31
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất phát triển hạ tầng của thành phố Hà Nội ................ 33
Bảng 2.3. Diện tích đất theo đối tƣợng sử dụng, quản lý ............................................. 35

đất đang là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống
kinh tế - chính trị - xã hội.
Thành phố Hà Nội, diện tích 332.452ha là Thành phố lớn nhất nƣớc, là thủ đô,
là trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế của cả nƣớc, là khu vực có quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh nhất nƣớc, tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao gấp 1,5 lần tốc
độ tăng trƣởng kinh tế của cả nƣớc. Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mang lại
những tác động tích cực nhƣ đẩy mạnh tăng trƣởng kinh tế, góp phần nâng cao mức
sống của ngƣời dân, cơ cấu lao động chuyển dịch theo hƣớng công nghiệp- dịch vụ, cơ
sở hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) ngày đƣợc hoàn thiện, nhƣng gắn với
quá trình này là sự biến động sử dụng đất, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, đặc biệt là
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp gắn liền
với công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất.
Vấn đề quan trọng có tính cấp thiết đƣợc đặt ra đối với Hà Nội là làm thế nào
để có thể gắn kết quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mang tính tất yếu của Thủ
đô với sự phát triển kinh tế xã hội bền vững, trong đó việc giao đất, cho thuê đất đáp
ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, nhƣng phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả. Để thực
hiện đƣợc điều này, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích
hiện trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ
chức kinh tế trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, học viên

1


đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bản
Thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế
trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2009-2014, nhằm làm cơ sở đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh

- Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: Từ những kết quả tổng hợp trong
công tác giao đất và cho thuê đất, đối chiếu với các căn cứ, quy định pháp lý trong việc
giao đất và cho thuê đất để phân tích tìm ra những vƣớng mắc, bất cập; đánh giá những
mặt ƣu và mặt tồn tại từ đó đƣa ra giải pháp thích hợp.
- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia
trong lĩnh vực tài nguyên môi trƣờng trong đề xuất định hƣớng, giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất.
6. Cấu trúc của Luận văn
Nội dung luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận kiến nghị đƣợc cấu trúc
thành 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
Chƣơng 2: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Hà Nội
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho
thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI
CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ

1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế
1.1.1. Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ
liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế đƣợc, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các công trình kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi
quốc gia nhƣng bị giới hạn về số lƣợng nên nếu con ngƣời sử dụng đất một cách hợp
lý thì đất đai lại là nguồn tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng.

5


vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách
đối với mỗi quốc gia.
Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái
đất cũng nhƣ diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự giới hạn
đó còn thể hiện ở nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên ngƣời
ta không thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng đƣợc.
Luật đất đai 1993 của nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất
đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn
bao nhiêu công sức, xƣơng máu mới tạo lập,bảo vệ đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày nay".
Giao đất, cho thuê đất đối với tất cả các loại đất cho các đối tƣợng có nhu cầu
sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật, theo các phƣơng thức thu tiền hoặc
không thu tiền sử dụng đất là Nhà nƣớc tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến lƣợc phát
triển kinh tế - xã hội và phƣơng hƣớng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Theo báo cáo của Đại hội Đảng Cộng sản khóa X về phƣơng hƣớng, nhiệm vụ
phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2006 - 2010 chỉ rõ mục tiêu giai đoạn 2006 - 2010 là
“Đẩy nhanh tốc độ tăng trƣởng kinh tế đạt đƣợc bƣớc chuyển biến quan trọng về nâng
cao hiệu quả và tính bền vững của sự phát triển, sớm đƣa nƣớc ta ra khỏi tình trạng
kém phát triển. Cải thiện rõ đời sống vật chất, văn hóa và tinh thần của nhân dân. Tạo
đƣợc nền tảng để đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế tri
thức, đƣa nƣớc ta cơ bản trở thành một nƣớc công nghiệp theo hƣớng hiện đại vào
năm 2020. Giữ vững ổn định chính trị và trật tự, an toàn xã hội. Bảo vệ vững chắc độc
lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ và an ninh quốc gia. Nâng cao vị thế của Việt Nam
trong khu vực và trên trƣờng quốc tế” [18].
Để góp phần thực hiện những mục tiêu kinh tế của kế hoạch 2006 - 2010, Nghị

dân, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nƣớc trao quyền sử
dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Đất đai là tài sản của
quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc.Vì vậy không thể có bất kỳ một
cá nhân nào, một nhóm ngƣời nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và
tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nƣớc ngƣời đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới đƣợc giao quyền
quản lý tối cao về đất đai.
Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của các
tổ chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng. Nhà nƣớc thay mặt toàn dân
quy định việc phân định các quyền năng và cơ cấu các chủ thể thực hiện các quyền
năng này nhằm khai thác, sử dụng có hiệu quả đất đai. Và quy định việc phân chia lợi
ích thu đƣợc từ đất đai đáp ứng yêu cầu của toàn dân và của toàn xã hội. Tuy nhiên
quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà

7


nƣớc.Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nƣớc có đƣợc một tập hợp các quyền cơ bản:
Quyền sở hữu; quyền định đoạt và quyền quản lý.Thực tế Nhà nƣớc không trực tiếp sử
dụng đất mà giao một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá
trình sử dụng đất. Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về
quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định trong các văn bản nhƣ Luật,
Nghị định,...sẽ là cơ sở pháp lý để ngƣời sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp
pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm.
Ngƣời dân - ngƣời sử dụng đất, có các quyền năng, nhƣ: QSDĐ, quyền hƣởng
thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; quyền đƣợc bảo vệ khi ngƣời khác xâm
phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những
hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật
về đất đai; quyền đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, quyền đƣợc giao dịch trên thị
trƣờng đất đai, quyền thế chấp, thừa kế, cho, tặng QSDĐ. Đây là các quyền hoàn toàn
chính đáng trong khái niệm “sở hữu toàn dân”. Bởi ngƣời dân là chủ thể chính chứ

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nƣớc về
đất đai. Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu đất đai nhƣng lại không trực tiếp sản xuất mà
giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất
các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê,
kiểm kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện
các chủ trƣơng, chính sách,… cũng nhƣ các công tác khác có liên quan tới đất đai.
Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân có tƣ liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông qua việc quản lý của Nhà
nƣớc sẽ giúp cho các đối tƣợng đƣợc giao đất, thuê đất yên tâm đầu tƣ sản xuất và sử
dụng đất đai đƣợc hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp GCN QSD đất. Về
phía Nhà nƣớc, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp GCN QSD đất giúp cho các cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý đƣợc quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối
với ngƣời sử dụng đất thì họ sẽ đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi có những xâm phạm đến
quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ đƣợc Nhà
nƣớc tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và
bồi dƣỡng đất đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tƣợng không
đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất
đang sử dụng đó.
Khi Nhà nƣớc có quyết định giao đất, cho thuê đất, ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp
GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo đảm,
đi đôi với quyền lợi thì ngƣời sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ
của mình đối với Nhà nƣớc. Ngƣời sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ
đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng nhƣ việc duy trì bộ máy quản lý Nhà
nƣớc về đất đai.
Đề cập đến mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng
đất thì không thể không nói tới quyền sử dụng đất và thị trƣờng quyền sử dụng đất (thị
trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp). Với phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ xem xét
thị trƣờng sơ cấp. Thị trƣờng quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trƣờng trong đó Nhà
nƣớc là ngƣời đại diện sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu

đất của Nhà nƣớc nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đánh của các ngành, các
vùng kinh tế.
1.1.3. Một số nội dung cơ bản của giao đất, cho thuê đất
Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng
cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã sửa lại định nghĩa này nhƣ
sau: “Nhà nƣớc cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là nhà nƣớc cho thuê đất) là
việc Nhà nƣớc quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng
đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Thông qua việc cho thuê đất

10


Nhà nƣớc thu tiền thuê đất của các tổ chức. Tiền thuê đất là một trong 7 nguồn thu
Ngân sách Nhà nƣớc từ đất đai.
Tổ chức kinh tế là các doanh nghiệp Nhà nƣớc, Hợp tác xã, Công ty trách
nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty liên doanh và các tổ chức kinh tế khác có đủ
các điều kiện quy định của pháp luật.
Căn cứ để Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong
dự án đầu tƣ và đơn xin thuê đất. Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt trƣớc ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành thì phải rà soát, điều tra bổ sung để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cho phù hợp với quy định của Luật này khi lập kế hoạch sử dụng đất 05
năm (2016 - 2020). Khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp huyện chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt
thì việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và danh mục dự án phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội của cấp huyện do UBND huyện tổng hợp trình UBND cấp
tỉnh quyết định.Việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải hoàn
thành chậm nhất 01 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

- Về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân để sử dụng vào mục đích thƣơng mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tƣ; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài để thực hiện các dự án đầu tƣ tại Việt Nam
đƣợc xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tƣ hoặc đơn xin giao đất, thuê đất
nhƣng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tƣ lớn nhƣng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tƣ vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70
năm.
+ Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc
để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tƣ đƣợc xác định theo thời hạn của
dự án; ngƣời mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng đất ổn định lâu
dài.
+ Khi hết thời hạn, ngƣời sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đƣợc
Nhà nƣớc xem xét gia hạn sử dụng đất nhƣng không quá thời hạn quy định tại khoản
này.
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nƣớc ngoài có
chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nƣớc ngoài có chức
năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì đƣợc Nhà nƣớc xem xét gia hạn hoặc
cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

12


So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cƣờng
hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trƣờng, tiến tới xóa bỏ bao cấp
trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trƣờng hợp đƣợc
Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển


13


- Về giao đất có thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc
ngoài cũng thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều
55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối
với chủ thể có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tƣ và tạo cơ hội cho các
doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tƣở nƣớc ngoài.
Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung quy định tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc
giao đất thực hiện dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng
đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013).
Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu nhƣ
trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tƣợng thuộc nhóm
đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải
quyết thực tiễn là có những dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhƣợng xuất hiện trong thời gian gần đây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai
với Nhà nƣớc nhƣ thế nào? Nói khác đi, đầu tƣ hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ
đƣợc ƣu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc đều phải công bằng với các tổ chức
kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tƣ xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang,
nghĩa địa thông thƣờng và dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vƣớng mắc trên.
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong nƣớc trƣớc đây đƣợc lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất

thành phố trực thuộc Trung ƣơng
+ Ngƣời, tổ chức xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tƣ.
Trƣờng hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải
nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tƣ nhƣng phải nộp bản sao quyết định đầu
tƣ xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gồm
các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị
trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.Trƣờng hợp dự án sử dụng đất cho
hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo
quy định của pháp luật;
+ Ngƣời xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận
đầu tƣ; trƣờng hợp không phải lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình. Trƣờng hợp xin
giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình
tôn giáo.

15


+ Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây
gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng lập
đƣợc quy định trong Luật đất đai 2013. Trƣờng hợp dự án có vốn đầu tƣ trực tiếp của
nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tại đảo và xã, phƣờng, thị trấn biên giới, ven biển mà không
thuộc trƣờng hợp đƣợc Quốc hội quyết định đầu tƣ hoặc Thủ tƣớng Chính phủ chấp
thuận chủ trƣơng đầu tƣ thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ
Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP;
- Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối
với trƣờng hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cũng đƣợc quy định cụ thể tại Thông tƣ 30/2014/TTBTNMT.

trạng chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tràn lan ảnh hƣởng
tới vấn đề an ninh lƣơng thực quốc gia; Nghị quyết 32-NQ/TW ngày 05 tháng 8 năm
2003 của Bộ Chính trị, Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16 tháng 09 năm 2009 của
Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27 tháng 11 năm 2006
của Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số 145/QĐ-TTg ngày 13 tháng 08 năm 2004
của Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 07 năm 2011
của Thủ tƣớng Chính phủ về việc Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050.
1.2.2. Cấp địa phương (UBND thành phố Hà Nội)
Sau khi có các quy định của Trung ƣơng, các địa phƣơng sẽ xây dựng các trình
tự, thủ tục khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời gian qua công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội đã có những bƣớc tiến vƣợt bậc. UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng phối hợp cùng các Sở, Ngành và UBND các quận huyện để rà
soát, soạn thảo và ban hành các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
Thành phố. Thành phố đã Ban hành các Quyết định sau:
Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 của UBND thành phố Hà
Nội về ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân thành
phố do luật đất đai 2013 và các nghị định của chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ trên địa bàn
TP.Hà Nội.
Quyết định số 695/QĐ-UBND ngày 01 tháng 02 năm 2013 của UBND TP. Hà
Nội về việc Phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015).
Căn cứ các Văn bản chỉ đạo của Trung ƣơng về việc hƣớng dẫn các địa phƣơng
thực hiện rà soát, tổng hợp báo cáo các dự án, công trình cấp bách cần triển khai trong
thời gian quy hoạch, ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng đã chủ trì cùng các Sở, ngành, UBND quận, huyện, thị xã rà soát các dự án,
công trình cấp bách cần triển khai, tổng hợp báo cáo UBND Thành phố, trình HĐND