ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Hoàng Văn Hợp NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG CƠ CHẾ PHIÊN BẢN CƠ SỞ DỮ LIỆU
THIẾT KẾ HỆ THỐNG THÔNG TIN HỖ TRỢ THỰC HIỆN
QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI CẤP HUYỆN
(THỬ NGHIỆM TRÊN ĐỊA BÀN TP. HÀ NỘI)
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN QUỐC BÌNH
Hà Nội – 2013 v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Hình 2.1
Sơ đồ ca sử dụng chung cho các quy trình đăng ký biến
động đất đai
32
Hình 2.2.
Sơ đồ hoạt động của quy trình chuyển nhượng toàn bộ thửa
đất
37
Hình 2.3
Sơ đồ hoạt động của quy trình chuyển quyền một phần
thửa đất
40
Hình 2.4
Sơ đồ hoạt động của quy trình thế chấp quyền sử dụng đất
42
Hình 2.5
Sơ đồ hoạt động của quy trình bổ sung nhà mới xây
44
Hình 2.6
Cấu trúc của hệ thống
47
Hinh 2.7
Sơ đồ lớp của cơ sở dữ liệu
48
Hình 2.8
Cấu trúc của phiên bản cơ sở dữ liệu
55
Hình 2.9
Cấu trúc phiên bản cơ sở dữ liệu dạng tổng quát
56
Thông tin được cập nhật tại bộ phận một cửa
68
Hình 3.9
Thông tin được cập nhật tại tổ hồ sơ
68
Hình 3.10
Thông tin về thuế của người sử dụng đất
69
Hình 3.11
Thông tin về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên
giao dịch
69
Hình 3.12
Thông tin của thửa sau khi chuyển nhượng
70
Hình 3.13
Thông tin của thửa số 1(1) trước biến động
71
Hình 3.14
Kết quả tách thửa trên bản đồ
72
Hình 3.15
Cập nhật thông tin phần thửa đất chuyển nhượng
73
Hình 3.16
Thông tin của thửa 1(1) sau biến động
74
Hình 3.17
Thông tin của thửa 100(1) mới hình thành
74
49
Bảng 2.4
Cấu trúc của lớp chủ sử dụng
50
Bảng 2.5
Cấu trúc của lớp tài sản
51
Bảng 2.6
Cấu trúc của lớp giấy chứng nhận
52
Bảng 2.7
Cấu trúc của lớp bộ phận một cửa
52
Bảng 2.8
Cấu trúc của lớp thuế
53
Bảng 2.9
Cấu trúc của lớp kho bạc
54
ix
MỤC LỤC
Mở đầu 1
Chƣơng 1. Hệ thống đăng ký đất đai cấp huyện và tình hình áp dụng
công nghệ thông tin trong đăng ký đất đai 5
1.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 5
1.2. Đặc điểm của đăng ký biến động đất đai ở cấp huyện 8
3.2. Thử nghiệm các quy trình đăng ký đất đai 61
3.2.1. Chuẩn bị dữ liệu thử nghiệm 61
3.2.2. Thử nghiệm quy trình chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 66
3.2.3. Thử nghiệm quy trình chuyển nhượng một phần thửa đất 70
3.2.4. Thử nghiệm quy trình thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà 75
3.2.5. Thử nghiệm quy trình đối với trường hợp nhà mới xây (quy trình bổ
sung tài sản) 75
Kết luận và kiến nghị 79
Tài liệu tham khảo 80 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là môi trường sinh sống và sản xuất của con người, là nơi tàng trữ và
cung cấp nguồn tài nguyên khoáng sản và nguồn nước phục vụ cho lợi ích và sự
sống của con người. Đất đai là một trong 4 yếu tố đầu vào (đất đai, lao động, tài
chính và công nghệ) quyết định sự phát triển của nền sản xuất xã hội. Do vậy, đất
đai đóng vai trò hết sức quan trọng đến sự phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc
phòng của mỗi quốc gia.
Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai có vai trò
hết sức quan trọng. Nó ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất
gắn với mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời
ghi nhận việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó. Là cơ sở để bảo vệ quyền của
Nhà nước thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai, quản lý thống nhất về đất đai, bảo
hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất đúng pháp
luật, tiết kiệm, bền vững và có hiệu quả, tạo nên một hệ thống thông tin đất đai đầy
đủ phục vụ nhu cầu của cộng đồng. Tuy nhiên việc thực hiện đăng ký đất đai cũng
rất phức tạp do số lượng thông tin về thửa đất cần lưu và số lượng thửa đất quá
cầu giao dịch về đất đai ngày càng lớn nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Với thực tế đó tôi đã chọn thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ứng dụng cơ chế phiên
bản cơ sở dữ liệu thiết kế hệ thống thông tin hỗ trợ thực hiện quy trình đăng ký
biến động đất đai cấp huyện (thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội)”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu (Database Versioning) để từ đó
ứng dụng cho việc thiết kế thử nghiệm hệ thống thông tin hỗ trợ thực hiện quy trình
đăng ký biến động đất đai cấp huyện, thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
3. Nội dung nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu về hệ quản trị cơ sở dữ liệu, phần mềm hệ thông
tin địa lý, các phần mềm LIS cũng như các chính sách, quy định của pháp luật, các 3
văn bản quy định của địa phương về công tác quản lý đất đai, đăng ký đất đai.
- Nghiên cứu phân tích công tác đăng ký đất đai ở huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội để đưa ra hướng xây dựng hệ thống.
- Xây dựng thử nghiệm hệ thống đăng ký biến động đất đai bằng cơ chế
phiên bản cơ sở dữ liệu cho địa phương.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: để tìm hiểu khu vực nghiên cứu và
thu thập tài liệu.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu số liệu: sử dụng để tìm hiểu, đánh
giá các văn bản, quy định, quyết định về quản lý nhà nước về đất đai ở Trung ương
cũng như ở địa phương, các tài liệu chuyên ngành phục vụ cho việc xây dựng hệ
thống.
- Phương pháp thiết kế có cấu trúc: để thiết kế các mô hình quan hệ mô hình
của hệ thống.
- Phương quản lý dữ liệu bằng GIS: để thiết kế, tổ chức dữ liệu không gian
và thuộc tính.
HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CẤP HUYỆN VÀ TÌNH HÌNH
ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN TRONG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.1.1. Vai trò của đăng ký đất đai
Quản lý đất đai có từ xã hội nguyên thủy chỉ là phân chia vùng đất sinh sống.
Thời phong kiến phân chia ranh giới thửa đất, từng lô đất để xác định quyền sở hữu
và nghĩa vụ nộp thuế. Ngày nay quản lý đất đai không chỉ đảm bảo tính công bằng
trong hệ thống hành chính của quá trình sử dụng đất mà giải quyết những vấn đề
mang tính xã hội như bảo vệ tài nguyên đất, phát triển bền vững, công bằng trong
sử dụng đất,… Là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá song đất đai có hạn về diện
tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu của con người ngày càng tăng.
Việc sử dụng đất đai ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội. Do vậy quốc gia nào
cũng đặt nhiệm vụ quản lý đất đai lên hàng đầu. Nước ta đang trong quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh và sự gia
tăng dân số dẫn đến những nhu cầu về đất ở và đất sản xuất gia tăng, gây sức ép lớn
đến quỹ đất nông nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói chung. Vì vậy mà công tác
quản lý nhà nước về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Trong các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác đăng ký đất đai giữ vai trò vô cùng quan
trọng vì đây là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng
đồng cũng như lợi ích của người dân. Đăng ký đất đai là bảo vệ chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, là cơ sở để Nhà nước quản lý tốt đất đai. Đồng thời là căn cứ để Nhà
nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bảo hộ quyền sử dụng đất
hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trong
những bối cảnh nhất định nó cũng gặp những khó khăn trên cả phương diện chủ
quan lẫn khách quan.
- Đối với Nhà nước và xã hội, việc đăng ký đất đai đem lại các lợi ích: 6
- Người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
* Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai
năm 2003:
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện cho nhân dân
là chủ sở hữu duy nhất. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nên đăng ký
đất đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Tại điều 38 quy định: Đăng ký
quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về
sử dụng đất [3].
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng
thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các
trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất được phép đổi tên; 8
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc
tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo
chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Ủy ban
nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp thuộc thẩm
quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp
xã;
- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn
liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng
dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam;
- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác
trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;
- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất;
kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung
cấp trước khi sử dụng, quản lý; 10
- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và
cấp xã;
- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông
tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu
cầu của cộng đồng;
Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước mà trực tiếp là
ngành Địa chính, nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ
thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý và sử
dụng đất đai [1].
Đặc điểm:
+ Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu.
+ Không cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình phê duyệt.
+ Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất.
Các hình thức biến động đất đai: Dựa vào tính chất, nội dung biến động của
từng loại biến động, có thể chia thành các hình thức biến động đất đai như sau:
+ Thay đổi mục đích đã ghi trên GCN: đây là những thay đổi do người sử
dụng đất gây nên hoặc do Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Bao gồm:
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối sang làm nhà ở, sử dụng vào các mục đích chuyên dùng, bỏ
hoang hoá hoặc ngược lại; chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, thành
ao đầm để nuôi trồng thuỷ sản, chuyển từ rừng ngập mặn sang nuôi trồng thủy sản,
từ rừng sang nương rẫy, trồng cây ngắn ngày hoặc ngược lại.
+ Thay đổi hình thể thửa đất: chia một thửa thành nhiều thửa hoặc ngược lại
hợp nhiều thửa thành một thửa nhằm đáp ứng những yêu cầu khác nhau của người 12
sử dụng, chuyển đổi đất đai,… sự thay đổi về hình thể thửa đất dẫn đến thay đổi về
số hiệu thửa đất đã đăng ký, hoặc diện tích của thửa đất đó, đôi khi dẫn đến thay đổi
cả số lượng thửa đất. Thay đổi này làm phát sinh nhu cầu phải chỉnh lý các thông tin
đã có trên bản đồ địa chính.
+ Thay đổi quyền sử dụng đất: trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, chia tách, cho tặng quyền sử dụng đất; Nhà nước giao cho thuê đất
mới hoặc thu hồi đất đang sử dụng; người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng
dụng đất,…
Toàn bộ hồ sơ nêu trên nộp lại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc cơ
quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Nhà nước. Sau khi nhận đủ hồ sơ, cán bộ
địa chính cấp xã, cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho
phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:
+ Xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ sơ đăng ký; hướng dẫn chủ sử dụng
đất bổ sung hoàn thiện hồ sơ;
+ Xác nhận vào đơn đăng ký;
+ Chuyển hồ sơ đăng ký tới UBND cấp có thẩm quyền để xem xét, phê
duyệt;
+ Sau khi UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt cơ quan địa chính cùng cấp
cập nhật các nội dung biến động vào hệ thống hồ sơ địa chính lưu lại cấp mình,
chỉnh lý biến động trên GCN theo đúng các quy định của ngành địa chính; đồng
thời thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật, thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa chính các cấp để chỉnh lý hồ
sơ địa chính lưu lại cấp đó.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai được tổng hợp và lưu giữ tại cơ quan địa
chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép thực hiện các hành vi
làm biến động đất đai, giao cho người sử dụng GCNQSDĐ. 14
Tùy theo nội dung và mức độ biến động đất đai chủ sử dụng đất có thể được
cấp GCNQSDĐ mới hoặc chỉ cập nhật những biến động vào GCNQSDĐ đã cấp.
1.2.2.3. Các quy trình đăng ký đất đai ở cấp huyện
Hiện nay, tại cấp huyện công tác đăng ký đất đai thường được thực hiện theo
các quy trình định sẵn cho các trường hợp cụ thể. Trên địa bàn khu vực nghiên cứu
là huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội, UBND huyện đã ban hành các quy trình
liên quan đến hoạt động của ngành tài nguyên môi trường, phần lớn trong số đó là
các quy trình đăng ký đất đai [7]:
cấp Giấy chứng nhận.
Quy trình 11: Đính chính giấy chứng nhận có số liệu diện tích thực tế nhỏ
hơn số liệu diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp Giấy
chứng nhận
Quy trình 12: Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp
không phải xin phép.
Quy trình 13: Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin
phép (đối tượng là hộ gia đình, cá nhân).
Quy trình 14: Xác nhận đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường.
Quy trình 15: Xác nhận đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường bổ sung.
Quy trình 16: Giải quyết tranh chấp đất đai.
Quy trình 17: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp cấp đổi
Giấy chứng nhận do bị ố, nhòe, rách, hư hại. 16
Quy trình 18: Đăng ký biến động về sử dụng đất đối với trường hợp được
thừa kế quyền sử dụng một phần diện tích đất.
Quy trình 19: Đăng ký biến động về sử dụng đất trường hợp giảm diện tích
đất do sạt lở tự nhiên.
Quy trình 20: Đăng ký ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
Quy trình 21: Thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn.
Quy trình 22: Thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 8 Điều
38 của Luật Đất đai thuộc trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất .
Quy trình 23: Thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 10 Điều
38 của Luật Đất đai thuộc trường hợp đất được nhà nước giao, cho thuê có thời hạn
mà không được gia hạn khi hết thời hạn.
Quy trình 24: Thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 7 Điều
38 của Luật đất đai thuộc trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người
Quy trình 36: Xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Quy trình 37: Đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Quy trình 38: Xác nhận đề án bảo vệ môi trường.
Quy trình 39: Gia hạn, điều chỉnh Giấy phép xả nước thải (sinh hoạt, sản
xuất, nhà hàng, khách sạn) vào lưu vực nguồn nước với lưu lượng 10m
3
ngày/đêm.
Quy trình 40: Cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất.
Quy trình 41: Đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Quy trình 42: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
Quy trình 43: Đăng ký biến động bổ sung quyền sở hữu tài sản trên đất vừa
có nhu cầu cấp đổi, cấp lại GCN, tách hợp thửa đất đã được cấp trước ngày Thông
tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành
(cấp GCN mới).
Copyright: Tài liệu đại học ©