Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
Lời nói đầu
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nớc, hệ thống các
ngân hàng thơng mại đã có những bớc tiến đáng kể trong hoạt động kinh
doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng
cờng hợp tác quốc tế, cùng với chất lợng cuộc sống ngày càng đợc nâng cao,
đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng.
Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là
hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế chấp, đặc biệt
là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách
quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS thế chấp tại các
ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về
những hạn chế của ngân hàng thơng mại, khó khăn từ phía khách hàng .làm
cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS cha đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn
của khách hàng cũng nh hoạt động của ngân hàng.
Trong thời gian thực tập tại ngân hàng TMCP cỏc doanh nghip ngoi
quc doanh Vit Nam ( VPBank ), qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác
định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài
Định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngo i
quốc doanh Việt Nam ( VPBank) với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về
hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói
riêng, đồng thời có thể đa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động cho
vay thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt
Nam (VPBank).
Phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng để nghiên cứu đề tài là phơng pháp
biện chứng và duy vật lịch sử. Việc thế chấp sẽ đợc xem xét trong mối quan hệ
biện chứng với quá trình phát triển của đất nớc, nhu cầu vốn của cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình trong xã hội, đợc nghiên cứu từ cơ sở lí thuyết đến thực tế.
Ngoài ra, một số phơng pháp khác cũng đợc sử dụng nh: phơng pháp thống kê,
phơng pháp phân tích tổng hợp, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ, phong phú
thêm những vấn đề lí luận.
quốc tế cũng nh trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của tài sản và các tài sản có thể
di dời đợc hay không, Bộ luật dân sự đã phân chia thành BĐS và động sản. Tại
khoản 1- Điều 181-Bộ luật dân sự 1995 đã xác định khái niệm về BĐS nh sau:
BĐS là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
a.Đất đai;
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c.Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d.Các tài sản khác do pháp luật qui định
Cách phân loại này phù hợp với nhu cầu quản lý và hoạt động kinh
doanh: đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất
đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy định của pháp luật, các loại tài
sản đó phải đợc đăng kí nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền. Nh vậy, định giá BĐS thực chất là định giá đất
và các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Từ định nghĩa trên về BĐS, chúng ta có thể rút khái niệm về thế chấp
BĐS: thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS
thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối
Lớp: K42/16.01
3
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối
với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong tr-
ờng hợp ngời đi vay không trả đợc nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này
là nguồn trả nợ chính của ngời đi vay.
1.2. Phân loại BĐS thế chấp. (Trích NĐ 165/1999/NĐ-CP về đăng kí
giao dịch bảo đảm).
Sự đa dạng và phong phú của BĐS về chủng loại, kích cỡ, tính năng,
tác dụng, bắt buộc ng ời định giá khi nhận thế chấp phải có những đánh giá
nhất định về BĐS thế chấp, xem nó có đủ tiêu chuẩn để thế chấp hay không.
dịch bảo đảm. Hợp đồng thế cấp phải có công chứng của công chứng Nhà nớc
hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu các bên có thoả
thuận, trờng hợp pháp luật có quy định khác.
2. Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp.
Theo cách phân loại trên thì BĐS rất đa dạng về chủng loại, phong phú về
hình thức và tính năng tác dụng, do đó để đảm bảo đợc khả năng trả nợ của
bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có các quy định về tiêu chuẩn của BĐS
đợc đem thế chấp nh sau:
Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn hoặc của
ngời thứ ba bảo lãnh. Cơ sở để xác định tiêu chuẩn này đó là giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản, đối với trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì khách
hàng vay phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và đợc
thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai.
Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.
Tài sản không có tranh chấp, khách hàng vay phải kí kết bằng văn
bản với các tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời
điểm kí kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam
kết của mình.
Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.
Lớp: K42/16.01
5
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
II. Các phơng pháp định giá BĐS và vận dụng vào định giá BĐS thế
chấp.
1. Khái niệm & vai trò của định giá BĐS th chp.
1.1 Khái niệm.
Có nhiều cách khác nhau để tiệp cận về định giá BĐS, thông thờng ngời
trong trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức.
2. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS.
2.1 Căn cứ định giá BĐS
Khi thực hiện định giá BĐS cần dựa vào các căn cứ cơ bản sau đây:
Căn cứ vào yếu tố cơ bản của qúa trình lao động sản xuất: quá trình
này là sự kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, t liệu lao động, tài nguyên đất
đai và các nguồn lực khác. Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lợng và chất l-
ợng lao động, các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham
gia vào quá trình lao động sản xuất đó.
Căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: đó là sự sử dụng cao nhất
và tốt nhất của tài sản cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng
sinh lời cao nhất đối với BĐS tại thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi trong nền kinh tế nh: thay đôỉ của các chính
sách nh chính sách đất đai, nhà ở, hoạt động của thị trờng BĐS, sự tăng cao về
nhu cầu vật chất, văn hoá và tinh thần của con ngời.
Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS trong quần thể BĐS
trong khu vực: sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và
mục đích đầu t vào BĐS, giữa giá trị sử dụng của một BĐS trong quần thể các
BĐS trong vùng và sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các BĐS
xung quanh.
Căn cứ vào các yếu tố cấu thành giá trị BĐS: đây chính là các yếu tố
cấu thành nên giá trị của BĐS nh giá trị của BĐS nh giá trị của nhà, giá trị của
đất (gồm quy mô, vị trí của đất và tính pháp lý của nó).
Căn cứ vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tong
lai: mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS đợc đa vào sử dụng dới
nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Việc định giá phải dựa vào việc sử dụng có
hiệu quả cao nhất, tốt nhất. Ngoài ra ngời ta tính đến khả năng cạnh tranh
Lớp: K42/16.01
7
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
dạng một nguồn thu nhập. Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm, diện tích của
Lớp: K42/16.01
8
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
BĐS cho phép ngời định giá có thể dự đoán trớc đợc khả năng sinh lời của BĐS
đó trong tơng lai để từ đó ớc tính giá của chúng.
c. Nguyên tắc thay thế (NTTT)
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS trên cơ sở giá trị cao nhất
của BĐSDS đó không vợt quá chí phí của một BĐS tơng đơng
Một ngời thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền
hơn nhng vẫn có một tài sản nh vậy để thay thế. Tài sản thay thế có thể bằng
cách mua trên thị trờng hoặc bằng cách xây dựng mới
d. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG).
Nguyên tắc nay cho rằng giá trị của một BĐS hay một bộ phận cấu thành
BĐS, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của BĐS
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản,
nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị của các bộ
phận tài sản còn lại.
e. Nguyên tắc cung cầu (NTCC).
Cơ sở của nguyên tắc căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá tài sản là dựa vào giá trị thị trờng của BĐS. Giá trị thị trờng của tài sản tỷ lệ
thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung, hai yếu tố này luôn luôn
thay đổi theo thời gian. Vì vậy, phải đánh giá đợc tác động của yếu tố này
trong các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng
lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị tr-
ờng hay giá trị phi thị trờng.
Các nguyên tắc nêu trên không có sự trùng lắp, chúng độc lập nhau và
dùng để kiểm tra, bổ trợ những khiếm khuyết, làm nổi rõ tất cả những vấn đề
cốt yếu có liên quan đến việc cấu thành các giá trị của BĐS. Nh vậy, để thực
- Nó là cơ sở cho nhiều phơng pháp thẩm định giá khác. Thông thờng nhà
thẩm định giá sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phơng
pháp khác để thẩm định giá bất động sản.
* Nhợc điểm.
- Phải có những giao dịch về BĐS tơng tự cùng khu vực thì mới có thể so
sánh đợc. Nếu có ít BĐS so sánh đợc các yêu cầu trên, thì kết quả có độ chính
xác không cao.
Lớp: K42/16.01
10
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính lịch sử. Đây là điều không thể
tránh khỏi, nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở lên lạc hậu
trong thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác thấp.
- Phơng pháp đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thị
trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp
* Điều kiện áp dụng
- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc.
- Thị trờng phải ổn định: nếu thị trờng biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả
khi có đối tợng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
* Các bớc tiến hành.
Khi tiến hành thẩm định giá theo phơng pháp so sánh trực tiếp cần phải
tuân theo các bớc sau đây:
- Tìm kiếm thông tin về những tài sản đợc bán trong thời gian gần đây mà
có thể so sánh với tài sản đối tợng cần định giá về các mặt kiểu cách, điều
kiện, vị trí
- Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó
và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh đợc.
- Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đợc thích hợp (khoảng 3 cái)
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)
của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên
pháp này có u điểm là có thể đánh giá quan điểm giá trị thị trờng nên nó là cơ
sở pháp lý vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận.
Đối với BĐS thế chấp thì đây là nguồn trả nợ duy nhất trong trờng hợp ng-
ời vay không trả đợc nợ, do đó việc áp dụng phơng pháp này sẽ gặp khó khăn.
Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS đợc đánh giá cao do các giao dịch
trớc đó của các BĐS so sánh cũng đợc đánh giá cao. Tuy nhiên với thị trờng
không ổn định và thông tin thiếu chính xác nh thị trờng BĐS nớc ta hiện nay
thì việc trong tơng lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng
hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và biến động của
thị trờng. Vì vậy khi áp dụng phơng pháp này, ngời định giá phải có kinh
nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ các
yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh.
Lớp: K42/16.01
12
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
3.2 phơng pháp đầu t.
a. Khái niệm
Phơng pháp đầu t là phơng pháp đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân
thủ nguyên tắc dự báo tơng lai. Chuyển hoá các dòng thu nhập tơng lai về hiện
tại để tìm giá trị BĐS.
Phơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng
năm thành một tổng số vốn.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tơng lai thành giá trị vốn
hiện tại đợc biết đến nh là quá trình vốn hoá và có thể đợc thể hiện đơn giản
nh sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời).
Nh vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và
lãi suất vốn hoá.
- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận đợc từ việc khai thác bất
động sản (cung cấp hàng hoá, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt đợc doanh thu
phí quản lý, chí phí sửa chữa, phí dịch vụ
- Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa
vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tơng tự.
- Dùng công thức vốn hoá để tìm giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
* Yêu cầu phơng pháp đầu t.
- Trong thực tế có nhiều BĐS đựơc cho thuê và ngời ta có thể biết trớc thu
nhập hàng năm của nó. Còn đối với trờng hợp BĐS không cho thuê, ngời ta
cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh các BĐS tơng tự đã đợc
cho thuê. Trong trờng hợp này đòi hỏi ngời định giá phải xác định đợc mối
quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách thức chuyển đổi và sử
dụng số nhân, đợc biết nh những năm mua (YP). Số nhân này đợc tính toán
trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu t, là tài khoản lợi tức mà
ông ta mong muốn nhận đợc. Lợi tức này phản ánh chất lợng đầu t khi so sánh
với việc đầu t vào BĐS khác và các việc đầu t khác. Do đó khi sử dụng phơng
pháp này ngời định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể ảnh hởng đến
quyết định của nhà đầu t khi lựa chọn lợi tức yêu cầu của mình.
c. Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá BĐS thế chấp.
Khi nhiều ngời mua tài sản phải đi vay, thì dùng phơng pháp đầu t để đánh
giá ở hình thức đơn giản nhất có thể không cung cấp cách đánh giá hoàn toàn
Lớp: K42/16.01
14
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
đúng giá trị của một BĐS. Để vận dụng đợc phơng pháp này cần tính đợc thu
nhập hàng năm do BĐS tạo ra, tính toán lợi nhuân đòi hỏi trên vốn tự có của
ngời mua BĐS, sau đó khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm để có đợc số tiền còn
lại để lãi vay/tài sản thế chấp. Nếu lãi xuất cho vay biết trớc thì ngời đầu t có
thể tính đợc số tiền vay thế chấp.
Ví dụ :
Tổng thu nhập BĐS mỗi năm : 30 triệu đồng
Vốn của ngời mua : 35 triệu đồng
Phơng pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản đợc dựa
trên cơ sở là ngời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả
giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có
ích tơng tự.
Phơng pháp này thờng đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử
dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.
b.Ưu nhợc điểm, điều kiện áp dụng và các bớc tiến hành.
* Ưu điểm.
- Là phơng pháp đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng thích
hợp để so sánh.
- Phù hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch có mục đích riêng
biệt.
* Nhợc điểm.
- Chủ yếu dựa vào dữ liệu thi trờng.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
- Việc tính toán còn mang nhiều tính chủ quan.
- Đòi hỏi ngời định giá phải có kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo
về kỹ thuật xây dựng.
* Điều kiện áp dụng.
- Phù hợp cho những BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thờng khác.
- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu và kiểm tra đấu
thầu.
Lớp: K42/16.01
16
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
- Là phơng pháp dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra các phơng pháp
khác.
* Các bớc tiến hành.
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
B ớc 1 : Xác định những nội dung cần làm rõ trớc khi tiến hành định giá
một BĐS.
-Vị trí của BDS
Nội dung này nhằm để phân biệt BĐS cần định giá với các BĐS khác
trong khu vực.Gồm: Địa chỉ của BĐS và Mô tả pháp lý ( Hồ s kỹ thuật thửa
đất Sơ đồ trích lục thửa ) về hình thể, kích thớc, diện tích thửa đất, hiện
trạng sử dụng đất, ranh giới với các thửa đất giáp ranh,
- Chủ sở hữu của BĐS.
Là ngời có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản, quyền
sử dụng đất
- Mục đích của việc định giá BĐS.
Giá trị định giá bất động sản phụ thuộc rất lớn vào mục đích của việc định
giá
- Thời gian định giá BĐS sử dụng
- Xác định giá trị của BĐS cần định giá.
Xác định giá trị sử dụng tại thời điểm hiện tại, giá trị tiềm năng, giá trị
tiềm năng trong điều kiện có tính đến yếu tố trợt giá, giá trị thế chấp. Đặc biệt
là giá trị thế chấp BĐS và không phải BĐS nào cũng có giá trị thế chấp. Thông
thờng và phần lớn các BĐS đều có giá trị thế chấp. Những BĐS không đợc
chuyển nhợng vì một lý do ràng buộc nào đó thì BĐS đó tuy có giá trị sử dụng
nhng không có giá trị thế chấp.
B ớc 2 : Khảo sát và lập kế hoạch định giá.
* Xác định những thông tin cần thiết
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông
tin sẽ rất khác nhau. Thông thờng khi điêù tra số liệu ngời ta sử dụng phơng
pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ.
Đối với BĐS có nhà:
- Kết cấu đờng, ngõ, hẻm : đất, đá, bê tông, nhựa;
- Vị trí của BĐS: mặt tiền hay trong ngõ, hẻm;
- An ninh - Môi trờng;
* Điều tra, thẩm định bổ sung số liệu thị trờng.
Ngoài việc thu thập những thông tin từ chủ sở hữu ngời định giá cần tiến
hành điều tra, thẩm định trên thực địa về các tiêu chí nh: địa chỉ, vị trí, hiên
trạng sử dụng BĐS; về diện tích khuôn viên, diện tích xây dựng; Về hạ tầng kỹ
Lớp: K42/16.01
19
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
thuật, tình hình xã hội, mức độ ô nhiễm môi trờng, tình trạng pháp lý, giá bán
BĐS và quy hoạch.
* Xác định nguồn thông tin
Do thị trờng BĐS ở nớc ta còn cha phát triển nên nguồn khai thác các
thông tin về BĐS còn rất phân tán và độ tin cậy của các thông tin cũng rất hạn
chế. Hiện nay ở nớc ta, nguồn cung cấp về BĐS chủ yếu là các cơ quan, tổ
chức sau:
- Cơ quan Địa chính các cấp;
- Cơ quan quản lý nhà các cấp;
- Cơ quan quản lý việc thu thuế;
- Phòng công chứng;
- Các văn phòng t vấn về nhà đất;
- Chủ sở hữu.
* Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi tiến độ định giá.
B ớc 3 : Thu thập và phân tích thông tin.
Cần thu thập các thông tin phản ánh về BĐS cụ thể cần định giá và các
BĐS khác mà ở chúng có nhiều đặc điểm tơng tự cần định giá. Có nhiều loại
BĐS nh: nhà ở, cửa hàng, khách sạn, đất trống, tuy khác nhau về thể loại nh -
ng chúng đều có chung các kiểu loại thông tin. Các kiểu loại đó bao gồm: mô
tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích lục bản đồ địa chính, biên bản xác
định ranh giới thửa đất), kích thớc và hình thể thửa đất, vị trí so với đờng phố
chính, địa hình, cảnh quan môi trờng, cơ sở hạ tầng, tình trạng pháp lý, những
Lớp: K42/16.01
21
Chuyên đề cuối khoá Sinh viên: Đào Quỳnh Trâm
Ch ơng II : Tình hình đánh giá bất động sản thế chấp
tại NHTMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh
việt nam ( vpbank)
I. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của nhtmcp các doanh
nghiệp ngoài quốc doanh việt nam ( VPBank)
1. Giới thiệu tổng quát
* Vốn điều lệ.
Kể từ ngày 31/12/2007 vốn điều lệ của VPBank là 2000 tỷ đồng.
* Hoạt động chính.
+ Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của tổ chức và cá nhân.
+ Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu t và phát triển của các tổ chức trong nớc.
+ Vay vốn Ngân Hàng Nhà Nớc và các tổ chức tín dụng khác.
+ Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân.
+ Chiết khấu thơng phiếu trái phiếu và các giấy tờ có giá.
+ Hùn vốn, liên doanh và mua các cổ phần theo pháp luật hiện hành.
+ Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng.
+ Thực hiện kinh doanh ngoại tệ.
+ Huy động nguồn vốn từ nớc ngoài.
+ Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh
toán quốc tế.
+ Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nớc dới nhiều hình thức,
đặc biệt chuyển tiền nhanh Western Union.
* Mạng lới hoạt động.
Gồm 90 chi nhánh và phòng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh thành trên
toàn quốc.
* Công ty trực thuộc.
+ Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân Hàng VPBank
quản trị
[
Ban kiểm soát
Các hội đồng Văn phòng
HĐQT
Tổng
giám đốc
Khối
khách
hàng cá
nhân
Khối
khách hàng
doanh
nghiệp
Khối
Ngân quỹ
Khối phát
triển kinh
doanh
Khối
giám sát
điều hành
Khối
Quản trị
Nguồn
lực
Khối
CNTT&NH
Điện tử
Lớp: K42/16.01
25
Copyright: Tài liệu đại học ©