PHẦN I. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thế giới đang ngày càng phát triển, dân số tăng lên nhanh chóng. Các
đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp mọc lên ngày càng nhiều. Cùng với xu
hướng chung đó, Việt Nam cũng thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá. Quá
trình này đang diễn ra một cách nhanh chóng và bên cạch những tích cực thì
nó cũng thể hiện những tiêu cực nhất định. Trong đó vấn đề sử dụng quỹ đất
một cách hợp lý là vấn đề mang tính cấp bách. Trong khi đất đai thì có hạn
mà nhu cầu sử dụng đất thì vô hạn, vậy làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực để tạo điều kiện cho đất nước phát triển?
Điều này dẫn đến sự ra đời của công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả. Công tác
đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ) và lập hồ sơ địa chính là một trong 13 nội dung của quản lý
Nhà nước về đất đai được quy định trong Luật Đất đai 2003.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thực chất là
thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
GCNQSDĐ cho chủ sử dụng đất phù hợp, nhằm hoàn thiện một hệ thống hồ
sơ đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm chắc toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo quy định của pháp luật. Đồng
thời việc cấp GCNQSDĐ có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất giúp họ đất yên tâm đầu tư và sản xuất trên mảnh đất đó. Ngoài
ra, nó cũng giúp Nhà nước giám sát việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất
theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn
xã hội trong việc sử dụng đất.
Hiện nay, công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính ở
mỗi địa phương là khác nhau do điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của từng
vùng. Tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, việc thực hiện
công tác này vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế. Tìm hiều thực trạng công tác
1
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Đặng Xá nhằm

đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao
động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng
để con người trồng trọt chăn nuôi…
Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc
phòng…”
Khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về lương thực đáp ứng cho con
người ngày càng nhiều hơn. Quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình đô
thị hoá thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng đòi hỏi ngày càng
nhiều và đồng bộ. Do vậy, nhu cầu về đất đai ngày càng lớn trong khi đó đất
đai lại không thể sản sinh ra được. Từ đó, một đòi hỏi bức thiết được đặt ra là
phải quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo cho nhu cầu
lương thực, đảm bảo cho an ninh lương thực quốc gia đồng thời đáp ứng nhu
cầu sử dụng đất cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội.
3
Đất đai được coi là sử dụng hợp pháp khi người sử dụng đất được cơ
quan nhà nước giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách
hợp lệ, sử dụng và khai thác đúng mục đích được giao của mảnh đất.
ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện
với tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. ĐKĐĐ là công việc
để thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ nhất cho tất cả các loại đất
trong phạm vi địa giới hành chính để thực hiện cấp GCNQDĐ cho các đối
tượng đủ điều kiện làm cơ sở để Nhà nước quản chặt, nắm chắc đến từng thửa
đất.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu

số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Nghị định số 164/2003/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định việc
thu thuế thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó có chỉ đạo
các địa phương đẩy mạnh hoàn thành cơ bản việc cấp GCNQSDĐ trong năm
2005.
Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất
khi cấp GCN.
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền
thuê đất khi cấp GCN.
5
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
Trong đó có sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp GCN, việc xác nhập hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc khắc phục yếu kém, sại phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành
Luật Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản
việc cấp GCN trong năm 2006.

chức phát triển quỹ đất.
Thông tư 01/2005/TT—BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai,
trong đó hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCNQSDĐ như việc xác định thời
hạn sử dụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông
nghiệp.
Thông tư 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của liên Bộ
Tài chính và Bộ Tài Nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT thay thế cho Thông tư số
03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 24/07/2003.
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004.
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 05/05/2007.
7
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
2.2. Sự cần thiết của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
2.2.1. Với nhà nước
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, thống nhất quản lý. Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính
giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:
- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất.
- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu.
- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền

ty cổ phần.
- Cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức
khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
2.3. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
2.3.1. Tình hình thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ
địa chính trên cả nước Việt Nam
a. Thời kỳ trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác ĐKĐĐ có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:
- Thời kỳ Gia Long với sổ địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ
đất công điền và đất tư điền của mỗi xã. Và trong đó ghi rõ của ai, diện tích,
tứ cận, đẳng hạ để tính thuế. Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam
Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản
Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở xã sở tại.
Theo quy định cứ 5 năm phải đại tu, hằng năm phải tiểu tu.
9
- Thời Minh Mạn: sổ Địa bộ được lập tới từng xã. Sổ này tiến bộ hơn
sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các
chức sắc giúp việc trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi các
thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất. Quan Kinh Phái
và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả. Quan phủ căn cứ vào
đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải
xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ Địa bộ.
- Thời kỳ Pháp thuộc: chế độ này tồn tại nhiều chế độ điền địa khác
nhau:
+ Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản
đồ giải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi
trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện
tích, nơi toạ lạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ

điều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ, sơ đồ và các
văn kiện phụ thuộc.
c. thời kỳ Việt Nam Dân chủ cộng hoà và Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam
-Thời kỳ tháng 8/1945-1979: sau Cách mạng tháng Tám năm 1945,
đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất
của địa chủ chia cho dân cày nghèo. Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào
hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng và hợp tác xã làm
cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động. thêm vào đó là điều kiện đất
nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được
hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào
những năm tiếp theo. Trước tình hình đó, ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban
hành Chỉ thị số 344/1958/CT-TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ
Tài chính. Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải
thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
11
ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404/1979/NĐ-CP về việc
thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất
quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
- Thời kỳ từ năm 1980-1988: Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước
quan tâm đến công tác quản lý đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong
cả nước. tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn
quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất
đai. Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên
mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác.
Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư,
Chỉ thị như: Quyết định số 201/1986/QĐ-CP ngày 01/07/1986 về công tác
quản lý đất đai trong cả nước; Chỉ thị số 299/1980/CT-TTg ngày 10/11/1980
của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thực hiện công tác đo đạc,

quá trình triển khai theo Luật Đất đai 1988, Nhà nước đã ban hành chính sách
khoán100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng sử
dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác ĐKĐĐ gặp nhiều khó khăn cùng
với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác
quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả.
Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc
lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt kết quả cao.
Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 GCNQSDĐ cho các
hộ nông dân tại khoảng 1.500 xã, tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng
sông Cửu Long (ĐBSCL). Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên
giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo
mẫu của tỉnh) chủ yếu các xã tự kê khai. Năm 1994, toàn quốc cấp được
khoảng 1.050.000 giấy chứng nhận. loại giấy này có độ chính xác thấp cùng
với việc cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp.
13
- Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai
2003 ra đời: Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành
công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương
hoàn toàn đúng đắn của Đảng. Nó tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời
nhằm quản lý đất đai chặt chẽ hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người
dân. Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau:
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…
Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người
dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp
GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai
đoạn này. Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều trong vướng
mắc và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị 10/1998/CT-TTg và
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp
GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
Để hỗ trợ cho Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn

hành Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành;
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ;
Thông tư số 29/2002/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính;
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai;
15
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 05/05/2007;
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hai Chỉ thị gồm:
Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày
04/4/2013 đôn đốc, chỉ đạo các địa phương thực hiện những giải pháp đẩy
mạnh cấp giấy chứng nhận.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường lên Ủy ban Thường
vụ Quốc hội về quản lý nhà nước trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường
ngày 15/08/2013: Tính đến ngày 30/6/2013, cả nước đã cấp được 36,000 triệu
giấy chứng nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp
giấy chứng nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2012. Đến nay, cả nước
có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các loại đất
chính (đạt từ 85-100 % diện tích) gồm Bình Dương, Long An, Bến Tre, Đồng

hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả, tích cực cho
công tác quản lý đất đai.
Nhìn chung tiến độ cấp GCN ở nước ta chưa đạt kế hoạch mục tiêu đề
ra, nguyên nhân dẫn đến tiến độ cấp GCN ở các mục đích sử dụng đất còn
chậm là do nhân lực thiếu, nhiều địa phương hiểu không đúng và không đầy
đủ những quy định của Luật cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn
tới việc vận dụng không đúng khi cấp GCN. Mặc dù trong những năm gần
đây, Nhà nước đã có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm
thủ tục để được cấp GCN theo phương châm đơn giản hoá các thủ tục, giải
quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người
dân. Nhưng hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp GCN chủ yếu là
do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua bán; cho tặng; thừa kế…
17
Còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý vì chưa có
tiền nộp các khoản thu theo quy định của Nhà nước.
2.3.2. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội có vị trí quan trọng, có xu thế đặc biệt so với các
tỉnh trong cả nước. Nghị quyết 15/NQ-TW, ngày 15/12/2008 của Bộ Chính trị
đã xác định “ Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị, hành chính
quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch
quốc tế”.
Thời gian qua, UBND TP chỉ đạo thực hiện nhiều giải pháp để đẩy
mạnh việc cấp giấy CNQSDĐ theo Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011
của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp
bách để chấn chỉnh việc cấp giấy CNQSDĐ và xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai.
Với mục tiêu cơ bản hoàn thành cấp giấy CNQSDĐ vào năm 2013
theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội, ngày 10/12/2012, UBND
TP có Quyết định số 5699/QĐ-UBND giao chỉ tiêu kế hoạch kinh tế, xã hội;

hoặc cả khu vực để phục vụ cấp giấy CNQSDĐ…
Theo báo cáo của các địa phương, riêng 5 tháng đầu năm 2013,
UBND các quận, huyện, thị xã đã cấp được 30.767 giấy chứng nhận. Tính luỹ
kế, đến nay, toàn thành phố đã cấp được 1.088.394 giấy CNQSDĐ ở cho các
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, đối với các trường hợp đủ điều kiện,
đạt trên 96,6%. Đối với tổ chức, đã cấp được 7.588/19.247 thửa đất cần kê
khai, cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, đạt 39,4% số thửa đất
đủ điều kiện (riêng 5 tháng đầu năm 2013 đã cấp được 259 giấy chứng nhận).
Tuy nhiên, việc cấp giấy CNQSDĐ lần đầu tại các quận, huyện, thị xã
còn nhiều vướng mắc. Theo kết quả quả rà soát tại các quận, huyện, thị xã,
hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 125.000 trường hợp sử dụng đất
còn tồn đọng. Khó khăn, vướng mắc do các nguyên nhân như tranh chấp,
19
khiếu kiện; vi phạm pháp luật đất đai; lấn, chiếm; chuyển mục đích sử dụng
đất trái phép; giao đất trái thẩm quyền; các trường hợp vi phạm pháp luật đất
đai đã bị Tòa án có quyết định xử lý hoặc có kháng nghị của Viện Kiểm sát,
cơ quan Công an, Thanh tra và chính quyền các cấp kết luận xử lý, nhưng đến
nay chưa xử lý được; sử dụng đất không phù hợp quy hoạch… nên chưa thực
hiện cấp giấy chứng nhận.
Việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại một số dự án nhà ở
còn nhiều vướng mắc như: Vi phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng đã được
duyệt; chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai xong đã xây dựng và bán
nhà ở; một số trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận hoặc
quyết định giao đất) đứng tên công ty mẹ hoặc chủ đầu tư cấp I, nhưng việc
ký hợp đồng bán nhà lại do công ty con, nhà đầu tư thứ phát thực hiện (không
ký dưới hình thức ủy quyền mà ký bán nhà trực tiếp, hoặc công ty mẹ phê
duyệt nhiệm vụ thực hiện dự án cho công ty con) đã xuất hóa đơn giá trị gia
tăng, chưa phù hợp với quy định của pháp luật đất đai; chưa xác định đối
tượng sử dụng đất để thu và truy thu nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển
nhượng bất động sản; chủ đầu tư đã xây dựng và bán xong nhà ở cho người

Năm 2012, huyện Gia Lâm còn 200 hồ sơ bán nhà theo Nghị định
61/CP đã thẩm định, duyệt giá còn tồn đọng chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính,
trong đó khoảng 150 hồ sơ đã ký hợp đồng mua bán, 50 hồ sơ đã gửi giấy mời
nhiều lần nhưng các hộ chưa đến nộp tiền vì khó khăn tài chính.
Trong năm 2012, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã tiếp nhận
1491 GCN cần cấp đổi và chỉnh lý biến động. Kết quả đã thực hiện chỉnh lý
được 1370 GCNQSDĐ ở. Còn lại 34 GCN chưa chỉnh lý.
Trên địa bàn huyện cơ bản đã đo đạc xong toàn bộ diện tích của 22 xã,
thị trấn với tổng số tờ là 93 tờ, diện tích đo đạc được là 6433.80 ha. Trong đó
tỷ lệ bản đồ được thành lập 1/2000 đối với các xã: Kim Lan, Văn Đức, Kiêu
Kỵ, Kim Sơn, Phú Thị, Dương Quang, Yên Viên, Yên Thường, Lệ Chi,
21
Trung Mầu, Cổ Bi, Phù Đổng. Tỷ lệ bản đồ 1/5000 với các xã còn lại trong
huyện.
Hồ sơ lập theo mẫu Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, năm 2012 huyện
đã lập được 32 quyển sổ mục kê với 100.456 thửa được lập, có 56 quyển sổ
địa chính với 1.578 lần đăng ký biến động, có 22 quyển sổ cấp GCN. Như
vậy, số lượng sổ cũng như chất lượng sổ theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT
đã được cập nhật kịp thời, chính xác hơn và kết quả tốt hơn so với những năm
trước.
2.4. Những quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính
2.4.1. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là cơ sở giúp Nhà nước nắm đầy đủ thông tin về thửa
đất và chủ sử dụng đất. Từ đó Nhà nước thực hiện việc thống nhất QLĐĐ
theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất công bằng, hiệu quả. Bao
gồm:
- Đăng ký ban đầu: thực hiện với các trường hợp được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất nhưng chưa đăng
ký kê khai quyền sử dụng đất và chưa được cấp GCNQSDĐ.

nước ngoài, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- UNBD huyện, quận,thị xã, thành phố thuộc cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ
cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được uỷ quyền cho cơ
quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền
cấp GNCQSDĐ.
23
2.4.3. Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước về sử dụng đất,
gồm: Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động
đất đai và bản lưu GCNQSDĐ.
Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến
động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau
đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
cập huyện và được in trên giấy để phục vụ cho công tác quản lý đất đai ở cấp
xã.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất; các thông
tin về tài sản gắn liền với đất; về quyền- hạn chế về quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; về biến động trong quá trình sử dụng
đất.
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất, lập theo đơn vị
hành chính cấp xã.
Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:
- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh lý
hồ sơ địa chính
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc
đo vẽ bản đồ địa chính và chỉ đạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, lập
và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở địa phương.