TRNG I HC M TP. H CHÍ MINH
CHNG TRÌNH ÀO TO C BIT
KHÓA LUN TT NGHIP
CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY
MUA NHÀ TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI
GÒN THNG TÍN – PHÒNG GIAO
DCH PH QUANG SVTH: NG THÙY LINH
MSSV: 0854030429
NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
GVHD: NGUYN MINH KIU

THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2012
LI CM N

 hoàn thành đc khóa lun tt nghip này em đã nhn đc rt nhiu s giúp đ,
đóng góp nhit tình ca các cá nhân và t chc liên quan.
Li đu tiên em xin đc chân thành cm n thy Nguyn Minh Kiu đã hng dn và
h tr em trong sut quá trình làm đ tài.
Xin cm n Ngân hàng Thng mi c phn Sài Gòn Thng Tín – S Giao dch
TPHCM – Phòng giao dch Ph Quang đã hng dn em hc hi nhng kinh nghim

• UBND: y ban nhân dân 1

MC LC
CHNG 1 : GII THIU 4
1.1 TNG QUAN V VN  NGHIÊN CU 4
1.2 LÝ DO CHN  TÀI 5
1.3 MC TIÊU NGHIÊN CU 5
1.4 PHNG PHÁP NGHIÊN CU 6
1.5 PHM VI NGHIÊN CU 6
1.6 KT CU CA KHÓA LUN 6
CHNG 2 : TNG QUAN V HOT NG
CHO VAY MUA NHÀ CA NHTM 8
2.1 TNG QUAN V HOT NG CA NHTM VÀ HOT NG CHO
VAY CA NHTM 8
2.1.1 Khái nim v Ngân hàng thng mi 8
2.1.2 Nghip v kinh doanh ch yu ca NHTM 8
2.2 TÍN DNG NGÂN HÀNG 11
2.2.1 Khái nim 11
2.2.2 Phân loi tín dng 11
2.2.3 Bo đm tín dng 11
2.3 HOT NG CHO VAY MUA NHÀ  HOC U T BT NG SN
14
2.3.1 Khái nim 14
2.3.2 Tm quan trng ca vic cho vay mua nhà và đu t bt đng sn ca
ngân hàng 14
2.3.3 c đim ca cho vay mua nhà và đu t bt đng sn 15
2.3.4 Phân loi cho vay mua nhà và đu t bt đng sn 16

4.2.6 Cân bng v ngun vn 45
4.3 KIN NGH 45
4.3.1 Kin ngh đi vi Nhà nc 45
4.3.2 Kin ngh đi vi ngân hàng nhà nc 45

DANH MC BNG BIU, S  3

DANH MC BNG
Bng 3.1: Ngun vn huy đng ca Sacombank trong nm 2010 21
Bng 3.2: Tc đ tng trng tín dng ca Sacombank trong nhng nm gn đây 22
Bng 3.3: Tình hình hot đng tín dng ca Sacombank trong nhng nm gn đây 22
Bng 3.4: Chi tit sn phm cho vay mua nhà 24
Bng 3.5: Cp phê duyt h s vay vn 27
Bng 3.6: T trng cho vay mua nhà, xây nhà trong tng d n cho vay 29
Bng 3.7: Tình hình cho vay có TSB và cho vay tín chp 31
Bng 3.8: Tình hình cho vay theo ch th là cá nhân – doanh nghip 32
Bng 3.9: Tình hình cho vay theo ch th là CB-CNV ca STB và đi tng khác 33
Bng 3.10: Lãi sut cho vay đi vi CB-CNV ca Sacombank group 35
DANH MC HÌNH
Hình 3.1: Biu đ ngun vn huy đng ca Sacombank trong nhng nm gn đây 21
Hình 3.2: Cht lng tín dng và t l an toàn vn ca Sacombank 23
Hình 3.3: Bin đng lãi sut vay cá nhân ca Sacombank 2010-2011 34
DANH MC S 
S đ 3.1: S đ t chc và b máy điu hành ca Sacombank 19

4


ng tuân th theo các quy đnh pháp lut, bt đng sn dùng đ
th chp ch yu bao gm quyn s dng đt, nhà ca, công trình, tài sn khác gn
lin trên đt,…
ây là mt khon mc quan trng trong chính sách phát trin tín dng ca ngân
hàng thng mi vì nó đem đn nhiu li nhun nht và cng góp phn phát trin kinh
t xã hi ca quc gia. Thm chí,  mt s
nc phát trin thì nhà nc có u đãi rt
nhiu đi vi nhng khon vay đ mua nhà.  Vit Nam, lãi sut cho vay mua nhà vn
còn khá cao hin nay nên tình hình cho vay mua nhà đang có xu hng gim đi.
Chúng ta có th hy vng trong nm nay, th trng bt đng sn s m dn tr li cùng

5

vi chính sách gim lãi sut và đy mnh tín dng ca Ngân hàng Nhà Nc s khin
cho tình hình vay mua nhà ca ngi dân kh quan hn.

1.2 LÝ DO CHN  TÀI
Nh đã nói  trên, th trng bt đng sn Vit Nam là mt th trng rt tim
nng vi dân s gn 90 triu dân và nhu cu nhà  ngày càng ln. Thêm vào đó, kinh
t Vit Nam ngày càng phát trin, nhu cu ca con ngi hin nay không ch dng li
 “n ngon mc đp” mà còn là có mt ni  thoi mái na.  bt c vùng min nào
thì nhu cu v nhà 
ca ngi dân Vit Nam rt ln do t tng t xa xa là “an c
lc nghip” nhng không phi ai cng có đ điu kin đ s hu nt cn nhà m c.
Chính vì th s ra đi ca các ngân hàng giúp thc hin c m đó. Thành ph H Chí
Minh là mt thành ph ln vi dân s hn 8 triu ngi và lng ngi di c t
nhng
tnh và thành ph khác ti đây ngày càng tng hàng nm thì nhu cu v nhà  li càng
cp thit hn bao gi ht. c bit là trong tình hình th trng bt đng sn đang
đóng bng nh hin nay thì vic cho vay mua nhà ca các ngân hàng cng đang góp

đ tài khác?”
Phng pháp quan sát, su tm và thng kê s liu đ có th phân tích đc tình
hình hot đng cho vay mua nhà ca Ngân hàng.
Phng pháp đnh tính, phng pháp đnh lng.
Công c thng kê đ phân tích s liu là s liu đc cung cp t Sacombank,
máy vi tính, phn mm Microsoft Excel Worksheets s đc s dng trong nghiên
cu.
1.5 PHM VI NGHIÊN CU
 nghiên cu tránh khi tình trng dài dòng và phù hp vi ngun lc đc
cung cung thì gii hn phm vi ca đ tài v đi tng, quy mô, không gian và thi
gian nghiên cu nh sau:
i tng nghiên cu: Tình hình cho vay mua nhà ca Ngân hàng Sacombank –
S Giao dch TPHCM - PGD Ph Quang
Không gian nghiên cu: Ngân hàng Sacombank – S Giao dch TPHCM- PGD
Ph Quang
Thi gian nghiên cu: t nm 2010-2011
1.6 KT CU CA KHÓA LUN
B cc ca đ tài đc phân thành bn chng nh sau:
Chng 1: Gii thiu v đ tài. Ni dung ca chng này bao gm lý do chn đ
tài, mc tiêu nghiên cu, phng pháp nghiên cu, phm vi nghiên cu và kt cu ca
khóa lun.
Chng 2: Tín dng ngân hàng, hot đng cho vay mua nhà và bt đng sn. Ni
dung chính ca chng này là nhng c s lý lun chung v Ngân hàng, tín dng ngân
hàng, hot đng cho vay mua nhà, b
t đng sn, th trng bt đng sn.
Chng 3: Thc trng cho vay mua nhà tr góp ca Ngân hàng TMCP Sài Gòn
Thng tín –– S Giao dch TPHCM - PGD Ph Quang. Ni dung ch yu ca
chng này là trình bày v thc trng hot đng cho vay mua nhà ti Ngân hàng

7

ch v ngân hàng cho các đi tng nói trên. (Nguyn ng Dn, 2009)
NHTM là loi ngân hàng có s lng ln và rt ph bin trong nn kinh t. S có
mt ca NHTM trong hu ht các mt hot đng ca nn kinh t xã hi đã chng minh
rng:  đâu có mt h thng ngân hàng thng mi phát trin thì  đó s có s phát
trin vi tc đ cao ca n
n kinh t - xã hi”. (Nguyn ng Dn, 2009, tr.8)
2.1.2 Nghip v kinh doanh ch yu ca NHTM
Ngân hàng thng mi là mt đnh ch tài chính trung gian và là loi hình doanh
nghip hot đng kinh doanh trong lnh vc tin t - ngân hàng. Chính vì th mà
nghip v kinh doanh ch yu ca NHTM là nghip v ngun vn, nghip v s dng
vn và nghip v khác.
2.1.2.1 Nghip v ngun vn
NHTM mun hot đng thì phi có vn và vn ca NHTM bao gm nhiu loi
khác nhau, mi lo
i có mt đc đim và phng thc s dng khác nhau.
a. Vn t có

9

“Vn t có, còn đc gi là vn ch s hu, là vn riêng ca mt NHTM. ây là
s vn ban đu và không ngng đc gia tng cùng vi s phát trin ca NHTM. V
phng din qun lý, vn t có là s vn ti thiu, bt buôc mt NHTM phi có đ
đc cp giy phép kinh doanh, đng thi là c s đ thu hút ngun vn khác.
c đim c
a vn t có:
- Vn t có ca NHTM thng chim t trng nh trong tng ngun vn -
thng t trng này ch khong t 5% đn 10%.
- Vn t có có tính n đnh cao và luôn luôn đc b sung trong quá trình tn ti
và phát trin ca NHTM. Vic gia tng vn t có đng ngha vi vic gia tng
nng lc tài chính ca mt NHTM, do đó s t

10

c. Vn đi vay
Vn đi vay là ngun vn giúp cho các NHTM b sung ngun vn ngn hn ca
mình đ đm bo duy trì hot đng mt cách bình thng.
Vn đi vay đc chia thành hai nhóm sau: vn đi vay NHNN ( còn gi là vn đi
vay trên th trng tin t 1) và vn đi vay các ngân hàng thng mi và các t chc
tín dng khác (vn đi vay trên th trng tin t 2). (Nguyn ng D
n, 2009, tr. 51)
d. Vn khác
Ngun vn này ch yu là các ngun vn tip nhn t các t chc tin t, ca
Chính ph đ tài tr cho các hot đng xã hi,… đc chuyn qua NHTM thc hin.
Nhng ngun vn này s đc NHTM s dng đúng mc đích tài tr và đc làm
theo yêu cu ca nhà tài tr.
Ngoài ra còn nhng ngun vn khác phát sinh t các nghip v khác trong quá
trình hot đng nh các khon phi tr, khon tin tm gi theo quyt đnh ca tòa
án,…
2.1.2.2 Nghip v s dng vn
Nghip v tín dng: ây là nghip v quan trng nht ca NHTM do đây là
khon mc sinh li ch yu ca ngân hàng.
Nghip v chit khu: “là nghip v mà NHTM đng ra tr tin trc cho các
hi phiu ho
c các chng t có giá khác cha ti hn thanh toán theo yêu cu ca
ngi th hng (ngi s hu chng t) bng cách khu tr ngay mt s tin nht
đnh. S tin khu tr đc tính theo tr già chng t, thi hn chit khu, lãi sut và
các t l chit khu khác, s tin còn li thanh toán cho ngi th hng.” (Nguyn
ng D
n, 2009)
Theo Nguyn ng Dn (2009), “Nghip v bao thanh toán là nghip v tín
dng gián tip ca NHTM, theo đó NHTM đng ý cung cp tín dng cho nhà cung cp

di 12 tháng), tín dng trung hn ( t 1- 5 nm) và tín dng dài hn ( t 5 nm tr
lên).
Cn c theo ch th cp tín dng : cá nhân và doanh nghip.
Cn c theo mc đích s dng vn: cho vay tiêu dùng và cho vay đ đu t kinh
doanh sn xut.
2.2.3 Bo đm tín dng
Hot đng tín dng ca ngân hàng là mt hot đng mang nhiu ri ro. Mc dù
trc khi quyt đnh cho vay, ngân hàng đã tri qua nhiu khâu thu thp, x lý, phân
tích và thm đnh k kh nng tr n ca khách hàng nhng vn cha th nào loi b
đc ri ro tín dng. Do vy, bo đm tín dng có th s dng nh mt trong nhng
cách thc nhm gia tng kh
nng thu hi n và gim thiu ri ro tín dng. Bo đm
tín dng hin nay đc thc hin theo Ngh đnh 163/2006/N-CP ngày 29/12/2006
v bo đm tín dng ca các t chc tín dng.

12

2.2.3.1 Khái nim v cho vay có TSB
Theo ngh đnh 163/2006/N-CP, tài sn bo đm là tài sn mà bên bo đm
dùng đ bo đm thc hin ngha v dân s đi vi bên nhn bo đm.
Cho vay có tài sn đm bo là hình thc cho vay vn ca t chc tín dng mà
theo đó ngha v tr n ca khách hàng đc cam kt đm bo thc hin bng tài s
n
cm c, th chp, ký qu, bo lãnh bng tài sn ca bên th ba hay bo đm bng tài
sn hình thành t vn vay
Các đc trng ca bo đm tín dng:
Giá tr bo đm phi ln hn ngha v bo đm. Giá tr bo đm bao gm vn
gc, lãi (k c lãi quá hn) và các chi phí khác tr trng hp các bên có tha thun lãi
và các lo
i phí thuc phm vi bo đm đc thc hin ngha v.

ngân hàng cho vay nm gi, đ vay mt s tin nht đnh và dùng tài sn đó đ bào
đm cho s n vay, khi đn hn ng
i đi vay không tr đc n cho ngân hàng thì
ngân hàng s phát mãi tài sn cm c hoc tip nhn tài sn cm c đ thu n.
c. Bo lãnh
Theo Lut dân s, bo lãnh là vic mt đn v hoc cá nhân (gi là bên bo lãnh)
cam kt vi bên có quyn (bên nhn bo lãnh) là s thc hin ngha v thay cho bên có
ngha v (bên đc bo lãnh), nu khi đn hn mà bên có ngha v không th
c hin
hoc thc hin không đúng, không đy đ các ngha v đc ghi trong hp đng dân
s.
Trong quan h tín dng, bo lãnh là mt vic mt đn v hoc cá nhân đng ra
bo lãnh cho ngi vay vn đ ngi nay đi vay mt s tin nht đnh ti ngân hàng.
Nu khi đn hn ngi đi vay không tr hoc không tr ht n cho ngân hàng thì đn
v ho
c cá nhân bo lãnh s đng ra tr n thay.
d. Bo đm bng tài sn hình thành t vn vay
Hai bên cho vay (Ngân hàng) và bên đi vay có th tha thun dùng tài sn hình
thành bng vn vay đ bo đm n vay. Nu khi đn hn mà bên vay không thc hin
vic tr n thì ngân hàng s x lý tài sn hình thành bng vn vay thu n.
e. S d bù
Ngi đi vay phi m tài khon tin g
i ti ngân hàng cho vay và duy trì trên tài
khon đó mt s d nht đnh – lúc đó ngân hàng cho vay mi thc hin vic gii ngân
– s d đó là s d bù. Trong thc t nhiu ngân hàng s dng khá linh hot hình thc
s d bù, bng cách khi mt khách hàng vay vn, ngân hàng s gi li mt s tin
(khong 10-20%) vn cho vay và chuyn vào tài khon tin gi ca khách hàng vay
vn.
f. Tín ch
p

nào đáp ng đc các tiêu chun đó hn là vic cho vay mua bt đng sn nhà . 
Vit Nam, trong nhng nm va qua, Nhà nc có đa ra chính sách cho vay mua nhà
đi vi nhng ngi có thu nhp thp. ây là mt trong nhng chính sách ln và các
ngân hàng đã tn dng điu kin này
đ tng trng tín dng mc dù cha thc s hiu
qu.
2.3.2.2 i vi khách hàng
Vic cho vay mua nhà đi vi khách hàng có ý ngha rt ln. Nu nh trc kia
khách hàng không cn phi tit kim trong mt thi gian dài và sng trong nhng cn
nhà thuê cht lng thp đ có th tích ly mua đc cn nhà m c thì gi đây vi
sn phm cho vay mua nhà ngi dân có th
đt đc mc tiêu ca mình dù cha đ
vn.

15

2.3.2.3 i vi xã hi
Bng nghip v cho vay mua nhà ca ngân hàng s góp phn không nh vào ci
thin nhu cu sng ca ngi dân. Bên cnh đó, giúp nâng cao mc sng ca ngi
dân, tái đnh c li mt s ngi dân lao đng có thu nhp thp, dp b nhng khu 
chut, làm cho b mt xã hi thay đi và đp hn.
Bên cnh li ích thay đi tích cc cho x h
i thì còn góp phn phát trin kinh t
làm cho ngun vn lu thông và quay vòng nhanh hn. ây là mt nghip v có tim
nng rt ln vì dân s Vit Nam hin nay là hn 90 triu dân và có tc đ tng dân s
khá nhanh. Trong đó, nhu cu nhà  ca ngi dân còn khá nhiu vì th, đây là mt
sn phm rt tim nng đi vi ngân hàng thng mi.
2.3.3 c đim ca cho vay mua nhà và đu t bt đng sn
Nhu cu vay vn ph thuc nhiu vào chu kì kinh t. Khi nn kinh t phát trin
thnh vng, đi sng ngi dân lên cao, thu nhp cao thì nhu cu vay cng tng lên.

kahch1 hàng nu h yêu cu.
Nu các khon tín dng không đc hoàn tr đúng hn thì nht đnh s nh
hng ti kh nng hoàn tr ca ngân hàng.” ( Nguyn ng Dn, 2009, tr.56)
2.3.4 Phân loi cho vay mua nhà và đu t bt đng sn
2.3.4.1 Theo mc đích vay vn
Mua nhà đ : là hình thc cho vay tài tr mua nhà hoc cn h đ sinh sng
Mua đu t bt đng sn: là hình thc cho vay đ đu t kinh doanh bt đng sn
2.3.4.2 Theo thi hn vay:
Thi hn tín dng là thi gian k t khi vn vay đc gii ngân ln đu tiên đn
khi n gc đc hoàn tr ln cui cùng. Thng đc chia thành 3 loi bao gm:
Cho vay ngn hn: là loi thi hn cho vay khong t 1-12 tháng.
Cho vay trung hn: là loi thi hn cho vay t 1-5 nm.
Cho vay dài hn: là loi thi hn cho vay trên 5 nm.
2.3.4.3 Theo hình thc đm bo:
Theo tiêu thc này thì tìn dng đc chia làm 2 loi:
Cho vay có tài sn đm bo: theo hình thc này, khon vay phi có tài sn th
chp, cm c hoc bo lãnh ca mt bên th ba. Trên mt tài sn th
chp c th có
th giúp cho ngân hàng có ngun thu n d phòng, ngoài ngun thu n chính thc theo
tha thun.
Cho vay tín chp: theo hình thc này thì khon vay da vào uy tín, nng lc và
trin vng tài chính ca khách hàng.
2.3.5 Nhng ch tiêu đ phân tích tình hình cho vay
2.3.5.1 D n bình quân:
Là ch tiêu phn ánh d n trong mt khong thi gian xác đnh nào đó Ngân
hàng hin còn cho vay bao nhiêu và đây cng là khon mà ngân hàng cn phi thu v. 17


2.  tài “Phát trin th trng nhà  cho ngi có thu nhp thp” ca tác gi Võ
Th M Hng (2012). M
c tiêu ca nghiên cu này nhm đánh giá thc
trng phát trin th tràng nhà  cho ngi có thu nhp thp và kin ngh gii
pháp góp phn thúc đy s pháp trin ca phân khúc này trong điu kin hin
nay. Nghiên cu caVõ Th M Hng cung cp cho tác gi mt h thng các

18

quy đnh hng dn v Lut nhà  ca Quc hi đc thc thi t ngày
01/07/2006 và đa ra nhng “bt hp lý” trên th trng nhà  có thu nhp
thp trên th trng nhà  cho ngi có thu nhp thp đc bit là vn đ cung
cu và giá c ca loi nhà  này. T đó, tác gi có th soi chiu vào hot đng
ca Ngân hàng và đa ra mt s gii pháp nh
m phát trin sn phm này
trong tng lai da vào nghiên cu ca Võ Th M Hng (2012).

19 CHNG 3 :THC TRNG CHO VAY MUA NHÀ
TI NGÂN HÀNG THNG MI C PHN
SÀI GÒN THNG TÍN – S GIAO DCH
THÀNH PH H CHÍ MINH
3.1 GII THIU TNG QUAN V NGÂN HÀNG
SACOMBANK
3.1.1 Quá trình hình thành và phát trin ca Sacombank
Ngân hàng Thng mi C phn Sài Gòn Thng Tín đc thành lp ngày
21/12/1991 vi s vn điu l ban đu là 3 t đng. Qua 20 nm hot đng và phát
trin, đn nay Sacombank đã đt s vn điu l khong 9.179 t đng và tr thành

- Website: www.sacombank.com.vn
- Logo:
- Vn điu l: 9.179.230.130.000 đng
- Giy phép thành lp S 05/GP-UB ngày 03/01/1992 ca UBND TP. H Chí
Minh
- Giy phép hot đng S 0006/GP-NH ngày 05/12/1991 ca Ngân hàng Nhà
nc Vit Nam
- Giy CNKKD S 0301103908 do S K Hoch và u T TP. HCM cp
(đng ký ln đu ngày 13/01/1992, đng ký thay đi ln th 32 ngày 16/11/2010)
- Tài khon S 4531.00.804 ti Ngân hàng Nhà nc Chi nhánh TP. H Chí
Minh
- Mã s thu 0301103908
Ngành ngh kinh doanh
X Huy đng v
n ngn hn, trung và dài hn di hình thc tin gi
có k hn, không k hn, chng ch tin gi;
X Tip nhn vn đu t và phát trin ca các t chc trong nc,
vay vn ca các t chc tín dng khác;
X Cho vay ngn hn, trung và dài hn;
X Chit khu thng phiu, trái phiu và giy t có giá;
X Hùn vn và liên doanh theo pháp lut;
X
Làm dch v thanh toán gia các khách hàng;
X Kinh doanh ngoi t, vàng bc, thanh toán quc t;
X Huy đng vn t nc ngoài và các dch v khác;
X Hot đng bao thanh toán.


22 3.1.2 S đ t chc và b máy điu hành ca Sacombank
S đ 3.1: S đ t chc và b máy điu hành ca Sacombank

Ngun “bn cáo bch ca Sacombank 2011”