TRNG ĐI HC KINH T TP. HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN

-o0o-

PHÂN TÍCH S TÁC ĐNG CA MT S YU T ĐN GIÁ TR BT
ĐNG SN (TRNG HP NHÀ BIT TH TI PHÚ M HNG)

Gi  ng dn: Nguyn Ngc Vinh
Sinh viên thc hin: Phm Trn Thúy Qunh

TP HCM THÁNG  NĂM 
LI CM N
Trong quá trình thc hin chuyên đ tt nghip này, tôi đư nhn đc rt nhiu s
giúp đ nhit tình t phía các thy cô và bn bè. ó là ngun đng lc ln giúp tôi hoàn
thành bài bào cáo này.
Li đu tiên tôi xin trân trng gi li cám n chân thành đn TS.Nguyn Ngc
Vinh, thy đư tn tình hng dn và giúp đ tôi trong sut quá trình thc hin và hoàn
thành đ tài này.

MSSV:
Khoá:
1. Thi gian thc tp

2. B phn thc tp 3. Tinh thn trách nhim vi công vic và ý thc chp hành k lut
4. Kt qu thc tp theo đ tài
5. Nhn xét chung
n v thc tp

Kí hiu
Ni dung
DANH MC CÁC THUT NG VIT TT

Kí hiu
Ni dung

1.1.2 Thuc tính 1
1.1.3 Phân loi 1
1.1.4 Quyn tài sn BS 3
1.2 Lý thuyt v th trng BS 3
1.2.1 Khái nim 3
1.2.2 Các khu vc ca th trng BS  nc ta hin nay 3
1.3 Lý thuyt v TG BS 4
1.3.1 Khái nim 4
1.3.2 Mc tiu, chc nng, mc đích 4
1.3.3 C s giá tr 5
1.3.4 Nguyên tc TG 5
1.γ.5 Các Phng pháp TG BS 6
1.4 Nhng yu t nh hng đn giá tr BS 6
1.4.1 Nhóm các yu t v mô 6
1.4.2 Nhóm các yu t vi mô 9
1.5 Lý thuyt v cách đánh giá tác đng ca các yu t lên GT ca BS 13
1.5.1 Phng pháp so sánh trc tip 13
1.5.2 Phng pháp v th - cht lng 15
TÓM TT CHNG 1 18
CHNG 2: THC TRNG VIC PHÂN TÍCH CÁC YU T NH HNG
N GIÁ TR BIT TH  NC TA HIN NAY 19
2.1 Gii thiu v PMH 19
2.1.1 Công ty PMH 19
2.1.2 Lch s hình thành PMH 20
2.1.3 Khu A - Trung tâm ô th mi Phú M Hng 22
2.1.4 Tng quan cách thit k xây dng  PMH 23
2.2 Tng quan cách khu vc ti PMH 24
2.3 Thc trng vic đánh giá s tác đng ca các yu t lên BS 26
Cách tính h s ca ngân hàng Eximbank 26
TÓM TT CHNG 2 29

đc hc vào thc tin, đ có th làm rõ thêm s nh hng ca yu t l gii đn GT
BS và mô hình mà tác gi xây dng nhm góp phn vào công tác TG tr BS.
3. i tng nghiên cu
Các BS nhà bit th
4. PP nghiên cu
Nhm xây dng mt mô hình có mc đ phù hp và tính thuyt phc cao, trong quá
trình nghiên cu, tác gi đư s dng kt hp c 2 PP: PP nghiên cu d liu s cp đ
phân tích và đa ra nhng yu t có nh hng đn GT BS và PP phân tích đnh
lng đ đa ra mô hình phù hp vi thc tin.
5. Phm vi nghiên cu
Khu ph Cnh i thuc khu đô th Phú M Hng, Qun 7, TP.HCM
6. im mi ca đ tài
im mi ni bt ca đ tài là  đi tng nghiên cu là nhà bit th và phm vi nghiên
cu là  PMH, TP.HCM. Bit th là loi hình BS cp 1, không có nhiu giao dch ph
bin trên th trng nh các loi hình nhà  khác. Và khu đô th PMH là mt đô th kiu
mu, chun mc quc t, vt tri hn hn tt c các khu vc  TP.HCM hin nay. Do
đó, đim mi ca đ tài khi chn đi tng và phm vi nghiên cu này là nhm đ bit giá
tr ca bit th  PMH có chu nh hng bi nhng yu t nh các loi hình BS thông
thng hay không.
7. Kt cu ca đ tài
 tài gm γ chng
Chng 1: C s lý thuyt
Chng β: Thc trng phân tích mt s yu t nh hng đn giá tr bit th  nc ta
hin nay
Chng γ: Phân tích mt s yu t nh hng đn giá tr bit th  PMH, TP.HCM

1

CHNG 1: C S LÝ THUYT
1.1 Lý thuyt v bt đng sn

kín, cp 4 là nhà bán kiên c và cp 5 là nhà tm.
Theo Ngh đnh s 71/β010/N-CP Ngày βγ tháng 6 nm β010 ca Chính Ph:
iu 3: Nhà bit th ti đô th
là nhà  riêng bit (hoc có ngun gc là nhà  đang đc
dùng vào mc đích khác) có sân, vn, hàng rào và li ra vào riêng bit, có s tng chính
không quá ba tng (không k tng mái che cu thang, tng mái và tng hm), có ít nht ba
mt nhà trông ra sân hoc vn, có din tích xây dng không vt quá 50% din tích
khuôn viên đt, đc xác đnh là khu chc nng trong quy hoch đô th đc cp có thm
quyn phê duyt.
iu 54. Phân loi nhà bit th

Nhà bit th đc phân thành ba nhóm sau đây:
1. Bit th nhóm mt là bit th đc xp hng di tích lch s – vn hóa theo quy đnh
ca pháp lut v di sn vn hóa; bit th có GT đin hình v kin trúc, nhà c do các c
quan có thm quyn v xây dng, kin trúc và vn hóa cp tnh phi hp xác đnh, lp
danh sách và trình UBND cp tnh phê duyt. Các bit th thuc nhóm mt phi đc gi
nguyên hình dáng kin trúc bên ngoài, cu trúc bên trong, mt đ xây dng, s tng và
chiu cao.
2. Bit th nhóm hai là bit th không thuc nhóm mt nhng có GT v kin trúc do c
quan có thm quyn v xây dng, kin trúc cp tnh phi hp xác đnh, lp danh sách
3

trình UBND tnh phê duyt. Các bit th thuc nhóm hai phi đc gi nguyên kin trúc
bên ngoài;
3. Bit th nhóm ba là bit th không thuc din quy đnh ti khon 1 và khon β iu
này.
1.3.1.2 BS không th đu t
Ch yu là đt nông nghip hay các loi đt khác nh đt nuôi trng thy hi sn, đt làm
mui…Loi hình BS này ít din ra giao dch trên th trng.
1.3.1.3 BS đc bit

, đi vi nhng lô đt có din tích trên di
1000m
2
ch yu đc hình thành t vic chuyn nhng li đt sn xut nông
nghip, sau đó ci to thành nhà vn.
- Nhà ph riêng bit và ph liên kt:
ây là th trng ca tng lp có thu nhp
trung bình vi quy mô đt t 40m
2
– 120m
2
ph bin là t 60m
2
– 80m
2
, có th va
dùng đ , va dùng đ kinh doanh.
- Nhà chung c nhiu tng: Nhà nc h tr v chi phí h tng ca khu vc. GT ca
tng cn h ch yu là GT xây dng.
Th trng nhà xng công nghip; Th trng bt đng sn phc v hot đng thng
mi, dch v khách sn, cao c, vn phòng
1.5 Lý thuyt v thm đnh giá tr bt đng sn
1.5.1 Khái nim
Theo TS Nguyn Qunh Hoa (2011): “TG là mt ngh thut hay mt khoa hc v c
tính GT cho mt mc đích xác đnh ca mt quyn li riêng bit v mt tài sn c th
bng hình thái tin t phù hp vi th trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo
nhng chun mc đc công nhn ca quc t hoc ca quc gia”.
1.5.2 Mc tiêu, đi tng, mc đích ca thm đnh giá tr bt đng sn
Mc tiêu: c tính GT ca BS.
i tng: Quyn tài sn ch không phi bn thân BS.

1.5.4.1 Phng pháp so sánh
Tìm nhng BS có tính tng đng nhiu nht vi BS cn TG nh cùng nm trên mt
con đng, cùng mt khu vc, có din tích tng đng…Ngoài ra, đó phi là nhng BS
đư đc giao dch, tt nht là mi đc giao dch. Sau đó tin hành điu chnh. PP so sánh
đc dùng đ TG các mnh đt trng hay các BS có tính đng nht.
1.5.4.2 Phng pháp chi phí
c dùng đ TG cho mc đích bo him hay dùng cho các BS có mc đích s dng
riêng bit nh bnh vin, trng hc, c s lc du, nhà máy đin…ó là loi BS có ít
giao dch trên th trng.
1.5.4.3 Phng pháp thng d
ây là PP đc vn dng đ xác đnh GT ca BS phát trin. GT ca s phát trin là GT
c tính, t đó tr đi tt c các chi phí.
1.5.4.4 Phng pháp li nhun
Là PP đc s dng đ TG các tài sn đc bit nh khách sn, rp chiu bóng và nhng
tài sn có GT ch yu ca loi tài sn này ph thuc vào kh nng sinh li ca chúng.
1.5.4.5 Phng pháp thu nhp
PP này c tính giá th trng hin ti ca mt BS da trên kh nng sinh li mà BS
đó đem li trong tng lai.  xác đnh GT ca BS theo k thut dòng tin chit khu
(DCF), ta phi d báo đc dòng tin trong tng lai và đa GT tng lai đó v hin ti
bng cách chit khu chúng theo mt t l lãi sut xác đnh. Nhng BS phù hp vi PP
này gm: Cn h, nhà ; Trung tâm thng mi; Khu công nghip; Khách sn; Nhà tr…
1.6 Nhng yu t nh hng đn giá tr bt đng sn trong phng pháp so sánh
1.6.1 Nhóm các yu t v mô
7 1.6.1.1 Chính sách ca Nhà nc
Chính sách ca Nhà nc tác đng rt ln và trc tip đn giá tr BS, th hin trên các
mt ch yu sau:
Nhà nc ban hành các quy đnh v quyn s hu, thuê đt, s dng, chuyn nhng

Phát trin kinh t: Tc đ tng trng ca cung BS t l thun vi s phát trin kinh t .
S phát trin ca kt cu h tng : Nh có s phát trin ca h thng kt cu h tng mà
điu kin tip cn đt đai ca mt khu vc tr lên d dàng hn nên thu hút đu t vào kinh
doanh BS  các vùng này.
S tham gia ca Nhà nc: Th hin trên hai khía cnh ch yu:
- Quy hoch: vic chuyn mc đích s dng đt cho sn xut nông nghip vào mc
đích s dng cho sn xut kinh doanh khai thác hoc nhà  s to ra điu kin tng
cung BS.
- Nhà nc trc tip bán BS thuc s hu Nhà nc ra th trng hoc tng vn
đu t cho các công ty kinh doanh BS ca nhà nc.
Cn chú Ủ cung BS kém đàn hi vi nhng thay đi ca giá c so vi th trng.
Vi t cách là nhà cung ng và môi gii trong kinh doanh BS, hot đng ca các đn v
kinh doanh BS tác đng mnh đn giá BS.
1.6.1.5 Các yu t xã hi và tâm lý
Các yu t này có Ủ ngha đc bit trong xã hi phng ông, nó cng tác đng đn giá
BS trên th trng mà đc bit phi k đn là yu t phong thu.
9

1.6.2 Nhóm các yu t vi mô
1.6.2.1 Chi phí
Là toàn b phí tn mà ngi đang s dng phi b ra đ to lp hoc đ có đc quyn s
hu BS. Thông thng chi phí quyt đnh GT BS. Tuy nhiên không phi bt c chi
phí nào cng to nên GT BS trên th trng mà có khi còn có tác dng ngc li
1.6.2.2 S hu dng ca BS
Xét v mc đích s dng mt BS có kh nng dùng đ , đ kinh doanh hoc có th kt
hp c hai mc đích đó.
Nhìn chung mt BS có kh nng s dng vào nhiu mc đích thì s thun li trong vic
bán và do đó s có giá bán tt hn.
Xét v tính nng hiu qu, mt BS có th s dng ngay có GT hn mt BS phi tn
thi gian sa cha mi có th s dng đc

vi mc đích s dng  cùng đa đim.
- Kiu nhà, loi nhà, kích thc nhà và tui ca BS
: Kiu nhà, loi nhà, kích
thc nhà và tui ca tài sn gn lin vi chi phí to lp và chi phí s dng nhà nên
nh hng ln đn GT BS. Kiu dáng nhà có tính cht thm m cao, hài hoà vi
khu vc chung quanh thì có giá cao.
- Môi trng chung quanh : Nu môi trng tt s làm BS có GT cao, ngc li s
làm gim GT BS.
1.6.2.4 Tình trng pháp lý ca bt đng sn
Giy chng nhn quyn s dng đt là chng th pháp lỦ, do c quan nhà nc có thm
quyn cp cho ngi s dng đt nhm mc đích bo đm quyn hp pháp cho ngi s
dng đt và qun lý cht ch qu đt. (Quyt đnh s β01/Q-KTKK ngày 14/07/1989
ca Tng cc qun lý rung đt). Tính đn nay thì  nc ta đư tng có 5 loi giy t
qun lỦ nhà đt, các ln thay đi nh sau :
11

"Giy đ c" : ra đi khi Lut đt đai nm 199γ có hiu lc
"Giy hng c" : khi ngh đnh 60/ND0-CP (5/7/1994) ra đi nm 1994 đư phân bit
hai loi giy ch quyn cp cho đt trng và cp cho đt có nhà. t trng đc cp
"giy đ", còn đt có nhà thì đc cp "giy hng"
"Giy đ mi" : theo Lut đt đai nm β00γ, các mu giy có thay đi nh sau : đi
vi đt trng vn cp giy đ, nhng có ghi nhn thêm phn nhà trên đt ghi là
"giy đ mi".
Vào nm β005, Ngh đnh 95/β005/N – CP (17/5/2005) v vic giy chng nhn
quyn s hu nhà, công trình xây dng trên đt. Loi giy hng này thng đc
gi là "giy hng 95"
"Giy hng mi" : theo Lut nhà  (có hiu lc ngày 1/7/2006), giy chng nhn
quyn s hu nhà, giy chng nhn quyn s dng đt và quyn s hu nhà gi
chung là "giy hng mi ". Quyn s dng đt trng vn đc cp giy đ.
Ch trong vòng hn 10 nm mà đư có 5 ln thay đi các loi giy t pháp lý v BS

góp và ngay c giá bán các BS theo phng thc tr góp cng khác nhau tu thuc vào điu
kin tr góp.
Trách nhim v ngha v thu, thi gian chuyn giao BS, các yu t ch quan,
khách quan khác trong vic mua bán BS cng cn đc xem xét phân tích k khi
so sánh giá bán gia các BS.
Thi đim giao dch: thi đim giao dch khác nhau thì giá bán có th khác nhau.
13

1.7 Lý thuyt v cách đánh giá tác đng ca các yu t lên giá tr ca bt đng sn
1.7.1 Phng pháp so sánh trc tip
1.7.1.1 Khái nim
PP so sánh da trên lý lun cho rng GT th trng ca mt BS có mi liên h mt thit
vi GT ca các BS tng t có th so sánh đư đc mua, bán trên th trng.
ây là PP đc s rng ph bin nht vì:
- Hu nh không gp khó khn v k thut.
- Th hin s đánh giá v GT ca th trng. Vì vy nó có c s vng chc đ đc
c quan pháp lỦ công nhn.
- Là c s cho nhiu PP TG khác. Thông thng thm đnh viên s dng PP so
sánh kt hp vi các PP khác đ TG BS.
PP so sánh đòi hi phi tìm kim các BS đư đc giao dch trên th trng hin hành và
tng đi ging so vi BS cn TG t đó làm nhng điu chnh thích hp đ xác đnh
GT BS cn TG.
Thông thng, PP so sánh đc áp dng đ đnh giá đt hoc giá nhà đt cho các yêu cu:
mua, bán, th chp, góp vn, phân chia quyn li v tài sn Nó đc bit thích hp cho
nhng BS có tính đng nht cao nh các cn h  chung c, các dưy nhà ph bin liên
k đc xây dng cùng mt kiu; các BS liên k hoc cùng khu vc.
1.7.1.2 Các nguyên tc cn áp dng khi s dng phng pháp so sánh
- NT thay th
: Gii hn trên ca GT BS có xu hng đc to ra bi chi phí mua
mt BS thay th tng đng, vi điu kin là không có s chm tr quá mc

- Th trng cn phi n đnh: Nu th trng bin đng mnh, PP so sánh khó đt
đc mc đ chính xác.
1.7.1.4 u đim, hn ch và các điu kin cn có ca phng pháp so sánh
15

u đim
:
- c áp dng ph bin rng rưi và đc s dng nhiu nht trong thc t, vì là
mt PP không có nhng khó khn v mt k thut.
- Có c s vng chc đ đc công nhn vì da vào GT th trng đ so sánh, đánh
giá.
Hn ch
:
- Cn thit phi có thông tin: rõ ràng trong PP này nu không có thông tin th trng
v nhng giao dch tng t thì s không s dng đc.
- Các d liu thng mang tính cht lch s: ây là điu không th tránh khi. Trong
điu kin th trng bin đng, nhng thông tin này s tr nên lc hu trong vòng
mt thi gian ngn.
- Khó có th tìm đc β BS ch khác nhau v 1 yu t, các yu t còn li hoàn toàn
tng đng. Nên mc chênh lch tính ra cng không chính xác, ch mang tính
tng đi.
1.7.2 Phng pháp cht lng – v th
1.7.2.1 Gii thiu v Lý thuyt V th - Cht lng
Lý thuyt này đc Hoàng Hu Phê phát trin và công b vào nm β000 ti Vng quc
Anh trên tp chí ô th hc di tiêu đ “V th, cht lng và s la chn khác: Tin ti
mt lỦ thuyt mi v v trí dân c đô th”. Bn dch ting Vit ca lỦ thuyt này đc
công b rng rưi trên các tp chí Xư hi hc và Kin trúc ti Vit Nam trong nhng nm
gn đây.
Ni dung chính ca lỦ thuyt mô t đng hc dân c đô th, tc s la chn v ni  ca
ngi dân trong không gian đô th, có ni dung khác bit so vi các lỦ thuyt đc đa s