KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 1

TRNG I HC KINH T TP.HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN


KHÓA LUN TT NGHIP

 TÀI :

TÂM LÝ BY ÀN TRONG TH TRNG BT NG SN
-THC TRNG VÀ GII PHÁP Giáo viên hng dn : ThS. Chơu Vn ThƠnh
Sinh viên thc hin : Phm Th Thanh Trà
Lp- khóa : BS00K34
Niên khóa: 2008 – 2012

KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 2

MC LC:
LI M U 3
1.Lý do chn đ tài 3


KT LUN 39
PH LC 40
Tài liu tham kho 42
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 4 LI M U
1. Lý do chn đ tài
Bt đng sn là loi tài sn có giá tr và vai trò rt ln trong nn kinh t ca

quyt đnh mua bt đng sn da vào yu t ra quyt đnh ca ngi khác hay
không.Bên cnh đó đ tƠi cng có th là tài liu tham kho đi vi nhng cá
nhân, t chc quan tơm đn lnh vc bt đng sn và mun phát trin hn na
đ tài.
4. Phng pháp nghiên cu
 làm rõ nhng Ủ tng, đ tài tp trung gii thích các khái nim xoay
quanh các vn đ chính là th trng bt đng sn, tài chính hành vi.Bên cnh
đó bng vic thu thp d liu vƠ dùng phng pháp phơn tích nhơn t khám
phá EFA (Exploratory Factor Analysis) đ kim đnh vic la chn ca cá
nhân ph thuc vào nhân t quyt đnh ca nhóm ngi khác nh th nào.
5. Kt cu ni dung đ tài:
Ni dung đ tƠi đc c cu thành 3 chng:
Chng 1
: C s lý lun chung v tâm lý by đàn trong th trng bt đng
sn.
u tiên chng 1 đi vƠo gii thích các khái nim v bt đng sn cng nh
th trng bt đng sn vƠ đi sơu vƠo tìm hiu v tâm lý by đƠn trong th
trng bt đng sn.T đó lƠm c s lý lun cho vic phơn tích trong chng
2.
Chng 2
: Tâm lý by đàn trong th trng bt đng sn ti Vit Nam.
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 6

Trong chng 2 trc ht s gii thiu v mô hình phân tích nhân t khám
phá (EFA) và t đó s dng mô hình trên nhm phân tích các yu t nh hng
ti tâm lý by đƠn ti th trng Vit Nam bng nhng bin đi din.
Chng 3
:  ngh gii pháp cho vn đ trên.

ch đn các tài sn bao gm đt đai vƠ các công trình xơy dng gn lin vi v
trí ca đt đai và có tính không dch chuyn đc.Thut ng nƠy thng đc
hiu đng ngha vi thut ng quyn tài sn bt đng sn (real property).
Theo y ban Tiêu chun thm đnh giá quc t (IVSC), thut ng real
property là quyn tài sn bt đng sn, mt khái nim pháp lý bao gm các
quyn và li ích liên quan đn quyn s hu bt đng sn, mt khái nim pháp
lỦ liên quan đn quyn s hu bt đng sn.
Mt s đnh ngha ngoƠi ám ch đn đt đai tƠi sn vt cht gn lin vi đt
đai, còn có th bao gm c khái nim quyn đi vi tài sn bt đng sn đó.
Theo Lut Dân s nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam, iu 174
quy đnh, bt đng sn là các tài sn bao gm: đt đai; nhƠ công trình xơy dng
gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; các tƠi sn khác gn lin vi đt đai;
các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
1.1.2 Phân loi bt đng sn:
Theo tiêu chun đa ra ca b tài chính, bt đng sn đc chia ra thành
các dng sau:
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 8

Cn c vào hình thái vt cht ca đi tng trao đi: Trên th trng hàng
hóa BS đi tng trao đi lƠ hƠng hóa BS gm quyn s hu công trình
gn vi đt và quyn s dng đt có điu kin.Theo cn c này bt đng sn
đc chia thành th trng BS t liu sn xut và th trng BS t liu tiêu
dùng:
Th trng BS t liu sn xut: gm th trng đt đai, th trng BS
mt bng nhƠ xng công nghip.
Th trng BS t liu tiêu dùng: gm th trng BS nhƠ , BS thng
mi, vn phòng, các ca hàng bán lầ
Va là th trng BS t liu sn xut va là th trng BS t liu tiêu

dch v BS: bao gm các hot đng dch v môi gii BS, t vn BS,
thông tin BS, đnh giá BS, bo trì bo dng BSầ
Cn c theo th t thi gian BS tham gia th trng:
Th trng s cp: th trng chuyn nhng, giao hoc cho thuê quyn s
dng đt.
Th trng th cp 1: th trng xây dng công trình đ bán hoc cho thuê.
Th trng th cp cp 2: th trng bán hoc cho thuê li các công trình đƣ
đc mua hoc thuê.
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 10

1.2 Th trng BS:
1.2.1 Khái nim th trng bt đng sn:
Th trng bt đng sn là tng hòa các quan h giao dch v BS đc
thc hin thông qua các quan h hàng hóa tin t, trong đó hƠng hóa BS đu
gn lin không tách ri yu t đt đai (Theo HoƠng Vn Cng, Nguyn Minh
Ngc, Nguyn Th Phán vƠ V Th Tho (2006))
Theo Thái Bá Cn và Trn Nguyên Nam, th trng BS lƠ s mua, bán và
trao đi đt đai vƠ các công trình, vt kin trúc gn lin vi đt đai.
1.2.2 Các yu t tác đng đn th trng BS:
Cu th trng là tng s lng hàng hóa bt đng sn, bao gm đt đai vƠ
công trình xây dng gn lin vi đt mƠ ngi mua mun chim hu theo các
mc giá trên th trng.
Các yu t nh hng ti cu BS:
- Dân s: tng trng dân s là nhân t lƠm tng mi nhu cu ca xã hi và
theo đó cu v nhà  tng lên.Lng cu bt đng sn là mt đi lng t l

1.3 Tâm lý by đƠn:
i theo chiu dài lch s phát trin ca các hc thuyt kinh t, bt đu t
trng phái c đin, Adam Smith đƣ đa ra khái nim v “con ngi kinh
t”.iu này cho rng con ngi luôn duy lý và ch hƠnh đng nhng điu có
li cho bn thân mình.Th nhng thc t đƣ không nh vy:Con ngi thng
không hƠnh đng hoàn toàn theo lý trí ca bn thân.Vi s phát trin kt hp
tâm lý hc vào tài chính-S khai t nm 1880 khi nhƠ tơm lỦ hc ngi Pháp
Gabriel Tarde tìm cách ng dng tâm lý hc vào kinh t.Vi nhng tác phm
nn tng ca Amos Tversky và Daniel Kahneman (1979), Richad
H.Thaler(1985) vƠ đc bit là Robert Shiller vi quyn sách ni ting
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 12

“Irrational Exuberance” (2000). Ngoài ra còn phi k đn mt nghiên cu quan
trng nm 1993 ca Jegadeesh và Titman mƠ đn nay vn là mt thách thc
cho trng phái th trng hiu qu là hiu ng xu th.Lý thuyt tài chính hành
vi ch ra rng, không phi lúc nƠo c ch điu chnh da vào kinh doanh chênh
lch giá cng có th xy ra.Hay nói cách khác s có nhng trng hp nhƠ đu
t “hp lỦ” không th chin thng th trng và nhng nhƠ đu t “bt hp
lỦ”.Khi đó, th trng s không hiu qu và bt đng sn s b đnh giá sai.
Trong tƠi chính hƠnh vi có hai lnh vc ln: tâm lý hc nhn thc và nhng
hn ch ca kinh doanh chênh lch giá.Nhn thc ám ch cách con ngi suy
ngh nh th nào (how people think).Có rt nhiu tài liu ch ra rng nhƠ đu t
mc phi nhng li h thng bi cách suy ngh ca h: h quá c tin. H đt
quá nhiu vào nhng kinh nghim trc đơyầS thích ca h cng có th to
ra nhng nhn đnh lch lc.Hn ch ca kinh doanh chênh lch giá ám ch
vic d đoán trong trng hp nào thì kinh doanh chênh lch giá hiu qu và
khi nào thì không.Và mt trong nhng nguyên lý ca tài chính hành vi là hành
vi không hp lý mang tính h thng hay còn có tên gi khác là tâm lý đám

phn t tng t nhau (các môn phái, các đng cp, các giai cp) đu có cùng
nhng đc tính chung.Ngoài ra chúng cng có nhng đc tính riêng, qua đó
ngi ta có th phân bit gia chúng vi nhau.
S xut hin nhng đc tính riêng bit ca đám đông đc quyt đnh bi
nhiu nguyên nhơn khác nhau.Nguyên nhơn đu tiên ca các nguyên nhân này
nm  ch các thành viên ca đám đông ch trung thành vi cái cm giác là s
đông đƣ có mt sc mnh vô đch, cho phép nó hin mình cho bn nng, điu
khi cha lƠ thƠnh viên ca đám đông nó nht thit phi kim ch.Nó s sm
tuân theo bn nng mt khi, ln trong đám đông, con ngi tr nên không tên
tui và t đó cm giác chu trác nhim, cái luôn gi cho các cá nhân khi đi
quá đƠ, hoƠn toƠn bin mt.
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 14

Nguyên nhân th hai là s lây nhim tinh thn (contagion mentale), cng lƠ
cái tác đng gây ra s xut hin các nét đc trung ca đám đông vƠ đng thi
vƠo phng hng ca nó.S lây nhim có th d dàng nhn thy, nhng cha
có th gii thích đc; ngi ta phi xp nó vào loi nhng hin tng nh
kiu thôi miên.Trong đám đông, mi mt tình cm, mi mt hƠnh đng đu có
th lây nhim, và chc chn  mc đ cao đn ni thành viên ca nó có th hy
sinh mong mun ca cá nhân cho mong mun ca tp th.Tính cht nƠy ngc
vi tính cách t nhiên ca con ngi vƠ con ngi ch có th lƠm đc điu đó
khi nó là thành viên ca đám đông.
Còn mt nguyên nhân th ba và là nguyên nhân quan trng nht, nó làm cho
thành viên ca đám đông bc l nhng cá tính đc bit hoàn toàn mâu thun
vi nhng cá tính ca nhng ngi đó khi h cha lƠ thƠnh viên ca đám đông:
tên nguyên nhân này là tính d b kích hot (suggestibilité), hn na s lây
nhim tinh thn nói đn  trên ch là mt tác đng ca nó.
Khái nim v tâm lý by đƠn: Trong đi sng xã hi cng nh kinh t, có

khi giá tài sn tng.Th t lƠ tt c nhng ngi tham gia th trng b cun
theo quan đim “ngy bin tng th”(fallacy of composition)-quan đim cho
rng đôi lúc hƠnh vi ca mt nhóm các cá nhân khác vi tng s hành vi ca
tng cá nhân trong nhóm.Th nm lƠ th trng không đáp ng đc các k
vng hp lý v cht lng ca phn ng đi vi tác nhân kích thích nhm c
tính s lng phù hp, đc bit khi co s chm tr gia tác nhân kích thích và
phn ng.Cui cùng là tính bt hp lý có th tn ti bi các nhƠ đu t vƠ các
nhà kinh t chn la sai mô hình.
Khi xem xét tâm lý by đƠn, ta có th thy mt s nguyên nhân to nên hiu
ng nƠy.Trc ht, con ngi luôn có xu hng thuc v mt tp th nƠo đó,
lch s tin hóa ca con ngi đƣ dy cho h rng, đi sng xã hi mang tính
quyt đnh ti s tn ti ca mt cá th.Do đó, mt cá nhân luôn n lc làm
cho mình thuc v mt tp th hay mt xu hng nƠo đó.Hu ht mi ngi rt
mun hòa đng và có mt mong mun bn nng lƠ đc s chp nhn bi mt
nhóm ngi, ch không mun làm mt ngi b xã hi rung b. iu này
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 16

cng đc th hin trong các t tng tâm lý ca các nhà tâm lý :Trong hc
thuyt sinh xã hi(sociobiology) ca C.George Boeree cho rng con ngi
hƠnh đng theo bn nng có t ngun gc t loài vt mƠ trong đó hƠnh vi mang
tính by đƠn là mt hành vi quan tâm tht s.Theo C.George Boeree lý gii
mt s loài thú có nhu cu đc sng gn nhau rt cao và nhng tình hung
nguy him s khin chúng càng gn sát hn.iu nƠy tng đi d hiu bi vì
khi xích li gn nhau, chúng s càng gim c hi b tn công bi các loài thú
ln hn. con ngi, có lúc ta mun chy trn đng loi nhng phn nhiu
chúng ta vn liên h vi ngi khác trên nhng bình din khác nhau.Mt lý
gii khác t mt nhà tâm lỦ theo trng phái thuyt nhân cách truyn thuyt,
Otto Rank, cho rng bn nng con ngi có hai loi :bn nng ham sng và

tht hp dn khi các nhà qun lý ch vic đu t theo by đƠn, nu thành công
thì các ch s hu s vui lòng, còn nu tht bi thì các nhà qun lý ch cn bin
minh cho s đu t tht bi ca mình bng cách ch ra có rt nhiu ngi cng
đi sai hng nh mình.
Có th nói, tâm lý by đƠn lƠ mt điu không th tránh không ch trong th
trng bt đng sn mƠ điu này còn xy ra  tt c các th trng trong mi
lnh vc và ngành ngh khác trong sut quá trình phát trin ca nhân loi.Nó
đc th hin trong nhng vic đn gin hng ngƠy nh chn mt quán đ n,
chn mt trang phc đ mc cho đn nhng la chn gây ra nhng chn đng
trong nn kinh t th gii.Có th nói bong bóng bt đng sn là h qu đi theo
ca hƠnh vi tơm lỦ đám đông.Trong sut lch s phát trin ca nn kinh t đƣ
chng kin bao nhiêu cuc suy thoái vì nguyên nhân trên.Bt đu có th k đn
là bong bóng hoa Tulip ti Hà Lan.
Khng hong bong bóng hoa Tulip din ra vào nm 1963-1967 ti Hà
Lan.Nm 1593, hoa Tulip đc mang t Th Nh Kì vƠo đt nc Hà Lan.c
trng mi l ca loài hoa này làm rt nhiu ngi tìm kim đ mua, do đó giá
cng đt dn lên. Mt thi gian sau, hoa tu-líp mc phi mt loi virus không
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 18

gây hi có tên là th khm, loi virus này không gây hi đn loài hoa mà tác
đng làm cho màu sc trên nhng cánh hoa có ánh hng tía. S bin đi màu
sc này làm cho loài hoa tu-líp vn đƣ khó tìm cƠng tr lên khan him. Ngi
ta bt đu giao dch vi nhau bng b c hoa, bt đu hình thành hin tng
đu c trên th trng, khi đó ai cng ngh rng giá s tng không gii
hn.Thm chí ngi ta còn có niêm yt giá hoa tulip lên th trng giao dch
(nh th trng chng khoán).
Khi đó, giá hoa vn cng đƣ cao gi cƠng cao hn tùy thuc mc đ tác
đng ca loi virus.Bên cnh đó, nhng ngi chi hoa thc s đƣ d tr các

ra mt gói kích cu 700 t dollar di hình thc kích thích tiêu dùng đ vc
dy nn kinh t.
Chính kinh nghim thc t đƣ cho thy th gii đƣ phi tr nhng bài hc
đt giá cho hành vi by đƠn gơy ra.
Các dng tâm lý by đƠn:
Có rt nhiu dng tâm lý by đƠn khác nhau nhng theo nghiên cu ca
Bikhchandani& Sharma (2000) đƣ đ cp đn 3 dng chính: Tâm lý by đƠn
da theo thông tin (Information-based herding), tâm lý by đƠn theo danh ting
(Reputation- based), tâm lý by đƠn theo thù lao (compensation-based).
Tâm lý by đàn da theo thông tin: NhƠ đu t có th theo dõi hƠnh đng
ca nhƠ đu t khác nhng không th bit rng h có nm gi thông tin bí mt
hay không.Ngay c khi nhng cá nhân có th trao đi vi nhau thì vn có
nhng hoài nghi và h giám sát hƠnh đng thay vì ch bng li nói.Bng cách
giám sát, h s suy tính vƠ đa ra quyt đnh riêng ca mình. Tht ra by đƠn
theo thông tin vì ngi ta tin rng có th mt ngi nƠo đó bit đc nhng
thông tin mà mình không bit và h ngh thông tin nƠy có th lƠ đúng, có th là
nhng thông tin mt b l, vì th mà h hƠnh đng theo.
Ti Vit Nam chúng ta có th d dàng chng kin hành vi tâm lý by đƠn
da theo thông tin:Nm 2010 lƠ mt nm m đm đi vi th trng bt đng
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 20

sn Vit Nam.Th nhng th trng bt đng sn Hà Ni li chng kin mt
cn st đt mà trung tâm ca cn st xy ra khi có thông tin trung tâm hành
chính ca quc gia s chuyn lên Ba Vì.Thêm vƠo đó trc đng Thng Long
ni t Tây H lên Ba Vì cng góp phn lƠm giá đt xung quanh trc đng đi
l Thng Long vƠ Ba Vì tng mnh.Rt nhiu nhƠ đu t nhy vào tham gia th
trng này vi mong mun kim li nhun làm giá tip tc tng.VƠ mt h qu
tt yu kéo theo là mt lng ln nhng nhƠ đu t khác cng tip tc đu t

đng sn Vit Nam mà hin tng này còn tn ti  nhng th trng khác 
các nc phát trin cng nh đang phát trin.Vn đ lƠ dng nh tơm lỦ by
đƠn hin vn chi phi quá nhiu đn hành vi ca đa s các nhƠ đu t cá
nhân.Tâm lý by đƠn xut hin  hu ht các th trng mi ni thm chí ngay
c  các th trng phát trin thì vn có nhng giai đon tn ti tâm lý này.
Nh đƣ trình bƠy  trên, tâm lý by đƠn thng là nguyên nhân gây ra tình
trng bong bóng bt đng sn.Xem xét tâm lý by đƠn trong các cuc khng
hong ta có thy hai dng tâm lý by đƠn: Mt lƠ, các nhƠ đu t vì nh hng
ca vic ra quyt đnh ca ngi khác, khi thy mt lng ln các giao dch
bt đng sn xy ra và vi k vng giá bt đng sn s tng trong tng lai nên
đ xô  t mua vƠo.iu này làm cho giá bt đng sn tng lên nhanh chóng.
Khi nhc ti bong bóng bt đng sn không th không nhc ti mt lý thuyt
dùng đ lý gii hin tng bong bóng nói chung có tên là "lý thuyt v k ngc
hn". LỦ thuyt này gii thích hành vi ca nhng ngi tham gia vào mt th
trng vi s lc quan thái quá (anh ngc). Nhng anh ngc này sn sàng mua
nhng hƠng hóa đc đnh giá quá cao, vi mong đi s bán đc nó cho mt
tay đu c tham lam khác (k ngc hn)  mt mc giá cao hn nhiu. Bong
bóng s tip tc phình to thêm chng nào mà anh chàng ngc này vn còn tìm
đc mt k ngc hn mình sn sàng mua nhng hƠng hóa đó. VƠ bong bóng
kinh t s kt thúc khi anh ngc cui cùng tr thành "k ngc nghch nht",
ngi tr giá cao nht cho th hƠng hóa đc đnh giá quá cao và không tìm
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 22

đc ngi mua nƠo khác cho chúng, lúc đó bóng n. Và hai là, khi giá bt
đng sn hay bong bóng bt đng sn đƣ đt đn đnh đim mt trng thái tâm
lý by đƠn ngc li lƠ các nhƠ đu t đng lot bán ra.Trong c hai trng
hp nhƠ đu t đu phn ng ging nhau.ơy đc gi là phn ng thun
chiu.

S dng mô hình EFA đ kim đnh là phng pháp phơn tích nhơn t
khám phá EFA thuc nhóm phơn tích đa bin ph thuc ln nhau, ngha lƠ
không có bin ph thuc và bin đc lp mà nó da vào mi tng quan gia
các bin vi nhau.EFA dùng đ rút gn mt tp k bin quan sát thành mt tp
F (F< k) các nhân t có Ủ ngha hn.C s ca vic rút gn này là da vào mi
quan h tuýên tính ca các nhân t vi các bin nguyên thy (bin quan
sát).Phng pháp EFA đc s dng rng rãi trong nghiên cu đ đánh giá s
b các thang đo lng.
Mô hình EFA bao gm nhân t (F
i
), bin đo lng (X
i
) và mi quan h gia
chúng vi nhau.Ba đi lng quan trng trong mô hình :
-phng sai ca bin đo lng X
i
: Var (X
i
),
-hip phng sai gia nhân t F
i
và bin đo lng X
i
:Cov (F
i
, X
i
)
-hip phng sai gia hai bin đo lng X
i

i
Gi đnh tip theo ca mô hình là phn chung F và phn riêng U đc lp vi
nhau và các phn riêng ca bin đo lng khác nhau vì nó là phn đc trng
riêng ca tng bin đo lng:
Cov (F,U
i
)=Cov (F, U
j
)= Cov(U
i
, U
j
)=0
Quan h ca các bin đo lng X
1
, X
2
,ầX
k
vi nhân t F và phn riêng U
1
,
U
2
, ầU
k
đoc tính nh sau:
X
1
= 

i
) và Cov(X
i
, X
j
). đn gin nhng không lƠm mt tính
tng quát chúng ta dùng bin chun trung bình ngha lƠ bin có trung bình
bng không nhng phng sai khác 1. đ chuyn mt bin thành bin chun
trung bình chúng ta ly bin đó tr cho trung bình ca nó.Nu chúng ta chuyn
mt bin Y thành bin chun Z chúng ta ly bin đó tr cho trung bình và chia
cho đ lch chun ca nó chúng ta s có bin chun hóa trung bình bng 0 và
phng sai bng 1.
Mô hình EFA hai nhân t đc lp:
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 25

Chúng ta xem xét mô hình hai nhân t F
1
và F
2
trong trng hp F
1
và F
2

đc lp :
Cov(F
1
, F

2
+
i
.U
i
gi đnh ca mô hình là các nhân t F
1
và F
2
đc lp vi nhau và chúng
cng đc lp vi thành phn riêng ca các bin đo lng.Các thành phn riêng
ca hai bin đo lng khác nhau cng đc lp vi nhau:
Cov(F
i
, F
j
)=Cov(F
i
, U
i
)=Cov(F
i
, U
j
)=Cov(U
i
, U
j
)=0
Tng t nh trng hp mô hình EFA môt nhân t, chúng ta cn bit