CA CÔNG TY CP U T VÀ DCH V TP.HCM

N NM 2020

LUN VN THC S KINH T TP. H
 Chí Minh, Nm 2010
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
TRN V MT S GII PHÁP Y NHANH TIN 
THC HIN D ÁN U T BT NG SN
CA CÔNG TY CP U T VÀ DCH V TP.HCM

N NM 2020

Chuyên ngành : Qun tr kinh doanh
Mã s : 60.34.05

1.2.1. c đim tng quát 5
1.2.2. Tính đc thù 6
1.3. Các yu t nh hng đn tin đ thc hin d án đu t bt đng sn 6
1.3.1. Qui hoch và d án đu t 7
1.3.2. Kho sát, thit k, d toán 9
1.3.3. Giy phép xây dng 11
1.3.4. La chn nhà thu 12
1.3.5. Qun lý thi công xây dng 14
1.3.6. Các hình thc qun lý d án 16
1.3.7. Qun lý chi phí d án 17
1.3.8. Hp đng trong hot đng xây dng 19
1.3.9. iu kin nng lc trong hot đng xây dng và giám sát cng đng 20
Chng 2 : Phân tích thc trng, tin đ thc hin d án đu t ti Công ty
C phn u t và Dch v TP.HCM (Invesco) thi gian qua 23
2.1. Gii thiu v Công ty Invesco 23
2.1.1. Lch s hình thành 23
2.1.2. Ngành ngh kinh doanh ch yu 24
2.1.3. Các d án đu t, công trình xây dng tiêu biu 24
2.1.4. Tình hình hot đng sn xut kinh doanh 26
2.2. Phân tích thc trng tin đ thc hin các d án 26
2.2.1. D án Cao c Cn h - Thng mi 86 Tn à - Qun 5 26

2.2.2. D án Khu dân c An Phú - Qun 2 (Blooming Park) 29
2.2.3. D án Khu nhà  ti 321 ào Duy Anh - Qun Phú Nhun 33
2.2.4. D án Khu dân c Cát Lái 153ha - Qun 2 38
2.2.5. D án nâng cp, m rng đng Hùng Vng 45
2.3. ánh giá nguyên nhân nh hng 49
2.3.1. Nng lc và trách nhim ca các nhà t vn 49
2.3.2. Nng lc và trách nhim ca các nhà thu thi công 50
2.3.3. Chính sách đn bù - gii phóng mt bng và th tc hành chính 53

3.3.4. Gii pháp 4: Ch đu t la chn hình thc qun lý d án và qun lý chi
phí mt cách phù hp, linh hot 69
3.3.5. Gii pháp 5: Ch đng, minh bch,ci m trong đàm phán ký kt hp đng;
đm bo t chc, cá nhân tham gia hot đng xây dng đ nng lc 72
3.3.6. Gii pháp 6: To điu kin tích cc cho giám sát cng đng; có kin ngh
chính đáng vi cp thm quyn cho nhng vng mc v mt th tc 74
3.4. Kin ngh 80
3.4.1. i vi Nhà nc 80
3.4.2. i vi Thành ph H Chí Minh 81

Kt lun 83

Tài liu tham kho
Ph lc 1
M U

2. MC ÍCH NGHIÊN CU :
Nhm tìm hiu mt cách xác thc v tình hình thc hin các d án đu t bt đng
sn hin nay ca Công ty  TP.HCM, nm rõ thc trng và có nhng bin pháp đm bo
tin đ thc hin.
2
Nghiên cu và hiu rõ chi tit tng công đon ca quá trình thc hin d án, các hình
thc, tình hình qun lý d án thc t hin nay cng nh nhng gii pháp hu hiu trong
vic thc hin các d án bt đng sn trên đa bàn TP.HCM trong thi gian qua.
Thông qua đó, đ xut các gii pháp thit thc, ti u nht đ thúc đy nhanh tin đ
thc hin các d án đu t bt đng sn ca Công ty cng nh các doanh nghip, các
nhà đu t khác trên đa bàn Thành ph H Chí Minh, góp phn to thun li cho các
doanh nghip trong vic qun tr d án có hiu qu.
Mt khác, đ tài nghiên cu s đ ra mt s gii pháp thit thc trong vic cng c và
nâng cao hiu qu v qun lý d án đu t xây dng ca ch đu t, trong đó có vic
đm bo tin đ thc hin d án là yu t quan trng.
Ngoài ra, đ tài cng đ xut mt s bin pháp nhm tng cng hiu qu trong công
tác đn bù gii phóng mt bng, qun lý d án ca ch đu t, các công tác ca nhà t
vn nh: lp qui hoch, lp d án, thit k - lp d toán, giám sát thi công xây dng
công trình và nht là đi vi nhà thu thi công xây dng công trình, ch đu t,…

3. I TNG VÀ PHM VI NGHIÊN CU
i tng nghiên cu ca đ tài là các d án đu t bt đng sn ca Công ty
C phn u t và Dch v TP.HCM trên đa bàn Thành ph H Chí Minh; các chính
sách và các qui đnh v qun lý d án đu t xây dng, v đu thu, qun lý chi phí, hp
đng trong hot đng xây dng…; các ch đu t d án kinh doanh bt đng sn và các
nhà t vn có liên quan đn vic đu t xây dng công trình,….
Phm vi nghiên cu ca đ tài là tình hình thc hin các d án đu t bt đng sn
trong thi gian qua và các gii pháp t nay đn nm 2020 cho các d án đu t kinh
doanh bt đng sn ti Thành ph H Chí Minh ca Công ty k c các d án s dng
vn nhà nc và các d án s dng vn khác…

Tài liu tham kho
Ph lc Do trình đ và kinh nghim thc tin còn hn ch, chc chn nghiên cu còn nhiu
thiu sót, tôi rt mong nhn đc s ch bo ca các Thy, Cô trng i hc Kinh t
TP.HCM, nht là mong đc s tip tc hng dn thy PGS.TS. V Công Tun và các
ý kin đóng góp ca các bn lp Cao hc Qun tr kinh doanh - Khóa 16 đ sau này có
th hoàn thin và thc hin vic nghiên cu sâu hn, góp phn đ ra nhng gii pháp
hu hiu hn phc v cho c quan đang công tác và các doanh nghip đu t kinh doanh
bt đng sn.

Xin chân thành cm n các Thy, Cô trng i hc Kinh t TP.HCM.

Trân trng. 4
Chng 1
C S LÝ LUN V TIN  THC HIN
D ÁN U T BT NG SN

1.1. KHÁI NIM V TIN  THC HIN D ÁN U T BT NG SN
1.1.1. nh ngha

Theo t đin ting Vit, tin đ là nhp đ tin hành công vic.
Theo k hoch tin đ sn xut: là loi k
hoch đc xây dng trong các doanh nghip công nghip, nhm phân chia nhim v k
hoch sn xut c nm cho các phân xng, ngành, t chc sn xut và tng công nhân
trong tng khong thi gian tng đi ngn (tháng, tun), thm chí đn tng ca sn xut.

- Vic thc hin d án theo đúng tin đ có ý ngha ht sc to ln v mt qun lý
chi phí, nó đm bo đc cho các d án có hiu qu cao nht.
- u t mi có ý ngha quyt đnh trong vic chuyn dch c cu kinh t. u t
mi đòi hi nhiu vn đu t, trình đ công ngh và qun lý mi.
1.1.3. Vai trò

- Có vai trò ht sc quan trng đn s thành công ca d án vì nó khái quát cho
ngi thc hin d án thy đc nhng vic cn u tiên thc hin, công vic
cn làm ngay.
- Giúp ch đu t có cái nhìn tng quát và toàn din d án, kp thi có nhng điu
chnh khi có các yu t tác đng làm nh hng d án.
- Giúp ch đu t thc hin d án mt cách trình t, khoa hc hoc thc hin mt
cách đan xen các công vic nhng vn đm bo đúng qui đnh.
- Tin đ thc hin d án nhanh s góp phn thúc đy s phát trin kinh t - xã
hi ca đt nc, hình thành các đô th vn minh, hin đi…
- Góp phn đáp ng nhu cu và minh bch th trng bt đng sn…
- Tin đ thc hin d án là c s đ ch đu t cân đi ngun vn thc hin mt
cách hiu qu nht và b trí vt t, nhân công, xe máy hp lý nht.

1.2. C IM CA D ÁN U T BT NG SN
1.2.1. c đim tng quát

- Hu ht các d án đu t bt đng sn khi trin khai đu tuân th theo Lut xây
dng, các lut khác có liên quan và các qui đnh hin hành ca Nhà nc v
qun lý d án đu t và xây dng.
- Các d án đu t bt đng sn bao gm mt hng mc hay nhiu hng mc công
trình; nm trong dây chuyn công ngh đng b, hoàn chnh.
- Ch yu là hot đng xây dng, lp đt, trang trí, nó bao gm lp quy hoch xây
dng, lp d án đu t xây dng công trình, kho sát xây dng, thit k xây
dng công trình, thi công xây dng công trình, giám sát thi công xây dng công


1.3. CÁC YU T NH HNG N  THC HIN D ÁN U T BT
NG SN
Trong quá trình tham gia thc hin vic qun lý các d án đu t bt đng sn ca
công ty Invesco và tìm hiu t các d án khác, tác gi nhn thy có rt nhiu yu t tác
đng và nh hng đn tin đ d án c khách quan ln ch quan. Tuy nhiên, thi gian
nghiên cu đ tài có gii hn, nên tác gi đã kt hp kinh nghim thc t trong vic qun
lý d án hn 10 nm qua và lp mu điu tra, tin hành kho sát thm dò v yu t nh
hng đn tin đ thc hin d án đu t đi vi hn 100 ngi là các chuyên gia, cán
7
b qun lý d án, đn v t vn, đn v thi công, bn bè đng nghip và các đi tác tham
gia thc hin d án bt đng sn.
Theo kt qu điu tra nhn đc t 105 phiu trong s 110 phiu phát ra, tác gi
nhn thy hu ht các ý kin đu cho rng các yu t sau nh hng ch yu (khá ln)
đn tin đ thc hin d án đu t bt đng sn. ó là vn đ qui hoch và d án đu t
xây dng công trình; kho sát, thit k, d toán xây dng công trình; giy phép xây
dng; la chn nhà thu; qun lý thi công xây dng công trình; hình thc qun lý d án
đu t xây dng công trình; qun lý chi phí d án đu t xây dng công trình; hp đng
trong hot đng xây dng; điu kin nng lc ca t chc, cá nhân trong hot đng xây
dng và vic giám sát đu t ca cng đng
(tham kho mt s mu điu tra ti Ph lc 1)

Chính vì vy, tác gi tin hành nghiên cu tp trung, xoáy sâu vào các yu t nêu
trên đ đ ra các gii pháp cho đ tài ca mình.
1.3.1. Vn đ qui hoch và d án đu t xây dng công trình
1.3.1.1. V qui hoch :
Quy hoch xây dng phi đc lp, phê duyt làm c s cho các hot đng xây
dng tip theo. Quy hoch xây dng đc lp cho mi nm tr lên và đnh hng phát
trin lâu dài. Quy hoch xây dng phi đc đnh k xem xét điu chnh đ phù hp vi
tình hình phát trin kinh t - xã hi trong tng giai đon.

hin d án, nó phi đm bo đy đ các yêu cu v ni dung và thc hin theo đúng thi
gian qui đnh. Trong đó phi th hin mt cách chi tit rõ ràng đy đ các thông tin cn
thit đ ch đu t và ngi quyt đnh đu t có th hình dung ht tt c các yu t, đc
đim ca d án.  khâu này, ch đu t phi là đu tàu trong vic t chc lp d án đ
làm rõ s cn thit phi đu t và hiu qu đu t.
Vic lp d án chm đng ngha vi vic làm tr tin đ thc hin toàn b d án
cho dù vi bt c lý do gì. Tuy nhiên, vic lp d án cn tránh tình trng th hin ni
dung chung chung, s sài, các ni dung không liên quan đn nhau,… làm cho lúc t
chc thc hin không thc hin đc hoc phi điu chnh.
Do vy, d án đu t khi lp cn phi th hin c th và rõ ràng hai phn chính
(thuyt minh và thit k c s). Ni dung ca chúng phi nêu bt lên đc s cn thit
đu t, hình thc đu t, đánh giá nhu cu th trng; mô t v quy mô xây dng, phân
tích la chn phng án k thut; gii phóng mt bng, các phng án kin trúc, phân
k thc hin, tin đ thc hin và hình thc qun lý d án; khái quát tng mc đu t d
án, ngun vn và kh nng cp vn theo tin đ; phân tích đánh giá hiu qu kinh t - xã
hi ca d án; th hin đy đ thuyt minh thit k c s và các bn v thit k c s.
Ngoài ra, qui đnh v thi gian thm đnh thit k c s và thm đnh d án cng
rt rõ ràng. Thi gian thm đnh thit k c s không quá 30 ngày làm vic đi vi các
d án nhóm A, 15 ngày làm vic đi vi các d án nhóm B và 10 ngày làm vic vi các
d án nhóm C. Thi gian thm đnh d án, k c thi gian thm đnh thit k c s,
không quá 60 ngày làm vic đi vi các d án nhóm A; 30 ngày làm vic vi các d án
B; 20 ngày làm vic vi các d án nhóm C, k t ngày nhn đ h s hp l.
9
1.3.2. Kho sát, thit k, d toán xây dng công trình

1.3.2.1. Qun lý cht lng, tin đ công tác kho sát xây dng
n v t vn thit k hoc kho sát phi lp nhim v kho sát xây dng và đ
ngh ch đu t phê duyt. Trong đó, nhim v kho sát xây dng phi phù hp vi yêu
cu tng loi công vic kho sát, tng bc thit k, bao gm các ni dung nh: mc
đích kho sát; phm vi kho sát; phng pháp kho sát; khi lng các loi công tác

mt bc, hai bc hoc ba bc. Trng hp thc hin thit k hai bc hoc ba bc
thì các bc thit k tip theo phi phù hp vi bc thit k trc đã đc phê duyt.
* Thit k xây dng phi tuân th các quy chun, tiêu chun xây dng do c quan
nhà nc có thm quyn ban hành và phi đc th hin trên các bn v theo quy đnh.
Thit k phi th hin đc các khi lng công tác xây dng ch yu đ làm c s xác
đnh chi phí xây dng công trình.
V thm đnh, phê duyt thit k, d toán xây dng công trình :

* Thm đnh, phê duyt: Ch đu t t t chc vic thm đnh, phê duyt thit k
k thut, thit k bn v thi công, d toán, tng d toán đi vi nhng công trình xây
dng phi lp d án; thit k bn v thi công và d toán ca hng mc, công trình trc
khi đa ra thi công phi đc thm đnh, phê duyt.
* Tùy theo tính cht, quy mô và yêu cu ca công trình xây dng, ch đu t
đc thuê t vn có đ điu kin nng lc phù hp vi loi, cp công trình đ thc hin
thm tra thit k - d toán và phi chu trách nhim v kt qu thm tra. Trng hp
thit k - d toán không bo đm yêu cu theo hp đng thì nhà thu thit k phi thit
k li và chu mi chi phí, k c chi phí thm tra thit k.
* Nhà thu thit k - d toán xây dng công trình chu trách nhim trc ch đu
t và pháp lut v cht lng thit k xây dng công trình và phi bi thng thit hi
khi s dng thông tin, tài liu, quy chun, tiêu chun xây dng, gii pháp k thut, công
ngh không phù hp gây nh hng đn cht lng công trình xây dng và các hành vi
vi phm khác gây ra thit hi.

Yêu cu đi vi thit k - d toán
* Nhà thu thit k - d toán phi thc hin công tác giám sát tác gi mt cách đy
đ, thng xuyên và có trách nhim và phi c ngi đ nng lc đ thc hin giám sát
tác gi theo quy đnh trong quá trình thi công xây dng.
* Nhà thu thit k xây dng công trình có trách nhim tham gia nghim thu công
trình xây dng khi có yêu cu ca ch đu t. Qua giám sát, nu phát hin hng mc
công trình, công trình xây dng không đ điu kin nghim thu thì nhà thu thit k xây

làm rõ và x lý.
Trong thi hn 10 ngày làm vic k t khi nhn đc công vn xin ý kin, các t
chc đc hi ý kin có trách nhim tr li bng vn bn cho c quan cp giy phép xây
dng. Quá thi hn trên nu không có vn bn tr li thì coi nh đã đng ý và phi chu
trách nhim trc pháp lut v mi hu qu xy ra do vic không tr li hoc tr li
chm tr.
Giy phép xây dng đc cp trong thi hn không quá 20 ngày làm vic k t
ngày nhn đ h s hp l.
Gii quyt các khiu ni, t cáo v vic cp giy phép xây dng theo quy đnh ca
pháp lut. Thu l phí cp giy phép xây dng theo quy đnh.
C quan cp giy phép xây dng không đc ch đnh t chc, cá nhân thit k
hoc lp các đn v thit k trc thuc đ thc hin thit k cho ngi xin cp giy phép.

12
1.3.4. La chn nhà thu

Theo Lut đu thu s 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Ngh đnh ca Chính
ph hng dn v Lut đu thu, vic la chn nhà thu tham gia công tác t vn và thi
công xây dng công trình đc qui đnh tng đi nhiu. Trong đó, qui đnh v trình t
thc hin, điu kin nng lc ca t chc – cá nhân tham gia và thi gian xem xét h s
cng minh bch. Tuy nhiên, vic thc hin đy đ các th tc này cng còn rt nhiêu
khê, cha phù hp vi tình hình thc t c th ca mi gói thu. Do đó, đây cng là khâu
làm nh hng đn tin đ thc hin d án (nu làm không tt).
1.3.4.1. ào to, bi dng nghip v v đu thu và yêu cu đi vi bên mi thu,
t chuyên gia đu thu
i tng đc đào to, bi dng nghip v v đu thu bao gm: các cá nhân
trc tip tham gia hot đng đu thu; các cá nhân khác có nhu cu.
iu kin đ các c s t chc hot đng đào to, bi dng : phi có Giy chng
nhn đng ký kinh doanh hoc quyt đnh thành lp đi vi c s không có Giy chng
nhn đng ký kinh doanh theo quy đnh ca pháp lut; có đi ng ging viên v đu thu

Nhà thu là cá nhân có t cách hp l khi: nng lc hành vi dân s đy đ; đng ký
hot đng hp pháp hoc chng ch chuyên môn phù hp do c quan có thm quyn
cp; không b truy cu trách nhim hình s.

Nhà thu tham gia đu thu đi vi mt gói thu phi có đ các điu kin sau:
- Có t cách hp l quy đnh;
- Ch đc tham gia trong mt h s d thu đi vi mt gói thu vi t cách là
nhà thu đc lp hoc là nhà thu liên danh. Trng hp liên danh phi có vn bn tha
thun gia các thành viên, trong đó quy đnh rõ ngi đng đu ca liên danh, trách
nhim chung và trách nhim riêng ca tng thành viên đi vi công vic thuc gói thu;
- áp ng yêu cu ca thông báo hoc th mi thu ca bên mi thu;
- Bo đm cnh tranh trong đu thu theo quy đnh Lut u thu.

1.3.4.3. Bo đm cnh tranh trong đu thu
Nhà thu khi tham gia đu thu các gói thu thuc d án quy đnh ti iu 1 ca
Lut u thu phi bo đm các yêu cu v tính cnh tranh sau đây:
- Nhà thu t vn lp báo cáo nghiên cu kh thi không đc tham gia đu thu
cung cp dch v t vn lp thit k k thut ca d án, nhà thu t vn đã tham gia thit
k k thut ca d án không đc tham gia đu thu các bc tip theo, tr trng hp
đi vi gói thu EPC;
- Nhà thu tham gia đu thu phi đc lp v t chc, không cùng ph thuc vào
mt c quan qun lý và đc lp v tài chính vi nhà thu t vn lp h s mi thu, đánh
giá h s d thu;
- Nhà thu t vn giám sát phi đc lp v t chc, không cùng ph thuc vào
mt c quan qun lý và đc lp v tài chính vi nhà thu thc hin hp đng;
- Nhà thu tham gia đu thu các gói thu thuc d án phi đc lp v t chc và
đc lp v tài chính vi ch đu t ca d án.

14
1.3.4.4. Quy đnh v thi gian trong đu thu

làm nh hng đn tng tin đ ca d án.
Trng hp xét thy tng tin đ ca d án b kéo dài thì ch đu t phi báo cáo
ngi quyt đnh đu t đ quyt đnh vic điu chnh tng tin đ ca d án.
15
- Khuyn khích vic đy nhanh tin đ xây dng trên c s đm bo cht lng
công trình.
Trng hp đy nhanh tin đ xây dng đem li hiu qu cao hn cho d án thì
nhà thu xây dng đc xét thng theo hp đng. Trng hp kéo dài tin đ xây dng
gây thit hi thì bên vi phm phi bi thng thit hi và b pht vi phm hp đng.
Lý thuyt là vy, nhng vic đm bo tin đ thi công  hu ht các d án đu t
xây dng là điu đáng quan tâm và là vn đ then cht hin nay ca các ch đu t.

1.3.5.2. Qun lý an toàn lao đng trên công trng xây dng
Vic đm bo an toàn lao đng trên công trng cng nh hng không nh đn
tin đ thc hin d án, nu công trng xây dng đ xy ra s c tai nn lao đng thì
dù nh hay ln, công trình xây dng cng phi tm ngng thi công trong mt thi gian.
Do đó, cn phi tuân th các yêu cu di đây :
- Nhà thu thi công xây dng phi lp các bin pháp an toàn cho ngi và công
trình trên công trng xây dng. Các bin pháp an toàn, ni quy v an toàn phi đc th
hin công khai trên công trng xây dng đ mi ngi bit và chp hành.  nhng v trí
nguy him trên công trng, phi b trí ngi hng dn, cnh báo đ phòng tai nn.
- Nhà thu thi công xây dng, ch đu t và các bên có liên quan phi thng
xuyên kim tra giám sát công tác an toàn lao đng trên công trng. Khi phát hin có vi
phm v an toàn lao đng thì phi đình ch thi công xây dng. Ngi đ xy ra vi phm v
an toàn lao đng thuc phm vi qun lý ca mình phi chu trách nhim trc pháp lut.
- Nhà thu xây dng có trách nhim cp đy đ các trang b bo h lao đng, an
toàn lao đng cho ngi lao đng theo quy đnh khi s dng lao đng trên công trng.
- Khi có s c v an toàn lao đng, các bên liên quan t chc x lý và báo cáo
đng thi chu trách nhim khc phc và bi thng nhng thit hi.


nhn đt, xin cp giy phép xây dng, chun b mt bng xây dng và các công vic khác
phc v cho vic xây dng công trình; chun b h s thit k, d toán, tng d toán xây
dng công trình đ ch đu t t chc thm đnh, phê duyt theo quy đnh; lp h s mi
d thu, t chc la chn nhà thu; đàm phán, ký kt hp đng vi các nhà thu theo u
quyn ca ch đu t; thc hin nhim v giám sát thi công xây dng công trình (khi có
đ điu kin nng lc); nghim thu, thanh toán, quyt toán theo hp đng ký kt; qun lý
cht lng, khi lng, tin đ, chi phí xây dng, an toàn và v sinh môi trng ca công
trình xây dng; nghim thu, bàn giao công trình; lp báo cáo thc hin vn đu t hàng
nm, báo cáo quyt toán khi d án hoàn thành đa vào khai thác, s dng.
i vi các d án đu t xây dng quy mô ln, phc tp hoc theo tuyn thì Ban
Qun lý d án đc phép thuê các t chc t vn đ qun lý các d án thành phn.
Ban Qun lý d án đc ký hp đng thuê cá nhân, t chc t vn nc ngoài có
kinh nghim, nng lc đ phi hp qun lý các công vic ng dng công ngh xây dng
mi mà t vn trong nc cha đ nng lc thc hin hoc có yêu cu đc bit khác.
17
Vic thuê t vn nc ngoài đi vi các d án s dng vn ngân sách nhà nc
phi đc ngi có thm quyn quyt đnh đu t cho phép.

1.3.6.2. Nhim v ca ch đu t và t chc t vn qun lý d án trong trng
hp ch đu t thuê t vn qun lý d án
Ngi quyt đnh đu t quyt đnh hình thc la chn t vn qun lý d án. T
chc t vn đc la chn phi đ điu kin nng lc phù hp vi quy mô, tính cht ca
d án. T chc t vn phi là t chc t vn đc lp.
Trách nhim ca ch đu t trong trng hp thuê t vn t chc qun lý d án:
la chn và ký hp đng vi t chc t vn qun lý d án đ điu kin nng lc phù hp
vi d án; ký thanh toán cho nhà thu theo yêu cu ca t vn qun lý d án; to mi
điu kin cho hot đng ca t chc t vn qun lý d án; chu trách nhim trc pháp
lut và bi thng thit hi khi thông đng vi t chc t vn qun lý d án hoc nhà
thu làm tht thoát vn đu t.
Nhim v ca t chc t vn qun lý d án: kim tra h s thit k, d toán, tng


1.3.7.2. Lp, thm đnh, phê duyt tng mc đu t
Tng mc đu t xây dng công trình là chi phí d tính ca d án đc xác đnh
theo quy đnh. Tng mc đu t là c s đ ch đu t lp k hoch và qun lý vn khi
thc hin đu t xây dng công trình. Tng mc đu t bao gm: chi phí xây dng, chi
phí thit b, chi phí đn bù gii phóng mt bng, tái đnh c, chi phí qun lý d án, chi
phí t vn đu t xây dng, chi phí khác và chi phí d phòng.
Tng mc đu t đc xác đnh theo mt trong các phng pháp sau đây:
- Tính theo thit k c s ca d án;
- Tính theo din tích hoc giá xây dng tng hp, sut vn đu t xây dng công
trình; tính trên c s s liu ca các d án có ch tiêu kinh t-k thut tng t đã thc
hin; hoc kt hp các phng pháp quy đnh li vi nhau.
Thm đnh tng mc đu t là mt ni dung ca thm đnh d án đu t xây dng
công trình, bao gm: s phù hp ca phng pháp xác đnh tng mc đu t vi đc
đim, tính cht k thut và yêu cu công ngh ca d án đu t xây dng công trình;
tính đy đ, hp lý và phù hp vi yêu cu thc t th trng ca các khon mc chi phí
trong tng mc đu t; các tính toán v hiu qu đu t xây dng công trình, các yu t
ri ro, phng án tài chính, phng án hoàn tr vn, nu có; xác đnh giá tr tng mc
đu t bo đm hiu qu đu t xây dng công trình.
Ngi quyt đnh đu t quyt đnh vic t chc thm đnh tng mc đu t hoc
có th thuê các t chc, cá nhân có đ điu kin nng lc, kinh nghim đ thm tra. Các
t chc, cá nhân thc hin vic thm đnh tng mc đu t phi chu trách nhim trc
pháp lut v tính hp lý, chính xác ca kt qu thm đnh, thm tra .

1.3.7.3. Lp, thm đnh, phê duyt d toán - tng d toán
D toán xây dng công trình đc xác đnh theo công trình xây dng c th và là
cn c đ ch đu t qun lý chi phí đu t xây dng công trình.
19
D toán công trình đc lp cn c trên c s khi lng các công vic xác đnh
theo thit k k thut hoc thit k bn v thi công, nhim v công vic phi thc hin

riêng và điu kin chung ca hp đng; h s mi d thu, h s mi đu thu, h s d
thu, h s đu thu; đ xut ca nhà thu; các ch dn k thut; các bn v thit k; các
sa đi, b sung bng vn bn; các bng, biu; bo lãnh thc hin hp đng, bo lãnh
đi vi tin tm ng và các loi bo lãnh khác (nu có); các tài liu khác có liên quan.

20
1.3.8.2. àm phán, ký kt và phng thc thanh toán trong hp đng
Tu theo quy mô, tính cht và yêu cu v thi gian thc hin d án, ch đu t có
th ký hp đng vi mt hoc nhiu nhà thu chính. Nhà thu chính có th ký hp đng
đ thc hin công vic vi mt hoc nhiu nhà thu ph. Khi lng công vic do các
nhà thu ph thc hin không đc vt quá khi lng công vic ca hp đng.
Vic đàm phán, ký kt hp đng phi cn c vào kt qu la chn nhà thu, điu
kin thc hin công vic, h s mi đu thu, h s đu thu, đ xut ca nhà thu đc
la chn và các tài liu có liên quan khác.
Tu theo s tho thun, các bên trong hp đng xây dng có th u thác đ điu
phi, giám sát, thc hin nghim thu công vic theo hp đng.
Hp đng xây dng có hiu lc k t ngày các bên tham gia hp đng ký kt hp
đng tr trng hp các bên có tho thun khác.
Cn c thi gian thc hin hp đng, tính cht hp đng, các bên tham gia tho
thun áp dng mt hoc kt hp các phng thc thanh toán sau:
- Thanh toán theo giá trn gói (giá khoán gn): bên giao thu thanh toán cho nhà
thu theo giá khoán gn trong hp đng, đc áp dng cho gói thu đc xác đnh rõ v
khi lng, cht lng và thi gian.
- Thanh toán theo đn giá c đnh: bên giao thu thanh toán cho nhà thu các
công vic hoàn thành theo đn giá đã đc xác đnh trc trong hp đng.
- Thanh toán theo giá điu chnh: áp dng cho nhng gói thu mà ti thi đim ký
hp đng không đ điu kin xác đnh chính xác v s lng và khi lng hoc có bin
đng ln v giá c do Nhà nc thay đi và hp đng có thi gian thc hin trên 12 tháng.

1.3.9. iu kin nng lc ca t chc, cá nhân trong hot đng xây dng và đm