B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
j
NGUYN NGC THI

QUN LÝ RI RO TÍN DNG
TRONG CHO VAY KINH DOANH
U T BT NG SN TI NGÂN
HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN
VIT NAM (BIDV)

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng
Mã s: 60.31.12
LUN VN THC S

NGI HNG DN: PGS.TS TRN HUY HOÀNG THÀNH PH H CHÍ MINH – 2010 [1]

LỜI MỞ ĐẦU: 4
1. Ý nghóa của đề tài 4
2. Mục tiêu của đề tài 5
3. Đối tượng và phạm vi thực hiện đề tài 5
4. Phương pháp thực hiện đề tài 6
5. Tính mới của đề tài. 6
6. Kết cấu và nội dung của đề tài 6
7. Hạn chế của đề tài 6
CHƯƠNG 1
. CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN 8
1.1 . Thò trường bất động sản trong nền kinh tế thò trường 8
1.1.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản 8
1.1.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản 8
1.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11
1.2.1. Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản 11
1.2.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11
1.2.2.1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản 11
1.2.2.2. Chính sách về doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản 12
1.2.2.3 Chính sách ïvề đất đai 12
[3]

1.2.2.4. Chính sách về xây dựng 13
1.2.2.5. Chính sách tài chính bất động sản 13
1.2.2.6. Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 14
1.3. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15
1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15
1.3.1.1. Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15
1.3.1.2. Đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 16

2.2.2.2. Vốn chủ sở hữu 37
2.2.2.3. Kết quả kinh doanh 38
2.3. Tình hình cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 39
2.3.1. Về nguồn vốn 40
2.3.2. Chính sách cho vay kinh doanh đầu tư bất động sảnï 41
2.3.3. Quy trình qun lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu t bt đng sn 43
2.3.4. Dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 44
2.3.3. Phân tích nguyên nhân nợ xấu 48
2.3.3.1. Nguyên nhân thuộc về năng lực quản trò của Ngân hàng 48
2.3.3.2. Các nguyên nhân thuộc về phía khách hàng 51
2.3.3.3. Các nguyên nhân khách quan có liên quan đến môi trường hoạt
động kinh doanh 52
2.4. Thành tựu và hạn chế của quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư
bất động sản 54
2.4.1. Những thành tựu đạt được 54
2.4.2. Những nguyên nhân và hạn chế tồn tại 55
Kết luận chương 2 60
[5]

CHƯƠNG 3
. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 61
3.1. Quan điểm và dự báo thò trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 61
3.1.1. Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản đến năm 2020 61
3.1.2. Quan điểm phát triển thò trường bất động sản 62
3.1.3. Dự báo nhu đất phát triển đô thò, phát triển kinh tế 62
3.2. Đònh hướng phát triển kinh doanh của BIDV đến năm 2020 63
3.2.1. Mục tiêu chiến lược tổng thể 63
3.2.2. Các giải pháp thực hiện 63
3.2.3. Các mục tiêu đònh lượng lớn đến năm 2020 64

: Lưu đồ trình tự, thủ tục thực hiện cấp tín dụng 88
[7] DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

- BIDV: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
- BĐS: Bất động sản
- CIC: Trung tâm thông tin tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- CBTD: Cán bộ tín dụng
- GDP: Tổng sản phẩm quốc dân
- KCN: Khu công nghiệp
- TSLN/TTS: Tỷ suất lợi nhuận/ tổng tài sản
- TSLN /VCSH: T sut li nhun/ vn ch s hu
- QLTD: Quản lý tín dụng
- QLRR: Quản lý rủi ro
- NHNN (hay NHNNVN): Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam
- NHTM: Ngân hàng Thương mại

Bảng 2.10: Bảng tổng hợp ma trận rủi ro toàn hệ thống năm 2008 59
Bảng 3.1: Đònh hướng nhu cầu nhà ở của Việt Nam đến năm 2020 63
Bảng 3.2: Kiến nghò điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc
vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 74

[9]
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ

Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản 17
Biểu đồ 1.2: Hình thức thanh toán khi mua căn hộ 17
Biểu đồ 2.1: Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến 32
Biểu đồ 2.2: Mạng lưới hoạt động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 34
Biểu đồ 2.3: Diễn biến tổng tài sản của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 35
Biểu đồ 2.4: Diễn biến dư nợ của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 36
Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38
Biểu đồ 2.6: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39
Biểu đồ 2.7: Diễn biến nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 41
Biểu đồ 2.8: Cơ cấu dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 45
Biểu đồ 2.9: Phân tích dư nợ và nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động
sản 47
Biu đ 2.10: Diễn biến lãi suất cơ bản trong năm 2005 - tháng 12/2009 53
Biểu đồ 2.11: Mức lãi suất chấp nhận khi vay dài hạn mua bất động sản và thời
gian vay ngân hàng mong muốn khi mua căn hộ 57
Công thức 1.1: Tỷ lệ nợ quá hạn 19

tin về khách hàng không được lưu trữ đầy đủ và kòp thời. Việc phân tích đánh giá
khách hàng còn nhiều bất cập, chưa hỗ trợ hiệu quả cho việc ra quyết đònh cho
vay và thu hồi nợ vay. Nguyên nhân của tình trạng này là do công tác quản lý rủi
[11]

ro tín dụng còn chưa được thực hiện tốt, việc xác đònh, đo lường, đánh giá và
kiểm soát thiếu chặt chẽ, và chưa phù hợp với thông lệ quốc tế và yêu cầu hội
nhập.
Để đảm bảo hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản được an
toàn, hiệu quả và bền vững, BIDV đã ban hành một số hướng dẫn trong cho vay
kinh doanh đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các hướng dẫn này vẫn còn tồn tại ít
nhiều khiếm khuyết cần phải được bổ sung chỉnh sửa để có thể đáp ứng được yêu
cầu trong điều kiện hiện nay cũng như trong tương lai.
Từ những hạn chế nêu trên, luận văn đã đi vào nghiên cứu đề tài “Quản lý
rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam”.
2. Mục tiêu của đề tài
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động
sản và kinh doanh dòch vụ tư vấn bất động sản. Đề tài nguyên cứu những tồn tại
và vướng mắc trong hoạt động quản lý rủi ro liên quan đến cho vay kinh doanh
đầu tư BĐS, chú trọng phân tích - đánh giá trong cho vay đầu tư dự án BĐS của
Ngân hàng nói chung và BIDV nói riêng. Từ đó, đưa ra giải pháp cho vấn đề
được nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả QLRR tín dụng trong cho vay
kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV. Đề tài tập trung vào các nội dung:
Nghiên cứu lý thuyết về TTBĐS và QLRR tín dụng trong cho vay kinh
doanh đầu tư bất động sản với đối tượng nguyên cứu chính là dự án bất động sản.
Phân tích thực trạng tín dụng và QLRR trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản đang áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLRR tín dụng trong
cho vay kinh doanh đầu tư BĐS tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.


Kiến nghò và kết luận.
7. Hạn chế của đề tài
TTBĐS là một thò trường đặc biệt, chòu sự chi phối của nhiều yếu tố. Sự
tham gia của các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư và ngân hàng vào các giao dòch
của thò trường BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng
vai trò hậu thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển. Hệ thống pháp luật về BĐS nói
chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có, nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ
và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm
giảm hiệu lực QLRR của Ngân hàng đối với tín dụng kinh doanh đầu tư BĐS.
QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS chỉ là một trong các
lónh vực QLRR của Ngân hàng. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện
các giải pháp đã được đưa ra cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các
chính sách phát triển của hoạt động Ngân hàng và xã hội.
Về bản thân các giải pháp được đề nghò, có một số giải pháp cần có thời
gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi trường
pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần phải tiếp tục đi sâu, tìm
hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế, trong khi phạm vi khả năng nghiên cứu của
tác giả vẫn còn rộng, chưa đủ sâu để Ngân hàng thuận tiện hơn trong việc áp
dụng các giải pháp vào thực tiễn.
Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng
cũng như điều kiện hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết được tất
cả những điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như
những tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện những vấn đề chưa
được giải quyết trong đề tài này.

Chân thành cảm ơn.
[14]
 Kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực
Bất động sản có vò trí cố đònh, vò trí của BĐS sẽ mang lại cho nhà kinh
doanh những giá trò khác nhau, vì vậy nó mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và
nhà kinh doanh nhà ở những lợi ích khác nhau. Mọi hoạt động đầu tư kinh doanh
BĐS phải gắn liền với vò trí của khu đất, môi trường xung quanh khu đất có vai
trò quan trọng đối với giá trò của bất động sản.
Ví dụ:
đất ở khu vực đô thò mới với cùng diện tích là 100m
2
thì nhà ở có 3
mặt tiền sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền và đắt hơn nhà 1 mặt tiền, tương tự như vậy
nhà ở 2 mặt tiền mà có một mặt hướng ra khu vườn hoa hay khu công viên thì sẽ
đắt hơn nhà 2 mặt tiền bình thường hoặc là nhà 2 mặt tiền đường lớn sẽ đắt hơn
nhà 2 mặt tiền đường nhỏ…
Những hoạt động kinh doanh ở những đòa bàn, khu vực khác nhau cũng
khác nhau, không thể áp dụng mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác.
Ví dụ:
tại các trung tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh văn phòng
cho thuê nhưng không thể mang nó về nông thôn để đầu tư được. Nhà kinh doanh
phải có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt trong
kinh doanh giữa các khu vực.
 Kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài
Bất động sản mang tính cố đònh và là hoạt động đầu tư dài hạn vì bất động
sản là hàng hoá có thời gian sử dụng lâu dài.
BĐS có giá trò lớn. Gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trò mang lại,
bảo tồn giá trò, cung nhỏ hơn cầu và là loại hàng hoá không thể thay thế được.
[16]

Như vậy, muốn kinh doanh đầu tư bất động sản phải có tiềm lực về tài
chính, phải có chiến lược kinh doanh dài hạn, vì để có thể đạt hiệu quả trong kinh


Tài chính hóa

Tiền tệ hóa
Tập trung hóa
Sơ khai
Chính
sách đất đai

Chính
sách

xây dựng

Chính sách tiền tệ

Chính sách ngân
hàng , tổ chức tín
dụng

- Công ty tài chính.
- Trái phiếu, cổ
phiếu bất động sản
- Thế chấp, tái thế
chấp.
- Hệ thống quỹ tín
dụng, Quỹ đầu tư
bất động sản.
[17]


[18]

Luật pháp các nước đều quy đònh chặt chẽ việc đăng ký quyền sử dụng đất
cũng như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung, các
giao dòch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế đònh pháp lý về điều kiện tham
gia thò trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thò trường tài
chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hóa và có khả năng
thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và
quản lý quyền sử dụng đất, BĐS, Nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh
tế diễn ra trên thò trường. Tuy nhiên, để điều tiết thu nhập, Nhà nước nhiều nước
có đánh thuế giá trò gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, BĐS.
 Các cơ quan quản lý bất động sản và thò trường bất động sản
Các tổ chức quản lý của Nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý
BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng
chính sách. Cơ quan quản lý đất đai của nhà nước có tên gọi khác nhau nhưng đều
có một số chức năng sau: (i) Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đăng ký đất đai; (ii)
Theo dõi sự biến đổi của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; (iii) Làm thủ
tục về xác nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất; (iv) Giám sát, kiểm tra việc sử
dụng đất theo quy đònh của pháp luật. Ngoài cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước
còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm đònh
giá đất để tính thuế, tổ chức xây dựng quy hoạch và chính sách sử dụng đất đai
1.2.2.2. Chính sách về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Chính sách doanh nghiệp và đầu tư sẽ quy đònh các vấn đề liên quan đến
việc hình thành doanh nghiệp, quy trình quy phạm đầu tư nói chung và đầu tư
BĐS nói riêng. Bên cạnh đó, tại hầu hết các quốc gia, doanh nghiệp kinh doanh
BĐS và dự án kinh doanh đầu tư BĐS luôn có những ràng buộc khác nhau về chủ
thể thành lập doanh nghiệp, chủ thể đầu tư BĐS cũng như đòa bàn đầu tư BĐS.
[19]


- Thuê đất
- Đăng ký
- Thống kê
- Cấp giấy
chứng nhận
- Đònh giá
- p giá
- Mua bán
- Cho thuê
- Thế chấp
Sơ đồ 1.2: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến
nguồn vốn trong xã hội.
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Tài
nguyên
Nguồn
lực
Nguồn
tài sản
Nguồn tài
sản có
Nguồn
vốn
[20]

Tùy theo yêu cầu, trình độ phát triển kinh tế- xã hội nói chung và phát
triển TTBĐS nói riêng, mỗi quốc gia đều có những quy đònh cụ thể và kòp thời
hoàn thiện hệ thống chính sách xây dựng của mình.
1.2.2.5. Chính sách tài chính bất động sản
 Chính sách về giá

là phổ biến nhất. Để có tính khả thi, một TTBĐS phát triển phải cung cấp đủ thu
nhập để trang trải chi phí của tiền nợ và vốn góp. Chi phí đi vay nói chung được
quy cho lãi suất. Chi phí của vốn góp là tỷ suất thu lợi trên vốn được đòi hỏi. Tỷ
suất này được đo lường căn cứ trên cơ sở trước thuế hoặc sau thuế.

Công nghiệp hóa, hiện đại Hội nhập quốc tế
Chín
h sách
đầu tư

Chính sách
xây dựng

Chính sách
tài

chính


ề
cầu BĐS

Chính sách
giao dòch BĐS
Thể
chế

Thành tố

Cấp độ phát triển

[22]

Sơ đồ 1.3: Sơ đồ các thành tố của thò trường bất động sản
1.3. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
1.3.1. Khái niệm và đặc điểm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
1.3.1.1. Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
Cho vay bất động sản thường phân thành hai loại: cho vay kinh doanh bất
động sản và cho vay BĐS để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay. Việc cho
vay kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và kinh
doanh dòch vụ bất động sản.
Có thể khái quát khái niệm tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản như sau: là hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng giao cho khách
hàng sử dụng một khỏan tiền để sử dụng vào mục đích đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi và thời gian nhất đònh theo thỏa
thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi.
Các loại hình trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS bao gồm nhà, công
trình xây dựng liên quan đến các công trình dân dụng, công trình công nghiệp,

1.5-2.5 tỷ
đồng
2.5-5 tỷ
đồng
Trên 5 tỷ
đồng
Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản
Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report
 Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án
Bất động sản là những hàng hoá thời gian hình thành dài, dàn trải theo
từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô, hoàn
thiện… Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản
tiền này sẽ sử dụng theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng
giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy dộng vốn một lần thì vốn
không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn
đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
[24]

7.70%
30.80%
51.90%
9.60%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Thế chấp bằng chính BĐS đònh mua để vay NH
Vay NH bằng TSTC khác, trả góp và thanh toán theo tiến
độ
Không vay ngân hàng và thanh toán theo tiến độ
Mua trả một lần
Biểu đồ 1.2: Hình thức thanh toán khi mua căn hộ
Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.