Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
A - Lời mở đầu
Trong những năm qua, pháp luật về thị trường BĐS ở nước ta đã hình
thành và phát triển, tạo điều kiện thuân lợi hơn trước cho TTBĐS, đặc biệt là
tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động giao dịch về BĐS phát triển lành
mạnh, hạn chế các tiêu cực trong lĩnh vực này.
Pháp luật về BĐS đã thể chế hóa chính sách, chủ trương của Đảng và
nhà nước về lĩnh vực này. Đồng thời đưa ra các quy định khuyến khích các
thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh để phát triển vững chắc thị trường BĐS.
B - Nội dung
I. Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt
động kinh doanh bất động sản
Nhiều văn bản pháp luật quan trọng đã được ban hành đã góp phần tạo
điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định. Nhưng có thể
thấy rõ Luật KDBĐS 2006 chưa có sự điều chỉnh chặt chẽ trong việc quy định
về các vi phạm cũng như các chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh
doanh BĐS. Luật mới chỉ quy định các hành vi bi cấm trong KDBĐS (Điều 16)
cùng với đó là nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh ,quy định chung về hướng
xử lí vi phạm (Điều 17)
Ngày 15/10/2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS ra đời cũng chưa hướng dẫn về các
vi phạm và xử lí các vi phạm này mà chỉ quy định về chế tài xử phạt đối với dự
án các khu đô thị mới ,khu nhà ở ,dự án hạ tầng ki thuật khu công nghiệp khi
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
1
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10),quy định về thu hồi chứng chỉ môi giới
BĐS,chứng chỉ định giá BĐStrong một số trường hợp.
Mãi đến năm 2009,Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác, sản
xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lí công trình hạ tầng kĩ thuật, quản lí

độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt”.
Như vậy nhà đầu tư sẽ bị thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng
nhận đầu tư khi vi phạm các lỗi trên .Ngoài ra nhà đầu tư còn bị xử phạt hành
chính
Nhà đầu tư phải có nghĩa vụ quản lí việc xây dựng nhà ,công trình xây
dựng trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội
dung khác của dự án đã được phê duyệt (khoản 4 Điều 20Luật kinh doanh
BĐS), khi vi phạm nghĩa vụ này thì thì sẽ bị : “3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng
đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế
được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được
miễn Giấy phép xây dựng”. (Khoản 3 Điều 11 Nghị định 23/2009)
Đối với hành vi phạm nghĩa vụ này mà sau khi có : “4. Đối với hành vi
vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau khi có quyết
định đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền mà chủ đầu
tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
3
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy
phép xây dựng (nếu có)”(Khoản 4 Điều 11 Nghị định 23/2009).
Ngoài các hình thức xử lí quy định như trên chủ đầu tư có hành vi vi
phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lí theo quy định tại các điều
12,13,14,15. Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm
về chất lương nhà, công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về
quản lí chất lượng công trình xây dựng. Chế tài xử lí đối với vi phạm loại này
được quy định tai Điều 14 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.Theo đó: “1. Phạt tiền từ
5.000.000 đến 10.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi
sau đây:
a. Không gửi báo cáo kết quả chứng nhận sự phù hợp chất lượng công

Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định hành vi bị cấm là
« huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê
mua BĐS hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS ». Khi tổ chức, cá nhân có
hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định
23/2009 : « 2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ
chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:
a. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa
vào kinh doanh theo quy định;
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
5
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
b. Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển
nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;
c. Vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới,
hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ».
2. Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc
không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định
Điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định chủ thể
kinh doanh BĐS khi có hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt tiền từ 60 triệu đên
70 triêu đồng .Ngoài hình thức xử phạt này chủ thể vi phạm còn phải thực hiện
đúng về điều kiện kinh doanh BĐS.Nếu vẫn tiếp tục tái phạm thì bị tước quyền
sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một đến 3 năm hoặc không
thời hạn
3.Quy định về chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản
3.1. Về hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS
Tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 23/2009 có quy định : « 1. Phạt tiền từ
50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong
các hành vi sau đây:
a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch
bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;

kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.
3.3. Về hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định
giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS
“1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo
về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản không
đúng quy định.
2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo
về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà chưa
được Bộ Xây dựng cho phép đào tạo.
3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1, khoản 2 Điều này, tổ
chức có hành vi vi phạm còn bị tước giấy phép đào tạo từ một năm đến ba năm
hoặc không thời hạn; không công nhận kết quả đào tạo, cá nhân tham gia học
tại tổ chức có hành vi vi phạm trên bị thu hồi giấy chứng nhận hoặc chứng chỉ
hành nghề đã cấp”
3.4.Về hành vi vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý điều
hành sàn giao dịch BĐS
“1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân có một
trong các hành vi sau đây:
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
8