Cần sửa đổi, bổ sung gì cho Luật đất đai năm 2003?
Mở đầu
Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987. Thực chất của Luật
này là luật hóa chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng ổn định và xây dựng nền móng đầu tiên của hệ thống địa chính Việt Nam.
Chính sách đất đai vẫn tiếp tục được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất
đai, đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường, việc chuyển quyền sử dụng
đất đều phải có quyết định hành chính của cơ quan nhà nước.
Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua vào năm 1993, trong đó nội dung đổi
mới quan trọng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định; hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp
đối với đất đai. Do tư duy của nhà quản lý mong muốn giá đất thấp để thuận lợi cho đầu tư
phát triển nên các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường quy định giá đất rất thấp, chỉ
bằng 10%-30% giá đất chuyển nhượng trên thị trường (chuyển nhượng theo tài sản gắn
liền với đất). Theo Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án
đầu tư vẫn được tiếp tục áp dụng chỉ một cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc, tức là Nhà
nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất của người đang sử dụng đất và giao
đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất hoặc
tiền thuê đất cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với đất bị thu hồi, tiền tái định cư
cho người bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà nước quy định.
Trong hai năm đầu thi hành Luật Đất đai năm 1993, các nhà đầu tư có một hình thức sử
dụng đất là thuê đất của nhà nước có thời hạn theo thời hạn của dự án đầu tư. Đến năm
1996, ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của
Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, trong đó tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng
kinh doanh nhà ở và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản
xuất gắn với hạ tầng chung.
Từ sau năm 1996, ủy ban nhân dân các tỉnh đã nhận thấy rõ vai trò của các dự án đầu tư
phát triển kinh tế, coi đó là cách thức duy nhất để tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, các địa
phương đã tìm mọi biện pháp để ưu đãi đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư về địa phương
mình, trong đó ưu đãi về đất đai là biện pháp thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư. Năm 1998,

bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế
chuyển đổi đất đai bắt buộc. Thứ tám, thiết lập một hệ thống trình tự, thủ tục hành chính
đối với đăng ký đất đai trên nguyên tắc cụ thể, đơn giản, ít chi phí, công khai, minh bạch.
Thứ chín, tăng cường vai trò giám sát của dân đối với quản lý và sử dụng đất đai. Thứ
mười, hoàn chỉnh cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân về đất đai trên
nguyên tắc nâng cao trách nhiệm của các cấp địa phương và chủ yếu chuyển sang hệ thống
tòa án giải quyết.
Những yêu cầu cần sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai năm 2003
Đến nay, Luật Đất đai năm 2003 đã triển khai được 5 năm. Không có luật nào có thể
đúng với mọi thời gian, nhất là Luật Đất đai khi đất đai luôn biến động theo nhu cầu sử
dụng cho phát triển bền vững. Trong thời gian qua, các nhà quản lý cũng thấy sự cần thiết
phải sửa đổi, bổ sung một số nội dung; các nhà đầu tư cũng đề xuất phải sửa đổi, bổ sung
một số nội dung; những người bị thiệt hại từ cơ chế nhà nước thu hồi đất cũng có bức xúc
về một số nội dung. Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung có thể có nhiều, nhưng những nội
dung cơ bản được tổng kết lại dưới đây.
1. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nước ta chưa phù hợp với lý luận
khoa học, trên thực tế chưa đủ sức để điều tiết thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất; mặt khác, chưa bảo đảm được tính thống nhất giữa quy
hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế và quy hoạch xây dựng.
Nội dung sửa đổi, bổ sung này xuất phát từ nhu cầu hoàn thiện hệ thống quản lý do các
cơ quan quản lý nhà nước đề xuất.
2. Hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia ra thành hai mảng: đất có nhà ở (được điều
chỉnh bằng Luật Nhà ở, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành xây dựng) và đất không
có nhà ở (được điều chỉnh bằng Luật Đất đai, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành
tài nguyên và môi trường). Một cuộc thảo luận giữa các cơ quan quản lý nhà nước dài tới
15 năm (từ năm 1994 khi Chính phủ ban hành Nghị định 60-CP), tới cuối năm 2007 Quốc
hội thông qua Nghị quyết về kinh tế - xã hội năm 2008, trong đó có nội dung thống nhất hệ
thống đăng ký cho cả đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Nội dung sửa đổi, bổ sung này là yêu cầu trước hết để hoàn thiện hệ thống quản lý
thống nhất về bất động sản do các cơ quan quản lý nhà nước đề xuất, đồng thời đây cũng là

đầu, các nhà đầu tư năng động rất ủng hộ cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện vì mối quan
hệ không phức tạp, bớt áp lực của các cơ quan hành chính… Chỉ sau đó 2 năm, thực tế
nhiều trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được phần lớn đất cho dự án, còn lại
một phần nhỏ thì người đang sử dụng đất nói giá rất cao để nhà đầu tư chỉ còn cách bỏ dở
dự án, tiến thoái lưỡng nan. Thế là các nhà đầu tư lại mong muốn quay về với cơ chế quen
thuộc - chuyển đổi đất đai bắt buộc với một quy trình rất cồng kềnh, phức tạp, tốn kém và
đầy nguy cơ khiếu kiện của dân. Lúc này, cần xem xét lại rất nghiêm túc cách đổi mới cả
hai cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc và tự nguyện, đồng thời xem xét lại ranh giới của
phạm vi áp dụng đối với cả hai cơ chế này.
Nội dung sửa đổi, bổ sung này vừa xuất phát trước hết từ nhu cầu của hệ thống quản lý
nhằm làm giảm khiếu kiện của người bị thu hồi đất, tạo ổn định xã hội trong quá trình đầu
tư phát triển, đồng thời đây cũng vừa là nhu cầu của nhà đầu tư và nhu cầu của người bị
thu hồi đất, đó là những đối tượng có chung quyền lợi từ đất đai.
5. Pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa tạo được sự bình đẳng về quyền giữa nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài như quy tắc của sân chơi WTO. Tổ chức kinh tế
trong nước được Nhà nước giao đất có thời hạn nộp tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh
nhà ở thì tổ chức kinh tế trong nước được sử dụng đất vô thời hạn; trường hợp thực hiện
dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để cho thuê thì tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn
hình thức hoặc giao đất nộp tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có thời hạn nộp tiền thuê
đất hàng năm). Tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân. Còn tổ chức kinh tế nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thì trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm (trường hợp thực hiện dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở thì tổ chức kinh tế nước ngoài được cho thuê đất có thời hạn dài
nhất nộp tiền thuê đất bằng với tiền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế trong nước phải nộp
khi được giao đất, khi hết thời hạn thì được Nhà nước gia hạn và không phải nộp thêm bất
kỳ nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước). Tổ chức kinh tế nước ngoài được nhận chuyển
nhượng dự án, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trong nước; không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn

được phê duyệt.