Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ VĨ MÔ
BONG BÓNG KINH TẾ VÀ VIỆT NAM
Lời mở đầu
Giá dầu tăng liên tục trong thời gian qua vì tình hình chính trị bất ổn ở Bắc
Phi, Trung Đông, rồi động đất, sóng thần tại Nhật Bản khiến nền kinh tế đứng thứ
ba thế giới này phải chao đảo, làm thế giới phải chịu một cú sốc lớn và một khoản
giảm trừ đáng kể trong sản lượng toàn cầu đã gây ra lạm phát ở mức cao không
chỉ tại các nước chịu biến động mà còn lan ra trên toàn thế giới. Chính vì vậy, việc
xảy ra khủng hoảng là điều hoàn toàn có thể, tuy nhiên để xét xem mức độ tồi tệ
của khủng hoảng như thế nào thì còn phải phụ thuộc vào nguyên nhân gây ra nó.
Lịch sử đã cho thấy những cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất, gây ảnh hưởng nghiêm
trọng nhất, thậm chí có thể làm một quốc gia không thể phát triển trong 10 năm
như Nhật Bản trong cuộc khủng hoảng những năm 1990, được gây ra bởi bong
bóng kinh tế.
Bong bóng kinh tế không phải là một điều quá mới mẻ. Chúng đã gây ra
nhiều thảm hoạ kinh tế trong lịch sử như: bong bóng hoa tulip ở Hà Lan (những
năm 1630), bong bóng công ty South Sea (London, 1720), và cuộc đại khủng
hoảng phố Wall (năm 1929) hay gần đây nhất có thể kể đến như :bong bóng công
nghệ (cuối thập niên 1990) và bong bóng nhà đất toàn cầu (2001-2007). Bong
bóng xảy ra với dấu hiệu là sự tăng giá bất thường lên đến đỉnh điểm và sau đó là
sự sụp đổ dẫn đến khủng hoảng nghiêm trọng đến mức có thể huỷ hoại cả một nền
kinh tế. Chính vì vậy, bong bóng luôn có tầm quan trọng đặc biệt và luôn nhận
được sự quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư cũng như các nhà kinh tế.
Còn ở Việt Nam thì sao, liệu bong bóng bất động sản đã từng tồn tại vào
năm 2008 khi giá đất tăng mạnh hay hiện nay có đang hình thành một bong bóng
bất động sản khác không khi giá đất ở Hà Nội đang trở nên ngày càng đắt đỏ. Đó
chính là mục tiêu nghiên cứu đề tài : Bong bóng kinh tế và Việt Nam.
1
1
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06

tiêu chuẩn cơ bản của việc định giá tài sản, giá trị thực của tài sản mà chỉ quan tâm
đến việc kiếm lời nhanh.
Sau một thời gian, sẽ đến lúc thị trường tăng chậm lại, khi một số người đã
có lời và càng lúc càng ít người tham gia
Giai đoạn cuối cùng có thể gọi là giai đoạn “đảo chiều”: giá giảm, những âu
lo về tài chính tăng, phá sản ngày càng nhiều, các ngân hàng siết nợ và thu hẹp
cho vay. Sau đó, giá giảm đột ngột, mọi người đều muốn bán tháo tài sản để rút lại
tiền, giảm thiệt hại tối đa nhưng hầu như không có ai mua vào trên thị trường.
Thanh khoản của thị trường biến mất. Cuối cùng, hoặc là giá giảm đến mức đủ rẻ
1 />2 Tham khảo Khi bong bóng vỡ - John P.Calverley
2
2
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
để mua, hoặc áp dụng biện pháp “người cho vay cuối cùng” để lấy lại lòng tin.
Tuy nhiên, hiếm khi nào giai đoạn này kết thúc mà không có một đợt suy giảm hay
thậm chí là suy thoái kinh tế.
1.3 Ảnh hưởng của bong bóng đến nền kinh tế
Bong bóng có tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế, nó là nguyên nhân gây ra
hầu hết các vụ suy thoái thậm chí là khủng hoảng, nghiêm trọng hơn nữa bong
bóng có thể lan ra và gây khủng hoảng đến nền kinh tế toàn cầu.
Để làm rõ thêm ảnh hưởng của bong bóng đến nền kinh tế có thể lấy ví dụ
như bong bóng bất động sản ở Mỹ đã lan rộng ra thành bong bóng bất động sản
toàn cầu giai đoạn 2001-2007 gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh
tế các nước đặc biệt là dẫn đến khủng hoảng tài chính trên thị trường cho vay cầm
cố dưới tiêu chuẩn năm 2007.Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001-
2005, lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố,
đẩy giá nhà liên tục leo thang. Đến năm 2006, bong bóng bắt đầu xì hơi, thị trường
sụt giảm mạnh, nhen nhóm nguy cơ khủng hoảng tín dụng trên thị trường cho vay
cầm cố dưới tiêu chuẩn. Năm 2007, giá nhà giảm mạnh, ngành công nghiệp cho
vay cầm cố dưới tiêu chuẩn sụp đổ, việc xiết nợ tài sản tăng gấp 2 lần so với 2006

2. Phân tích về bong bóng bất động sản ở Nhật và tình hình bất động sản
Việt Nam năm 2008
2.1 Bong bóng bất động sản nổ tung ở Nhật những năm 1990
Đây là một bong bóng điển hình cho khu vực châu Á, hậu quả của nó gây
ra là rất lớn, khiến nền kinh tế Nhật Bản bị đóng băng trong 10 năm thậm chí còn
kéo dài đến tận bây giờ khi nền kinh tế chỉ phát triển chậm chạp và không có bước
tiến đáng kể nào. Và một từ có thể tái hiện lại hậu quả kinh khủng mà bong bóng
bất động sản đã gây ra cho nền kinh tế Nhật Bản là “thập kỉ bị đánh mất” (lost
decade).
2.1.1 Nền kinh tế bong bóng
Những năm thập kỉ 1980 được coi là thời kì thịnh vượng nhất của nền kinh
tế Nhật Bản sau sự chuyển đổi ấn tượng từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh
tế công nghiệp và trở thành quốc gia xuất khẩu thép và ôtô lớn nhất thế giới chỉ
trong vòng 20 năm. Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng chóng mặt, tỷ lệ thất nghiệp
thấp, giá cả tăng cao, tiêu chuẩn sống của người dân có bước đột phá đã trở thành
những dấu hiệu cho việc hình thành một bong bong kinh tế. Các thành phố lớn của
Nhật Bản giờ đây đã trở thành những đô thị sôi động bậc nhất thế giới. Nhiều
người Nhật có thể trả những mức giá khó tưởng tượng để mua những bức tranh
của Van Gogh hay sở hữu những căn nhà lộng lẫy ở Mahattan, Mỹ.
Thị trường chứng khoán ở Nhật Bản cũng được định giá cao đến không
ngờ. Chỉ số Nikkei225 đạt đỉnh 38.916 điểm vào năm 1989, sàn giao dịch chứng
khoán của Nhật Bản trở nên sôi động hơn bao giờ hết, đến năm 1990, tổng giá trị
cổ phiếu của tất cả các công ty trong nước đã lớn hơn Mỹ - nơi có dân số đông gấp
đôi và GDP hơn gấp đôi Nhật Bản. Giá bất động sản của Nhật cũng tăng vọt, có
lúc những khu vực trong vòng một dặm vuông gần cung điện Hoàng gia được
định giá còn cao hơn cả tiểu bang California, Mỹ
4
. Giá nhà trung bình tại Nhật
Bản đã tăng 51% trong giai đoạn từ năm 1985 đến năm 1991 – là giai đoạn giá
nhà ở Nhật Bản đang đạt mức cao kỉ lục - đặc biệt là giá nhà tại các thành phố lớn.

Năm 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000
GDP
(%)
4.6 4.7 4.9 5.5 2.9 0.4 0.3 0.6 1.4 2.9 -0.7 -1.9 0.5 1.2
Nguồn: 1987-1997 Nikkei Shimbun và Japan Research Quaterly, Spring 1997 và
Winter 1996/1997_1998-2000: Monthly Economic Report, October 2000( EPA,
Japan)
Giảm phát xảy ra lúc này ở Nhật Bản càng làm cho nền kinh tế bị suy thoái
trầm trọng, giá tài sản sụt giảm, giảm phát nợ và hệ thống ngân hàng bị đổ vỡ, kỳ
vọng giảm phát tăng đồng thời sự tin tưởng của dân vào chính phủ bị suy giảm
nặng nề làm gia tăng tỉ lệ tiết kiệm và giảm mức độ tiêu dùng khiến nền kinh tế lại
càng không thể thoát ra khỏi hố đen giảm phát. Nhiều ngân hàng lúc này đã không
thể xử lý được các khoản nợ xấu phải chấp nhận thua lỗ, tái cấu trúc, sáp nhập
hoặc chịu phá sản. Lãi suất trái phiếu dài hạn duy trì ở mức rất thấp, khiến mức
chênh lệch giữa lãi suất ngắn hạn và dài hạn là không đáng kể, dẫn đến tình trạng
các ngân hàng không thể huy động được vốn để vượt qua khó khăn và hoạt động
tín dụng trong thời gian này là vô cùng yếu ớt
5
. Hậu quả là trong 10 năm, nền kinh
tế Nhật Bản gần như đóng băng hoàn toàn, GDP gần như bằng 0 trong 3 năm liên
5 />5
5
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
tiếp thậm chí còn âm trong hai năm 1997 và 1998, sản xuất trong nước không thể
cạnh tranh với hàng nhập khẩu, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao – từ 2,1% vào năm 1991
lên đến 4,7% năm 2000, mặc dù đây là tỉ lệ thấp so với tiêu chuẩn của thế giới
nhưng lại là con số khổng lồ ở Nhật Bản – cộng với việc dân số bị già hoá với tốc
độ nhanh khiến việc phục hồi nền kinh tế càng trở nên khó khăn hơn.
Biểu đồ 2.1: Tình hình tăng trưởng ở Nhật Bản
6

Nam khi đầu năm cơn sốt đất phát triển mạnh mẽ khiến thị trường luôn ở trong
tình trạng bong bóng còn cuối năm thì lại gần như bị đóng băng hoàn toàn.
Cuối năm 2007 – đầu năm 2008, thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí
Minh và cả khu vực Đông Nam Bộ bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng có khi mà giá
nhà đất tăng từng giờ chứ không phải tăng từng ngày nữa, chỉ trong vòng một thời
gian ngắn từ tháng 12-2007 đến tháng 2-2008, giá bất động sản đã tăng lên bình
quân 300% thậm chí có nơi tăng 500%
8
. Các nhà đầu cơ đã đẩy giá đất quá xa so
với giá trị thực của nó, trong khoảng thời gian này không hiếm tình trạng mọi
người chen nhau để mua đất, mua căn hộ. Thậm chí có trường hợp cùng một loại
căn hộ nhưng giữa hai đợt bán mặc dù giá chênh lệch đến 1200USD/m2 nhưng
vẫn không đủ cung cấp cho thị trường.
Trong khoảng thời gian này, thị trường chứng khoán đang tụt dốc sau khi
phát triển nhanh chóng và thu hút được một lượng vốn đầu tư khổng lồ, cộng với
giá vàng biến động liên tục, rủi ro cao đã khiến lượng lớn các nhà đầu cơ chuyển
sang lĩnh vực bất động sản – mang lại lợi nhuận cao và hấp dẫn hơn bất kì hoạt
động sản xuất đầu tư khác mặc dù không hề mang lại giá trị gia tăng cho nền kinh
tế. Nhiều Ngân hàng thương mại cũng đã mở rộng cho vay thế chấp bằng bất động
sản và khoản vay này đã chiếm đến 50% tổng tài sản của ngân hàng. Nhà đầu tư
có thể vay tiền dễ dàng, với việc mua đi bán lại có thể đem lại lợi nhuận cao đã
khiến cho dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản ngày một tăng. Đối với vốn
FDI, trong tổng số hơn 64 tỉ vốn đăng kí thì đã gần 50% là vào lĩnh vực bất động
sản
9
, con số này là quá lớn và đã gây ra những quan ngại về các hệ luỵ sau này
chẳng hạn như: tác động tiêu cực tới nông nghiệp khi nguồn vốn này chủ yếu đầu
tư vào xây dựng sân golf khiến đất nông nghiệp giảm; tăng khoảng cách giàu
nghèo và còn gây mất cân đối giữa thu chi ngoại tệ vì các dự án này chủ yếu cung
cấp dịch vụ du lịch. Hơn nữa, thị trường bất động sản cũng thiếu tính ổn định và

thiệt hại lớn đến toàn bộ nền kinh tế và không để lại hậu quả nghiêm trọng như ở
Nhật Bản. Thứ nhất, hiện tượng bong bóng xảy ra không phải do sự phát triển quá
“nóng” của toàn bộ nền kinh tế như ở Nhật Bản mà là do sự biến động của thị
trường chứng khoán và thị trường vàng càng ngày càng nhiều rủi ro nên nhà đầu
tư đã chuyển sang lĩnh vực bất động sản. Thứ hai, quy mô của bong bóng ở Việt
Nam không lớn bằng Nhật Bản. Tình trạng này xảy ra phần lớn ở các thành phố
lớn và các vùng lân cận như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội nên không có ảnh hưởng
sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế chung của cả nước, còn như ở Nhật Bản, tiêu
chuẩn sống của người dân được nâng cao hơn rất nhiều so với trước, họ cảm thấy
mình giàu có hơn dẫn đến việc hầu hết mọi người đều đầu tư vào bất động sản.
Thứ ba, không có hiện tượng khủng hoảng kinh tế xảy ra ở Việt Nam trong giai
đoạn này vì các chính sách kiềm chế lạm phát không có tác dụng mạnh mẽ để dẫn
đến tình trạng giảm phát khiến hậu quả của bong bóng vỡ trở nên nguy hiểm hơn
như ở Nhật Bản, bằng chứng là chỉ số lạm phát năm 2008 của Việt Nam đã đạt
mức kỉ lục với 22%. Như vậy, mặc dù có xảy ra bong bóng bất động sản nhưng
bong bóng ấy lại không quá lớn và không có ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ nền
kinh tế nên hậu quả khi bong bóng vỡ không quá nghiêm trọng và không để lại
nhiều dư âm cho đến bây giờ.
3. Bong bóng bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Liệu lịch sử có đang lặp lại hay không khi bối cảnh kinh tế hiện tại khá
giống với năm 2008: thị trường vàng và ngoại tệ đang bị đóng băng sau các chính
sách thắt chặt tiền tệ nhằm giảm bớt tính đầu cơ của các nhà đầu tư, lạm phát đang
ở mức cao trong những tháng đầu năm và bất động sản ở Hà Nội đang tăng nhanh.
Mặc dù vậy, bong bóng không xảy ra trên thị trường bất động sản hiện nay, thậm
8
8
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
chí còn rơi vào tình trạng thiếu vốn và đóng băng như cuối năm 2008. Có nhiều lí
do dẫn đến tình trạng này.
Thứ nhất, giá nhà hiện nay được định giá quá cao so với thu nhập thực tế

kìm chế lạm phát đã làm suy giảm lượng vốn đầu tư khiến thị trường trở nên suy
trầm, đóng băng và có dấu hiệu thoái trào như hiện nay.
Tuy có thể kìm chế được việc hình thành bong bóng để tránh gây thảm hoạ
tài chính như nhiều nước khác nhưng chính trạng thái này của thị trường bất động
sản lại dẫn đến những hệ luỵ khác. Theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh bất
động sản Tp.Hồ Chí Minh, nếu cứ tiếp tục kéo dài tình trạng này thì sẽ có ít nhất
30% doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị phá sản. Hơn nữa nguồn thu ngân sách
9
9
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06
Nhà nước sẽ bị giảm đáng kể, vốn FDI cũng sẽ suy giảm khi có đến 50% là đổ vào
lĩnh vực bất động sản. Nghiêm trọng hơn là các ngân hàng sẽ phải đối diện với các
khoản nợ xấu khi có đến 60% nguồn vốn đầu tư vào bất động sản là tiền vay ngân
hàng.
Tóm lại, tình hình thị trường bất động sản sẽ không tồn tại tình trạng bong
bóng, không có nhiều biến động trong năm tới và có khả năng sẽ trầm lắng trong
một thời gian dài với các chính sách đang ngày càng thắt chặt như hiện nay của
Nhà nước.
4. Kết luận
10
10
Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06

11
11