LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động định giá tài sản trong đó có bất động sản là một nghề mới tại
Việt Nam. So với các quốc gia trong khu vực như: Singapo, Malaysia,
Indonexia, Trung Quốc…thì Việt Nam đã quá chậm trễ trong việc hình thành
và phát triển hoạt động định giá này. Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh
tế thị trường có tốc đột tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập
quốc tế thì việc ra đời hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà
còn rất cấp bách đối với Việt Nam, phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua
bán, cho thuê, thế chấp tài sản, thu hồi nợ của các ngân hàng…
Cũng trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta đã hình
thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường này lại phát triển không đồng bộ,
thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị
trường. Thị trường bất động sản phi chính qui vẫn chiếm đa số trong các giao
dịch bất động sản (70 – 80%), làm hoạt động của thị trường bất động sản
thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch và yếu tố đầu cơ còn lớn. Một trong những
nguyên nhân chính tình trạng trên đó chính là sự phát triển chậm chạp của
hoạt động định giá tư vấn về bất động sản chuyên nghiệp.
Công ty Cổ phần thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue) là một
công ty mới được thành lập và đi vào hoạt động từ năm 2005. Định giá bất
động sản là một trong những hoạt động kinh doanh quan trọng của công ty.
Mới chỉ hoạt động trong thời gian hai năm nhưng công ty đã thu được khá
nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với nhiều bất động sản lớn nhỏ đã được
công ty định giá.
Trong thời gian thực tập tại Công ty, qua nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn
hoạt động định giá bất động sản em đã chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất
động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam
(Vietvalue)”. Với hi vọng có thể góp ý kiến của mình vào đẩy mạnh, hoàn
thiện hơn hoạt động định giá bất động sản tại công ty, góp phần tạo ra thông
tin minh bạch về giá bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong
thị trường bất động sản.
tình giúp đỡ,tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này.
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Các khái niệm đặc trưng
1.1.1. Bất động sản
Khái niệm bất động sản dựa trên khái niệm về tài sản.Theo điều 172 Bộ
Luật Dân sự, tài sản được quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá
được bằng tiền, và các quyền về tài sản (trong đó: các quyền về tài sản bao
gồm: quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều đó cũng có nghĩa là
chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền, quyền lợi và lợi ích nhất
định mà xã hội thừa nhận và bảo hộ).
Theo điều 181 của Luật này thì BĐS được định nghĩa như sau:” Bất
động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai , nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định.”
Từ khái niệm trên ta có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính:
+ Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền,
phải được đo lường bằng giá trị.
+ Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công
trình giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…), các công
trình xây dựng như: máy điều hoà trung tâm, hệ thống điều khiển công
trình, cây cảnh cố định…Các công trình này phải có khả năng đo lường,
lượng hoá thành giá trị.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như đất và cây ở vườn cây lâu
năm, cánh đồng muối, công trình nuôi rồng thuỷ sản; các công trình du lịch,
khu vui chơi giải trí, thể thao…
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định”
Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá
bất động sản là giá trị. Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới
giác độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất
động sản là:
+ Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hoặc làm thoả mãn
nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía
cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng
với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
+ Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương
đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay
trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà
cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị
trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả
năng sinh lợi kém hoặc điều kiện vật chất xuống cấp. Tuy nhiên, giá trị sử
dụng của nó đối với những người có thu nhập thấp lại cao.
+ Tính có nhu cầu: chỉ sự cần thiết hoặc mong muốn có được bất động
sản nào đó và khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Vậy cầu bất động sản
sẽ xuất hiện nếu người mua có nhu cầu và phải có sức mua, có khả năng đáp
ứng nhu cầu đó. Các nhà xây dựng hay các nhà đầu tư bất động sản luôn phải
xem xét đến cầu bất động sản trên thị trường tại một thời điểm nhất định trong
việc phát triển quy mô bất động sản…
+ Có thể chuyển giao được: khả năng chuyển giao không cần thiết phải
có nghĩa là sự di chuyển vật chất, mà nó còn có nghĩa chỉ sự chiếm hữu hoặc
các quyền tạo ra bởi sự chiếm hữu hoặc sử dụng bất động sản. Điều này có ý
nghĩa đặc biệt đối với bất động sản. Một bất động sản chỉ có giá trị trên thị
trường nếu như có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hay quyền sử dụng.
Chẳng hạn một bất động sản đang được đem ra cầm cố hay thế chấp Ngân
hàng thì chủ sở hữu bất động sản không thể thực hiện chuyển giao bất động
sản nữa vì không còn quyền chiếm hữu bất động sản đó.
Mặt khác, thị trường bất động sản đã hình thành, tuy còn mới mẻ nhưng
hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường
bất động sản đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng
cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, biến đất đai thực sự trở
thành một nguồn lực to lớn cho công việc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy
nhiên trong thời gian qua, thị trường bất động sản hoạt động còn nhiều khiếm
khuyết, nhược điểm đặc biệt là sự hoạt động của thị trường ngầm. Thì phần
lớn nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa
được hoàn thiện, trong đó có khiếm khuyết của hoạt động định giá.
Định giá bất động sản tạo sự công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo
thông tin đến người có nhu cầu là chính xác, khách quan. Làm tăng số lượng
giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường. Từ đó thu hút
nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo sự cạnh tranh bình đẳng, đảm bảo lợi
ích của các bên tham gia thị trường. Đồng thời tư vấn giá đất sẽ giúp thực
hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước, giúp Nhà nước hoàn thiện các
hoạt động quản lý trong thị trường bất động sản.
II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất là đạt được
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn
nhất cho tài sản.
2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp
của bất động sản đó là: sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên
đất; giữa bất động sản với môi trường chung quanh( phù hợp quy hoạch, phù
hợp về mục đích sử dụng…)
2.1.3. Nguyên tắc đóng góp
2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp
Định giá cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ, các lợi ích kinh tế,
tâm lý…Giá của một mảnh đất đạt được tối đa khi có được một mức độ hợp
lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng.
2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội
Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để dự
kiến về thị trường tương lai, nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động
sản và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước mức độ lạc hậu chức năng của
bất động sản.
2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch
của nhân dân địa phương
Do đặc trưng của bất động sản và tính bất động nên giá bất động sản
mang đậm tích chất địa phương. Vì vậy định giá bất động sản phải nắm bắt
được tập quán mua bán của nhân dân địa phương.
2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá
Định giá bất động sản là nhằm một mục đích nhất định, chứ không
thể có một giá bất động sản chung chung. Tuỳ theo mục đích của việc
định giá giá trị bất động sản mà phương pháp xác định giá cũng có thể
khác nhau. Thông thường định giá bất động sản nhằm đáp ứng một mục tiêu
cụ thể nào đó.
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
2.2.1.1. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp giá bán rút
ra từ thị trường): là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực
tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm
tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó
Phương pháp dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một
bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự
đã được mua bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng gần như
định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này là có thể so sánh
B3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (3-6
bất động sản ) để tiến hành phân tích
B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau của mỗi bất động sản
so với bất động sản mục tiêu( tốt hơn hoặc xấu hơn) và tiến hành điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm giá bao gồm:
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc các giấy tờ liên quan
+ Địa điểm: khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh(
kinh tế, xã hội, dòng giao thông, công viên)
+ Vị trí mặt bằng: kích thước lô đất, hình dáng, quy mô lô đất, bề rộng
mặt tiền, chiều sâu lô đất
+ Tình hình quy hoạch, các công trình xây dựng trên đất, điều kiện và
tích chất giao dịch trên thị trường…
B5: Tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ các bất động sản
so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị và ước tính giá trị bất
động sản cần định giá.
2.2.1.5. Hạn chế của phương pháp
+ Cần thiết phải có thông tin: áp dụng phương pháp này nếu không có
thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được. ở
những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp rất khó khăn
và kết quả thu được không có cơ sở vững chắc, thiếu sức thuyết phục
+ Trong điều kiện thị trường biến động mạnh thì phương pháp trở nên
kém hiệu quả bởi những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời
gian ngắn.
2.2.2. Phương pháp chi phí
2.2.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở: người mua có đủ thông tin và dự
tính hợp lý thì không bao giờ trả giá bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra
để mua đất và xây dựng công trình trên đất tương tự. Phương pháp này dựa
+ Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng
và giá đất, sẽ có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và có những chi phí
không tạo giá trị
+ Người định giá phải có kiến thức về xây dựng, giá thành xây dựng và
phải có kinh nghiệm để áp dụng phương pháp này…
2.2.3. Phương pháp vốn hoá( phương pháp đầu tư)
2.2.3.1. Khái niệm
Phương pháp vốn hoá là phương pháp ước tính giá trị thị trường của bất
động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năng
sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn
hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở thời điểm
định giá
Tylevonhoa
gThunhapron
GiaBDS
=
• Thu nhập ròng = Doanh thu từ việc khai thác bất động sản - chi phí bỏ
ra để đạt được doanh thu đó( các khoản nợ vay thế chấp, thuế thu nhập)
• Tỷ lệ vốn hoá: là lãi suất lợi tức mà người định giá căn cứ vào đó để
chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản.
2.2.3.2. Điều kiện áp dụng
Thường được ứng dụng rộng rãi để định giá các bất động sản tạo thu
nhập: bất động sản thế chấp, bất động sản được bán cho một người mua với
mục đích đầu tư, bất động sản cho thuê theo hợp đồng…
2.2.3.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp
+ Nguyên tắc dự báo và thay đổi: là nguyên tắc nền tảng và cơ sở của
phương pháp. Định giá bất động sản tại một thời điểm nào đó nghĩa là phải
tính toán lợi ích mà bất động sản đó mang lại trong tương lai. Dự báo giá trị
CF
R
CF
R
CF
GiaBDSNPV
+
++
+
+
+
+
+
==
1
.....
31
3
21
2
1
1
• R(tỷ lệ chiết khấu) = Ran toàn + Rrủi ro + Rlạm phát
• Ran toàn( tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng): thường bằng lãi suất dài hạn của
Chính phủ (để đảm bảo kinh doanh có lãi)
• Rrủi ro: xác xuất rủi ro đi kèm bất động sản như : biến động lợi nhuận
của doanh nghiệp do doanh thu bán hàng không ổn định, rủi ro tài
chính do tỷ suất nợ cao, rủi ro thanh khoản do mức chênh lệch về giá cả
khi mua hoặc bán một khoản đầu tư.
2.2.3.5. Hạn chế của phương pháp
phí vốn, chi phí bán và cho thuê bất động sản, chi phí khác…
+ Lợi nhuận thu được từ bán hoặc cho thuê bất động sản.
2.2.4.5. Hạn chế của phương pháp
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động
sản đang tồn tại
+ Các bước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ điều kiện
thị trường
+ Phần giá trị còn lại rất nhạy cảm với những thay đổi trong ước tính
chi phí và giá bán, nếu dự báo và chi phí thiếu chính xác sẽ rất hạn chế
+ Phương pháp này mặc dù có tính đến kỳ vọng trong tương lai song lại
không tính đến giá trị của tiền, đã giả định tất cả các dòng tiền cùng sảy ra ở
một thời điểm, giả thiết này không thiết thực.
2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán)
2.2.5.1. Khái niệm
Dựa trên giả thiết giá trị bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể
thu được do sử dụng bất động sản đó
Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh = Thu nhập ròng từ hoạt động
kinh doanh – Chi phí hoạt động của BĐS
+ Lợi nhuận này gồm hai phần: một phần do kĩ năng của chủ sở hữu
tạo ra, một phần do đóng góp của bất động sản tạo ra.
+ Chi phí hoạt động của bất động sản: thuế, bảo hiểm, bảo dưỡng, sửa
chữa, phí quản lý bất động sản
R
ctetuBDSDonggopthu
GiaBDS
=
R: tỷ lệ vốn hoá
2.2.5.2. Điều kiện áp dụng
Thường được áp dụng cho bất động sản có tính độc quyền như : khu
+ Nhân tố kinh tế: là khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản, các
tiện nghi từ bất động sản
+ Nhân tố pháp luật: bao gồm các quy định, quy chuẩn về kiến trúc,
xây dựng, tình trạng pháp lý của bất động sản, tình trạng quy hoạch của đất.
2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của bất động sản
+ Về mục đích sử dụng: bất động sản đó dùng để ở hay để kinh doanh
hay kết hợp cả hai mục đích trên…một bất động sản có khả năng sử dụng vào
nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi hơn trong việc mua bán và khi đó giá bán
cũng cao hơn
+ Về tính năng hiệu quả: khi định giá phải chú ý đến đặc điểm của vật
kiến trúc và tài sản gắn liền với đất. Bởi một bất động sản có thể sử dụng
ngay thì có giá trị hơn so với một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian
cải tạo, sửa chữa mới có thể sử dụng được
Tình trạng kham hiếm của loại bất động sản trên thị trường
Sự khan hiếm về cung của bất động sản trên thị trường, chịu ảnh hưởng
của các yếu tố: tốc độ phát triển kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng, sự
tham gia của Nhà nước…
Cầu của bất động sản trên thị trường
Chịu ảnh hưởng của các nhân tố: thu nhập, việc làm, nghề nghiệp, đô
thị hoá, sự phát triển của kết cấu hạ tầng…
Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao của bất động sản trên
thị trường.
2.1.3. Những nhân tố bên ngoài
Các yếu tố pháp lý, Nhà nước, chính trị
+ Nhà nước đề ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực:
chẳng hạn việc điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp
vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh, hoặc nhà ở làm cho giá đất
tăng lên rất cao. Vậy đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng rất lớn đến giá trị
bất động sản trên thị trường
hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lý hoạt động
của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.
2.2.2. Nhân tố con người
Là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào
việc định giá cụ thể. Định giá bất động sản khó khăn, phức tạp hơn các
loại tài sản khác, vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ,
am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh
thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện
tại và tương lai của tài sản….
2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá
Bao gồm các loại thông tin về: các giao dịch đã được mua bán trên thị
trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu
bất động sản…
Các nguồn thông tin: từ các cơ quan tổ chức như Sở Địa chính, các cơ
quan trực tiếp quản lý bất động sản, các trung tâm, các công ty môi giới kinh
doanh bất động sản, báo, tạp chí…
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá.
Nguồn cung cấp thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng
trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định
giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá, vì vậy
người định giá phải biết cách thu thập, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần
thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ công việc định giá
của mình.
III. KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
3.1. Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất
động sản
+ Trung tâm thông tin tài sản và đất đai của Australia. Cơ quan này
giống như một Bộ. Các dịch vụ ban đầu chủ yếu là các vấn đề về đất đai, quy
hoạch, thống kê đất đai và định giá đất cho việc sử dụng theo mục đích công
cộng và tư nhân. Dữ liệu do cơ quan này cung cấp bao gồm giá trị bất động
+ Thiết lập hệ thống tái đánh giá, kiểm tra kết quả thu thập, các kết luận
trước khi công bố công khai ;
+ Sớm phát hiện các rủi ro có thể phát sinh và có biện pháp phòng ngừa
kịp thời.
Copyright: Tài liệu đại học ©