Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BIDV: Bank for investment and development of Vietnam
ĐT&PTVN: Đầu tư và Phát triển Việt Nam
SGD: Sở Giao dịch
DA: Dự án
DAĐT: Dự án đầu tư
BĐS: Bất động sản
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
1. Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV……………………………………5
2. Sơ đồ 1.2: Qui trình thẩm định chung các DAĐT trước T9/2008………….17
3. Sơ đồ 1.3: Qui trình thẩm định các DAĐT sau T9/2008………………… 18
4. Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm…………………6
5. Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư
nợ) 14
6. Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ của SGD qua các
năm 7
7. Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD 13
8. Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh 15
9. Bảng 1.4a,b: Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất………………………………50
10.Bảng 1.5: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn đã hình thành ở
một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội……………………………… 55
11.Bảng 1.6: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn sẽ hình thành
trong tương lai ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội…………… 56
12.Bảng 1.7: Cơ cấu và tổng vốn đầu tư của DA do chủ đầu tư và cán bộ thẩm
định tính toán lại……………………………………………………………62
13.Bảng 1.8: Cơ cầu nguồn đầu tư vào DA do chủ đầu tư tính và cán bộ thẩm
định tính toán lại……………………………………………………………63

1.4.1.2 Nguyên nhân đạt được các kết quả đó 71
1.4.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 73
1.4.2.1 Những hạn chế còn tồn tại 73
1.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế trên 76
2.1.1 Định hướng phát triển chung 79
2.2.1 Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 81
2.2.1.1 Về quy trình và tổ chức thẩm định 81
2.2.1.2 Về nội dung thẩm định 82
2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định 87
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
2.2.2 Nhóm các giải pháp chung 87
2.2.2.1 Về chính sách cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS 87
2.2.2.2 Nâng cao chất lượng và sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực 89
2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin và cơ sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm
định DA 90
2.3.1 Với Nhà nước và các bộ, ngành liên quan 92
2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước 93
2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN 93
2.3.4 Với các doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS 94
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B 1 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
LỜI MỞ ĐẦU
Kinh doanh Bất động sản là hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường đòi
hỏi vốn lớn và có độ rủi ro cao. Do còn hạn chế về tiềm lực tài chính, nên phần lớn
trong số vốn đầu tư vào bất động sản này các doanh nghiệp phải huy động từ ngân

HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV
SGD I Ngân hàng ĐT&PTVN được thành lập ngày 2/3/1991 theo quyết định số
76 QĐ/TCCB của tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN từ ý tưởng của ban lãnh
đạo của Ngân hàng là xây dựng SGD là đơn vị làm nhiệm vụ trực tiếp kinh doanh
của Hội Sở chính, thực thi có hiệu quả các nhiệm vụ chiến lược của BIDV. Quá
trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV có thể chia thành các giai đoạn như
sau:
* Thời kỳ 1991 -1995: 5 năm đầu tiên là những bước đi chập chững của SGD.
Giai đoạn này SGD chỉ có 16 người với 2 phòng và 1 tổ nghiệp vụ. Nhiệm vụ chủ
yếu của SGD trong giai đoạn này là quản lý, cấp phát vốn ngân sách và giám sát
kiểm tra sử dụng vốn tiết kiệm đúng mục đích, đúng địa chỉ cho các DA.
* Thời kỳ 1996 – 2000: 5 năm tiếp theo của SGD là giai đoạn khởi động cho việc
chuyển hướng mạnh mẽ sang hoạt động kinh doanh, hạch toán kinh tế chủ động, tự
trang trải. Trong giai đoạn này, SGD có 167 nhân viên cán bộ nhân viên với 12
phòng nghiệp vụ, 1 chi nhánh khu vực, 2 phòng giao dịch và 7 quỹ tiết kiệm. Trong
giai đoạn này, SGD thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ của một Ngân hàng thương mại,
phục vụ đông đảo khách hàng thuộc mọi tầng lớp, dân cư và đã xác lập nên được vị
thế, hình ảnh trong hệ thống các ngân hàng trên địa bàn Hà Nội.
* Thời kỳ 2001 – nay: cùng với quá trình chuyển mình của đất nước sau đại hội
Đảng lần thứ IX, toàn bộ hệ thống Ngân hàng Việt nam nói chung và Ngân hàng
ĐT&PTVN nói riêng bước vào giai đoạn cơ cấu lại để thực hiện phát triển bền vững
phù hợp với tiến trình hội nhập. SGD cùng với các đơn vị thành viên đã nỗ lực vượt
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

2
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp

SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

3
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Thứ hai: trong xây dựng cơ bản, có những tổ chức xây lắp hoạt động trong cả một
vùng hoặc cả nước như các Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu chính viễn
thông… nên việc phục vụ và quản lý đòi hỏi có một đơn vị Ngân hàng ĐT&PTVN
phục vụ theo lĩnh vực đặc thù này trong lĩnh vực xây dựng. Đáp ứng yêu cầu này,
trong những năm qua, SGD luôn là đơn vị chủ lực thực hiện trong việc xây dựng và
phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đoàn, Tổng công ty, thực hiện đầu tư
và phát triển các DA lớn và trọng điểm của đất nước.
Thứ ba: BIDV mới bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có một “chi
nhánh đặc biệt” bên cạnh BIDV Trung ương để có thể làm thử nghiệm các nghiệp
vụ mới, qua đó rút kinh nghiệm, chỉ đạo triển khai cho toàn bộ hệ thống.
Thứ tư: việc thành lập SGD sẽ thoả mãn điều kiện là tồn tại một bộ phận phụ
trách kinh doanh bên cạnh sự quản lý chung của BIDV.
 Về cơ cấu và tổ chức của SGD: Để phù hợp và đáp ứng ngày càng cao quá
trình hoạt động, sản xuất kinh doanh. Trải qua các giai đoạn phát triển, về số lượng,
cơ cấu cũng như về chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban có những sự thay đổi.
Gần đây nhất là Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 4/9/2008 của Tổng giám đốc
Ngân hàng ĐT&PTVN ban hành quy định về chức năng, nhiệm vụ chính của các
phòng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD BIDV. Theo quyết định này, số lượng
các phòng ban đã được nâng lên từ 15 lên 19 phòng hay nếu trước kia khối tín dụng
của Ngân hàng được chia ra thành các phòng tín dụng, phòng Thẩm định, phòng
quản lý tín dụng thì nay chia ra thành các phòng quan hệ khách hàng, phòng quản lý
rủi ro, phòng quản trị tín dụng, phòng tài trợ DA. Sự phân chia mới này đảm bảo
cho việc thực hiện chuyên môn hoá, đảm bảo cho các phòng thực hiện được tốt
chức năng, nhiệm vụ của mình. Tuy nhiên, sự phân chia chỉ có tính chất tương đối

nghiệp 2
P.Quản lý và dịch vụ
kho quỹ
P.Thanh toán quốc tế
P.Kế hoạch tổng hợp
P. Điện toán
P.Tài chính kế toán
P.Tổ chức nhân sự
Văn phòng
2 phòng giao dịch
P.Quản trị tín dụng
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
2 Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây
Trong những năm gần đây, SGD luôn đạt được tốc độ tăng trưởng và phát
triển cao. Điều này được thể hiện qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản,
tăng trưởng lợi nhuận của SGD.
 Về khách hàng: Đến nay đã có hàng vạn khách hàng mở tài khoản hoạt động,
trong đó có đến hơn 1500 khách hàng là các doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế: Tập đoàn, các Tổng công ty, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
liên doanh, công ty cổ phần… Trong đó, có nhiều doanh nghiệp là khách hàng
truyền thống của SGD, quan hệ, hợp tác với SGD kể từ khi mới thành lập như:
Tổng công ty lắp máy Việt nam Lilama, Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổng
công ty dệt may Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel…
 Về tổng tài sản: Tổng tài sản của SGD liên tục tăng qua các năm. Năm 2006
đạt 14.141.538 triệu đồng, năm 2007 đạt 17.999.521 triệu đồng và năm 2008 đến
nay ước tính đã đạt hơn 30 nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007.
 Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế của SGD I cũng liên tục tăng
lên rất nhanh trong 3 năm gần đây, thể hiện kết quả kinh doanh tăng trưởng rất tích
cực của SGD.
Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm

- TG có kỳ hạn 5.639.569 58,29 8.991.600 59,44 18.532.142 106,11
2. Tiền gửi dân cư 2.791.400 -8,44 2.491.021 -10,76 2.355.873 -5,43
- TG tiết kiệm 2.290.055 5,61 2.130.000 -6,99 1.865.230 -12,43
- Kỳ phiếu 122.200 -47,07 125.350 2,57 95.203 -24,05
- CCTG, trái phiếu 379.145 -41,63 235.671 -37,84 395.620 67,87
3. Huy động khác 34.567 -69,43 53.335 54,29 78.235 46,69
II. Tín dụng 5.000.752 3,88 5.099.321 1,97 5.807.045 13,88
1.Cho vay ngắn hạn 1.959.934 13,66 2.059.282 5,07 2.915.632 41,58
2.Cho vay TDH 623.713 -38,41 1.095.379 75,62 1.035.021 -5,51
3.Cho vay đầu tư 1.894.594 35,71 1.512.000 -20,19 1.584.230 4,77
4.Cho vay KHNN 256.478 -31,58 161.000 -37,22 18.520 -88,49
5.Cho vay ủy thác,
ODA
266.034 -13,02 271.600 2,09 253.642 -6,61
III. Thu dịch vụ
ròng
49.512 93,41 76.850 55,21 115.000 49,64
Nguồn: Tổng hợp số liệu từ phòng Kế hoạch - Nguồn vốn SGD
1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV
1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh
BĐS
1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS
 Khái niệm về BĐS và kinh doanh BĐS
BĐS là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi,
thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ…
SV: NguyÔn Mai Hång

trên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc
mua bán không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố
vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

8
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi
những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,
đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết
định đầu tư.
Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu
sắc. BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các
vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặc khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ
thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những
đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này
sang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu
vực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ở
các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá,
du lịch thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôi động
hơn ở các vùng khác.
Thứ năm, đầu tư kinh doanh BĐS là một trong những kênh đầu tư: như kênh
đầu tư vào chứng khoán, kênh đầu tư vào vàng, gửi tiền ngân hàng Do đó khi mà
những diến biến của các kênh phương thức đầu tư khác có biến động, dù theo chiều
hướng tích cực hay tiêu cực điều đó cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh

hợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên
Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:
1, Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
2, Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
3, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng
5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạ tầng
để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại
1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

10
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Đứng trên góc độ ngân hàng, thẩm định các DAĐT nhằm giúp ngân hàng lựa
chọn được các DAĐT khả thi, đảm bảo cho ngân hàng đạt được hiệu quả khi thực
hiện cho DA vay vốn cũng như đảm bảo DA có khả năng hoàn trả gốc và lãi cho
ngân hàng. Xuất phát từ vai trò đó, việc thẩm định các DAĐT nói chung cần phải
đảm bảo tính khách quan, tính khoa học, tính toàn diện, tính chuẩn xác và tính kịp
thời. Với các DAĐT cho vay vốn kinh doanh BĐS nói riêng, xuất phát từ những
đặc điểm riêng kể trên của các DAĐT trong lĩnh vực này mà do đó yêu cầu, đặc
điểm về công tác thẩm định đối với các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có những nét
đặc thù:
- Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường đòi hỏi
vốn lớn. Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư thường rất nhỏ, chủ yếu là vốn đi
vay từ các ngân hàng và vốn chiếm dụng từ khách hàng. Bên cạnh đó, tính linh hoạt
cũng như tính thanh khoản của vốn này không cao. Do đó, công tác thẩm định
DAĐT kinh doanh BĐS cần đặc biệt chú trọng đến việc thẩm định về vốn đầu tư

dùng, người dân khó tiếp cận được với BĐS và đã nhiều lúc đẩy thị trường đến mức
đóng băng. Cán bộ thẩm định DA cần phân tích, xem xét tất cả các đặc điểm này để
có cái nhìn khách quan, chính xác nhất cho việc thẩm định DA.
- Thứ tư, xuất phát từ đặc điểm BĐS là một hình thức đầu tư hấp dẫn, do đó rất
nhiều nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực này.
Nhưng bên cạnh đó, cũng cần lưu ý rằng, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro. Các
DAĐT kinh doanh BĐS có đặc thù là thường gắn với hoạt động xây dựng và từ lúc
DA chỉ là trong ý tưởng của nhà đầu tư đến lúc triển khai, thực hiện DA và đưa DA
đi vào hoạt động, nhà đầu tư cần tiến hành rất nhiều các thủ tục (phụ lục). Do đó, để
đảm bảo DA cho vay là DA đảm bảo an toàn, là DA khả thi thì khi thẩm định DA,
việc thẩm định, đánh giá về khách hàng bao gồm tư cách pháp lý, năng lực quản lý,
điều hành; năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các DA
tương tự là vô cùng quan trọng. Việc thẩm định cần chú ý đến khía cạnh này.
1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại
SGD
Tín dụng là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói chung cũng như
của SGD I BIDV nói riêng. Trong những năm gần đây, hoạt động tín dụng của SGD
vẫn tiếp tục phát triển và thu được những kết quả khả quan. SGD chủ yếu tập trung
cho vay theo các DA. Khách hàng của SGD là các Tập đoàn, các Tổng công ty, các
Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế.
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

12
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD
Đơn vị: Triệu đồng
Nhóm ngành Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008

Có thể nói, thị trường BĐS trong những năm gần đây và đặc biệt là trong 3 năm
vừa qua đã có những biến động, nhiều khi thị trường lại diễn biến theo những chiều
hướng trái ngược nhau. Người ta đã chứng kiến thấy những cơn sốt trên thị trường
BĐS khi những DAĐT kinh doanh BĐS nở rộ cũng như các giao dịch trên thị
trường BĐS diễn ra tấp nập nhưng có những lúc thị trường BĐS lại rơi vào trạng
thái đóng băng. Có thể tóm tắt vài nét về diễn biến thị trường BĐS
- Năm 2006 và cả quý I năm 2007 vốn của nhà đầu tư đầu tư kinh doanh BĐS
chưa nhiều, trong giai đoạn này các nhà đầu tư chủ yếu đổ dồn vào chứng khoán.
- Bắt đầu từ quý 2 năm 2007 thì vốn đầu tư bắt đầu chảy ngược vào BĐS, trong
số vốn này có một lượng lớn là tiền lời thu được từ chứng khoán được các nhà đầu
tư tái đầu tư trở lại vào thị trường nhà đất. Đây được gọi là giai đoạn tăng trưởng
nóng của thị trường BĐS. Và đặc biệt, trong giai đoạn này, phân khúc tăng trưởng
nóng nhất trong thị trường BĐS vẫn là đầu tư vào xây dựng các văn phòng cho thuê
và các chung cư, cao ốc.
- Đến quý 2, quý 3 năm 2008: thị trường BĐS lại chững lại và sụt giảm, đến đầu quý
4 năm 2008 thì gần như trầm lắng hẳn. Trong giai đoạn này, tiền của người dân lại được
đổ vào gửi ngân hàng do lãi suất ngân hàng trong thời gian này tăng mạnh. Bên cạnh đó,
nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, các ngân hàng siết chặt cho vay kinh doanh BĐS.
- Đến cuối quý 4 năm 2008, và bước sang những tháng đầu năm 2009, thị trường
BĐS lại có xu hướng hồi phục đôi chút. Các DA BĐS đặc biệt là các dự án hướng
tới xu hướng tiêu dùng thực sự của thị trường được khởi động hoặc tiếp tục thi
công. Có dấu hiệu hồi phục này cũng là do một số lý do như: Ngân hàng Nhà nước
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

14
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
chỉ đạo tiếp tục cho vay BĐS, lãi suất ngân hàng giảm, giá các nguyên vật liệu đầu
vào giảm và các nhà đầu tư kinh doanh BĐS thực hiện

thể trong DA phát triển mới khu đô thị Mỹ Đình
1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
Nằm trong Đề án chuyển đổi tổ chức BIDV giai đoạn 2007–2010. Từ tháng
9/2008, SGD đã thực hiện cơ cấu lại mô hình tổ chức và cùng với đó là ban hành hệ
thống quy trình mới về hoạt động, chức năng nhiệm vụ các phòng ban cũng như
luân chuyển chứng từ TA2. Tuy nhiên, các DA trước tháng 9/2008 vẫn thực hiện
như quy trình cũ.
Các bước chính thực hiện trong quy trình thẩm định cũ như sau:
Bước 1: Cán bộ tín dụng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ DA xin vay vốn và chuyển cho
trưởng phòng thẩm định: nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển
lại để Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ
cơ sở thẩm định thì giao nhận hồ sơ cho cán bộ trực tiếp thẩm định.
Bước 2: Cán bộ thẩm định tổ chức xem xét, thẩm định DAĐT và khách hàng xin
vay vốn. Trong quá trình thẩm định, nếu cần thiết đề nghị Cán bộ tín dụng hoặc
khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm.
Bước 3: Cán bộ thẩm định lập Báo cáo thẩm định DA, trình Trưởng Phòng thẩm
định xem xét.
Bước 4: Trưởng Phòng thẩm định kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông qua
hoặc yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ các nội dung.
Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng
Phòng thẩm định ký thông qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và gửi trả hồ sơ kèm Báo
cáo thẩm định cho Phòng Tín dụng.
Nếu căn cứ vào quy trình này, có thể thấy hầu như toàn bộ các công việc đều tập
trung vào một phòng đầu mối đó là phòng thẩm định. Tuy vậy, trên thực tế, cán bộ
tín dụng lại mới là cán bộ trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, có khả năng đánh giá
khách hàng do đó, cán bộ phòng thẩm định rất khó khăn trong việc thẩm định DA,
trách nhiệm về quản lý rủi ro bị phân tán do nhiều bộ phận cùng thực hiện. Do đó,
rất cần thiết của việc ban hành một quy trình mới. Mục tiêu của việc ban hành quy
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
17 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp

tra,
kiểm
soát
Nhận lại hồ sơ và
kết quả thẩm định
18 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Sơ đồ 1.3: Quy trình thẩm định DAĐT (sau T9/2008)
Không
Bộ
phận
Quản
hệ
khách
hàng
Không
Không Có Thẩm định lại/Thẩm định bổ sung
Bộ
phận
Quản
lý
rủi
ro
Hỗ trợ Thẩm định `
SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B
Thông báo cho
Khách hàng
Thu thập, phân

Cấp có thẩm
quyền phê
duyệt
19 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Trong quy trình mới trên, Bộ phận Quan hệ khách hàng sẽ làm nhiệm vụ khởi
tạo tín dụng bao gồm: tiếp thị, tiếp nhận các thông tin của khách hàng, trên cơ sở đó
tiến hành thẩm định khách hàng và phương án kinh doanh. Rồi cán bộ Quan hệ
khách hàng sẽ lập đề xuất tín dụng trình lãnh đạo phòng ký duyệt. Với các DA vay
vốn kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, vốn vay thường lớn hơn 10 tỷ đồng (mức giới
hạn quy định hồ sơ DA phải được chuyển qua phòng Quản lý rủi ro để thẩm định
rủi ro DA). Phòng Quản lý rủi ro tiếp nhận hồ sơ, thẩm định rủi ro và được xem như
là bước tái thẩm định DA, đảm bảo lựa chọn ra các DA khả thi, hiệu quả và an toàn
nhất. Đây là “Nguyên tắc 2 tay” trong quy trình thẩm định DA, cấp tín dụng mới tại
SGD. Với nguyên tắc này, khoản tín dụng được coi là phê duyệt cấp tín dụng khi có
đầy đủ chữ ký phê duyệt của cấp có thẩm quyền phê duyệt đề xuất tín dụng trên báo
cáo đề xuất tín dụng và cấp có thẩm quyền phê duyệt rủi ro trên Báo cáo thẩm định
rủi ro.
1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD
Nội dung thẩm định các DAĐT vay vốn kinh doanh BĐS thống nhất với nội
dung thẩm định các DAĐT khác ở việc thực hiện 4 bước thẩm định sau:
Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4

Bước 1: Thẩm định hồ sơ vay vốn:
Cán bộ sẽ phải kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của các loại hồ sơ. Các
loại hồ sơ chính cần phải kiểm tra, xem xét gồm:
1, Giấy đề nghị vay vốn
2, Hồ sơ về khách hàng vay vốn: bao gồm:
- Các loại hồ sơ chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của
khách hàng như giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; quyết định thành lập doanh
nghiệp; điều lệ doanh nghiệp…

2. Giai đoạn lập DAĐT:
- DAĐT xây dựng công trình. Riêng đối với các công trình xây dựng mới, cải tạo,
sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng, phù hợp với quy hoạch
phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch ngành chủ đầu tư chỉ phải cung cấp Báo cáo
kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình.
- DA xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền
cấp/ phê duyệt. Riêng đối với DA phát triển nhà ở, quy hoạch chi tiết xây dựng
theo tỷ lệ 1/500 phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Công văn góp ý của các Bộ ngành có liên quan về DAĐT (tuỳ từng DA đặc thù)
- Báo cáo thẩm định DAĐT của các Bộ, ngành liên quan (tuỳ từng DA đặc thù);
- Các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng (như
quyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng thể/
chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền);
- Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; Hợp
SV: NguyÔn Mai Hång

Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B

20
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
- Riêng đối với DA phát triển nhà ở, bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ
lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền (có bản vẽ kèm theo);
- Quyết định phê duyệt phương án PCCC;
- Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Các thoả thuận đấu nối điện nước, thông tin liên lạc với các đơn vị chức năng;
- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu
thầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu);