BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
ĐÀO TRUNG CHÍNH
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
ĐỔI MỚI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 62 85 01 03
TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong thời kỳ thực hiện đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chuyển dịch cơ cấu kinh tế là điều tất
yếu, phát triển đồng bộ với quá trình này là sự xuất hiện nhiều đô thị mới, khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch, cơ sở hạ tầng cũng cần mở rộng để đáp ứng được nhu
cầu của thực tiễn. Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể
đáp ứng được nhu cầu của sự phát triển, vì vậy việc thu hồi đất đang sử dụng vào các
mục đích như đất nông nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng…để chuyển sang mục đích sử
dụng là đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai
đang tạo nên một áp lực ngày càng tăng, trong 10 năm qua, giai đoạn năm 2001-2010
đã có 725 nghìn ha đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như
xây dựng đường giao thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp ; dự báo trong 10
năm tới (2011-2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là
907 nghìn ha.
Trong tình trạng chuyển đổi đất đai mạnh như vậy, vấn đề phát triển bền vững
cần đặt ra thành một ưu tiên hàng đầu, đồng thời với nhiệm vụ tập trung quỹ đất cho
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cần phải giải quyết các vấn đề liên quan đến
việc làm, thu nhập cho những người dân bị thu hồi đất, giữ ổn định và công bằng xã
hội. Yêu cầu này đòi hỏi cơ chế, chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư cần được xem xét, hoàn thiện. Việc bồi thường một giá trị lớn hơn giá trị mà người
sử dụng đất nhận được từ đất có thể được coi là đã phù hợp, tuy nhiên, về lý thuyết
kinh tế đất đai, do đất đai có những đặc trưng riêng và một trong những đặc trưng đó
chính là sự ngày càng khan hiếm, điều này tương ứng với giá đất luôn luôn có xu
hướng tăng ngay cả khi nó không được sử dụng. Vì vậy, người sử dụng đất luôn có xu
hướng yêu cầu giá bồi thường về đất cao hơn nhiều lần so với thực tế.
Xuất phát từ thực tế trên, cơ chế Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư cần được nghiên cứu để đổi mới hơn nữa, tạo hiệu quả cao về cả
kinh tế lẫn xã hội trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Từ

4.2. Phm vi nghiên cu
- Không gian nghiên cứu: địa bàn cả nước và có tập trung vào các địa phương có
nhiều kinh nghiệm giải quyết vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như Hà
Nội, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Đà Nẵng, T.phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An.
- Phạm vi thời gian:
+ Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật
Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 (từ khi ban hành Luật Đất đai).
+ Thực trạng triển khai thi hành pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư theo Luật Đất đai 2003 (từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành).
5. Những đóng góp mới của luận án
- Từ tổng kết thực tiễn, xây dựng cơ sở lý luận của vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN.
- Đề xuất đổi mới công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ quan điểm
chỉ đạo, quy định pháp luật cho đến khâu tổ chức thực hiện trên cơ sở nhận thức đúng về
vai trò của đất đai là tài nguyên có hạn, là tài sản, là tư liệu sản xuất.
6. Bố cục của luận án
Luận án gồm 150 trang không kể tài liệu tham khảo, gồm các phần: Mở đấu 5
trang; tổng quan các vấn đề nghiên cứu 54 trang; nội dung và phương pháp nghiên cứu 5
trang; kết quả nghiên cứu và thảo luận 83 trang; kết luận và đề nghị 3 trang, 30 bảng số
liệu, 9 hình vẽ, 11phụ lục; tham khảo 104 tài liệu, trong đó: 97 tài liệu tiếng Việt, 7 tài liệu
tiếng Anh.
3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
1.1.1. Mt s khái nim
  Ở Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, do Nhà

bồi thường theo đúng giá trị sinh lời mà thửa đất đó mang lại.
: là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người
4
bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất ở thông
qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và
đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất, do đó, không chỉ đơn thuần là sự đền
bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi
đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
: là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Có những phương pháp xác
định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam là: phương pháp
so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng
dư. Đối với từng loại đất, sẽ lựa chọn phương pháp cụ thể để áp dụng, ví dụ: phương
pháp so sánh trực tiếp chủ yếu áp dụng cho xác định giá đất ở, phương pháp thu nhập
chủ yếu áp dụng cho đất nông nghiệp.

Địa tô là phần hoa lợi hoặc khoản tiền mà người thuê, mướn ruộng đất sản xuất
phải nộp cho chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là kết quả của năng xuất khác nhau giữa hai tư bản ngang
nhau, bỏ vào những đất đai có diện tích ngang nhau, nhưng mức độ phì nhiêu khác
nhau, cho nên địa tô chênh lệch trên đây là do sự chênh lệch giữa sản phẩm của tư bản
bỏ vào loại đất xấu nhất không đem lại địa tô và sản phẩm của tư bản bỏ vào một loại
đất tốt hơn, quyết định.
Địa tô chênh lệch 1 là địa tô thu được do có tư bản ngang nhau, lao động ngang
nhau, diện tích đất đai ngang nhau trên những mảnh ruộng khác nhau, cho kết quả sản
phẩm khác nhau. Nó là phần lợi nhuận siêu ngạch trên những mảnh ruộng có điều kiện
tự nhiên thuận lợi hơn.

kinh tế. Có thể nói, quan hệ tô - tức đã khiến cho của cải có thể và cần phải chuyển
hóa, hay được vốn hóa, tư bản hóa. Đây chính là một phương thức đặc thù để nền
KTTT phát triển.
1.2.2. Bn cht ch  s hu toàn dân v  c ta
Hiến pháp và các quy định pháp luật về đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước không sử dụng toàn bộ đất đai
mà trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng vào các
mục đích thông qua việc giao đất và cho thuê đất.
Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam.
Pháp luật đất đai đã từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “người sử dụng
đất” và các “quyền sử dụng đất”. Với việc trở thành đối tượng trao đổi thông qua các
giao dịch này, quyền sử dụng đất được xác định là loại hàng hoá đặc biệt. Các giao
dịch về quyền sử dụng đất từng bước được mở rộng và ngày càng hoàn thiện.
1.2.3.Chính sách phân pha tô trong qu th ng
Liên quan đến vấn đề địa tô, quyền sở hữu và quyền sử dụng phải được phân
định rõ giữa các chủ thể và phải được quy định trong các đạo luật quan trọng như Hiến
pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai,…Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Còn
quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức.
Đối với Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước là
đại diện, còn các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, v.v chỉ có quyền sử
dụng trên mảnh đất được Nhà nước giao, cho thuê. Hiểu theo khái niệm trên thì những
người đang có quyền sử dụng đất không có quyền trong việc thu địa tô. Điều này trên
thực tiễn đã và đang làm cho các chủ thể tham gia quan hệ đất đai gặp phải những vấn
6
đề phức tạp từ việc sử dụng một khoảnh đất cụ thể cho đến việc quản lý vĩ mô trong
nền KTTT định hướng XHCN. Đặc biệt là việc xuất hiện tư tưởng và hành vi “độc

- Các trường hợp thu hồi đất, điều kiện để thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.
- Thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch
- Phương pháp tính giá bồi thường, giải quyết khiếu nại về giá bồi thường
- Kinh nghiệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình tài trợ
cho một số loại dự án cụ thể như dự án thủy điện lớn, dự án chỉnh trang đô thị theo cơ chế
7
chia sẻ lợi ích, cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai.
1.4. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ
Từ tình hình nghiên cứu trong nước, kinh nghiệm của các nước, các tổ chức
quốc tế, có thể chỉ ra những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu như sau:
- Xác định các trường hợp áp dụng theo cơ chế thu hồi đất
- Cơ chế tạo quỹ đất sạch (thu hồi đất theo quy hoạch)
- Tăng cường vai trò của Nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận
với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư
- Mở rộng quyền của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất để thực hiện mô
hình chuyển đổi tự nguyện
- Cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai

Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Nội dung nghiên cứu
a) Nghiên cứu cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
b) Đánh giá thực trạng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Biến động đất đai và tình hình thu hồi đất giai đoạn 2000-2010.
- Điều tra, đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của
một số địa phương.

Luật Đất đai năm 1988 quy định Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất
đã giao sử dụng khi cần cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội. Do chưa thừa
nhận giá trị quyền sử dụng đất nên khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thì Nhà
nước chỉ bồi hoàn thành quả lao động, hoa lợi và tài sản trên đất.
Luật Đất đai năm 1993 quy định trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi.
Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép các tổ chức kinh tế
được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là các nhà đầu
tư có thể tự thực hiện việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất
để có đất thực hiện các dự án đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư năng động đã tự
thực hiện cơ chế này, nhưng do chưa có quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục thực hiện
nên hầu hết các địa phương vẫn ban hành quyết định thu hồi đất và yêu cầu các nhà
đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền
thuê đất cho Nhà nước theo đúng quy trình thu hồi đất.
3.1.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay:
- Về phạm vi áp dụng: Các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được tiếp tục duy trì từ Luật
Đất đai 1993. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh tế lớn được tách ra khỏi
mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và được quy định cụ thể, chi tiết.
- Về hình thức thu hồi đất: có hai hình thức thu hồi đất là thu hồi theo quy
hoạch và thu hồi theo dự án.
3.1.2. 
3.1.2.1. Giai đoạn từ 1988 đến trước Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai năm 1987 qui định "Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu
của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác".
Luật Đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có “giá” và quy định trong trường hợp
thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại, trước khi
thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế

liệu cụ thể thể hiện trong Bảng 3.1:
Bảng 3.1: Biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010
Đơn vị tính: 1000 ha
TT
Chỉ tiêu
Năm 2000
Năm 2010
Tăng (+)/Giảm (-)
1
Đất nông nghiệp
21.532
26.226
4.694
2
Đất phi nông nghiệp
285
3.705
3.420
3
Đất chưa sử dụng
8.739
3.163
-5.576

Diện tích tự nhiên
33.121
33.095
-26
(Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai, 2010)
Diện tích đất phi nông nghiệp thu hồi gồm: đất ở; đất có các công trình kiến

15.627
31.805
28.511
11.841
6.406
+ Phát triển các khu đô thị
29.517
3.071
8.272
6.482
1.551
3.141
+ Phát triển hạ tầng KT-XH
126.214
16.730
27.457
28.546
12.458
19.023
(Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai, 2010)
Giai đoạn 2006 - 2010: tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi là 257.921 ha
(mỗi năm thu hồi khoảng 50 nghìn ha). Trong đó: thu hồi đất để phát triển công
nghiệp, dịch vụ là 102.190 ha; phát triển đô thị là 29.517 ha; xây dựng hạ tầng kinh tế
- xã hội là 126.214 ha.
Tồn tại, bất cập trong việc thu hồi đất:
- Việc bố trí đất đai cho các khu, cụm công nghiệp nhiều nơi còn chưa hợp lý và
tiết kiệm, vẫn tiến hành quy hoạch trên những vùng đất thuận tiện về vị trí, hạ tầng, địa
hình bằng phẳng (chủ yếu là đất trồng lúa) để hạn chế phải đầu tư hạ tầng. Quá trình
phát triển nhanh các khu đô thị, khu, cụm công nghiệp đã tạo sức ép không nhỏ đối với
môi trường, gây ra ô nhiễm môi trường nước mặt, ảnh hưởng đến sức khỏe, cuộc sống

điều tra
Tổng số
hộ
Nhà nước thu
hồi toàn bộ
Tự thỏa thuận
Số
hộ
Tỷ lệ
(%)
Tổng
số
Tỷ lệ
(%)
Trong đó:
DN tự
thỏa
thuận
Nhà nước
giao cho DN
tự thỏa thuận
1
TP Hà Nội
305
22
7,21
283
92,79
282
1

51
25,25
151
74,75
113
38
6
Bình Dương
105
21
20,00
84
80,00
39
45
7
TP HCM
147
16
10,88
131
89,12
63
68

Tổng cộng
1.445
349
24,15
1.09

8
80,00
2
Vĩnh Phúc
10
0
0
10
100,00
3
Quảng Ninh
10
2
20,00
8
80,00
4
TP Đà Nẵng
10
2
20,00
8
80,00
5
Long An
10
0
0
10
100,00


12
Bảng 3.5: Ý kiến của cán bộ địa phƣơng về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất
Đơn vị tính: Lượt ý kiến
TT
Địa bàn
điều tra
Số cán
bộ
được
điều tra
Nhà nước thu hồi đất
Tự thỏa thuận
Tổng
số
Tỷ lệ
(%)
Tổng
số
Tỷ lệ
(%)
Trong đó:
Nhận chuyển
nhượng
QSDĐ
Thuê, nhận
góp vốn
bằng QSDĐ
1
TP Hà Nội

12
38,71
7
5
5
Long An
23
14
60,87
9
39,13
5
4
6
Bình Dương
34
20
58,82
14
41,18
7
7
7
TP HCM
45
27
60,00
18
40,00
7

chỉ chiếm lần lượt là 78,46% và 86,25%. Điều này cho thấy có tới trung bình 20% diện
tích đất đã có quy hoạch nhưng chưa đưa vào thực hiện, gây lãng phí rất lớn trong việc
sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất.
- Kiến nghị của các hộ dân về đổi mới quy hoạch sử dụng đất có tới 73,56% hộ
dân cho rằng nên tập trung vào 3 nội dung: khắc phục tình trạng quy hoạch treo; lồng
ghép các loại quy hoạch; đổi mới phương thức công bố, công khai quy hoạch.
c) Về trình tự, thủ tục thu hồi đất
13
- Ý kiến của các doanh nghiệp: Việc tiếp cận đất đai với giá cả minh bạch, thủ
tục đơn giản là một khó khăn, trở ngại đối với các doanh nghiệp, đòi hỏi cần có sự hợp
tác, hỗ trợ từ phía các cơ quan nhà nước (69% cho rằng rất quan trọng và 31% cho
rằng không hoặc ít quan trọng). Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, các doanh nghiệp kiến
nghị cần phải đổi mới, gồm: quy trình ra quyết định thu hồi đất (44%); quy định về xác
định nguồn gốc đất (46%) và quy trình xác định, áp giá đất (43%).
- Ý kiến của các hộ dân: Hơn 60% đánh giá việc thu hồi được thực hiện theo
trình tự quy định. Số còn lại cho rằng không theo đúng trình tự, thủ tục còn rườm rà,
không minh bạch, nhất quán về chính sách vì trường hợp chấp hành chậm quyết định,
di chuyển sau lại được hưởng thêm các khoản hỗ trợ khác, không minh bạch trong quá
trình kiểm đếm tài sản (bảng 3.6).
Bảng 3.6: Đánh giá của ngƣời dân về trình tự, thủ tục thu hồi đất
Đơn vị tính: hộ
TT
Địa bàn
điều tra
Tổng
số hộ
Phù hợp

195
78
45
15
18
117
53
35
29
3
Quảng Ninh
195
145
52
42
51
50
17
25
8
4
TP Đà Nẵng
296
205
73
61
71
91
34
53

33
5
24
4

Tổng cộng
1445
939
379
259
301
506
138
292
76
d) Về tổ chức thực hiện thu hồi đất
Các hộ gia đình đã có đánh giá tích cực đối với tổ chức làm nhiệm vụ thu hồi
đất trên các khía cạnh tính chuyên nghiệp, đã làm đúng chức trách và đã giảm nhiều
tình trạng sách nhiễu người dân. Tại thành phố Đà Nẵng, Quảng Ninh, Long An được
nhận xét là nổi trội hơn so với 4 tỉnh, thành phố còn lại (bảng 3.7).
Bảng 3.7: Tổng hợp đề xuất mô hình tổ chức thực hiện thu hồi đất
Đơn vị tính: lượt ý kiến
TT
Địa bàn điều tra
Tổ chức phát triển quỹ đất
Ban GPMB
1
TP Hà Nội
21
31


14
Để thực hiện công tác thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội,
gần 75% số doanh nghiệp được hỏi đều kiến nghị thành lập một cơ quan hoặc doanh
nghiệp nhà nước để thực hiện nhiệm vụ này trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt; số còn lại đề nghị phát triển loại
hình công ty thuộc các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước để thực hiện thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng theo các quy định của pháp luật.
Việc thực hiện các quyết định thu hồi đất được giao cho Tổ chức phát triển quỹ
đất hoặc Ban giải phóng mặt bằng các địa phương và xu sẽ phát triển các tổ chức phát
triển quỹ đất và hạn chế dần việc thành lập các Ban giải phóng mặt bằng.
3.2.2.2. Về bồi thường
a) Về sử dụng khoản tiền bồi thường
63% tổng số hộ sử dụng tiền để xây nhà, mua sắm các trang thiết bị và chia cho
con cái, chỉ có khoảng 24% số hộ sử dụng tiền để sản xuất kinh doanh chuyển đổi
nghề và 10% số hộ gửi tiền vào các ngân hàng. Nhiều trường hợp sử dụng không có kế
hoạch nên chỉ sau một thời gian ngắn lại lâm vào tình trạng thất nghiệp, đói nghèo.
b) Về xác định giá đất để tính bồi thường
Trong số 1445 hộ được điều tra, có 628 hộ có kiến nghị nâng mức giá bồi
thường về đất, giá đất theo quy định chưa phù hợp với giá thị trường.
3.2.2.3. Về hỗ trợ
a) Hỗ trợ chuyển đổi nghề, giải quyết việc làm
Trong 1.445 hộ gia đình, có 345 lao động có được công việc tại chính dự án đã
thu hồi đất, 313 lao động của các hộ có được công việc tại các dự án khác. Tuy nhiên,
phần lớn lao động tại khu vực nông thôn hiện nay đều rơi vào độ tuổi đã khá cao (trên
35 tuổi), khó có thể học những nghề đòi hỏi nhiều chất xám (bảng 3.8).
Bảng 3.8: Kết quả tổng hợp tình hình đào tạo chuyển đổi nghề
Đơn vị tính: người
TT
Địa bàn

6
187
167
10
157
0
3
Quảng Ninh
0
86
48
45
2
1
4
TP Đà Nẵng
0
230
40
29
11
0
5
Long An
84
79
160
151
8
1

nguồn thu nhập cho người dân. Vĩnh Phúc, Bình Dương và Đà Nẵng đã thực hiện chính
sách cấp đất dịch vụ cho người bị thu hồi đất phát triển các khu công nghiệp để người
dân chuyển sang phát triển dịch vụ phụ cận khu công nghiệp. Tỷ lệ được cấp đất bổ
sung không nhiều vì thực tế quỹ đất tại địa phương cũng không còn và dần chuyển sang
hình thức bồi thường bằng tiền. Điều này sẽ dẫn đến việc cần tăng mức hỗ trợ ổn định
đời sống và tạo công ăn việc làm đặc biệt ở tại những địa phương mà người dân chủ yếu
sống bằng sản xuất nông nghiệp nay không còn đất để tiếp tục sản xuất (bảng 3.9).
Bảng 3.9: Kiến nghị của hộ dân về hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất
Đơn vị tính: hộ
TT
Điều bàn điều
tra
Tổng
số hộ
Số hộ được
hỗ trợ ổn
định ĐS, SX
Cấp bổ sung
đất SX sau
khi bị thu
hồi
Tăng mức
hỗ trợ ổn
định đời
sống
Tạo công ăn
việc làm khi
bị thu hồi hết
đất SX
Số

37,44
39
20,00
20
10,26
14
7,18
3
Quảng Ninh
195
104
53,33
35
17,95
2
1,03
67
34,36
4
TP Đà Nẵng
296
97
32,77
18
6,08
22
7,43
57
19,26
5

8
5,44

Tổng cộng
1445
470
32,53
160
11,07
92
6,37
218
15,09
3.2.2.4. Về tái định cư
Đây luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu đối với những người dân bị thu hồi đất
phải di chuyển đến một nơi ở mới. Tổng hợp ý kiến của các hộ dân tại bảng 3.10.
Bảng 3.10: Kiến nghị của hộ dân về tái định cƣ
Đơn vị tính: hộ
TT
Điều bàn
điều tra
Số hộ
được bố
trí TĐC
Đất đổi
đất theo tỷ
lệ 100%
Ưu tiên đăng
ký mua đất dự
án giá ưu đãi

3
0
0
43
5
Long An
49
9
0
0
40
6
Bình Dương
23
0
6
0
17
7
TP Hồ Chí Minh
13
1
1
0
11

Tổng cộng
275
17
24

hạ tầng và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 3.11).
Bảng 3.11: Nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp đến năm 2020
Đơn vị tính: Nghìn ha
Chỉ tiêu
ĐẤT PHI
NÔNG
NGHIỆP
Đất
quốc
phòng
Đất
an
ninh
Đất
khu
CN
Đất
PTHT
Đất
ở tại
ĐT
Đất
PNN
còn lại
ĐẤT NÔNG NGHIỆP
907
149
32
108
282

10
(Nguồn: Tông hợp kết quả điều tra, 2011)
3.3.1.2. Thách thức trong việc bố trí lại vùng công nghiệp, đô thị theo hướng bảo vệ
đất trồng lúa, đất có rừng
Việc chuyển đổi diện tích lớn đất trồng lúa, đặc biệt tại các vùng có điều kiện
17
canh tác tốt, hạ tầng thuận lợi, đã tác động không nhỏ tới đời sống của một bộ phận
nông dân và mục tiêu bảo đảm an ninh lương thực. Diện tích các loại rừng càng có
nguy cơ sụt giảm diện tích, giảm tỷ lệ che phủ, tác động xấu đến môi trường.
Nguy cơ ô nhiễm, suy thoái đất trong quá trình phát triển công nghiệp, đô thị,
hạ tầng kinh tế - xã hội và trong sản xuất nông nghiệp đang có xu hướng ngày càng gia
tăng làm suy giảm diện tích đất canh tác, ảnh hưởng đến sử dụng đất bền vững.
3.3.1.3. Thách thức trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo cơ chế thị trường
Giá trị gia tăng của đất phụ thuộc vào ba yếu tố: (i) quy hoạch sử dụng đất; (ii)
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp; (iii) đầu tư hạ tầng chuyển từ đất thô sang đất có hạ tầng
kỹ thuật đáp ứng nhu cầu sử dụng cho mục đích mới theo quy hoạch. Giá đất tăng, đặc
biệt là đất nông nghiệp sẽ tăng mạnh theo kỳ vọng quy hoạch, vì vậy, việc bồi thường
theo giá thị trường cần cân nhắc khả năng tài chính ngân sách, nguồn thu từ đất và sự
chấp thuận của nhà đầu tư.
3.3m khoa hc v thu ht, bng, h tr
3.3.2.1. Nhận thức đầy đủ, toàn diện vai trò của đất đai
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn: nên giá trị của đất (giá đất) luôn
luôn có xu hướng tăng lên. Việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích phi nông

minh; lợi ích hài hoà giữa các bên tham gia.Cụ thể như sau:
1. Bảo đảm yêu cầu của quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, đây là điều kiện
bắt buộc dựa trên quy hoạch phát triển với các phương thức thực hiện phù hợp với các
yêu cầu khác về xây dựng đất nước;
2. Bảo đảm công bằng về lợi ích, các bên đều được hưởng lợi ích từ quá trình
chuyển dịch đất đai để phục vụ đầu tư phát triển;
3. Bảo đảm bình đẳng và đồng thuận xã hội để tạo nên bền vững xã hội;
4. Bảo đảm các tiêu chuẩn văn hoá của một xã hội dân chủ, công bằng, văn
minh trong quá trình phát triển;
5. Không để xẩy ra các bất đồng, tranh chấp, khiếu nại về đất đai trong quá
trình chuyển dịch đất đai, không làm ảnh hưởng đến an ninh chính trị.
3.3.2.4. Định hướng đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất đang vận hành như hiện nay chỉ nên áp dụng cho
các dự án không xuất hiện các lợi ích kinh tế trực tiếp, tức là không gắn với kinh
doanh, đó là trạng thái cực tả. Đối với các dự án gắn thuần tuý với lợi ích kinh doanh
của chủ đầu tư thì cần áp dụng cơ chế tự thoả thuận giữa chủ đầu tư và những người
đang sử dụng đất, Nhà nước không can thiệp bằng bất kỳ hình thức nào, đó là trạng
thái cực hữu. Như vậy, đối với các dự án vừa có lợi ích chung của quốc gia và vừa gắn
với kinh doanh của chủ đầu tư mà ta hiện nay đang gọi là các dự án vì mục đích phát
triển kinh tế - xã hội, cần phải xác định một cách làm trung tính, không rơi vào cực tả,
cũng không rơi vào cực hữu.
Đề xuất hướng tiếp cận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau để làm rõ
phần trách nhiệm của từng bên:
1. Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ về tài sản đất đai cho người bị
thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư cũng chỉ thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất với nghĩa đất đai là tài sản;
2. Nhà đầu tư có trách nhiệm bồi thường về tài nguyên đất nông nghiệp, rừng
cho Nhà nước và bồi thường, hỗ trợ về sinh kế, mất việc làm và những thiệt hại khác
cho người bị thu hồi đất.
3.3.2.5. Mục tiêu đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đối với các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm nguyên tắc chia sẻ lợi ích công bằng từ khả năng sinh
lợi của dự án đầu tư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không phải chỉ áp dụng
cho những người bị thu hồi đất mà còn áp dụng cho cả nhà đầu tư trúng đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Đối với các dự án thu hồi đất vì các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, một số
nguyên tắc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần thoả mãn bao gồm:
(1) Đa dạng hoá hình thức bồi thường, hỗ trợ. Phương thức bồi thường, hỗ trợ
có thể bằng đất khác loại gắn với dự án đầu tư; có thể bằng phương thức nhà đầu tư
thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; có thể bằng các khoản bồi thường dài
hạn từ lợi nhuận của dự án đầu tư bằng tiền hoặc không bằng tiền.
(2) Người đang sử dụng đất gắn lợi ích nhiều nhất và lâu dài với dự án đầu tư
để trở thành động lực phát triển của dự án đầu tư, người sử dụng đất không đứng ngoài
hàng rào của dự án đầu tư.
(3) Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn gắn với quy hoạch chi tiết
20
của dự án để bảo đảm sự tham gia cao nhất của người bị thu hồi đất như bồi thường
bằng đất kinh doanh dịch vụ, tái định cư tại chỗ.
(4) Quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được phổ biến
công khai đến cộng đồng dân cư ở địa phương, có sự tham gia góp ý của cư dân địa
phương và tạo đồng thuận của những người bị thu hồi đất.
3.3 xui mi
Với từng nội dung: thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, có hai hoặc một số
phương án đề xuất về hướng đổi mới được đưa ra nhằm lựa chọn phương án tối ưu để
hình thành nên đề xuất đổi mới. Khi đã lựa chọn một phương án cụ thể thì cần phải chuẩn
bị các điều kiện về pháp lý, về tổ chức, bộ máy và nguồn nhân lực, vật lực. Dưới đây sẽ
phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của các hướng đổi mới (SWOT).

hoang đất.
Khó khăn trong tìm
kinh phí thực hiện bồi
thường
Tạo sự đồng bộ với
các quy hoạch của
các ngành, lĩnh vực
khác.
Tính chiến lược cao
và tầm nhìn rộng,
chia sẻ được kinh
nghiệm với các nước
trên thế giới
Yêu cầu sự đồng
bộ cao (vốn, nhân
lực, phương án,
thời gian tổ chức
thực hiện)
2
Nhà nước thu hồi
đất theo mục đích
quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công
cộng
Dễ đạt được sự đồng
thuận, ủng hộ của
người dân
Mức giá bồi thường
thấp

người sử dụng đất và
các cấp quản lý
Người dân được chủ
động tham gia

Cần có kế hoạch
cụ thể, đồng bộ
giữa các dự án
Nhà nước khó
tham gia điều tiết
vào quy trình cũng
như giá bồi thường
21
Có thể rút ra một số nhận xét sau:
- Việc nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt đảm bảo
được tính chủ động trong kế hoạch, tuy nhiên cần xem xét điều chỉnh một số chính
sách về giá khi bồi thường, hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi.
- Việc áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện sẽ không thể giải quyết trọn
vẹn vấn đề đất đai cho các dự án phát triển kinh tế, xã hội nếu bỏ qua vai trò của Nhà
nước như là một trung gian hòa giải để điều hòa lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân
và cũng qua đó để bảo đảm lợi ích của nhà nước, của toàn xã hội.
- Cần tiếp cận quyền được bồi thường của người sử dụng đất như một quyền
đối với tài sản thông thường khi bị thu hồi, không phân biệt thu hồi vào mục đích.
Theo hướng đề xuất này, cần thu hẹp các trường hợp thu hồi đất (phương án 2).
3.3.3.2. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Qua phân tích 3 nội dung bằng phương pháp SWOT có một số nhận xét sau:
Bảng 3.13: Phân tích về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ

2
Giá đất tính
bồi thường
theo giá đất
cụ thể
Tạo được sự đồng
thuận trong dân
Giá đất sát giá TT
Giảm khiếu kiện
Phát sinh tham
nhũng, quan liêu của
các cơ quan xác định
giá với nhà đầu tư
Đất đai tham gia vào
nền kinh tế thị
trường như một loại
hàng hóa
Phát sinh nhân
lực, bộ máy, cơ
quan xác định
giá đất cụ thể
II
HỖ TRỢ
1
Hỗ trợ chuyển
đổi nghề được
tính bằng tiền
Chủ động trong việc
tổ chức thực hiện
bồi thường

vấn đề XH
Cần chủ động
nguồn kinh phí
và quỹ đất
III
TÁI ĐỊNH CƢ
1
Tái định cư
bằng đất ở,
nhà ở hoặc
bằng tiền theo
yêu cầu
Nhà nước chủ động
trong việc bố trí tái
định cư
Các nhà đầu tư dễ
dàng chấp nhận hơn
Người dân có thể
không chấp nhận khu
tái định cư
Dễ phát sinh khiếu
kiện
Tạo nhiều cơ hội lựa
chọn cho các chủ đầu
tư cũng như người
dân có đất bị thu hồi
Cần chủ động
nguồn kinh phí
và quỹ đất
2

3.3.4.1. Về cơ chế thu hồi đất, cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện
Ngoài các trường hợp thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự
án phát triển kinh tế - xã hội được quy định tại Điều 40 và Điều 41 của Luật Đất đai
2003 cần đổi mới theo hướng:
- Các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội được áp dụng cơ
chế thu hồi đất khi có mục tiêu chủ yếu đáp ứng cho nhu cầu phát triển đất nước, có
gắn với mục đích kinh doanh của nhà đầu tư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cần tập trung vào nguyên tắc hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và những
người bị thu hồi đất.
- Chủ yếu thực hiện thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất “sạch”
gắn với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được xác định, đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất theo
nguyên tắc hài hoà lợi ích, được cộng đồng dân cư địa phương đồng thuận.
3.3.4.2. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Quy định cụ thể về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế, xã hội. Không bồi thường về đất, chi phí đã đầu tư vào đất đối với
các trường hợp thu hồi đất do vi phạm nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật,
ngăn ngừa, răn đe các hành vi vi phạm.
- Nhà nước chịu trách nhiệm về bồi thường, hỗ trợ đối với tài sản là quyền sử
dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Nhà đầu tư có trách nhiệm bồi thường
23
cho Nhà nước về tài nguyên đất nông nghiệp và rừng bị mất. Nhà đầu tư có trách
nhiệm bồi thường cho người bị thu hồi đất về thiệt hại do mất sinh kế, mất việc làm
cho tới khi tìm được sinh kế mới và các thiệt hại khác.
- Đa dạng hoá phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp các

- Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải trên cơ sở nhận
thức đầy đủ, toàn diện vai trò của đất đai: (i) Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn;
(ii) Đất đai là tài sản của người sử dụng đất; (iii) Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng.