BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀNỘI ĐÀO TRUNG CHÍNH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
ĐỔI MỚI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI, NĂM 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận án là trung thực, khác quan và chƣa từng để
bảo vệ ở bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã đƣợc
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận án Đào Trung Chính iii
LỜI CẢM ƠN
Luận án này đƣợc thực hiện và hoàn thành tại Trƣờng Đại học Nông nghiệp
Hà Nội.
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án này, tôi xin bày tỏ lòng
biết ơn sâu sắc nhất tới GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà,
ngƣời hƣớng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và định hƣớng giúp tôi trƣởng thành
trong công tác nghiên cứu và hoàn thiện luận án.
Tôi xin ghi nhận và biết ơn sự giúp đỡ quý báu của tập thể các thầy, cô giáo

Lời cảm ơn iii
Mục lục iv
Danh mục các chữ viết tắt vii
Danh mục các bảng viii
Danh mục các hình x
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 3
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4
5 Những đóng góp mới của luận án 4
Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 6
1.1 Khái quát về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 6
1.1.1 Một số khái niệm 6
1.1.2 Những yếu tố ảnh hƣởng đến việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ 13
1.2 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 21
1.2.1 Vai trò của đất đai trong mô hình phát triển KTTT định hƣớng XHCN 21
1.2.2 Bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta 30
1.2.3 Chính sách phân phối địa tô trong quản lý đất đai theo cơ chế thị trƣờng 31
1.2.4 Quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội giữa Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời sử
dụng đất trong việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 35
1.3 Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 37
1.3.1 Kinh nghiệm về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của một số
quốc gia 37
1.3.2 Kinh nghiệm của các tổ chức quốc tế 43 v
1.3.3 Khả năng áp dụng kinh nghiệm quốc tế để hoàn thiện pháp luật về thu


vi
3.1.3 Quy định pháp luật có liên quan đến thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ 79
3.1.4 Quy định cụ thể về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của địa phƣơng 82
3.2 Đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 83
3.2.1 Biến động đất đai và tình hình thu hồi đất 83
3.2.2 Điều tra, đánh giá việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của
một số địa phƣơng thuộc địa bàn nghiên cứu 90
3.2.3 Nhận xét, đánh giá 111
3.3 Đề xuất tiếp tục đổi mới quy định về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ 126
3.3.1 Những thách thức trong sử dụng đất 126
3.3.2 Quan điểm khoa học về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 130
3.3.3 Phân tích các đề xuất đổi mới 141
3.3.4 Đề xuất tiếp tục đổi mới quy định về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ 145
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 148
1 Kết luận 148
2 Đề nghị 150
Danh mục công trình đã công bố của tác giả liên quan đến luận án 151
Tài liệu tham khảo 152
Phụ lục 166
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Sử dụng đất
TĐC
Tái định cƣ
TBCN
Tƣ bản chủ nghĩa
TTBĐS
Thị trƣờng bất động sản
UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa viii
DANH MỤC CÁC BẢNG STT
Tên bảng
Trang
3.1 Biến động sử dụng diện tích đất giai đoạn 2000 – 2010 84
3.2 Biến động sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2010 84
3.3 Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2010 86
3.4 Diện tích đất nông nghiệp thu hồi giai đoạn 2006 - 2010 87
3.5 Tổng hợp chung về các hộ gia đình đƣợc điều tra 91
3.6 Tổng hợp chung các doanh nghiệp đƣợc điều tra 92
3.7 Tổng hợp chung các cán bộ địa phƣơng đƣợc điều tra 92
3.8 Ý kiến các hộ dân về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất 93
3.9 Ý kiến doanh nghiệp về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất 94
3.10 Ý kiến của cán bộ địa phƣơng về phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất 95

Tên hình
Trang
1.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Việt Nam từ năm 2000 đến năm 2010 25
1.2 Chuyển dịch cơ cấu lao động từ năm 2000 đến năm 2010 26
1.3 So sánh chỉ tiêu tăng trƣởng kinh tế với tăng chỉ tiêu sử dụng đất 28
3.1 Quy trình thu hồi đất 70
3.2 Tình hình thu hồi đất để phát triển công nghiệp dịch vụ, đô thị, hạ tầng 88
3.3 Mức độ quan trọng đối với hỗ trợ về các thủ tục hành chính 101
3.4 Ý kiến của các doanh nghiệp về tổ chức thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 104
3.5 Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2020 126
3.6 Minh họa pháp luật về thu hồi, bồi thƣờng đất đai 134 1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong thời kỳ thực hiện
đẩy mạnh CNH, HĐH đất nƣớc, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế là điều tất yếu, phát
triển đồng bộ với quá trình này là sự xuất hiện nhiều đô thị mới, khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu du lịch, cơ sở hạ tầng cũng cần mở rộng để đáp ứng đƣợc nhu cầu
của thực tiễn. Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể đáp
ứng đƣợc nhu cầu của sự phát triển, vì vậy, việc chuyển đất đang sử dụng vào các
mục đích nhƣ đất nông nghiệp, đất ở, đất chƣa sử dụng… sang mục đích sử dụng
đất chuyên dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo
nên một áp lực ngày càng tăng, trong 10 năm qua, từ 2001-2010 đã có 725 nghìn ha
đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp nhƣ xây dựng đƣờng
giao thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp ; dự báo trong 10 năm tới (2011-
2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 907 nghìn
ha. Trong tình trạng chuyển đổi đất đai mạnh nhƣ vậy, vấn đề phát triển bền vững

thƣơng thảo trực tiếp với ngƣời đang sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển
nhƣợng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự để có đất thực hiện dự án).
Trong thực tế triển khai, cả hai biện pháp nêu trên đều có những bất cập gây
khó khăn cả cho cơ quan nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời đang sử dụng đất. Trong
biện pháp dân sự, nhà đầu tƣ khó tìm đƣợc sự đồng thuận của tất cả mọi ngƣời đang
sử dụng đất, một số ngƣời đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tƣ,
nâng giá đất lên quá cao, từ đó, dẫn đến tình trạng dự án bị giẫm chân tại chỗ,
không triển khai đƣợc, phá vỡ quy hoạch. Trong biện pháp hành chính, cơ quan nhà
nƣớc phải chi phí lớn về kinh phí, nhân lực để giải quyết, nhà đầu tƣ chịu áp lực của
bộ máy hành chính và cũng chịu áp lực của ngƣời bị thu hồi đất, ngƣời đang sử
dụng đất luôn không thỏa mãn với mức bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ do Nhà nƣớc
giải quyết. Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nƣớc thu hồi đất
của ngƣời đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tƣ vẫn đang gây nhiều bức
xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của ngƣời bị thu hồi đất trong
việc thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
Mặc dù các quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ đã từng bƣớc đƣợc hoàn thiện, ngày càng rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc, điều
kiện, đơn giá thực hiện bồi thƣờng, các khoản hỗ trợ về đất đai và tài sản nhằm giải 3
quyết hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc, của ngƣời bị thu hồi đất và của nhà đầu tƣ. Việc
bồi thƣờng một giá trị lớn hơn giá trị mà ngƣời sử dụng đất nhận đƣợc từ đất có thể
đƣợc coi là đã phù hợp. Tuy nhiên, về lý thuyết kinh tế chính trị học về đất đai, do
đất đai có những đặc trƣng riêng và một trong những đặc trƣng đó chính là sự ngày
càng khan hiếm, điều này tƣơng ứng với giá đất luôn luôn có xu hƣớng tăng ngay cả
khi nó không đƣợc sử dụng, vì vậy ngƣời sử dụng đất luôn có xu hƣớng yêu cầu giá
bồi thƣờng về đất cao hơn nhiều lần so với thực tế.
Các quốc gia khác, các tổ chức tài chính quốc tế nhƣ WB, ADB cũng có các
kinh nghiệm trong việc thu hồi/chuyển đổi đất đai, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ,

trong việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhằm làm giảm tình trạng
khiếu kiện của ngƣời dân.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đất đai và cơ chế thực hiện việc chuyển đổi đất đai sang sử dụng cho các
dự án đầu tƣ phát triển kinh tế.
- Quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian nghiên cứu: địa bàn cả nƣớc và có tập trung vào các địa
phƣơng có nhiều kinh nghiệm giải quyết vấn đề thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ nhƣ Hà Nội, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh,
Bình Dƣơng, Long An.
- Phạm vi thời gian:
+ Quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo Luật
Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 (từ khi Nhà nƣớc
ta ban hành Luật Đất đai).
+ Thực trạng triển khai thi hành pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ theo Luật Đất đai năm 2003 (từ ngày 01/7/2004 khi Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực thi hành).
5. Những đóng góp mới của luận án
Trong những năm qua, mỗi khi cần xây dựng, sửa đổi Luật Đất đai, các vấn
đề đƣa ra sửa đổi đều chỉ dựa trên các quan điểm chỉ đạo mang tính khắc phục các 5
nhƣợc điểm trong thực tế triển khai của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, lý luận về
đất đai khá phức tạp, sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta trên thực tế không còn
nguyên nghĩa khi Nhà nƣớc đã chia sẻ cả 3 quyền năng chiếm hữu, định đoạt, sử
dụng - hƣởng lợi cho những ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, việc Nhà nƣớc thu hồi và
thực hiện bồi thƣờng cũng chỉ đúng với khía cạnh đất đai là tài sản của ngƣời sử

hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất đai; do không còn
nhu cầu sử dụng đất).
- Việc thu hồi đất phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó phải
thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân có
đất bị thu hồi. Quyết định thu hồi đất đƣợc ban hành bởi một cơ quan hành chính có
thẩm quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện).
- Đƣợc thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và đƣợc quy định riêng
đối với từng trƣờng hợp.
Mỗi trƣờng hợp thu hồi đất có sự khác nhau về căn cứ để thu hồi, về trình tự,
thủ tục thu hồi, về chính sách bồi thƣờng khi thu hồi đất:
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng đƣợc căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự án đầu tƣ
đã đƣợc chấp thuận, cấp phép đầu tƣ, quyết định đầu tƣ; Thu hồi đất trong trƣờng
hợp ngƣời đƣợc trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (để đất hoang
hóa, hủy hoại đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, ) phải trên cơ sở kết luận
thanh tra; Thu hồi đất đối với trƣờng hợp không còn nhu cầu sử dụng đất (tổ chức bị
giải thể, cá nhân bị chết, tự nguyện trả lại đất) phải trên cơ sở quyết định giải thể 7
của cơ quan có thẩm quyền, giấy chứng tử, đơn trả lại đất,
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng đƣợc thực hiện theo một trình tự, thủ tục với thời gian tƣơng đối
dài, bao gồm các bƣớc thông báo thu hồi đất, đo đạc diện tích, kiểm đếm tài sản,
phê duyệt và thực hiện phƣơng án bồi thƣờng, cƣỡng chế thu hồi đất và bàn giao đất
trên thực địa; Thu hồi đất trong trƣờng hợp ngƣời đƣợc trao quyền sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai gắn liền với thủ tục thanh tra, kiểm tra, xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai; Thu hồi đất đối với trƣờng hợp không còn nhu
cầu sử dụng đất có trình tự thủ tục đơn giản hơn.
- Tùy từng trƣờng hợp cụ thể và căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất mà ngƣời

thƣờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trƣờng. Thể thức trƣng mua,
trƣng dụng do Luật định”. Theo Luật Trƣng mua, Trƣng dụng tài sản năm 2008 thì nhà
ở và các tài sản gắn liền với đất thuộc đối tƣợng trƣng mua; Luật không điều chỉnh vấn
đề trƣng mua đất (Hội đồng Chính phủ, 1959; Quốc hội, 2008). Sở dĩ pháp luật hiện
hành không đặt vấn đề trƣng mua đất vì dựa trên quan điểm không thừa nhận chế độ
sở hữu tƣ nhân về đất đai, Nhà nƣớc - đại diện cho chủ sở hữu không thể mua lại
chính những tài sản thuộc sở hữu của mình. Thuật ngữ “thu hồi đất” phù hợp với
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đang áp dụng ở nƣớc ta hiện nay.
Trưng dụng là biện pháp hành chính cho phép một cơ quan nhà nƣớc với điều
kiện có bồi thƣờng, buộc tƣ nhân phải cho Nhà nƣớc sử dụng một động sản hay bất
động sản trong một thời gian nhất định. Do đó, có thể hiểu, trưng dụng đất là việc Nhà
nƣớc điều chuyển quyền sử dụng một diện tích đất trong một giai đoạn tạm thời từ
ngƣời sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nƣớc một cách bắt buộc theo thủ tục hành chính.
Nhƣ vậy, khác với thu hồi đất, nếu thu hồi đất dẫn đến chấm dứt vĩnh viễn quyền sử
dụng đất của ngƣời có đất thì trƣng dụng đất chỉ chấm dứt quyền sử dụng đất của ngƣời
có đất một cách tạm thời trong một thời gian nhất định. Cũng giống nhƣ thu hồi đất,
việc trƣng dụng đất thực hiện trong điều kiện đƣợc quy định chặt chẽ nhằm mục đích
vừa bảo đảm trƣng dụng trong trƣờng hợp thật cần thiết vừa bảo đảm quyền, lợi ích
hợp pháp của công dân, bảo vệ tài sản hợp pháp của ngƣời dân, cụ thể nhƣ sau:
- Khi đất nƣớc trong tình trạng chiến tranh hoặc trong tình trạng khẩn cấp về
quốc phòng, an ninh, đe dọa sự ổn định về chế độ chính trị, độc lập, chủ quyền, thống
nhất, toàn vẹn lãnh thổ của Tổ quốc;
- Khi các mục tiêu công trình quan trọng về an ninh quốc gia bị xâm hại hoặc có
nguy cơ xảy ra sự cố nghiêm trọng gây phƣơng hại tới an ninh quốc gia;
- Khi cần khắc phục thảm họa lớn do thiên tai, dịch bệnh gây ra.
1.1.1.3. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là 9

chất, về tinh thần mà mình gây ra cho ngƣời khác, thiệt hại phải đƣợc bồi thƣờng
toàn bộ và kịp thời; các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thƣờng, hình thức bồi
thƣờng bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phƣơng thức bồi
thƣờng một lần hoặc nhiều lần; khi mức bồi thƣờng không còn phù hợp với thực tế 10
thì ngƣời bị thiệt hại hoặc ngƣời gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thƣờng (Quốc hội, 2005
a
).
Nhƣ vậy, có thể đƣa ra nhận xét là khi chuyển từ thuật ngữ “đền bù thiệt hại”
sang thuật ngữ “bồi thƣờng” khi Nhà nƣớc thu hồi đất đã thể hiện tƣ tƣởng chỉ đạo
trong xây dựng Luật đó là việc bồi thƣờng cần phải đổi mới để việc tính toán mức
độ thiệt hại một cách khách quan, tôn trọng ý kiến của ngƣời bị thiệt hại và bồi
thƣờng một cách sòng phẳng nhƣ khi thực hiện bồi thƣờng thiệt hại theo pháp luật
dân sự, tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn một khoảng cách khá xa so với tƣ
tƣởng chỉ đạo này mà một trong những nguyên nhân của nó nằm ở ngay chính sự
khác biệt giữa cơ chế bồi thƣờng theo pháp luật đất đai với bồi thƣờng theo pháp
luật dân sự, cụ thể nhƣ sau:
- Trong Luật đất đai, việc thƣơng thảo về mức độ thiệt hại và giá trị bồi
thƣờng diễn ra một chiều theo hƣớng áp đặt ý kiến chủ quan của Nhà nƣớc đối với
ngƣời bị thiệt hại, dễ dẫn đến sự thiếu bình đẳng trong mối quan hệ này, trong khi
đó, bồi thƣờng theo pháp luật dân sự, mối quan hệ giữa bên gây ra thiệt hại và bên
bị thiệt hại là quan hệ bình đẳng, dựa trên sự đồng thuận của cả hai bên.
- Trong Luật đất đai, Nhà nƣớc tham gia quan hệ bồi thƣờng với tƣ cách là
bên gây ra thiệt hại, đồng thời Nhà nƣớc lại đóng vai trò là trung gian hòa giải thông
qua hoạt động giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân, đo đó tính khách quan
trong quá trình giải quyết khiếu nại rất dễ bị vi phạm, Điều này khác với bồi thƣờng
trong pháp luật dân sự, khi đó Nhà nƣớc chỉ đóng vai trò trung gian hòa giải giữa

hồi đất gây ra.
1.1.1.5. Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nƣớc bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những ngƣời bị
Nhà nƣớc thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác (Asian Development Bank,
1998). Việc thu hồi đất ở thông qua một quyết định hành chính là một quá trình không
tự nguyện, có tính cƣỡng chế và đòi hỏi có sự “hy sinh” của ngƣời sử dụng đất, do đó,
không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm
bảo lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất, họ phải có đƣợc chỗ ở ổn định, điều kiện sống
bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ (Quốc hội, 2003
a
; Chính phủ, 2004
c
, 2007
b
, 2009).
Nhƣ vậy, nếu việc bồi thƣờng thiên về mức độ tƣơng xứng thì tái định cƣ
thiên về chính sách tạo lập chỗ ở. Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 có sự
giao thoa giữa hai khái niệm này, theo đó các khu tái định cƣ đƣợc xây dựng để bồi
thƣờng bằng nhà ở, đất ở cho ngƣời bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở.
1.1.1.6. Giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc
đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Có những phƣơng pháp xác
định giá đất phổ biến trên thế giới và đã đƣợc áp dụng tại Việt Nam là: phƣơng pháp so
sánh trực tiếp; phƣơng pháp thu nhập; phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ.
Đối với từng loại đất, sẽ lựa chọn phƣơng pháp cụ thể để áp dụng, ví dụ: phƣơng pháp
so sánh trực tiếp chủ yếu áp dụng cho xác định giá đất ở, phƣơng pháp thu nhập chủ
yếu áp dụng cho đất nông nghiệp (Chính phủ, 2004
b
, 2007
a

Do cấu tạo hữu cơ (C/V) của tƣ bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công
nghiệp do tính chất lạc hậu tƣơng đối của nông nghiệp so với công nghiệp về trình
độ phát triển lực lƣợng sản xuất, về năng suất lao động. Vì vậy, cùng một lƣợng tƣ
bản đầu tƣ bằng nhau, nhƣng đầu tƣ vào nông nghiệp sẽ tạo ra giá trị thặng dƣ cao
hơn trong công nghiệp. Số chênh lệch này (gọi là lợi nhuận siêu ngạch) không bị
bình quân hoá (nguyên nhân là do chế độ độc quyền sở hữu ruộng đất đã ngăn cản 13
nông nghiệp tham gia cạnh tranh giữa các ngành để hình thành lợi nhuận bình quân)
mà chuyển hóa thành địa tô tuyệt đối và nó thuộc về những kẻ tƣ hữu ruộng đất.
Nhƣ vậy, địa tô tuyệt đối gắn liền với quyền sở hữu tƣ nhân về ruộng đất, với
tính chất lạc hậu tƣơng đối của sản xuất nông nghiệp so với sản xuất công nghiệp
(Các Mác, 1867).
1.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Điều kiện tự nhiên: mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cƣ khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ
dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất
đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ; khu vực
ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông nghiệp. Do đó
việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ có những đặc trƣng riêng và đƣợc
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.
Ngoài ra, đất đai còn có một đặc trƣng rất cơ bản là cố định về vị trí, vì
vậy thậm trí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhau thì
2 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng không giống nhau và
điều này dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, vì vậy, nhu cầu bồi thƣờng
cũng khác nhau. Pháp luật hiện hành quy định: “…bồi thường để người dân có

giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều vƣớng mắc, và có một thực trạng: khi kinh tế suy
thoái, số lƣợng các dự án hoặc bỏ hoang, hoặc còn đang dang dở rất nhiều, nhiều
ngƣời dân sẵn sàng thỏa thuận với Chính phủ để chuyển đổi đất đai (Phạm Đức
Phong, 2002).
- Xã hội (phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ dân trí): Tiếp cận vấn đề đất
đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề xã hội, vì thực tế
chính các yêu tố tự nhiên (khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống của
con ngƣời, tạo ra bản sắc riêng đối với mỗi dân tộc. Thu hồi đất đã khiến cho ngƣời
dân phải di chuyển chỗ ở, đồng nghĩa với việc thay các đặc tính, cách thức canh tác
và phƣơng thức sản xuất, thậm trí cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín ngƣỡng
của từng đồng bào dân tộc. Hiện nay và mãi sau này, chính sách xã hội đối với các
khu vực bị thu hồi đất luôn luôn là vấn đề then chốt, có tính chất quyết định tới sự
thành công của dự án (Đặng Thái Sơn, 2000).
1.1.2.2. Việc ban hành và thực thi các văn bản quy phạm pháp luật
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai
để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch