Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN VĂN NĂM
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG CAO XANH,
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng bản
thân. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được tiến hành một cách khoa học, các số
liệu, kết quả trình bày trong luận văn là chính xác, trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Các số liệu trích dẫn trong
quá trình nghiên cứu đều được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2014
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Năm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5
5
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 16
1.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất 24
24
1.3.2. Sơ lược về tình hì 26
1.3.3. Sơ l 28
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31
62
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
v
3.3. Nghiên cứu một số
63
3.3.1 Ảnh hưởng của Yếu tố Chính sách đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh 63
3.3.2. Ảnh hưởng của Yếu tố Pháp lý đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh 64
3.3.3. Ảnh hưởng của Yếu tố Thị trường đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh 65
3.3.4. Ảnh hưởng của Yếu tố Tâm lý đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh 66
3.3.5. Ảnh hưởng của Yếu tố Dân số đến công tác chuyển QSDĐ tại
phường Cao Xanh 67
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và Đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
nh Quảng Ninh 68
3.4.1.
2009 - 2013 68
3.4.2. Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất ở tại phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72
1. Kết luận 72
2. Kiến nghị 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO 74
PHẦN PHỤ LỤC 77
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2012 29
Bảng 1.2. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 29
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Cao Xanh năm 2013 48
tại phường Cao
2009 - 2013 50
tại phư
2009 - 2013 50
tại phư
2009 - 2013 51
Bảng 3.5. Kết quả th ường Cao Xanh
2009 - 2013 51
ường Cao Xanh
2009 - 2013 52
tại phư
2009 - 2013 52
tại phư
2009 - 2013 53
Bảng 3.9. C phư
2009 - 2013 53
tại phường Cao Xanh
năm 2009 54
tại phường Cao Xanh
năm 2010 55
tại phường Cao Xanh
công tác chuyển QSDĐ tại phường Cao Xanh 68
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Bản đồ vị trí tỉnh Quảng Ninh 27
Hình 1.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 28
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long 37
Hình 3.2: Biều đồ dân số phường Cao Xanh qua các năm 2006-2010 41
Hình 3.3: Biều đồ hiện trạng sử dụng đất phường Cao Xanh năm 2013 48
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay
đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để
đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các
khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về
đất đai.
,
Hạ Long, 2009 - 2013”.
2. Mục tiêu của đề tài
2009 -
.
-
.
-
2009 -
2013
.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
3
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại .
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và
.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
4
Chƣơng 1
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cơ sở cho việc thay đổi
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang tranh chấp.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng
đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu
khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai,
cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn
đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện,
trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
- 1992.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
6
- 11 năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ- 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- - 8 năm 2009 của Chính
phủ về việc Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ về việc Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
- Thông tư số 66/2008/TT-BTC ngày 21 tháng 7 năm 2008 của Bộ Tài
chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm
2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP
ngày 08 tháng 6 năm 2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế
chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- - 12 năm 2012 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh năm 2013.
- - 02 năm 2010 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- - 06 năm 2007 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên
thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định 8 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
1.2.1.1. Chuyển đổi quyến sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
8
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. [27]
1.2.1.3. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. [27]
1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
10
đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa
kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để
nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người
chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng
trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp
nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này .[27]
1.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người
lao động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. [27]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
12
1.2.1.7. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
13
về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định
như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi
có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác
định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
định tại Điều 103 của Nghị định này;
Copyright: Tài liệu đại học ©