1. Thực trạng GDDD.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt mà cùng với thời gian thì giá trị của nó đã làm cho nhiều người
ngỡ ngàng. Nhiều con đường, nhiều khu quy hoạch được thiết lập thì càng có nhiều người giàu lên
từ đất đai.
Sau gần 7 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả,
đảm bảo vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn
lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất.
Đất đai chính là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, tuy nhiên, thực trạng hiện nay rất đáng lưu
tâm là việc quản lý đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém. Chính sách đất đai đã có tiến bộ qua
mỗi thời kỳ nhưng còn nhiều bất cập, hạn chế, chậm được sửa đổi, bổ sung. Tình trạng vi phạm
pháp luật về đất đai, lấn chiếm, hủy hoại, sử dụng đất đai không đúng mục đích còn diễn ra ở
nhiều nơi; tham nhũng, tiêu cực liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai còn nghiêm trọng, gây thất
thoát lớn tài sản quốc gia và gây bức xúc trong nhân dân.

Gần đây xảy ra các vụ vi phạm pháp luật
về đất đai tại huyện đảo Phú Quốc (Kiên Giang), Hương Khê (Hà Tĩnh), lâm trường Tánh Linh
(Bình Thuận), Yên Thủy (Hòa Bình), Tam Đảo (Vĩnh Phúc)…
Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường “ngầm” gây thất
thu ngân sách từ thị trường bất động sản.
Thu ngân sách từ thị trường BĐS bình quân trên 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm trên 7% tổng thu
ngân sách.
Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường “ngầm”. Theo
các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát.
Khi giá trị của đất đai được tăng lên thì nhu cầu về chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng hình
thành. Đây chính là điều kiện để khai thác giá trị của đất. Chỉ tính riêng khoản thu từ thuế sử dụng
nhà, đất tại khu vực đô thị cũng là quá thấp so với thực tế. Tính toán cụ thể cho thấy, mức nộp
thuế sử dụng đất đối với 1m2 đất đô thị ở vị trí có giá trị cao nhất hiện tại khoảng 40 nghìn
đ/m2/năm.
Với mức thuế này, một căn nhà 50m2 ở vị trí cao nhất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ
phải nộp khoản tiền sử dụng đất là 2 triệu đ/năm. Trong khi đó, cũng ở vị trí tốt tại đô thị, giá cho
thuê nhà, đất khoảng 30 - 50 USD/m2/tháng. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm một mức

CP…quy định khá chi tiết về các vấn đề đất đai ở nước ta hiện này nhưng những lợi ích của nó đã
làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến
hành các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọn cho Nhà nước và Nhân
dân. Đặc biệt trong số đó còn có một bộ phận cán bộ tha hóa biến chất tham nhũng đất đai, làm
giảm lòng tin của Nhân dân vào các cấp chính quyền.
Do đất đai ngày càng khan hiếm và cơ hội nhận được những khoản lợi lớn trong tay những người
có quyền cáp phát cũng đã tạo ra sự “thừa thiếu” đáng tiếc. Có thể những chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình công
nghiệp hóa đất nước là rất tốt, nhưng do những mâu thuẫn giữa các luật và do sai phạm của một số
cán bộ quản lý đất đai đã gây ra những tranh chấp và khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử
dụng đất. Mặc dù đất cho doanh nghiệp vẫn thiếu nhưng đất không đưa vào sử dụng, đất nông
nghiệp chuyển sang công nghiệp còn bỏ trống lại khá lớn. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả
nước hiện có 1.649 khu vực qui hoạch “treo” với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án “treo” với
tổng diện tích 31.650 ha do chậm giải tỏa mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp năm 2000 ra đời) có nhu
cầu sử dụng đất lại phải đi thuê của các cá nhân, hộ gia đình với giá cao vẫn không thể tiếp cận với
những quĩ đất bị “bỏ hoang”, những người nông dân thì thất nghiệp do mất đất và ít cơ hội chuyển
nghề khác bởi hạn chế về khả năng và trình độ
a.
Trốn thuế:
+ người mua và người bán thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng BĐS thấp
hơn giá trị nhằm trốn thuế. Để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên
hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn tý chút so với giá UBND tỉnh, thành phố quy định.
Như vậy số tiền thuế phải nộp thấp hơn số thực tế và cả 2 bên mua - bán đất cùng có lợi,
chỉ Nhà nước chịu thiệt.
+ Tại khoản 1, điều 4, Luật Thuế TNCN quy định: "Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS
giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại
với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy đinh
này các bên trong quan hệ chuyển nhượng đất đai đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để lách
luật.

hàng hóá có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến
động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường
khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao.

Xét dưới góc độ tiêu cực, đầu cơ là thủ đoạn
xấu, vì mục đích sinh lợi được thực hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh
doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của xã hội, mà chỉ vì lợi ích của bản thân
người đầu cơ. Chính vì vậy, có những khoảng thời gian nhất định, đặc biệt là trong thời
kỳ của nền kinh tế tập trung bao cấp ở Việt Nam, đầu cơ bị coi là hành vi phạm pháp
và thậm chí có thể là tội phạm hình sự.
Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực đất đai, bởi đây là loại tài nguyên hạn
chế, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa cung. Người đầu cơ đất đai tìm cách tích tụ
nhiều đất đai nhưng không phải để dùng cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì lợi
ích xã hội. Mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo
được tạo ra bởi hành vi đầu cơ của họ. Hành vi “đầu tư” hợp pháp nhưng sai lệch này
tất yếu dẫn đến những hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội.
3. Nguyên nhân:
a) Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai
Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng. Đây chính là cơ hội để
những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các
“điểm nóng” để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà các thông
tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như BĐS nói riêng cũng rất khó để biết
được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những thông tin này vẫn chưa được quy định rõ.
Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những