ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THU HIỀN
G PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT,
THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2012


HÀ NỘI - 2012 4
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN 3
MỞ ĐẦU 8
CHƢƠNG 1 14
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 14
1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất 14
1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất 14
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất 16
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất 19
1.1.4. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất 22
1.1.5. Sự khác biệt giữa giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất với cơ chế
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất 23
1.2. Những vấn đề lý luận về thu hồi đất 25
1.2.1. Cơ sở hình thành quy định thu hồi đất 25
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về thu hồi đất 26
1.2.3. Cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận với ngƣời sử dụng đất mà không phải
tiến hành thủ tục thu hồi đất 27
1.2.4. Nguyên tắc về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất 28
1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp 28
1.4. Khái quát pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh
nghiệp 30
1.4.1. Thời kỳ trƣớc Luật Đất đai năm 1987 30
1.4.2.Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trƣớc Luật Đất đai năm 1993 32
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến trƣớc Luật Đất đai năm 2003 33

2.3.Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đến các doanh
nghiệp 55
2.3.1. Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất đến các doanh nghiệp 55
2.3.2. Tác động của pháp luật thu hồi đất đến các doanh nghiệp 58
2.4.Thực trạng áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với
doanh nghiệp 59
2.4.1. Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp 59
2.4.2. Kết quả thực hiện thu hồi đất đối với doanh nghiệp 66
2.5. Đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh
nghiệp 69

6
2.5.1. Những ƣu điểm 69
2.5.2. Những tồn tại của hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
đối với doanh nghiệp 70
2.5.3. Tính nhất quán trong các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối
với doanh nghiệp 74
2.5.4. Hiệu lực pháp lý của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với
doanh nghiệp 76
CHƢƠNG 3 77
ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT …………………
VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH
NGHIỆP Ở VIỆT NAM 77
3.1. Định hƣớng về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 77
3.1.1. Định hƣớng về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp 77
3.1.2. Định hƣớng về thu hồi đất đối với doanh nghiệp 81
3.2. Các giải pháp về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 81
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
đối với doanh nghiệp 81
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối


8
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp
luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho
quá trình đầu tƣ, phát triển của mọi doanh nghiệp. Thực tiễn hơn 20 năm thực
hiện đƣờng lối đổi mới (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986), cùng
với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tƣ năm 2005, Luật
Thƣơng mại năm 2005, Luật cạnh tranh năm 2004 đội ngũ các doanh nghiệp đã
phát triển vƣợt bậc, nhanh chóng về số lƣợng, đa dạng về hình thức hoạt động và
có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao hiệu quả nền kinh
tế. Nhà nƣớc đã ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật
Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001
và Luật Đất đai năm 2003. Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi
mới, chính sách pháp luật đất đai từng bƣớc giải phóng sức sản xuất, góp phần
khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành
nguồn tài chính hiện thực cho đầu tƣ phát triển của doanh nghiêp.
Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp trong thời gian qua,
bên cạnh những thành tựu đạt đƣợc còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định.
Tại hầu hết các địa phƣơng, việc giao đất, cho thuê đất dƣ dôi so với nhu cầu sử
dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn lãng phí tài nguyên đất; chính sách
giá đất quá cao, chƣa phù hợp với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử
dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp; hiệu quả huy động vốn
từ quỹ đất của doanh nghiệp còn thấp; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ doanh
nghiệp còn nhiều vƣớng mắc do pháp lụât có sự phân biệt giữa doanh nghiệp
trong và ngoài nƣớc về phƣơng thức thanh toán tiền thuê đất; về quyền nhận
chuyển nhƣợng các dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị… Theo số liệu thống
kê của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh,


Nguồn Chinhphu.vn; Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của tác
giả Phùng Hƣơng - Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, số 15/2011; Một số giải
pháp giao đất, cho thuê đất của tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài nguyên và
Môi trƣờng số 5/2009; Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất - Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Vinh Diện - năm 2006; Bức xúc thu
hồi đất không chỉ do giá đền bù của tác giả Lan Hƣơng - Báo điện tử Dân trí, số
ra ngày 03/10/2008; Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất của tác giả Ths. Lê Ngọc Thạnh - Tạp chí Tài nguyên và Môi
trƣờng, số 11(73), tháng 6 năm 2009, tr.40-43.
Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở mức độ và phạm vi khác nhau. Có
công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý
về giao đất, cho thuê đất, có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình
luận một số khía cạnh pháp lý về thu hồi đất, có công trình, bài báo nghiên cứu việc
điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, có công trình nghiên cứu vấn đề
này ở phạm vi rộng về chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. Bên
cạnh đó có công trình nghiên cứu vấn đề này thông qua việc đánh giá thực trạng
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi
đất Tuy nhiên chƣa có công trình nào nghiên cứu vấn đề này từ góc độ tổng
quan chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các
doanh nghiệp ở Việt Nam, đƣa ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Với mong muốn đƣợc tiếp cận vấn
đề từ tổng quan chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối
với các doanh nghiệp ở Việt Nam, nhận diện những tồn tại, bất cập của thực
trạng thi hành; trên cơ sở đó tôi sẽ đề xuất định hƣớng và một số giải pháp nhằm

11
góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với
các doanh nghiệp.
3. Mục đích nghiên cứu

nhƣ sau:
5.1. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá: Phân tích, tổng
hợp số liệu, dữ liệu thu thập đƣợc tại Sở Tài nguyên và Môi trƣờng một số tỉnh,
thành phố, tại một số đơn vị thuộc Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng để đánh giá, phân tích thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với các doanh nghiệp.
5.2. Phƣơng pháp so sánh: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để đối chiếu
các quy định pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chƣa phù hợp, chƣa thống nhất
trong hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh
nghiệp; điểm chƣa phù hợp giữa quy định pháp luật với thực tiễn thi hành.
5.3. Phƣơng pháp thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có: Luận
văn đã tiếp cập, thu thập kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai
năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, các số liệu của các công trình khoa
học đã công bố để trên cơ sở đó phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập
của pháp luật về vấn đề này để đề xuất các giải pháp phù hợp theo mục tiêu đặt ra.
6. Kết quả và đóng góp của luận văn
Luận văn đã phân tích đƣợc một số vấn đề lý luận cơ bản về giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp nhƣ khái niệm, đặc điểm, phân loại

13
doanh nghiệp; khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất; khái quát đƣợc pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các
doanh nghiệp qua các thời kỳ.
Luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất đối với các doanh nghiệp, cụ thể: phân tích các quy định pháp luật hiện
hành về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp; đánh giá tác
động của các quy định pháp luật này đến các doanh nghiệp; phân tích, đánh giá
pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng
thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trong quá trình

của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nƣớc không trực tiếp quản lý và khai khác
lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạch để đất đai đƣợc sử dụng
hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản
lý đất đai đƣợc tập trung, thống nhất, đi vào nề nếp. Thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lƣợng,
chất lƣợng, vị trí không gian…cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nƣớc đảm
bảo cho các mục tiêu kinh tế - xã hội đƣợc xây dựng trên cơ sở khoa học và việc
sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhƣỡng và phù
hợp từng ngành sản xuất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai,
mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
Nƣớc ta có tổng diện tích tự nhiên là 33.093.857 ha bao gồm đất nông
nghiệp 26.100.106 ha chiếm 79%, đất phi nông nghiệp 3.670.186 ha chiếm 11%

15
và đất chƣa sử dụng 3.323.512 ha chiếm 10% diện tích tự nhiên, trong đó có
24.989.102 ha chiếm 75,51% là đã có chủ sử dụng (số liệu thống kê năm 2010 –
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) . Trong khi quỹ đất đai thì có hạn mà các nhu cầu
sử dụng đất cho sinh hoạt, đời sống, sản xuất ngày một gia tăng. Để thực hiện
đƣợc vai trò sở hữu toàn dân về đất đai, điều tiết đƣợc hợp lý việc sử dụng đất
của mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong điều kiện vốn đất đai có hạn, Nhà
nƣớc thực hiện phân phối, phân phối lại đất đai một cách hợp lý và công bằng.
Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý
có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc
phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của
Nhà nƣớc, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Để thực hiện phân phối và phân
phối lại đất đai, Nhà nƣớc thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật Đất
đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất
, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử

Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nƣớc đối với đất đai,
là hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế
đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân
cƣ sử dụng đất.
Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ
thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những qui định về thẩm quyền
cụ thể cho từng cơ quan. Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan
Nhà nƣớc khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục về
giao đất. Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các
quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý
vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dƣới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp
trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nƣớc trong lĩnh vực giao đất.

17
* Phân loại giao đất ở Việt Nam hiện nay
Giao đất bao gồm hai loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất
bằng quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất và ngƣời sử
dụng đất phải nộp cho nhà nƣớc một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Hình thức giao đất này đƣợc hình thành từ Luật Đất đai năm 1993.
Theo quy định pháp luật, Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng trong các trƣờng
hợp: giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, giao đất các tổ chức kinh tế
để đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giao đất cho các tổ chức kinh tế
đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất gắn liền kết cấu hạ tầng đó, giao đất cho một số trƣờng hợp để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ Quyết định. Chính sách sử dụng đất
đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đƣờng lối đổi mới quản lý đất
đai theo cơ chế thị trƣờng, nhà nƣớc có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động
đƣợc vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá,

không thu tiền sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà
nƣớc, còn đối tƣợng đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính với Nhà nƣớc theo quy định.
Thứ ba, loại đất đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng chủ yếu là đất có
mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan nhà nƣớc, đất nông
nghiệp của hộ gia đình cá nhân, không có mục đích kinh doanh. Loại đất đƣợc
giao đất có thu tiền sử dụng thƣờng là đất sản xuất kinh doanh và khả năng sinh
lợi.
Thứ tƣ, về quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc giao đất không thu tiền sử
dụng đất đƣợc quy định tại Điều 109 Luật Đất đai năm 2003; quyền và nghĩa vụ

19
của ngƣời đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 110 Luật
Đất đai năm 2003.
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Cho thuê đất là việc
Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất".
Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nƣớc trao quyền cho ngƣời
có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất lần
đầu tiên đƣợc quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Quy định tổ chức thuê đất
phải trả tiền thuê nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc và đồng thời
cũng để thực hiện các biện pháp quản lý nhà nƣớc đối với đất đai. Việc quy định
các tổ chức kinh tế khi thuê đất phải trả tiền thuê đã khắc phục tình trạng sử dụng
đất kém hiệu quả, lãng phí, đồng thời thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý
đất đai, phù hợp với cơ chế thị trƣờng, nhà nƣớc có nguồn thu ngân sách từ đất,
huy động đƣợc vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc.
* Phân loại cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay
Trƣớc đây, theo quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và các Luật Đất đai

dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm; xây dựng để bán hoặc cho thuê; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng
ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính: thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để đƣợc sử dụng đất trong trƣờng hợp
này đƣợc tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp nhƣ trƣờng hợp giao đất có
thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất.

21
Tổ chức kinh tế thuê đất hàng năm trả tiền thuê theo Bảng giá đất hàng năm của
tỉnh, thành phố. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất
nhiều lần cho cả thời gian thuê thanh toán tiền thuê tại thời điểm 5 năm 1 lần
hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần.
Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của ngƣời thuê đất: Tổ chức kinh tế thuê đất
trả tiền thuê hàng năm chỉ có quyền và nghĩa vụ theo quy định tại điểm a, b, c, d
Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho
thuê đất trƣớc ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ
tƣơng tự nhƣ đối với doanh nghiệp đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng trong thời
hạn đã trả tiền thuê đất; trƣờng hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả theo
quy định
Thứ tƣ, phƣơng thức thành toán: Doanh nghiệp thuê đất hàng năm trả tiền
theo định kỳ hàng năm. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê
đất nhiều lần cho cả thời gian thuê thì có thể phải trả tiền thuê đất 5 năm 1 lần
hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần. Doanh nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một
lần để đƣợc sử dụng đất trong trƣờng hợp này đƣợc tính bằng với số tiền sử dụng

hoạch, kế hoạch sử dụng đất với mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho
việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai. Việc giao đất, cho thuê đất
đúng quy hoạch, kế hoạch là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của địa
phƣơng, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng
đất của chính doanh nghiệp. Từ những phân tích trên cho thấy việc giao đất, cho

23
thuê đất phải tuân thủ đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đạt đƣợc
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.
Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tƣợng. Đây là
một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối, phân phối
lại đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những ngƣời sử dụng đất. Việc
tế cho thấy, việc giao đất, cho thuê đất sai thẩm quyền, sai đối tƣợng là nguyên
nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn định chính trị,
xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Do vậy, cần thiết phải thực
hiện nguyên tắc này trong giao đất, cho thuê đất.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục. Đây là một trong
những nguyên tắc nhằm đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất đƣợc thực
hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phƣơng. Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp
phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất.
1.1.5. Sự khác biệt giữa giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất
với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
Giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời gian qua mặc dù đã phát huy
hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn, góp phần tạo nguồn thu
cho ngân sách. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến động
giá cả quyền sử dụng đất trên thị trƣờng bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền
sử dụng đã bộc lộ những nhƣợc điểm, hạn chế nhất định. Trƣớc thực trạng trên
tại Điều 61 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã quy định “Đấu giá quyền sử dụng
đất đƣợc áp dụng khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất”. Đấu giá


25
cơ sở hạ tầng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, cơ cấu lao động địa
phƣơng.
1.2. Những vấn đề lý luận về thu hồi đất
1.2.1. Cơ sở hình thành quy định thu hồi đất
Thực tiễn đã chứng minh, đối với bất kỳ quốc gia nào, trong quá trình phát
triển, luôn diễn ra việc phân bổ lại quỹ đất đai phục vụ các mục tiêu kinh tế, xã
hội, củng cố quốc phòng an ninh, xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang, phát triển,
mở rộng đô thị. Vì vậy, việc Nhà nƣớc thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội,
quốc phòng, an ninh là tất yếu. Ở nƣớc ta, trƣớc mục tiêu phát triển công nghiệp,
dịch vụ, đô thị, hạ tầng kinh tế - xã hội đòi hỏi Nhà nƣớc phải thu hồi một quỹ
đất lớn bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở đáp ứng yêu cầu thời kỳ
hội nhập kinh tế quốc tế, tạo cơ sở, nền tảng cho sự phát triển bền vững.
Với quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện quyền
sở hữu, Luật Đất đai năm 1987 đã quy định Nhà nƣớc thu hồi toàn bộ hoặc một
phần đất đã giao sử dụng để thực hiện nhiệm vụ kinh tế, xã hội, nhƣng không
quy định việc đền bù cho ngƣời có đất bị thu hồi đất. Đến năm 1990 đền bù thiệt
hại đất đƣợc quy định tại Quyết định số 186/2004 của Hội đồng Bộ trƣởng. Đến
năm 1992, thực hiện đƣờng lối đổi mới, chuyển nền kinh tế từ kế hoạch hoá tập
trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa,
việc thu hồi đất đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, việc
thu hồi đất diễn ra mạnh mẽ. Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 90/CP năm
1994 của Chính phủ đƣợc ban hành đƣa ra các quy định mới, cụ thể về thu hồi
đất để và đền bù cho ngƣời có đất bị thu hồi đất. Sau gần bốn năm thực hiện
chính sách thu hồi đất này, đến năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định số
22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể hơn các nội dung tại Nghị định số 90/CP. Trƣớc
yêu cầu phát triển nền kinh tế, xã hội, Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số