ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
 Đinh Thế Biên ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT KHU CÔNG
NGHIỆP PHÚ NGHĨA – HUYỆN CHƢƠNG MỸ
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn đến quý thầy cô khoa Địa lý, trường
Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, đặc biệt là những thầy cô
đã tận tình dạy bảo cho tôi suốt thời gian học tập và làm luận văn tại trường.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Phạm Văn Bộ người đã dành rất
nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận văn
tốt nghiệp.
Nhân đây, tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ phòng Kinh doanh Khu
công nghiệp Phú Nghĩa – tập đoàn Phú Mỹ đã tạo rất nhiều điều kiện để tôi có đầy
đủ dữ liệu, số liệu nghiên cứu và hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp qúy báu của qúy thầy cô và các bạn. Hà Nội, tháng 07 năm 2014
Học viên

Đinh Thế Biên

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ những nội dung và số liệu trong luận văn này do
tôi tự nghiên cứu, khảo sát và thực hiện không trùng với bất kỳ luận văn, đề tài nào
đã công bố. Nếu có gì sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.


2
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu………………………………
2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu…………………………………………
2
5. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn…………………………………
2
6. Cấu trúc luận văn…………………………………………………
3
7. Dự kiến kết quả đạt đƣợc và ý nghĩa thực tiễn…………………
3
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Khu công nghiệp ở nƣớc ta:…………………………………….
5
1.1 Các khái niệm cơ bản……………………………………………
5
1.1.1. Khái niệm về khu công nghiệp……………………………………
5
1.1.2. Khái niệm về cụm công nghiệp……………………………………
5
1.1.3. Doanh nghiệp khu công nghiệp, cụm công nghiệp……………
6
1.1.4. Ban quản lý khu công nghiệp………………………………………
6
1.1.5. Quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp…………………………
6
1.2. Đặc điểm và phân loại Khu công nghiệp:………………………
8
1.2.1. Đặc điểm Khu công nghiệp…………………………………………
8

16
1.5.1. Kinh nghiệm của Nhật Bản…………………………………………
16
1.5.2. Kinh nghiệm của Hàn Quốc ………………………………………
19
1.6. Tình hình sử dụng đất phát triển các khu công nghiệp ở Việt
Nam…………………………………………………………………….
23
1.6.1. Cơ sở pháp lý liên quan về sử dụng đất phát triển KCN ở nước
ta……………………………………………………………………………
23
1.6.2. Thực trạng sử dụng đất phát triển các KCN ở nước ta trong những
năm gần đây ………………………………………………………….
26
1.6.3. Tình hình phát triển các khu công nghiệp tại Hà Nội…………….
28
Chƣơng 2. Hiện trạng quy hoạch và sử dụng đất của Khu công
nghiệp Phú Nghĩa, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội………
31
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên huyện Chương Mỹ………………….
31
2.1.1. Vị trí địa lý……………………………………………………
31
2.1.2. Địa hình…………………………………………………………
32
2.1.3. Khí hậu………………………………………………………….
32
2.1.4. Thủy văn………………………………………………………
34
2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ………………

53
2.4.2. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp…………………………………
56
2.4.3. Đánh giá thực trạng môi trường trong Khu công nghiệp………
57
2.4.4. Những đóng góp Khu công nghiệp Phú Nghĩa về kinh tế - xã hội
và việc làm…………………………………………………………
63
Chƣơng 3. Đề xuất nâng cao hiệu quả sử dụng đất Khu công nghiệp
Phú Nghĩa – Huyện Chƣơng Mỹ - Thành phố Hà Nội.
66
3.1. Thu hút vốn đầu tư vào các Khu công nghiệp…………………….
66
3.2. Tăng cường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật……………
69
3.3. Quy hoạch phát triển nguồn nguyên liệu đầu vào cho các Khu công
nghiệp……………………………………………………………
71
3.4. Giảm thiểu tối đa ô nhiễm môi trường……………………………
72
3.5. Có kế hoạch định hướng, đào tạo việc làm cho người dân bị thu hồi
đất nông nghiệp…………………………………………………….
75
3.6. Quy hoạch Khu công nghiệp gắn với liên kết vùng. ……………
77
Kết luận và kiến nghị…………………………………………………
78
Kết luận ………………………………………………………………
78
Kiến nghị ……………………………………………………………

khu trung tâm điều hành và dịch vụ công cộng
42
Bảng 2.3. Các tiêu chuẩn kỹ thuật bên trong lô đất xây dựng các xí
nghiệp công nghiệp
48
Bảng 2.4. Các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng bên trong lô đất
xây dựng khu hạ tầng kỹ thuật
51
Bảng 2.5. Các công ty đăng ký kinh doanh hoạt động tại Khu công
nghiệp ( Số liệu tháng 12/2013)
53
Bảng 2.6. Các thửa đất chưa xây dựng nhà máy, xí nghiệp
57
Bảng 2.7. Những hoạt động trong giai đoạn xây dựng
59
Bảng 2.8.a Bảng nồng độ chất trung bình chất gây ô nhiễm trong
nước thải công nghiệp KCN Phú Nghĩa
61
Bảng 2.8.b Bảng nồng độ chất trung bình chất gây ô nhiễm trong
nước thải sinh hoạt KCN Phú Nghĩa
62

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Chƣơng Mỹ

CP
Chính Phủ
KCN
Khu công nghiệp
NĐ
Nghị định
UBND
Ủy ban nhân dân
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
XNCN
Xí nghiệp công nghiệp 1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Trong những năm trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến

nghiệp trên địa bàn huyện một cách hiệu quả, đặc biệt là Khu công nghiệp Phú
Nghĩa – Khu công nghiệp lớn nhất huyện, tác giả chọn đề tài: “Đa
́
nh gia
́
hi ệu quả
sử dụng đất Khu công nghiệp Phú Nghĩa – Huyện Chương Mỹ - Thành phố Hà Nội”
để nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất của Khu công nghiệp Phú
Nghĩa ;
- Đánh giá hiệu quả sử dụng đất khu công nghiệp Phú Nghĩa trong những
năm vừa qua;
- Đưa ra những kiến nghị về điều chỉnh dự án giai đoạn II trên cơ sở những
phân tích đánh giá giai đoạn I;
- Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất phát triển Khu công nghiệp một cách
bền vững.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hiệu quả sử dụng đất ở khu công nghiệp.
- Phạm vị nghiên cứu là Khu công nghiệp Phú Nghĩa, Chương Mỹ, Hà Nội
từ khi thành lập đến nay.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Quan sát thực địa khu công nghiệp
để nắm bắt thực trạng khu công nghiệp; thu thập thông tin liên quan đến công tác
quy hoạch sử dụng đất tại Ban quản lý các khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội, số
liệu báo cáo của chủ đầu tư: công ty cổ phần tập đoàn Phú Mỹ.
- Sử dụng các tiêu chí về hiệu quả sử dụng đất để đưa vào phân tích đánh giá
hiệu quả sử dụng đất của dự án.
5. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn:
3

Đề tài luận văn góp phần vào sự phát triển chung của huyện Chương Mỹ
thông qua công tác đánh giá thực trạng sử dụng đất từ đó đề ra được quy hoạch sử
dụng đất để phát triển Khu công nghiệp một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất.
Đề tài luận văn “Đa
́
nh gia
́
hi ệu quả sử dụng đất Khu công nghiệp Phú
Nghĩa, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội” sẽ đưa ra những bài học thiết thực
về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu công nghiệp trước mắt cũng như
lâu dài, vừa tạo động lực và khai thác thế mạnh đất đai phục vụ các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó cũng rút ra các bài học còn hạn chế cần phải khắc
phục để đảm bảo cho các khu công nghiệp phát triển theo hướng bền vững.

5

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
KHU CÔNG NGHIỆP
1.1 Các khái niệm cơ bản.
1.1.1. Khái niệm về khu công nghiệp

chất gần giống nhau về công nghệ, dễ hợp tác sản xuất, cấp độ vệ sinh, xử lý môi
trường, vận tải hàng hóa, quy mô xí nghiệp công nghiệp, … để thuận tiện cho công
tác quản lý quy hoạch xây dựng và bảo vệ môi trường.
Việc phát triển các CCN, Khu công nghiệp đều có chủ trương lãnh đạo của
tỉnh và được đưa vào phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
1.1.3. Doanh nghiệp Khu công nghiệp, cụm công nghiệp
Doanh nghiệp Khu công nghiệp: Là doanh nghiệp được thành lập và hoạt
động trong Khu công nghiệp, gồm doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp dịch vụ.
Doanh nghiệp sản xuất Khu công nghiệp: Là doanh nghiệp sản xuất hàng
công nghiệp được thành lập và hoạt động trong Khu công nghiệp.
Doanh nghiệp dịch vụ Khu công nghiệp: Là doanh nghiệp được thành lập và
hoạt động trong Khu công nghiệp, thực hiện dịch vụ các công trình kết cấu hạ tầng
Khu công nghiệp, dịch vụ sản xuất công nghiệp
1.1.4. Ban quản lý Khu công nghiệp
Là các cơ quan quản lý trực tiếp của các Khu công nghiệp trong phạm vi địa
lý hành chính của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hoặc Ban quản lý một
khu công nghiệp, hoặc Ban quản lý khu công nghiệp trên địa bàn liên tỉnh, do Thủ
tướng Chính phủ quyết định thành lập và được sử dụng con dấu quốc huy.
1.1.5. Quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp:
Theo khoản 2, điều 3, chương 1 trong luật đất đai năm 2013, quy hoạch sử
dụng đất được định nghĩa như sau:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không
gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo
7

vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu
sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị
hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Theo như TS. Lương Văn Hinh (2003) [8]
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời

Địa điểm các Khu công nghiệp phải thuận lợi, gần các đầu mối giao thông
quan trọng, gần các nguồn cung cấp nguyên liệu và nơi tiêu thụ sản phẩm.
Diện tích Khu công nghiệp cần phải đủ để xây dựng trước mắt cũng như có
khả năng phát triển mở rộng Khu công nghiệp, không gây ra sự đảo lộn, hoặc thay
đổi quá nhiều qua thời kỳ thay đổi sản xuất hay mở rộng các xí nghiệp công nghiệp.
Địa điểm xây dựng các Khu công nghiệp phải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật:
địa hình khu đất, địa chất công trình, thủy văn, cao độ ngập lụt, khoảng cách so với
khu dân cư… Đây là những vấn đề phức tạp liên quan chặt chẽ đến công tác thiết
kế, xây dựng và phát triển sau này, ảnh hưởng nhiều đến vốn đầu tư xây dựng.
1.2. Đặc điểm và phân loại Khu công nghiệp:
1.2.1. Đặc điểm Khu công nghiệp:
- Khu công nghiệp có vị trí xác định, có thể có hoặc không có hàng rào ngăn
cách, và thường không có dân cư sinh sống.
Các khu công nghiệp đều được xác định ranh giới cụ thể phân biệt với các
vùng còn lại thuộc lãnh thổ quốc gia. Mọi hoạt động đầu tư bên trong khu công
nghiệp không chỉ được điều chỉnh bởi quy luật hiện hành mà còn được hưởng
những quy chế pháp lý riêng và được hưởng những ưu đãi cụ thể. Toàn bộ hạ tầng
kỹ thuật khu công nghiệp được xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp và kinh
doanh dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp, không phục vụ mục đích sống dân cư
kể cả người Việt Nam, người nước ngoài làm việc trong Khu công nghiệp.
- Khu công nghiệp được thành lập để thu hút các doanh nghiệp sản xuất và
dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp.
Lĩnh vực đầu tư chủ yếu của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp là sản
xuất công nghiệp và dịch vụ phục vụ cho sản xuất công nghiệp. Trong khu công
9

nghiệp không có các hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và các dịch vụ phục
vụ cho loại hình sản xuất này.
- Khu công nghiệp được thành lập có khả năng thu hút vốn đầu tư trong nước
và ngoài nước.

xấu tới lân cận
bởi bụi, khí
Có tác động
xấu
Có tác động
xấu ở mức
trung bình
Có tác động
xấu không
đáng kể
Không có
tác động
xấu đến
10

thải, tiếng ồn,
hỏa hoạn
khu vực
lân cận
Cách
khu dân
cư
>1000m
>500m
>300m
>100m
>50m

Bảng 1.2. Bảng phân loại Khu công nghiệp theo mức độ độc hại
( Nguồn:Theo

Trước hết, Khu công nghiệp huy động vốn từ nội bộ nền kinh tế đất nước,
đây là nhân tố có tính quyết định, là nhân tố nội lực. Trong những năm gần đây
nguồn vốn này phát triển một cách nhanh chóng.
Thứ hai, Khu công nghiệp huy động vốn từ các doanh nghiệp nước ngoài.
Thực trạng nền kinh tế của nước ta vẫn còn phát triển thấp và gặp nhiều khó khăn
thì việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài là một yếu tố vô cùng quan trọng. Trong 20
năm qua, các Khu công nghiệp, khu chế xuất đã trở thành điểm đến hấp dẫn đối với
các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Hàng năm vốn FDI vào Khu
công nghiệp, khu chế xuất chiếm từ 40-45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả
nước, trong đó các dự án FDI về sản xuất công nghiệp trong Khu công nghiệp, khu
chế xuất chiếm gần 80% tổng vốn FDI vào ngành công nghiệp cả nước. Phần lớn
các Khu công nghiệp, khu chế xuất do nhà đầu tư nước ngoài làm chủ đầu tư đều cơ
bản hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng và đi vào hoạt động. Kết cấu hạ tầng Khu
công nghiệp, khu chế xuất vừa có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư
thứ cấp trong việc triển khai nhanh dự án sản xuất kinh doanh, vừa góp phần cải
thiện hệ thống kết cấu hạ tầng chung, đặc biệt là hạ tầng nông thôn của các địa
phương phục vụ tích cực cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phương và cả
nước.
Lũy kế đến hết tháng 12/2013: Các KCN trên cả nước đã thu hút được 4.770
dự án FDI với tổng vốn đầu tư đã đăng ký hơn 70,3 tỷ USD, vốn đầu tư đã thực
hiện đạt 36,2 tỷ USD, bằng 52% vốn đầu tư đã đăng ký; và 5.210 dự án đầu tư trong
12

nước với tổng vốn đăng ký hơn 464.500 tỷ đồng, tổng vốn đầu tư thực hiện đạt
250.000 tỷ đồng, bằng 53% tổng vốn đăng ký (Theo Website KCN Việt Nam:
www.khucongnghiep.com.vn).
1.3.3. Góp phần giải quyết việc làm, tạo ra lực lượng lao động có tay nghề
cao cho xã hội
Phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất mở ra một không gian kinh tế rộng
lớn, một kênh mới có tiềm năng thu hút lao động giải quyết việc làm. Từ những

lý người nước ngoài. [1]
Nói tóm lại, với nguồn lực lao động lớn, máy móc thiết bị hiện đại cùng với
sự quản lý chuyên nghiệp của các doanh nghiệp trong Khu công nghiệp sẽ tạo áp
lực cho xã hội trong công tác đào tạo nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn cao
để đáp ứng cho nhu cầu lao động của các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, chính các
doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng đã đào tạo tại chỗ đội ngũ lao động có tay
nghề để đáp ứng các yêu cầu trong công việc của doanh nghiệp mình. Chính những
sự đào tạo đó đã nâng cao mặt bằng trình độ lao động của người lao động Việt Nam.
1.3.4. Hình thành liên kết vùng
Hiệu quả quy hoạch sử dụng đất cho việc hình thành và phát triển các Khu
công nghiệp đã và đang tạo điều kiện cho các địa phương phát huy các thế mạnh
của mình đồng thời hình thành mối liên kết hỗ trợ giữa địa phương với các vùng
miền xung quanh. Theo tiến sĩ Nguyễn Hữu Huân trên cơ sở nghiên cứu của các
nhà khoa học đi trước như Capello (1988), Isard Walter (1989), Mushi (2003)… chỉ
ra như sau (nguồn: TS. Nguyễn Văn Huân, Liên kết vùng từ lý luận đến thực tiễn,
website của Ủy ban kinh tế quốc hội:
- Các lợi thế so sánh vùng có vai trò quan trọng trong việc hình thành hệ
thống phân công lao động và chuyên môn hóa; và do đó hình thành mối liên kết nội
vùng và liên vùng;
- Lợi thế quy mô nhờ chuyên môn hóa. Lợi thế nhờ quy mô tác động lan tỏa
đến các vùng khác nhờ sử dụng các nguyên liệu đầu vào và kiến thức, lao động có
kỹ năng v.v Với quy mô thị trường và chi phí giao thông giảm sẽ hình thành nên
14

các cụm trung tâm công nghiệp với các cụm ngành có liên kết chuỗi với nhau, hay
là hình thành các vùng chuyên canh nông nghiệp gắn liền với nó là công nghiệp chế
biến và cơ khí, dịch vụ phục vụ phát triển nông nghiệp của vùng chuyên canh đó;
- Hệ thống hạ tầng phát triển đồng bộ và hiện đại với các loại hình hạ tầng
khác nhau. Hạ tầng trong nhiều trường hợp quyết định sự thành công hay thất bại
của các mối quan hệ liên kết nội vùng và liên vùng. Trong khi đó việc quy hoạch