ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THỊ VÂN
CHIA DI S¶N Lµ NHµ ë Vµ QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHÙNG TRUNG TẬP

HÀ NỘI - 2014
Danh mục những chữ viết tắt
Danh mục bảng
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỪA KẾ, DI SẢN THỪA
KẾ, CHIA DI SẢN LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 7
1.1. Khái niệm thừa kế và quyền thừa kế 7
1.1.1. Khái niệm thừa kế 7
1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế 10
1.2. Khái niệm di sản thừa kế 11
1.2.1. Di sản thừa kế là tài sản riêng của người chết 12
1.2.2. Phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác 13
1.3. Khái niệm chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 15
1.3.1. Di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 15
1.3.2. Căn cứ phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 20
1.3.3. Đặc điểm thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở 26
1.3.4. Các phương thức chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở 30
Kết luận chương 1 34
Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CHIA DI SẢN LÀ
NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 35
2.1. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo di chúc 38
2.2. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở có di sản dùng vào
việc thờ cúng và di tặng 47
2.2.1. Nhà ở và quyền sử dụng đất ở là di sản dùng vào việc thờ cúng 47
2.2.2. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong trường hợp có di tă
̣
ng 53
2.3. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở có người thừa kế
không phụ thuộc vào nội dung của di chúc 54
2.4. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật 56
2.5. Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở có người thừa kế mới

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐCP : Hội đồng chính phủ
XHCN: Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG

Số hiệu bảng
Tên bảng
Trang
BẢNG 2.1:
THỐNG KÊ THỤ LÝ, GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP
VỀ THỪA KẾ
37


đất ở được xây dựng trong thời kỳ tiến hành cơ chế quản lý kinh tế của nhà

2
nước theo cơ chế thị trường. Do vậy, pháp luật về thừa kế và những qui định
pháp luật khác có liên quan đến thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa
thật sự thống nhất và đồng bộ. Việc xác định di sản thừa kế nói chung và thừa
kế nhà ở, quyền sử dụng đất ở nói riêng là yếu tố quan trọng trong việc giải
quyết các án kiện về thừa kế vẫn còn nhiều vấn đề gây tranh cãi cả về mặt lý
luận và thực tiễn áp dụng.
Với tư cách là một người công tác lâu năm trong ngành Tòa án tại các
quận trên địa bàn thành phố Hà Nội, học viên mạnh dạn chọn đề tài để nghiên
cứu thực hiện luận văn thạc sĩ luật học là: Chia di sản là nhà ở và quyền sử
dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam, để qua đó được xem như nhận xét của
người làm công tác thực tiễn về việc thực hiện pháp luật thừa kế trong việc
giải quyết tranh chấp về quyền thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong
thời gian qua có những nét đặc thù và là bài học kinh nghiệm trong công tác
xét xử về thừa kế di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay. Thực tế trong những năm công tác tại ngành Toà án của
học viên, thì tranh chấp về di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
thường xuyên diễn ra. Vì giá trị của nhà ở và đất ở không những có ý nghĩa về
mặt kinh tế, mà có ý nghĩa về mặt xã hội liên quan đến các lợi ích của cá nhân
trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa ở Việt Nam trong gia đoạn hiện nay. Trước thực trạng đó, việc nghiên
cứu, phân tích nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng những qui định
pháp luật để giải quyết những tranh chấp về thừa kế nhà ở và quyền sử dụng
đất ở có ý nghĩa quan trọng trên cả phương diện lý luận và thực tiễn. Vì
những lý do trên, học viên đã chọn đề tài này để nghiên cứu, thực hiện luận
văn cao học luật là bảo đảm tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Ở nước ta, kể từ năm 1945 đến nay pháp luật thừa kế được xây dựng và

4
cứu về thừa kế nói chung, mà không có công trình nào nghiên cứu về thừa kế
nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo qui định của pháp luật Việt Nam hiện
hành. Ngoài ra, trong những năm qua, tuy đã có một số luận văn cao học luật
nghiên cứu về thừa kế tại các cơ sở đào tạo luật là Đại học Luật Hà Nội và
Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Nhưng các công trình này chủ yếu tập
trung nghiên cứu về thừa kế thế vị, về những người không được quyền hưởng
di sản, về thừa kế theo di chúc, về thừa kế theo hàng cụ thể: Luận văn thạc sĩ
của Phạm Thị Bích Phượng (Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội) về Thừa
kế thế vị theo qui định của pháp luật Việt Nam hiện hành (2006); Luận văn
thạc sĩ của Vũ Thị Lan Hương (Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội) về xác
định di sản thừa kế theo di chúc theo qui định trong Bộ luật dân sự năm
2005… Với tình hình nghiên cứu trên, việc nghiên cứu đề tài: “Chia di sản
thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” là một
công trình nghiên cứu độc lập, lần đầu tiên được nghiên cứu ở nước ta và
không có sự trùng lặp với bất kỳ một công trình khoa học nào đã công bố.
Hơn nữa, học viên là người làm công tác thực tiễn tại Toà án, cho nên rất tâm
huyết với đề tài này và mạnh dạn nghiên cứu để phục vụ cho công tác thực
tiễn của bản thân.
3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu đề tài: Dựa trên những cơ sở lý luận về
thừa kế nói chung để qua đó nghiên cứu thực trạng áp dụng luật thực định
để giải quyết những tranh chấp về chia di sản thừa kế là nhà ở và đất ở tại
Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, để qua đó chỉ ra những vụ việc chia di
sản thừa kế là nhà ở và đất ở còn tồn tại nhiều sai sót, chưa thỏa đáng đồng
thời cũng chỉ ra những bất cập, thiếu sót của luật thực định để khuyến nghị
và nêu biện pháp hoàn thiện pháp luật qui định về di sản thừa kế là nhà ở
và quyền sử dụng đất ở.

5

ở, quyền sử dụng đất ở, phát hiện những bất cập của một số qui định của pháp
luật về thừa kế, để nêu ra phương hướng hoàn thiện pháp luật thừa kế phù hợp
với thực tế.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Những vấn đề chung về thừa kế, di sản thừa kế, chia di sản
là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật chia di sản là nhà ở và quyền
sử dụng đất ở
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện những qui định pháp luật về chia di
sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
7
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỪA KẾ, DI SẢN THỪA KẾ,
CHIA DI SẢN LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
nhân làm thay đổi địa vị của người phụ nữ trong thị tộc, trong mỗi gia đình
thành viên thị tộc. Sự ra đời của nhiều ngành nghề mới như nông nghiệp,
chăn nuôi, trồng trọt đòi hỏi sức khoẻ và trí tuệ của người đàn ông, sản phẩm
lao động mà người đàn ông làm ra không những đủ nuôi sống gia đình mà
còn tạo ra nhiều của cải dư thừa. Địa vị của người đàn ông trong gia đình và
trong từng thị tộc, bộ lạc dần dần được thiết lập. Đặc biệt khi nhà nước ra đời
và qui định chế độ hôn nhân một vợ một chồng đã làm cho con cái biết rõ cha
mẹ mình. Từ đó trong quan hệ gia đình xác lập huyết thống theo họ cha và
chế độ gia đình phụ hệ thay thế cho chế độ mẫu hệ. Chế độ mẫu hệ đã dần mờ
nhạt thay bằng chế độ phụ hệ với vai trò gia trưởng đặc trưng của người đàn
ông. Các con trong gia đình có huyết thống với người cha sẽ mang họ cha và
được thừa kế tài sản của cha.
Thế là huyết thống theo họ mẹ và quyền thừa kế theo mẹ đã
bị xoá bỏ, huyết tộc theo họ cha và thừa kế cha được xác lập”. Như
vậy qua mỗi một thời kỳ, qua mỗi một giai đoạn phát triển của xã
hội loài người tương ứng với sự phát triển của lực lượng sản xuất,
của hình thức gia đình thì việc điều chỉnh quan hệ sở hữu có thay
đổi dẫn theo sự thay đổi của các quan hệ thừa kế đó là do các
nguyên nhân về kinh tế, quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân
trong xã hội quyết định [30].
Như vậy ngay từ khi nhà nước và pháp luật chưa ra đời thì quan hệ sở
hữu và thừa kế đã xuất hiện như một yếu tố khách quan. Thừa kế xuất hiện

9
phụ thuộc vào chế độ sở hữu. Nếu sở hữu là yếu tố đầu tiên để xuất hiện quan
hệ sở hữu thì thừa kế là phương tiện duy trì củng cố quan hệ sở hữu.
Khi xã hội phân chia thành giai cấp và chế độ tư hữu được hình thành,
giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết tư liệu sản xuất và truyền lại cho con
cháu nên địa vị thống trị được củng cố từ đời này sang đời khác. Việc thừa kế
tài sản là sự chuyển dịch công cụ, phương tiện bóc lột của giai cấp thống trị

sản theo di chúc hoặc theo pháp luật và quyền của người được thừa kế di sản
theo di chúc hoặc theo pháp luật có quyền hưởng hoặc từ chối quyền hưởng di
sản theo những điều kiện do pháp luật qui định. Hình thức dịch chuyển tài sản
của người chết cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo qui định của
pháp luật chính là cơ sở để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của người
thừa kế hợp pháp. Như vậy giữa quyền sở hữu đối với tài sản và quyền thừa
kế có mối quan hệ qua lại với nhau, nếu quyền thừa kế là một trong những
căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của người thừa kế hợp pháp, thì
quyền sở hữu lại chi phối trực tiếp đến quyền thừa kế. Quyền thừa kế được
hiểu dưới hai nghĩa:
Thứ nhất, quyền thừa kế theo theo nghĩa rộng (nghĩa khách quan) là
tổng hợp các qui phạm pháp luật qui định về trình tự, hình thức để lại di sản
và hưởng di sản thừa kế; người thừa kế có quyền nhận hay không nhận di
sản; có quyền kiện hay không kiện yêu cầu chia di sản trong thời hạn pháp
luật qui định. Theo qui định tại Điều 631 Bộ luật dân sự năm 2005: “Cá
nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của
mình cho những người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc
hoặc theo pháp luật” [23, Điều 631].
Thứ hai, quyền thừa kế hiểu theo nghĩa chủ quan: Là quyền dân sự cụ
thể của mỗi cá nhân trong việc để lại di sản cho người thừa kế theo di chúc

11
hoặc theo pháp luật; quyền nhận di sản hay từ chối quyền hưởng di sản;
quyền kiện hay không kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền thừa kế của mình.
Tóm lại, quyền thừa kế chỉ có thể được thực hiện khi người có di sản
chết, những người thừa kế theo luật hoặc theo di chúc của người để lại di sản
thể hiện ý chí nhận di sản của người đã chết.
Quyền thừa kế còn được hiểu là một quan hệ pháp luật dân sự về tài
sản. Đó là quan hệ giữa những người có quyền hưởng di sản và những người
không có quyền hưởng di sản. Đặc điểm này của quyền thừa kế thể hiện

kế riêng mà người có tài sản riêng đó không định đoạt ý chí sáp nhập vào khối
tài sản chung của vợ chồng thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu riêng của vợ
hoặc của chồng. Tài sản riêng của người vợ hoặc của người chồng còn xác
định được trường hợp vợ, chồng đã thoả thuận bằng văn bản chia tài sản
chung hoặc yêu cầu Toà án chia khi có lí do chính đáng thì phần tài sản của
vợ hoặc của chồng được chia là tài sản riêng của mỗi người. Những tài sản
chung của vợ chồng không chia thì vẫn thuộc quyền sở hữu chung của vợ
chồng. Những tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra trong thời kì hôn nhân hợp
pháp là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, khi xác định tài sản chung và
tài sản riêng của người vợ hoặc của người chồng, cần thiết phải phân biệt
những trường hợp cụ thể sau đây:
Trường hợp thứ nhất: Vợ chồng đã chia tài sản chung (trong đó có tài
sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở) theo các căn cứ hợp pháp thì phần tài
sản được chia của mỗi người là tài sản riêng, việc khai thác tài sản đó thuộc
quyền sở hữu của riêng chủ sở hữu là vợ hoặc chồng, theo đó các khoản lợi
thu được từ tài sản riêng đó là tài sản riêng. Đối với nhà ở và quyền sử dụng
đất ở, vợ chồng đã chia, thì diện tích nhà và diện tích đất ở của mỗi bên vợ và

13
chồng thuộc quyên sở hữu của riêng người đó. Trong qua trình sử dụng hoặc
dùng nhà ở, đất ở để cho thuê, thì các khoản thu được từ các giao dịch này
thuộc quyền sở hữu của người có nhà ở và quyền sử dụng đất ở, mà không
thuộc về sở hữu chung hợp nhất của vợ, chồng.
Trường hợp thứ hai: Trước thời kì hôn nhân, vợ hoặc chồng có tài sản
riêng là nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tư liệu sản xuất, sau khi kết hôn, các
loại tài sản đó không được nhập vào tài sản chung của vợ chồng thì vẫn là tài
sản riêng của người chồng hoặc người vợ có các loại tài sản đó. Nhưng tài sản
riêng của người chồng hoặc của người vợ được khai thác và thu được những
lợi ích nhất định thì các khoản lợi có được từ việc khai thác tài sản riêng đó là
của chung vợ chồng [30].

khoản gửi tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, các trái phiếu, cổ
phiếu, tín phiếu, kì phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, các giấy tờ có giá,
quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi
nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp
đồng hoặc từ các căn cứ pháp lí khác; quyền đối với phần vốn góp trong các
doanh nghiệp… Những loại tài sản này mà một người khi còn sống có quyền
sở hữu và khi người đó chết thì những tài sản này là di sản thừa kế, được đem
chia thừa kế theo di chúc và theo pháp luật. Tuy nhiên, nếu nghĩa vụ về tài
sản của người chết để lại lớn hơn hoặc ngang bằng với giá trị di sản của người
này để lại thì khi đó sẽ không còn di sản để chia thừa kế [30].
Từ phân tích trên, khái niệm về di sản thừa kế được hiểu như sau:
Di sản thừa kế là phần tài sản còn lại của người chết sau khi đã thanh
toán toàn bộ nghĩa vụ về tài sản của người để lại di sản (nếu có) với các chủ
thể khác, phần di sản dùng vào việc thờ cúng, phần di tặng (nếu có), phần

15
thừa kế của người được hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di
chúc và những khoản chi cho người sống nương nhờ, cho việc quản lý, phân
chia di sản và những khoản chi hợp lý khác, được đem chia thừa kế theo di
chúc hoặc theo pháp luật cho người thừa kế có quyền hưởng.
1.3. Khái niệm chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
1.3.1. Di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sở hữu của
người để lại di sản. Người để lại di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo
di chúc hoặc theo pháp luật.
1.3.1.1. Di sản là nhà ở
Điều 21 Luật Nhà ở quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở, tại khoản 1
quy định: “Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn,
cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy
định của pháp luật” [24, Điều 21]. Như vậy, nhà ở là tài sản dùng vào việc ở

+ Khi xã hội phát triển, Pháp luật điều chỉnh nhà thương mại, nhà
chung cư. Căn cứ vào những quy định trong các bản Hiến pháp 1946, 1959,
1980, 1992 và Hiến pháp 2013; BLDS năm 1995, BLDS năm 2005; Luật Nhà
ở 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 (Thông qua tại kỳ họp thứ 8 ngày 29
tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ 1/7/2006). Về nhà chung cư có các văn bản
dưới luật điêu chỉnh như: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP; Nghị định số
71/2010/NĐ-CP; Thông tư số 01/2009/TT-BXD và Thông tư số 16/2010/TT-
BXD; Qui chế quản lý và sử dụng nhà chung cư (2008). Về nhà ở có những
quy định thật rõ:
Hiến pháp năm 1946, Điều 12: “Quyền tư hữu tài sản của công dân
Việt Nam được bao đảm” (có nhà ở) [13, Điều 12]; Hiến pháp năm 1959, tại

17
Điều 28 có qui định: “Pháp luật bảo đảm nhà ở của công dân nước Việt Nam
dân chủ cộng hoà không bị xâm phạm ” [14, Điều 12]; Hiến pháp năm 1980,
Điều 27: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu nhập hợp
pháp, của cải để dành, nhà ở ” [16, Điều 27].
Hiến pháp năm 1992, Điều 58 qui định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân;
Hiến pháp năm 2013 quy định tại Điều 32.
Xét về hiệu lực pháp luật, có Pháp lệnh nhà ở (ngày 26 tháng 3 năm
1991), gồm 42 điều; tại Điều 2 qui định:
Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của cá
nhân và các chủ thể khác [23, Điều 163].
Nhà ở mà nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện
chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất là thuộc sở hữu của
nhà nước [8, Điều 2].
Điều 4 Pháp lệnh nhà ở qui định: Tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư kinh
doanh nhà ở theo qui định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam [8, Điều 4].

nếu trước đây có nhà thuộc diện cải tạo theo QĐ 111- CP ngày 14
tháng 4 năm 1977, QĐ số 305 – CP ngày 17 tháng 11 năm 1977 nhưng
chưa giao nhà cho nhà nước quản lý thì nay phải giao nhà đó cho nhà
nước khi xuất cảnh [38, Điều 5].
Điều 6: Đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh
trái phép mà không có ít nhất là một trong những đối tượng là cha,
mẹ, vợ, chồng hoặc con đang cùng sống hợp pháp trong nhà đó ở lại
thì nhà đó thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Nếu có một người trong
số họ ở lại, thì tuỳ trường hợp cụ thể mà quyết định cho họ được
quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ nhà họ đang ở… [38, Điều 6].

19
+ Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử đất ở đô thị: Theo qui định tại Điều 2 NĐ, thì ở ở tại Việt
Nam được chia thành ba hình thức sở hữu: Sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở
hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân. Trong NĐ này qui định tại Điều 3: Tất cả nhà ở và đất ở đều phải đăng
ký. Chủ sở hữu hợp pháp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở [3, Điều 3].
Để bảo vệ sự ổn định trong xã hội, Điều 4 NĐ: Nhà nước không thừa
nhận việc đòi lại nhà ở mà nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện
chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Nhà nước không thừa nhận
việc đòi lại đất ở mà trước đây nhà nước đã giao cho người khác sử dụng do
thực hiện chính sách của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ
cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà Xã
hội chủ nghĩa Việt Nam.[3, Điều 4]
Trong Nghị định này còn qui định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Theo qui định tại Điều 10: “Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại nội thành, nội thị
xã, thị trấn được xét cấp như sau: