ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ VĂN KIÊN Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ MÁY MAY TNG THÁI NGUYÊN,
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ SƠN CẨM, HUYỆN PHÚ LƯƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học: : 2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Lê Duy
Thái Nguyên, năm 2014


Ngô Văn Kiên

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân
BT & GPMB : Bồi thường và giải phóng mặt bằng
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
CN – TTCN – XD : Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng
HĐND : Hội đồng nhân dân
TTCN - DV : Tiểu thủ công nghiệp - Dịch vụ
CN - TTCN : Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
BTHT : Bồi thường hỗ trợ
TĐC : Tái định cư
CNH - HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa


huyện Phú Lương và xã Sơn Cẩm 68 DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1: Cơ cấu đất đai xã Sơn Cẩm năm 2013 51
MỤC LỤC

PHẦN I: MỞ ĐẦU 1
1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2
1.3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2
1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 2
1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 2
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỀ TÀI 3
2.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB 3
2.1.2. Vai trò của BT & GPMB 4
2.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB 4
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 5
2.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan
đến công tác bồi thường và GPMB 5
2.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Thái Nguyên liên quan
đến công tác bồi thường và GPMB 8
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 10
2.3.1. Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội 10

ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ SƠN CẨM 39
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai xã Sơn Cẩm 39
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 49
4.2.3. Cơ cấu đất đai của xã Sơn Cẩm năm 2013 51
4.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
VÀ GPMB CỦA DỰ ÁN 52
4.3.1. Giới thiệu chung về công tác bồi thường và GPMB của dự án 52
4.3.2. Kết quả thống kê về đất, tài sản cây cối, hoa màu đã được bồi thường
trong dự án xây dựng nhà máy may TNG Thái Nguyên 53
4.3.3. Kết quả bồi thường về đất, tài sản, cây cối hoa màu trong dự án xây
dựng nhà máy may TNG Thái Nguyên 58
4.3.4. Kết quả hỗ trợ thu hồi đất nông nghiệp 63
4.3.5. Nguồn kinh phí thực hiện bồi thường và GPMB 66

4.3.6. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án
xây dựng nhà máy may TNG Thái Nguyên qua bộ phiếu điều tra 66
4.4. MỘT SỐ THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 70
4.4.1. Thuận lợi 70
4.4.2. Khó khăn 71
4.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN 71
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
5.1. KẾT LUẬN 73
5.2. KIẾN NGHỊ 74
1

giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng nhà máy may
TNG Thái Nguyên, trên địa bàn xã Sơn Cẩm, huyện Phú Lương, tỉnh
Thái Nguyên”
2
1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của xã Sơn Cẩm
- Đánh giá thực trạng công tác BT & GPMB của xã Sơn Cẩm
- Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra kinh nghiệm
cho công tác BT & GPMB cho địa phương trong thời gian tới.
1.3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan đã được ban hành của Chính phủ
và địa phương.
- Số liệu thu thập phải chính xác.
- Các đánh giá đưa ra phải khác quan.
- Các giải pháp đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
- Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong học tập và nghiên cứu khoa
học, giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại kiến thức đã học, biết
cách thực hiện một đề tài khoa học và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Nắm chắc các quyết định về bồi thường và giải phóng mặt bằng bằng việc áp
dụng trên thực tế.
1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đối với thực tiễn, đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện
công tác BT & GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn.
- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất, xác định những tồn tại chủ yếu
trong công tác thực hiện BT & GPMB, nguyên nhân và giải pháp khắc phục cho xã
Sơn Cẩm trong việc thực hiện BT & GPMB đạt được hiệu quả cao nhất.


(theo khoản 7, Điều 4, Luật Đất đai 2003).
Theo điều 42 Luật Đất đai 2003 của nước ta thì :
1. Nhà nước thu hồi của người sử dụng đất mà người sử dụng đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc đủ điều kiện để được
cấp GCNQSDĐ theo quy định Điều 50 của luật này thì được bồi thường, trừ
các trường hợp quy định tại khoản 2, 3, 4, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 điều 38
và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 điều 43 của luật này.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
4
3. Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương
lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường
bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái
định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải
có điều kiện phát triển bằng hoặc hơn nơi ở cũ.
4. Trường hợp không có khu tái đinh cư thì người bị thu hồi đất được
bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của
Nhà nước đối với khu đô thị, bồi thường bồi thường bằng đất ở đối với khu
vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớn hơn đất ở
được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với
phần chênh lệch đó.
5. Trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc bồi
thường bằng tiền, người bị thu hồi còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời
sống, đào tạo nghề, bố trí việc làm mới.
6. Trường hợp người sử dụng đất được nhà nước bồi thường khi bị thu
hồi đất mà thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật
thì phải trừ đi nghĩa vụ tài chính chưa được thực hiện trong giá được bồi
thường, hỗ trợ.

di chuyển là rất khó khăn. Bên cạnh đó công tác kiểm kê, định giá để bồi
thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn do các tài sản như công trình, vật kiến trúc
gắn liền với đất rất đa dạng. Vì vậy công tác BT & GPMB hỗ trợ tái định cư
gặp phải không ít khó khăn, phức tạp.
2.2.
CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI

2.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường và GPMB
- Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
+ Điều 17 : Đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản
do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực
kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các
tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của
toàn dân.
+ Điều 18: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao
đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có
6
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
+ Điều 58: Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để
dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và các tài sản khác trong
doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được Nhà nước
giao thì được sử dụng theo Điều 17 và Điều 18.
- Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
+ Điều 173: Quyền sở hữu.
+ Điều 176: Căn cứ xác lập quyền sở hữu.
+ Điều 177: Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu.

hướng dẫn thực hiện Nghị đinh số 142/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư số 06/2007/TT- BTNMT ngày 25/5/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính
phủ về Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 31/11/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005
của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị đinh số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
+ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
+ Thông tư số 57/2010- BTC của Bộ Tài chính quy định về lập dự toán,
sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
8
2.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Thái Nguyên liên quan đến công
tác bồi thường và GPMB
- Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/04/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền

Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước
thành công ty cổ phần;
- Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của
Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Căn cứ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
- Căn cứ Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm
2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số 06/2010/QĐ-UBND ngày 23 tháng 02 năm
2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung
quy định kèm theo Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010, của
UBND tỉnh về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của
UBND tỉnh Thái Nguyên v/v ban hành đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc
gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của
UBND tỉnh Thái Nguyên v/v ban hành đơn giá bồi thường cây cối hoa màu
gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Tờ trình số: 130/TTr-BBT ngày 12/12/2013 của Ban bồi thường
GPMB huyện Phú Lương Về việc đề nghị thẩm định và phê duyệt phương án dự
toán bồi thường, hỗ trợ đất đai, tài sản, cây cối hoa màu thuộc dự án: Xây dựng nhà
máy may TNG Phú Lương tại cụm công nghiệp Sơn Cẩm huyện Phú Lương;
- Căn cứ Quyết định số 2726/QĐ-UBND ngày 13/12/2013 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở để tính bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng dự án Xây dựng nhà máy may TNG Phú Lương;

trong việc phát triển kinh tế của đất nước. Để làm giảm khoảng cách giữa
nông thôn và thành thị thì công tác quy hoạch nông thôn đã được chú trọng
(Nguyễn Đình Thi, 2005) [9].
2.4.
CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GPMB TRÊN THẾ GIỚI

2.4.1. Trung Quốc
11
Theo luật đất đai Trung Quốc việc thu hồi đất đai chỉ được tiến hành
cho các dự án vì lợi ích chung, Chính phủ đứng ra đàm phán với người dân về
bồi thường thiệt hại và thu hồi đất. Sau đây, em xin nêu ra một số điểm tích
cực và hạn chế trong việc bồi thường và GPMB của Trung Quốc.
Về mặt tích cực mà nói, Trung Quốc có thể nói: Mục tiêu bao trùm lên
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc
thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi
việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là
không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ
sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho
những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so
với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa

Theo cơ chế thị trường, kinh tế phát trển thì cũng nảy sinh ra một số
tiêu cực mà Trung Quốc đã gặp phải như hiện tượng tham nhũng, sự thiếu
minh bạch. Năm 2011 một quy định của chính phủ Trung Quốc lại cho phép
nhà đầu tư tham gia và xử lý các cuộc đàm phán về bồi thường và GPMB.
Đôi khi các nhà kinh doanh này bị tố giác là đã thuê côn đồ đe dọa người dân
không chịu giao mặt bằng hoặc cưỡng chế họ bằng bạo lực với sự thông đồng
của chính quyền địa phương. Vì lợi ích của những nhà doanh nghiệp địa ốc và
người dân trái ngược nhau vì thế ngày càng có những vụ giải tảo kết thúc
trong bạo lực. Vì thế chính phủ Trung Quốc đã có một số đề xuất giải quyết
vấn đề liên quan đến thu hồi đất và GPMB nhưng yêu cầu nhà đầu tư địa ốc
và công ty tháo dỡ không được sử dụng bạo lực hoặc cắt điện, nước để cưỡng
chế người dân ra khỏi khu vực giải tỏa. Bồi thường cho người dân các tài sàn
bị giải tỏa với giá cao hơn trên thị trường nhằm xoa dịu những vụ phản đối
của người dân. Trong việc thóa dỡ các công trình quá cũ kĩ thì phải được sự
13
đồng ý của 90% của người dân sống ở vùng đó, kể cả các công trình phục vụ
lợi ích công cộng. Việc thu hồi và cưỡng chế là cần thiết nếu sự thu hồi đó là
công bằng và người dân đã được bồi thường thỏa đáng. (Trúc Phong, 2012) [14].
2.4.2. Singapore
Singapore là một quốc đảo, bao gồm một đảo chính với 63 đảo nhỏ.
Diện tích cả nước Singapore hiện nay khoảng 707 km
2
(chỉ hơn khoảng 1/3
diện tích thành phố Hồ Chí Minh), nơi có chiều dài lớn nhất là 43km, bề rộng
lớn nhất là 23km; dân số khoảng 4,8 triệu người, mật độ 6.800 người/km2.
Singapore giành được quyền tự trị vào năm 1959 và được độc lập vào năm
1965. Do diện tích nhỏ, nên chính quyền của Singapore chỉ có một cấp, 90%
đất đai ở Singapore là do Nhà nước quản lý.
Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 sở hữu (nhà nước và tư nhân),
trong đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98%. Tùy theo từng dự án, từng loại đất

các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử
dụng nhà mới. Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ
chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh
nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấy
hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do
nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần giá trị đầu tư.
Nhà nước không thể đáp ứng đền bù theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất
động sản gia tăng do công trình công cộng đi qua, Nhà nước sẽ điều tiết;
Ngược lại công trình có thể ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói
bụi). Nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu;
chi phí hoàn tất mảnh đất còn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền
bù. Đó là: Đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi
tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào ngôi nhà
sau khi đã có quyết định giả tỏa. Trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại.
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực
hiện việc tháo dỡ phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có
nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngoài ra, Nhà nước Singapore cũng có các chính sách hỗ trợ khác để
đảm bảo quyền lợi của của bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù,
chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là
15
tổ chức quyết định giá đền bù đối với người khởi kiện. Nếu người khởi kiện
vẫn không đồng ý có thể đưa lên Tòa thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là của
tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính
sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng
thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm tỷ lệ nhỏ, dưới 1%.(Phạm Bình
An, 2008) [10].

HDB với điều khoản ưu đãi. Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có
phân biệt trường hợp cụ thể, ưu tiên công dân Singapore . Nếu không sử dụng
nhà do HDB cung cấp sẽ được hỗ trợ thêm tiền.
- Cung ứng nhiều loại nhà để đáp ứng nhu cầu của người dân
Có nhiều loại nhà ở để dáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ
yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Ngoài ra, còn có các căn hộ
hạng sang hoặc các căn hộ cho người già. Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở
do HDB triển khai đã đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Hạn chề tình trạng
mua đi bán lại và đầu cơ, chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm
mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn
nhà thứ hai của cục phát triển nhà của đất nước singapore HDB. (Phạm Bình An,
2008) [10].
- Chính sách tài chính :
Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của
Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ
chương trình này. Có hai phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay vốn nhà
nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để phát triển các khu dân cư,
bán cho người dân để thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. (2) Chính phủ hỗ trợ
vốn cho người dân mua trả góp của HDB(có thế chấp nhà), thông qua phát
hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay
mượn từ thị trường vốn và các thể chế tài chính khác.
2.4.3. Nhận xét, đánh giá
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần đất. Ở mỗi nước,
quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật
đất đai hoặc một bộ luật khác.
Nếu việc thu hồi, trưng thu đó phù hợp với quy định của Pháp luật mà
người sở hữu hoặc người sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền
17
chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về
đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó


2.5.1. Từ khi có Luật đất đai 1993
18
Luật Đất đai năm 1993 đã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho
Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản
để xuất hiện quan hệ đất đai ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự
quản lý của nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là văn kiện
chính sách quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại của
Nhà nước. Tại Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Luật Đất
đai,1993). Luật Đất đai quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng
từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Một thủ tục rất quan
trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Chính điều này làm căn cứ cho
quyền được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất
nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp
quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các
văn bản đó, bao gồm:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định về việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài
chính – Xây dựng - Tổng cục Địa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn
thi hành Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP
nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải đền bù, đối tượng
được đền bù, phạm vi đền bù, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được