ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐỖ QUÝ TRIỆU
Tên đề tài:
“TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI PHƯỜNG TRUNG HÒA, QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để chuyên đề được
hoàn thiện hơn
Em xin chân thành cảm ơn
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014
Sinh viên Đỗ Quý Triệu
ii
MỤC LỤC
MỤC LỤC i
MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề: 1
1.2. Mục tiêu đề tài 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát 2
1.2.2. Mục tiêu chi tiết 2
1.3. Yêu cầu đề tài 3
1.4. Ý nghĩa đề tài 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn 3
PHẦN 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học, pháp lý của đề tài 4
2.1.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
[11]
4
2.1.2. Các quy định tài chính về đất đai
[11]
5
2.1.3. Khái niệm cơ bản và đặc điểm của hoạt động kinh doanh
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 19
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 19
3.2. Địa điểm và thời điểm tiến hành 19
3.3. Nội dung nghiên cứu 19
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội phường Trung Hòa 19
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại phường Trung Hòa 20
3.3.3. Thực trạng công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh
doanh bất động sản tại phường Trung Hòa 20
3.3.4. Đánh giá môi trường kinh doanh và hoạt động kinh doanh tại phường
Trung Hòa 20
3.3.6. Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản và các
dự án tại phường Trung Hòa 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu 21
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 21
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21
3.4.3. Phương pháp so sánh 21
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu 21
PHẦN 4:KÊT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22
4.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 22
4.1.1.1. Vị trí địa lý 22
4.1.1.2. Địa hình địa mạo 22
4.1.1.3. Khí hậu 22
4.1.1.4. Thủy văn 23
4.1.1.5. Thực trạng các nguồn tài nguyên 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội phường Trung Hòa 23
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế 23
4.1.2.2. Điều kiện xã hội 24
4.2. Hiện trạng sử dụng đất 26
5.2. Đề nghị 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO 47
PHỤ LỤC 48
PHỤ LỤC 1: 48
PHỤ LỤC 3: 49
PHỤ LỤC 4: 50
iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT
Từ viết tắt Ý nghĩa
1 BĐS Bất động sản
2 CTCP Công ty cổ phần
3 UBND Ủy ban nhân dân
4 TW Trung ương
5 XHCN Xã hội chủ nghĩa
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề:
Đất đai là sản phẩm tự nhiên mà tạo hoá đã ban tặng cho loài người,
trải qua hàng triệu năm với những biến động thăng trầm của thiên nhiên, của
lịch sử xã hội loài người. Đất đai đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá, là
nơi tạo ra hầu hết của cải vật chất phục vụ cho cuộc sống hàng tỷ người trên
trái đất. Đất là một bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, nó
không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nền tảng để định cư và tổ chức
các hoạt động kinh tế, xã hội. Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là
tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp và lâm
nghiệp.Chính vì vậy, trong việc sử dụng đất đòi hỏi phải sử dụng đất một cách
hợp lý khoa học là nhiệm vụ cấp bách hàng đầu của nước ta. Đặc biệt trong
giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi mới nền kinh tế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển
mạnh mẽ, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa đất đai và
con người trở nên căng thẳng. Nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế ngày
càng tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng mua bán, chuyển nhượng,
cầm cố… Tạo ra thị trường bất động sản (BĐS) sôi động và khó kiểm soát.
Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất
đai và công trình xây dựng dung cho các mục đích cư trú, giải trí, nông
nghiệp, công nghiệp, kinh doanh, thương mại… Khi nói đến bất động sản thì
phải hiểu đó là đất đai và tất cả các công trình được xây dựng một các vĩnh
viễn trên khu đất đó, bao gồm các công trình, phương tiện, cống rãnh thoát
nước và các hạng mục công trình cố định khác.
Thành phố Hà Nội với vị trí là thủ đô nên thị trường bất động sản tại đây
được đánh giá là sôi động bậc nhất và cùng với Thành phố Hồ Chí Minh là
đầu tàu của toàn khu vực với đa dạng loại hình và giá cả của BĐS tại các
3
- Đề xuất được các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường
BĐS ở phường phường Trung Hòa
1.3. Yêu cầu đề tài
- Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển
thị trường
- Các nguồn số liệu điều tra thu thập trên địa bàn phải phản ánh đúng,
đánh giá đầu đủ, trung thực, khác quan, khoa học, đảm bảo logic hệ thống
- Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo chính xác , sửa
dụng phương pháp thu thập thông tin và phương pháp chuyên gia (dùng phiếu
tham khảo ý kiến)
- Quá trình đánh giá phải đảm bảo tính chính xác trên các cơ sở của các
phương pháp luận
- Các giải pháp nhằm hoành thiện phát triển phải đảm bảo tính khoa
học, đúng với chính sách và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị
trường, đảm bảo vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước
1.4. Ý nghĩa đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
Tìm hiểu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Trung
Hòa và nhận thức được các phương thức kinh doanh BĐS trong thực tế từ đó
nhận thức được phương pháp áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Là cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS của phường Trung Hòa để từ đây
BĐS trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của phường Trung
Hòa nói riêng và quận Cầu Giấy nói chung
4
2.1.2. Các quy định tài chính về đất đai
[11]
Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất
đai và giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách
hệ thống so với luật đất đai năm 1993. Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và
sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ
trong việc quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và
từng thời gian để áp dụng thu các khoản nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất.
Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai,
theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa
tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính
khoản sắp xếp theo ba nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất
và thuế từ đất đai.
- Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất
Nhu vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải
thực hiện các nghĩa vụ tài chính như sau:
+ Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có
thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà
nước cho phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại
Điều 36 Luật đất đai năm 2003.
+ Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chúng nhận
biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
+ Nộp lệ phí trước bạn nhà đất
+ Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người
khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người
có đất bị thu hồi).
- Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất
quan hệ mật thiết với nhau, đó là quan hệ với các bạn hàng, với chủ thể cung
cấp đầu vào, với khách hàng, với đối thủ cạnh tranh, với Nhà nước. Các mối
7
quan hệ này giúp cho các chủ thể kinh doanh duy trì hoạt động kinh doanh
đưa doanh nghiệp của mình này càng phát triển.
+ Kinh doanh phải có sự vận động của đồng vốn:Vốn là yếu tố quyết
định cho công việc kinh doanh, không có vốn thì không thể có hoạt động kinh
doanh. Chủ thể kinh doanh sử dụng vốn mua nguyên liệu, thiết bị sản xuất,
thuê lao động
+ Mục đích chủ yếu của hoạt động kinh doanh là lợi nhuận
2.1.4. Các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản
[12]
2.1.4.1.Sàn giao dịch bất động sản
Theo Điều 58 Luật kinh doanh BĐS sản quy định nội dung hoạt động
của sàn giao dịch BĐS như sau:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản.
- Tư vấn bất động sản.
Quảng cáo bất động sản.
Đấu giá bất động sản.
Quản lý bất động sản.
2.1.4.2. Môi giới bất động sản
- Theo khoản 2 và 3 Điều 8 luật kinh doanh BĐS có quy định về điều
kiện của người và tổ chức cá nhân trong môi giới BĐS như sau:
+ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo
quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch
+Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và
tuân thủ pháp luật.
9
- Ngoài ra, các quy định về chứng thư định giá, chứng chỉ định giá BĐS cũng
như ư quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân định giá BĐS
đều được quy đinh chi tiết trong Mục 2 Chương IV Luật kinh doanh BĐS
2.1.4.3. Tư vấn bất động sản
Theo Điều 63 của Luật kinh doanh BĐS có quy định
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có
các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:
+ Tư vấn pháp lý về bất động sản;
+ Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
+ Tư vấn về tài chính bất động sản;
+ Tư vấn về giá bất động sản;
+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản;
+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ
tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu
trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do
lỗi của mình gây ra.
2.2. Các khái niệm vè giá đất
[9][15]
2.2.1. Giá đất do nhà nước quy định
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003.
thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. 11
2.2.2. Giá đất thị trường
2.2.2.1. Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực
- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng
quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng
không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với
nhau. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị
tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trong thị trường tư bản chủ nghĩa giá cả lên
xuống một cách tự phát theo tình hình cung cầu trên thị trường.Trong điều
kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng và
thường được nhà nước điều tiết ở tầm vĩ mô.
- Giá cả thị trường cũng là biểu hiện của tiền của giá trị hàng hóa, nhưng
chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu. Giá trị thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay
thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại
hàng, từng lúc, từng nơi. Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản
xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất,
chất lượng.
- Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh thường
xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát.
- Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát.
2.2.2.2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh
tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thi trường không phải là giá trị các biệt của
hàng hóa , nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của
hàng hóa. Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau
- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm ( tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm ( 12 tháng) tại ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa
13
bàn. Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản
thu nhập mang lại từ đất.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xá định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị
trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài
sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính
để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong
khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
2.3. Thị trường bất động sản
[9][15]
2.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
- Thị trường là tập hợp những người mua và những người bán tác động qua
trường đất đai. Tại nơi đó có những trang trại với quy mô lớn hàng ngàn
hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng
tới tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ có thế áp
dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
15
Trong lịch sử, cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản
nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm
90. Chính phủ Nhật Bản đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo.
Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 – 1993 giá nhà
đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật Bản năm 1992 giá
nhà đất giảm tới 40% làm các ngân hàng Nhật kẹt vốn trong vấn đề nhà đất
đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ 1989 – 1990 đã làm
cho khối giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa
đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất
và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính Phủ Pháp đã ban
hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương
10% giá mua một chỗ ở mới.
2. 3.3. Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam
Thực trạng thị tường đất đai – BĐS Việt Nam được hình thành và đang
trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham
gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt
của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan
trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá
đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan
tâm của rất nhiều đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất
Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai
để phát triển Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài
năm tới, và năm 2012 cũng không là ngoại lệ.
2.4. Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội
2.4.1. Khái quát về kinh tế Hà Nội
Kinh tế Hà Nội tuy luôn đạt được tăng trưởng và phát triển liên tục trong
những năm vừa qua nhưng với những hạn chế cố hữu cIn tồn tại nên Hà Nội
vẫn chưa thể phát triển một cách bền vững và cân bằng. Chính vì lẽ đó việc
Copyright: Tài liệu đại học ©