BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LÊ THỊ THU HOÀI
ðÁNH GIÁ BIẾN ðỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT,
QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ðẤT GIAI ðOẠN
2008 – 2013 TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU,
TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn
Lê Thị Thu Hoài

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của
các thầy cô giáo trong khoa Quản lý ñất ñai – trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội và cán bộ ñịa chính, nhân dân các xã thuộc huyện Bình Liêu cùng toàn thể
ñồng nghiệp Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn trân trọng và sâu sắc nhất tới thầy giáo
GS.TSKH. ðặng Hùng Võ ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.

1.1 Một số vấn ñề lý luận về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với ñất 3
1.2 Cơ sở pháp lý của công tác quản lý biến ñộng về quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất 6
1.2.1 Quản lý biến ñộng về quyền sử dụng ñất ở nước ta dưới chế ñộ cũ 6
1.2.2 Quản lý biến ñộng về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với ñất theo chính quyền cách mạng cho tới nay. 9
1.3 Quy ñịnh chung về ñăng ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với ñất 16
1.3.1 ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu 16
1.3.2 ðăng ký biến ñộng về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với ñất 18
1.3.3 Vai trò của việc ñăng ký biến ñộng ñối với công tác quản lý biến
ñộng về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất. 21
1.4 Trình tự, thủ tục ñăng ký biến ñộng khi thực hiện quyền của người
sử dụng ñất (theo quy ñịnh của pháp luật) 23
1.5 Tình hình biến ñộng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với ñất của cả nước và tỉnh Quảng Ninh 29
1.5.1 Tình hình biến ñộng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với ñất của cả nước 29
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp iv

1.5.2 Tình hình ñăng ký và quản lý biến ñộng quyền sử dụng ñất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với ñất của tỉnh Quảng Ninh 32
1.5.3 Nhận xét về tình hình biến ñộng và quản lý biến ñộng quyền sử
dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất trên cả nước và ở
tỉnh Quảng Ninh 33

3.1.4 Nhận xét chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện. 59
3.2 Trình tự, thủ tục thực hiện ñăng ký biến ñộng tại huyện Bình Liêu 59
3.3 Kết quả ñăng ký biến ñộng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với ñất giai ñoạn 2008 – 2013 trên toàn huyện 65
3.3.1 Kết quả ñăng ký biến ñộng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với ñất của huyện Bình Liêu 65
3.3.2 Kết quả ñăng ký biến ñộng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với ñất trên ñịa bàn thị trấn Bình Liêu và xã Hoành Mô 69
3.4 Kết quả ñiều tra thực trạng biến ñộng về quyền sử dụng ñất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với ñất trên ñịa bàn huyện 75
3.4.1 Kết quả ñiều tra cán bộ ñịa chính về biến ñộng quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất trên toàn huyện trong năm 2013 75
3.4.2 Kết quả ñiều tra về biến ñộng và ñăng ký biến ñộng QSDð, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với ñất trên ñịa bàn thị trấn Bình Liêu và xã
Hoành Mô 76
3.5 ðánh giá biến ñộng và việc thực hiện ñăng ký biến ñộng quyền sử
dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất trên ñịa bàn huyện
Bình Liêu 79
3.6 ðề xuất biện pháp nhằm thực hiện tốt hơn nữa công tác ñăng ký
biến ñộng ñất ñai 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86
1 Kết luận 86
2 ðề nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


1.1 Quy trình ñăng ký biến ñộng theo quy ñịnh của pháp luật 23
3.1 Một số chỉ tiêu so sánh kinh tế của huyện Bình Liêu với tỉnh
Quảng Ninh 47
3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Bình Liêu 49
3.3 Tình hình biến ñộng dân số huyện Bình Liêu giai ñoạn 2011-2013 50
3.4 Diện tích và cơ cấu các loại ñất năm 2013 58
3.5 Quy trình ñăng ký biến ñộng tại huyện Bình Liêu 60
3.6 Kết quả ñăng ký biến ñộng tại VPðKQSDð huyện Bình Liêu 66
3.7 Phân loại các trường hợp ñăng ký biến ñộng trên toàn huyện 67
3.8 Kết quả ñăng ký biến ñộng quyền sử dụng ñất tại thị trấn Bình
Liêu giai ñoạn 2008 – 2013 70
3.9 Kết quả ñăng ký biến ñộng quyền sử dụng ñất tại xã Hoành Mô giai
ñoạn 2008 – 2013 72
3.10 Thực trạng biến ñộng trên toàn huyện năm 2013 75
3.11 Quan ñiểm của người dân về việc ñăng ký biến ñộng quyền sử
dụng ñất 77
3.12 Kết quả ñiều tra biến ñộng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thị trấn
Bình Liêu và xã Hoành Mô 78
3.13 Phân loại các trường hợp ñăng ký biến ñộng chưa ñược chấp nhận 80

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp viii

DANH MỤC BIỂU ðỒ

ngành và liên ngành diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu chuyển mục ñích sử dụng ñất,
chuyển quyền sử dụng ñất, thế chấp quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất,….
của người dân ngày càng lớn. Do ñó, ñánh giá ñược biến ñộng về quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất giúp phát hiện những khó khăn, tồn tại
trong quá trình quản lý biến ñộng góp phần quan trọng hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về ñất ñai thường xuyên.
Thực tiễn biến ñộng về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
ñất tại mỗi ñịa phương có sự khác nhau do ñặc thù về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã
hội cũng như nhận thức của người dân ở mỗi vùng.
Bình Liêu là huyện miền núi ở cực Bắc của tỉnh Quảng Ninh, cách thành phố
Hạ Long 130km, phía Bắc có 42,7 km ñường biên giới giáp Trung Quốc. Huyện có
5 dân tộc anh em cùng chung sống là Tày, Dao, Sán Chỉ, Kinh, Hoa. Là một huyện
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

2
vùng biên nhưng có cửa khẩu quốc gia Hoành Mô cùng với sự ña dạng về dân tộc
nên nền kinh tế những năm gần ñây tương ñối phát triển, theo ñó sự chuyển dịch về
ñất ñai diễn ra khá mạnh mẽ.
Những yếu tố trên cho thấy sự biến ñộng về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với ñất cần phải ñược cập nhật thường xuyên và ñánh giá chính xác
hơn nữa nhằm ñáp ứng mục tiêu quản lý chặt chẽ ñất ñai.
Xuất phát từ thực tế ñó, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá biến
ñộng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất giai ñoạn 2008 –
2013 trên ñịa bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu tình hình biến ñộng về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với ñất trong giai ñoạn 2008 – 2013 tại huyện Bình Liêu, từ ñó
phát hiện những khó khăn và tồn tại trong quá trình quản lý biến ñộng ñất ñai
trên ñịa bàn huyện.

nước giao ñất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền sử dụng ñất
ñể khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất ñai (Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987). Khi nước ta chuyển ñổi nền kinh tế sang nền
kinh tế thị trường, dưới sự tác ñộng của cơ chế thị trường nhu cầu ñất ñai ngày càng
nhiều và trở nên bức xúc. Trong khi Nhà nước vừa không chú trọng ñến các yếu tố
kinh tế của ñất, vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai dưới mọi
hình thức tạo nên một lực cản cho sự vận ñộng, chuyển dịch của quyền sử dụng ñất
làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của ñất nước. Nhận thấy ñiều này Nhà nước ñã
ban hành Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993 ñánh dấu một mốc lịch sử quan trọng
trong việc quyết ñịnh quyền của người sử dụng ñất. ðiều 17, Hiến pháp năm 1992
của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy ñịnh rõ: “ðất ñai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

4
và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp; công trình
thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
quốc phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà
nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”. ðiều 1, Luật ðất ñai 1993 chỉ rõ: “ðất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Theo ñó người sử dụng ñất có 5
quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Như vậy một mặt
pháp luật tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng ñất hợp pháp của người chủ
sử dụng ñất. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn toàn tự do mà phải
tuân thủ những ñiều kiện Nhà nước ñặt ra (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 1993). Như vậy quyền sử dụng ñất ñược mở rộng hơn và cũng tạo
ñiều kiện cho các giao dịch về ñất ñai, thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển.
Luật ðất ñai 2003 tiếp tục khẳng ñịnh: “Nhà nước ñại diện chủ sở hữu toàn
dân về ñất ñai và thống nhất quản lý về ñất ñai” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam, 2003). Nhà nước giữ quyền ñịnh ñoạt cao nhất ñối với ñất ñai

Gắn liền với quyền sử dụng ñất là quyền sở hữu tài sản trên ñất như: Nhà ở,
rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác…mà phổ biến nhất là nhà ở. Ở
nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất ñược thể hiện
trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng ñất và chưa mang tính bắt buộc.
Do vậy, ngay từ ñầu người sử dụng ñất hầu như không ñăng ký quyền sở hữu tài sản
gắn liền với ñất, một bộ phận nhỏ có ñăng ký ở hạng mục nhà ở, còn các hạng mục
khác như rừng cây, cây lâu năm không ñược người sử dụng quan tâm ñăng ký
quyền sở hữu. Nhà ở là nhu cầu tất yếu gắn liền với cuộc sống của con người, ñược
coi là tài sản có giá trị với chủ sở hữu. Việc có nhà ở của người dân là chính ñáng
do ñó Nhà nước ñã xây dựng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy ñịnh về các quyền của
công dân về nhà ở. Quỹ nhà ở bao gồm: nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà ở thuộc
sở hữu tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế; nhà ở thuộc sở hữu tư nhân; Nhà nước thống
nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật (Hội ñồng Nhà nước, 1991).
ðiều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng ñất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá
nhân có quyền sở hữu nhà ở ñược tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải
tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức khác theo quy ñịnh của pháp
luật”. Nghĩa vụ ñăng ký nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; nộp thuế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

6
theo quy ñịnh của pháp luật; bảo quản nhà và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở phải
xin phép UBND cấp có thẩm quyền; phá dỡ nhà bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập ñổ
hoặc ñể quy hoạch sử dụng ñất.
Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành ñầu tư
hoặc trong thời gian ñịnh cư, thường trú tại Việt Nam, nếu ñiều ước quốc tế mà Việt
Nam ký kết hoặc tham gia không có quy ñịnh khác (Hội ñồng Nhà nước, 1991).
Luật nhà ở 2005 ñược Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy ñịnh
về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà
nước về nhà ở.

chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời Lý: “bán ñoạn ruộng hoang, ruộng thục
ñã có văn khế thì không ñược chuộc lại nữa” (Trương Hữu Quýnh, 2004). ðến thời
nhà Trần, việc mua bán và tranh chấp ruộng ñất phát triển hơn, nhà Trần ñã quy
ñịnh rõ việc ñiểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng ñất: “phàm làm chúc
thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng ñất, vay mượn thì người làm chứng in tay ở 3
dòng trước, người bán in tay ở 4 dòng sau” (Trương Hữu Quýnh, 2004).
Dưới thời vua Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý ñất ñai ñã chính thức ñược
ñiều chỉnh cụ thể trong bộ luật ñầu tiên của nước ta – Quốc triều Hình luật hay Bộ
luật Hồng ðức. Chế ñộ sở hữu ñối với ñất công và ñất tư ñược bảo vệ nghiêm ngặt.
Thể lệ mua bán ñất ñai bằng văn khế ñược quy ñịnh năm 1471: “mua bán ruộng ñất
lập văn khế, người có quan chức, biết chữ thì viết họ và ký tên, người không biết
chữ thì ñiểm chỉ. Văn khế, chúc thư phải ñược quan viên trên 30 tuổi làm chứng
mới ñược phép thực hiện”. (Dương Chí Công, 2012).
Thời vua Minh Mạng, sổ ñịa bộ ñược lập trên cơ sở ño ñạc ñất ñai dưới sự
chứng kiến của ñầy ñủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện, ñiền chủ. Sự
ñiều chỉnh ñược quy ñịnh chặt chẽ. Căn cứ vào ñơn thỉnh nguyện của ñiền chủ (khi
thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, huyện phải xem xét ngay tại chỗ, rồi
trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau ñó mới ghi vào sổ ñịa bộ (Lê ðình Thắng
và ðỗ ðức ðôi, 2000).
Như vậy, việc quản lý ñất ñai nói chung, quản lý biến ñộng quyền sử dụng
ñất nói riêng ở thời phong kiến ñã ñược tiến hành từ rất sớm. Tuy nhiên, chứng
tích về việc ñiều chỉnh (chỉnh lý biến ñộng) những thay ñổi liên quan tới quyền
của người sử dụng ñất còn lưu lại ñược chỉ là hệ thống số ñịa bạ thời Gia Long
và sổ ñịa bộ thời vua Minh Mạng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

8
b) Thời Pháp thuộc
Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp ñã ñưa kỹ thuật mới vào lĩnh
vực ñịa chính. Hệ thống pháp luật ñất ñai của Pháp ñã thay thế luật Gia Long. Hệ

thực hiện một số cải cách trong hoạt ñộng quản lý ñất ñai. Theo ñó, tại miền Nam
tồn tại song song hai chế ñộ ñăng ký ñất ñai:
Một là Tân chế ñộ ñiền thổ theo Sắc lệnh 1925. Chế ñộ này ñược ưu tiên
triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý ñất ñai. Hệ thống hồ sơ thiết
lập theo chế ñộ này bao gồm: bản ñồ giải thửa chính xác, sổ ñiền thổ lập theo ñơn vị
bất ñộng sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa ñất, hệ thống
phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ sơ bất ñộng sản lập cho
từng bằng khoán. Hồ sơ ñược lập thành 02 bộ, chủ sở hữu mỗi lô ñất ñược cấp một
bằng khoán ñiền thổ.
Hai là chế ñộ quản thủ ñiền ñịa. Tương tự như chế ñộ ñiền thổ áp dụng tại
Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời ñáp ứng nhu cầu cấp thiết trong
quản lý ñất ñai thời ñiểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tân chế ñộ
ñiền thổ (Lê ðình Thắng và ðỗ ðức ðôi, 2000).
Qua từng giai ñoạn phát triển, hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai (bao gồm ñăng ký
khi có biến ñộng quyền sử dụng ñất) ñều ñược chính quyền ở mỗi chế ñộ quan tâm
nhằm phục vụ mục tiêu quản lý ñất ñai, thu thuế ñất và bảo vệ quyền sở hữu của
chủ ñất. Bỏ qua yếu tố chính trị, các chính quyền ñều mong muốn tiến tới mục tiêu
lâu dài là xây dựng hệ thống ñăng ký và quản lý ñất ñai thống nhất, hoàn chỉnh cùng
với hệ thống hồ sơ ñịa chính chính xác về quyền sở hữu và chặt chẽ về mặt pháp lý.
1.2.2. Quản lý biến ñộng về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
ñất theo chính quyền cách mạng cho tới nay.
a) Trước năm 1980
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn ñề ñầu tiên ñược cách mạng quan tâm là
vấn ñề người cày có ruộng. Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn lần lượt ban
hành các chính sách, quy ñịnh từng bước mang lại ruộng ñất cho người nông dân.
Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng ñất, thủ tiêu chế
ñộ sở hữu ruộng ñất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng ñất cho
người nông dân. Thông qua cải cách ruộng ñất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân ñã ñược
chia hơn 800.000ha ñất (Hoàng Việt, 1999).
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy ñịnh 3 hình thức

và quản lý biến ñộng quyền sử dụng ñất) mới bắt ñầu ñược thực hiện trở lại.
Hiến pháp năm 1980 khẳng ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất
ñai theo quy hoạch chung nhằm ñảm bảo ñất ñai ñược sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”
Ngày 1/7/1980 Hội ñồng Chính phủ ban hành Quyết ñịnh 201/CP về việc
thống nhất quản lý ruộng ñất và tăng cường công tác quản lý ruộng ñất trong cả nước;
Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về công
tác ño ñạc, phân hạng và ñăng ký ñất ñai;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

11

Trên cơ sở các quy ñịnh của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban
hành quyết ñịnh số 56/Qð-ðKTK ngày 05/11/1981, quy ñịnh về trình tự, thủ tục
ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Theo ñó, việc ñăng ký
ñất ñai ñược tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách
làm của chế ñộ cũ. Hệ thống hồ sơ ñất ñai ñược quy ñịnh khá chi tiết bao gồm 14
loại mẫu giấy tờ khác nhau: biên bản xác ñịnh ranh giới hành chính; sổ dã ngoại;
biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, ño ñạc ngoài ñất, trong phòng; phiếu thửa;
ñơn ñăng ký quyền sử dụng ñất; bản kê khai ruộng ñất của tập thể; bản tổng hợp các
trường hợp sử dụng ñất không hợp pháp; sổ ñăng ký ruộng ñất cho cá nhân, tổ chức;
sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích ñất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích
khoanh bao trên bản ñồ; bản ñồ ñịa chính; thông báo công khai hồ sơ ñăng ký ñất
ñai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến ñộng; trích sao khai báo
biến ñộng; trích lục bản ñồ kèm theo trích sao khai báo biến ñộng (ðỗ Hậu và
Nguyễn ðình Bồng, 2005).
Như vậy vấn ñề biến ñộng về quyền sử dụng ñất ñã ñược chính quyền quan
tâm, và có quy ñịnh ñể quản lý thể hiện bằng sổ khai báo biến ñộng; trích sao khai
báo biến ñộng; trích lục bản ñồ kèm theo trích sao khai báo biến ñộng trong hồ sơ
ñất ñai. Việc ñăng ký biến ñộng ñất ñai không ñược tiến hành chính xác và thống
nhất mà tùy thuộc vào khả năng của từng ñịa phương. Nơi có bản ñồ giải thửa thì ño

trong hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai. ðặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo
mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng ñất quy ñịnh trong Quyết ñịnh 201/Qð-ðKTK
ñược phát hành, chính thức cấp ñể thừa nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng
ñất khi diện tích của họ ñược ñăng ký, thể hiện trên bản ñồ ñịa chính và ghi vào sổ
ñịa chính.
Luật ðất ñai năm 1993 ñược thông qua vào ngày 14/7/1993 là mốc quan
trọng trong sự ñổi mới chính sách ñất ñai của Nhà nước với những ñiểm nổi bật
như: ñất ñai ñược khẳng ñịnh là có giá trị; ruộng ñất nông lâm nghiệp ñược giao ổn
ñịnh, lâu dài cho các hộ gia ñình, cá nhân yên tâm sản xuất; người sử dụng ñất có
05 quyền giao dịch ñối với quyền sử dụng ñất của mình: chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, ñể thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng ñất. ðây chính là tiền
ñề, tạo bước ñà cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường, phát huy tối ña quyền
của người sử dụng ñất và tăng hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về ñất ñai.
Thông qua việc ñất ñai có giá và quyền sử dụng ñất ñược ñưa vào giao dịch nên ñối
với người sử dụng ñất có quyền giao dịch, quyền sử dụng ñất ñược xem là quyền tài
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

13

sản hay chính là tài sản của họ. Bởi tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá
ñược bằng tiền và các quyền tài sản (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 1995).
Sau khi Luật ðất ñai 1993 ra ñời, nhà nước ñã ban hành một hệ thống văn
bản hướng dẫn thi hành bao gồm:
Nghị ñịnh số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao ñất nông
nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất
nông nghiệp;
Nghị ñịnh 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở;
Chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về một số
biện pháp ñẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nông

quan có thẩm quyền ban hành làm cơ sở thực hiện ñăng ký ñất ñai như:
Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật
ðất ñai 2003. Nghị ñịnh này quy ñịnh rõ về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất. ðiều 148: trình tự, thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất. Tại ðiều 151, 152 của nghị ñịnh cũng quy ñịnh về trình tự, thủ
tục thừa kế tặng cho quyền sử dụng ñất
Bộ luật Dân sự 2005 ngày 14/6/2005 ñược ban hành tại kì họp thứ 7 Quốc hội
khóa XI quy ñịnh về hình thức chuyển quyền sử dụng ñất, hợp ñồng chuyển ñổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Việc thừa kế quyền sử dụng ñất ñược thực hiện
theo quy ñịnh tại các ñiều từ ðiều 738 ñến ðiều 744 của Bộ luật này và pháp luật về
ñất ñai. Tại ðiều 705 quy ñịnh về hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; ðiều 91 Luật Nhà ở 2005 quy ñịnh:
“trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, ñổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở
nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các ñiều kiện sau ñây: có giấy chứng
nhận quyền sở hữu ñối với nhà ở theo quy ñịnh của pháp luật; không có tranh chấp
về quyền sở hữu; không bị kê biên ñể thi hành án hoặc ñể chấp hành quyết ñịnh
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Luật sửa ñổi, bổ sung ðiều 126 của Luật Nhà ở và ðiều 121 của Luật ðất ñai
ngày 18 tháng 6 năm 2009;
Nghị ñịnh 90/2006/Nð-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Luật kinh doanh bất ñộng sản 2006 ñược Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9
thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007 quy ñịnh về hoạt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

15

ñộng kinh doanh bất ñộng sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ñộng
kinh doanh bất ñộng sản và giao dịch bất ñộng sản có liên quan ñến kinh doanh bất
ñộng sản;