MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Mục tiêu tổng quát của kế hoạch phát triển KT - XH (kinh tế - xã hội) 5 năm
2011 - 2015 là: “phát triển nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng nhanh, bền vững; tăng
cường tiềm lực phát triển của đất nước. Nâng cao chất lượng, hiệu quả, sức cạnh
tranh và chủ động hội nhập quốc tế, tạo chuyển biến mạnh mẽ trong chuyển đổi cơ
cấu kinh tế, đẩy mạnh quá trình CNH (công nghiệp hóa) - HĐH (hiện đại hoá). Đổi
mới mạnh mẽ khoa học và công nghệ, nâng cao rõ rệt chất lượng giáo dục, đào tạo,
phát triển nguồn nhân lực và y tế, văn hóa, thể dục thể thao. Cải thiện đời sống nhân
dân đi đôi với xóa đói, giảm nghèo, tạo việc làm, bảo đảm an ninh xã hội. Giữ vững
ổn định chính trị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và trật tự an toàn xã hội” [53].
Như vậy trong thời gian sắp tới, nhiệm vụ quan trọng nhất của nước ta là đẩy
mạnh CNH - HĐH. Để hoàn thành tốt nhiệm vụ trên, nước ta tất yếu phải đẩy mạnh
phát triển, mở rộng đô thị. Theo dự báo: “năm 2020 dân số đô thị là 46 triệu người
chiếm 45 % dân số cả nước, diện tích đất đô thị là 460.000 ha chiếm 1,4% diện tích
đất tự nhiên cả nước, bình quân 100 m
2
/người” [54].
Trong hai thập niên vừa qua, quá trình đô thị hóa và phát triển công nghiệp
diễn ra mạnh mẽ đã khiến đất nông nghiệp bị thu hẹp đáng kể. Theo thống kê, diện
tích đất canh tác lúa của cả nước đến cuối năm 2007 chỉ còn 4,1 triệu héc ta, giảm
362.000 héc ta so với năm 2005. Dự báo, từ nay đến năm 2020, nước ta có thể phải
lấy 10-15% diện tích đất nông nghiệp và các loại đất khác để phát triển công nghiệp.
Theo đó, diện tích lúa đến năm 2010 còn khoảng 4 triệu héc ta, năm 2015 khoảng 3,8
triệu héc ta và giữ ổn định sau năm 2020 là 3,5 triệu héc ta, trong đó diện tích chuyên
trồng lúa nước là 3,1 triệu héc ta.
Hiện nay và trong nhiều năm tới, vấn đề nông nghiệp nông dân và nông thôn
vẫn có tầm chiến lược đặc biệt quan trọng. Phải luôn luôn coi trọng đẩy mạnh CNH -
H§H nông nghiệp nông thôn hướng tới xây dựng một nền nông nghiệp hàng hóa lớn,
1
đa dạng, phát triển nhanh, bền vững, có năng suất, chất lượng và khả năng cạnh tranh

Đánh giá hiện trạng sử dụng quỹ đất của thành phố Hưng Yên.
Đánh giá tiềm năng đất đai của thành phố Hưng Yên.
Xây dựng định hướng quy hoạch sử dụng hợp lý quỹ đất đai thành phố Hưng
Yên đến năm 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, khảo sát: dùng để điều tra thu thập tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, KT - XH, khảo sát hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hưng
Yên.
Phương pháp so sánh: nhằm làm rõ tình hình phát triển KT - XH.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: dùng để phân tích, đánh giá hiện trạng sử
dụng đất và tổng hợp nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn cần nghiên cứu.
Phương pháp bản đồ và GIS: ứng dụng để xây dựng các bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và định hướng quy hoạch sử dụng đất.
Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của địa phương và các chuyên gia
về lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất về nhu cầu sử dụng đất và định hướng sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu.
5. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng hợp lý đất đô thị.
Ch¬ng 2: Thùc tr¹ng sö dông ®Êt thành phố Hưng Yên.
Chương 3: Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thành phố Hưng Yên
đến năm 2020.
3
Chơng 1 - Cơ sở lý luận về sử dụng hợp lý đất đô thị.
1.1 Đô thị và sử dụng đất đô thị.
1.1.1 Khái niệm đô thị.
Đô thị đợc định nghĩa là một khu dân c tập trung thoả mãn hai điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn đợc cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:

nhiều phờng, nhiều quận. ở nội thành, nội thị, địa giới hành chính quận, phờng chỉ
có ý nghĩa phân định quản lý hành chính Nhà nớc, còn mọi sinh hoạt đời sống vật
chất, tinh thần, đi lại, làm việc, buôn bán đều không phụ thuộc vào ranh giới hành
chính này. Mỗi gia đình tuy sống độc lập trong một căn hộ nhng mọi gia đình sinh
hoạt đều có ảnh hởng tác động qua lại lẫn nhau [39].
1.1.2. Đô thị hoá và vấn đề sử dụng đất đô thị.
Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian
gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề
nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự
chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ
chức bộ máy hành chính và quân sự. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa
cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân c lối sống,
không gian đô thị, cơ cấu lao động, [42].
Nh vậy đô thị hóa thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu
xã hội với các đặc trng sau:
- Một là hình thành và mở rộng quy mô đô thị với xây dựng hạ tầng kỹ thuật
dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công
nghiệp và dịch vụ.
- Hai là, tăng nhanh dân số đô thị trong tổng số dân c khu vực, dẫn đến thay
đổi cơ cấu giai cấp, phân tầng xã hội.
- Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân c tha) sang sống tập trung
(mật độ dân c cao).
5
- Bốn là, chuyển từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, từ văn hoá làng
xã sang văn hoá đô thị, văn minh nông nghiệp sang văn minh công nghiệp [42].
Đô thị hóa là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp. Dới góc độ nhìn nhận
về hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế và lao
động trong dân c. Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đô thị hóa là sự thay
đổi cơ cấu thành phần KT - XH và lực lợng sản xuất, thể hiện qua sự biến đổi và
chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác.

- Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đô thị trong cả nớc. Nhà nớc
giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị
xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và đợc cấp giấy chứng nhận.
Ngoài ra Nhà nớc còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nớc thuê đất. Uỷ ban
nhân dân (UBND) các cấp thực hiện quản lý nhà nớc về đất đô thị trong địa phơng
mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu
trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải đợc sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt. Khi
có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải đợc sự đồng ý của cơ
quan quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về
quản lý quỹ đất cha sử dụng ở đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi
ích của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lợc phát triển KT - XH phù hợp
với quy luật phát triển: xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp
lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các phơng
pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý
đất đai.
- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung:
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng
từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử
7
dụng. Đối với thành phố trực thuộc Trung ơng, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. UBND cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của đô thị cấp dới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh.
1.2. Cơ sở lý luận và pháp lý của việc sử dụng hợp lý đất đai.
1.2.1. Cơ sở lý luận.

đất. Có thể nói đất đai là tài sản thiêng liêng của mỗi quốc gia.
Thứ hai tài nguyên đất có giới hạn về không gian nhng lại vô hạn về thời gian
sử dụng, nếu sử dụng đất hợp lý thì độ phì nhiêu của đất ngày càng tốt lên. Có thể
nói tài nguyên đất có khả năng tái tạo đợc, đất có khả năng canh tác ngày càng ít
dần do chuyển sang đất phi nông nghiệp phục vụ đô thị hóa, CNH.
Thứ ba, diện tích đất canh tác bình quân trên đầu ngời ngày càng giảm do áp
lực tăng dân số, phát triển đô thị hoá, CNH và các cơ sở hạ tầng.
Bốn là do điều kiện tự nhiên, hoạt động tiêu cực của con ngời, hậu qủa của
chiến tranh, việc sử dụng huỷ hoại đất của con ngời ở một số khu vực đã làm cho
diện tích đáng kể của lục địa đang và sẽ còn bị thoái hoá, hoặc ô nhiễm dẫn tới tình
trạng giảm và mất khả năng sản xuất của đất và nhiều hậu qủa nghiêm trọng khác.
Ngoài ra tình trạng ô nhiễm do sử dụng phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, chất thải,
nớc thải đô thị, công nghiệp, làng nghề thêm vào đó hoạt động canh tác và đời sống
còn bị đe doạ nhiều bởi tình trạng ngập úng, lũ lụt, lũ quét, đất trợt, sạt lở đất...
Năm là lịch sử đã chứng minh sản xuất nông nghiệp phải đợc tiến hành trên
đất tốt mới có hiệu quả. Tuy nhiên để hình thành đất với độ phì nhiêu cần thiết cho
canh tác nông nghiệp không phải ngày một ngày hai mà phải trải qua hàng nghìn
năm, thậm chí vạn năm. Vì vậy, mỗi khi sử dụng đất đang sản xuất nông nghiệp
sang mục đích khác phải cân nhắc kỹ lỡng để không rơi vào tình trạng chạy theo lợi
nhuận trớc mắt.
9
Trong điều kiện của nớc ta và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn
chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của
con ngời ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi trờng
và các mục đích KT - XH là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột. Tuy nhiên, mâu
thuẫn này có thể từng bớc đợc giải quyết trên cơ sở đa ra phơng án sử dụng đất hợp
lý đảm bảo hài hoà ba lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trờng, cụ thể phải đạt đợc ba
yêu cầu cơ bản sau:
- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tơng đối cao, đáp ứng mục
tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp, dịch vụ.

đai.
Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định để điều chỉnh mối
quan hệ đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp, quá
trình đầu t phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp và dịch vụ, quá trình đô thị hóa.
Chính phủ đã từng bớc hình thành hành lang pháp lý để triển khai một số nội dung
quan trọng nh đầu t hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị; sử dụng quỹ
đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công
trình có gắn với quyền sử dụng đất; bồi thờng, tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất;
quy định giá đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử
dụng đất
Đến nay, một mặt nhịp độ phát triển kinh tế đòi hỏi quỹ đất nhiều hơn làm
phá vỡ đi nếp sống thờng nhật, từ đó phát sinh những khiếu kiện của dân ngày càng
nhiều về số lợng, phức tạp về mức độ, rộng về phạm vi. Mặt khác, mô hình kinh tế
thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa đã buộc chúng ta phải nhận thức thật chân thực
về quy luật giá trị đối với đất đai. Giá trị quyền sử dụng đất trở thành tài sản trong
phát triển kinh tế, đồng thời cũng là độ đo mức công bằng xã hội về sử dụng đất.
Quan hệ đất đai lại trở thành trọng tâm trong thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH đất n-
ớc. Chính sách đất đai đúng đắn vừa tạo nguồn lực cho thị trờng đầu t trên đất, vừa
tạo cơ sở cho công bằng xã hội, giải quyết tốt mâu thuẫn giữa phát triển và ổn định,
tạo nên một trong những nhân tố cho sự phát triển bền vững.
11
Nhà nớc ta đã có chính sách đất đai đúng đắn nh: Nhà nớc khuyến khích ngời
sử dụng đất đầu t lao động, vật t, tiền vốn và áp dụng các thành tựu khoa học - kỹ
thuật vào các việc sau đây:
- Làm tăng giá trị sử dụng đất;
- Thâm canh, tăng vụ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất;
- Khai hoang, vỡ hoá, lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc, đất cồn cát
ven biển để mở rộng diện tích đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản và làm muối;
- Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ mầu mỡ của đất;

Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của địa phơng đối
với giai đoạn mời năm trớc.
Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với
tiềm năng đất đai, so với xu hớng phát triển KT - XH, khoa học, công nghệ của địa
phơng.
Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trớc.
Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trớc.
Định hớng dài hạn về sử dụng đất tại địa phơng.
Xác định phơng hớng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.
Xây dựng các phơng án quy hoạch sử dụng đất.
Phân tích hiệu quả KT - XH, môi trờng của các phơng án quy hoạch sử dụng
đất.
Lựa chọn phơng án quy hoạch sử dụng đất hợp lý.
Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu.
Xác định các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trờng.
Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
[13].
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất đô thị.
13
1.3.2.1 Khái niệm.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,
pháp lý của Nhà nớc về tổ chức sử dụng đất đô thị một cách khoa học, có hiệu quả
và hợp lý thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất đai cho các mục đích (khu chức
năng) nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và bảo vệ môi trờng
sinh thái [68].
1.3.2.2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị đợc thể hiện ở các mặt sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để Nhà n-

- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lợng sản xuất và các t liệu sản xuất khác. Ngoài mục đích
tăng trởng kinh tế, còn phải lu ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng không tốt các
loại đất, gây ra hậu quả cho môi trờng sinh thái.
1.3.2.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô
đất đai cho từng chức năng sử dụng đất đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu
cầu cụ thể đối với từng chức năng nh sau:
a. Khu đất công nghiệp.
Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị. Quy mô khu đất công
nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển của đô thị đó. Thông thờng
các khu đất công nghiệp đợc bố trí trong đô thị thì phải đảm bảo các nhu cầu chung
nh: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của ngời dân; tạo thuận lợi cho
việc đi lại và vận tải; tránh đợc ảnh hởng độc hại của sản xuất đến điều kiện tự nhiên
môi trờng và an toàn của ngời dân. Quy hoch xõy dng khu cụng nghip phi phự
hp vi quy hoch tng th phỏt trin khu cụng nghip quc gia [17].
b. Khu đất kho tàng.
Đất kho tàng đô thị chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho
tàng là nơi dự trữ hàng hoá, vật t, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh
hoạt hàng ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến lợc và dự trữ Quốc
15
gia đợc bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho tàng khác
ở đô thị đều nằm trong cơ cấu chung của đất đai quy hoạch phát triển đô thị. Nói
chung các kho tàng đợc bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp.
c. Khu đất giao thông đối ngoại.
Mạng lới giao thông đối ngoại có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và
hành khách, liên hệ giữa đô thị và vùng lân cận.
Quy hoch giao thụng cn:
+ ỏp ng nhu cu vn ti hnh khỏch, hng húa phc v cho phỏt trin KT -
XH, quỏ trỡnh ụ th húa v hi nhp vi quc t.