Báo cáo thực tập chuyên đề - 1 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đô thị hoá song hành với quá trình công nghiệp hoá ở nước ta đang từng
ngày làm thay đổi diên mạo đất nước, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
cuộc sống hiện đại. Nhưng ở một bình diện khác, làn sóng đô thị hoá tự phát
trên diện rộng cũng làm nảy sinh nhiều bất cập và để lại những hậu quả nặng
nề về mặt xã hội, quy hoạch, kiến trúc, sản xuất, hệ sinh thái,… gây nên nhiều
áp lực đối với sự phát triển của đất nước.
Đông Anh là huyện ngoại thành nằm về phía Bắc Thủ đô Hà Nội đang
chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát triển công nghiệp hoá, đô thị hoá. Theo
quy hoạch phát triển không gian đô thị thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được
Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt (tại Quyết định số: 108/1998/QĐ-TTg ngày
20/6/1998) thì phần lớn diện tích đất tự nhiên của huyện Đông Anh sẽ được
thu hồi để xây dựng các khu đô thị mới và các khu công nghiệp hiện đại.
Trên thực tế, mặc dù đô thị hoá nông thôn là một quá trình phát triển tất
yếu nhưng để đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lược
đúng quy hoạch kiến trúc và đảm vảo tính bền vững mỹ quan lại là một bài
toán không dễ. Khó khăn thứ nhất phải kể đến là nguồn kinh phí để đầu tư
vào xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện nước, bưu
chính, viễn thông,… xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội (các cơ sở y tế, giáo
dục, văn hoá,…) rất eo hẹp. Tiếp đến là vấn đề giải quyết nhu cầu tăng đột
biến của thị trường đất ở, sự lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát,
hiện tượng mua bán chia tách các thửa đất manh mún, lem nhem, lộn xộn,…
Để giải quyết đồng thời các khó khăn trên, huyện Đông Anh đã chủ động
báo cáo đề xuất, trình UBND Thành phố cho thực hiện công tác đấu giá QSD
đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa
phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 2 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
nước về đất đai trên địa bàn. Ngoài ra, công tác đấu giá QSD các khu đất nhỏ,

Chương II: Thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện
Đông Anh hiện nay.
Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác đấu
giá QSD đất trên dịa bàn huyện Đông Anh trong thời gian tới.
Em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh đã giúp đỡ em trong quá trình
thực tập tại Phòng. Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn đến Th.s Ngô Thị Phương
Thảo, người đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình làm báo cáo thực tập
chuyên đề này.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 4 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD
ĐẤT
1.1. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải đấu giá QSD đất
1.1.1. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
C.Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất
cơ bản trong nông lâm nghiệp.
Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế - xã hội nói
chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận
của con người, con người dựa vào đó để tạo nền sản phẩm nuôi sống mình.
Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá
trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tịa của xã hội loài
người. Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế - xã hội. Muốn xây dựng
một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên

đưa vào sản xuất nông nghiệp.
1.1.2. Đặc điểm của đất đai
1.1.2.1. Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng
tái tạo được.
Như ta đã biết, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả
quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố bao gồm: đá, thực vật động vật, khí
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 6 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành
sau một quá trình thay đổi lâu đời của thiên nhiên. Đất đai được hình thành
không nằm trong ý muốn chủ quan của con người mà hoàn toàn phụ thuộc
vào thiên nhiên. Quỹ đất đai hiện có được phân chia thành nhiều dạng, loại
khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau; mà phần đất đai dành
cho mỗi một mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích không thể
chuyển đổi được.
Vấn đề đặt ra: Tuy đất đai không thể sản sinh nhưng nếu đất đai được sử
dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Sử dụng hợp lý có nghĩa là các hoạt
động sử dụng không làm cho đất mất khả năng sản xuất, tăng cường các hoạt
động làm tăng khả năng sản xuất (như hoạt động canh tác, cải tạo đất, trồng
rừng, cây bóng mát, cây thực vật… từ đó làm tăng chất hữu cơ, độ che phủ và
khả năng giữ nước, duy trì tính chất sinh thái). Con người không tạo ra được
đất đai, nhưng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) mà
cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng
ruộng đất. Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết
kiệm cho mỗi một mục đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi được,
cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo vệ môi trường.
Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều.Vị trí tự nhiên
được xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai.Vị trí tự nhiên là
cố dịnh và mang tính tuyệt đối. Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện ở
khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển;

diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau.
Ngày nay, Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định:
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 8 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Theo khoản 1 điều 5 luật đất đai năm 2003 khẳng định: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Theo khoản 1 điều 6 luật đất đai năm 2003 khẳng định: “Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai”.
Như vậy, ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai là tài
sản chung của tất cả mọi người và Nhà nước là người đại diện cho nhân dân
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. Đồng thời, để đảm bảo cho
việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả. Nhà nước
mở rộng tối đa các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế QSD đất, thế chấp, bảo lãnh
và góp vốn bằng QSD đất.
Quyền sở hữu đất đai gồm các quyền sau:
Quyền chiếm hữu: Nhà nước nắm giữ, quản lý và kiểm soát toàn bộ quĩ
đất đai. Quyền chiếm hữu của Nhà nước là tuyệt đối.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận về mặt hình thái và công
dụng của đất đai. Quyền này thuộc về Nhà nước, thể hiện: Nhà nước quyết
định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
Quyền sử dụng đất: là quyền khai thác các lợi ích, các tính năng của đất
đai để phục vụ cho lợi ích kinh tế, đời sống con người.
Đối với Nhà nước: Nhà nước quyết định về mục đích khai thác sử dụng

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 10 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Do vậy, để đấu giá QSD đất có thể phát huy hết hiệu quả của nó thì cần có
sự tìm hiểu sâu sắc và toàn diện, để từ đó có cái nhìn đúng đắn về loại hình này.
1.2. Công tác đấu giá QSD đất
1.2.1. Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSD đất
1.2.1.1. Khái niệm
Theo khoản 1 điều 1 Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 9 tháng 9
năm 2005 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc đấu giá QSD đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội: “Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai
lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi
thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ
thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm
tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội
trên địa bàn Thành phố.”
Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc
cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.Thông qua
việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ
tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà
nước điều chỉnh khung giá đất.
1.2.1.2. Vai trò
Thứ nhất đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối tượng
tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng
đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu
tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 ô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành
mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực
tế trên thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47

Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về
việc làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các
thủ tục hành chính. Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau
khi hết hạn sử dụng đất nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và
chấp hành tốt các chính sách về đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được
gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng
đất một cách hiệu quả nhất.
1.2.2. Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc đấu giá QSD đất
1.2.2.1. Mục đích
Đấu giá QSD đất nhằm tạo nguồn kinh phí để phục vụ lợi ích công cộng,
phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu
tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để
đấu giá. Đồng thời, đấu giá còn nhằm làm tăng số lượng nhà ở, góp phần giải
quyết nhu cầu của nhân dân, hạn chế sự gia tăng giá cả, bình ổn thị trường
nhà đất. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng
lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy quá trình phát
triển kinh tế - xã hội.
1.2.2.2. Yêu cầu
Diện tích đất đưa ra đấu giá QSD đất phải đảm bảo phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc
đấu giá được thực hiện tới từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình có nhu cầu sử dụng. Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm
nhiều thửa đất có công năng sử dụng khác nhau do Uỷ ban nhân dân Thành
phố quyết định.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 13 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
1.2.2.3. Nguyên tắc
Đấu giá QSD đất được thực hiện theo nguyên tắc công khai, dân chủ,
liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà
nước cũng như của người tham gia đấu giá.

 Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
 Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối.
* Đấu giá để cho thuê đất thực hiện dự án vào mục đích:
 Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
 Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Giao UBND cấp Huyện quy định cho
từng trường hợp cụ thể.
* Thời hạn sử dụng đất:
Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp
dịch vụ, văn phòng): giao đất sử dụng lâu dài;
Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: giao đất
sử dụng trong thời hạn 50 năm;
Đối với trường hợp cho thuê đất để xây dựng công trình sản xuất, kinh
doanh, thời hạn cho thuê đất tối đa là 50 năm;
Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn
cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực.
Đối tượng tham gia đấu giá QSD đất:
Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài
chính và không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá QSD đất.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 15 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
* Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở bịêt thự, nhà vườn
liền kề: Đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có
đủ năng lực hành vi dân sự (có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội) hoặc không có
hộ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng đã đăng ký tạm trú theo quy định của
Luật Cư trú và thời gian ăn ở ổn định tại Hà Nội từ 1 năm trở lên, không
thuộc diện bị cấm cư trú tại Hà Nội theo quy định của Bản án hoặc quyết định

Luật đất đai, dân sự.
• Được QSD hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ
thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất.
Trách nhiệm:
 Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá, nội quy
phòng đấu giá và các quy định của pháp luật có liên quan;
 Nộp hồ sơ và tiền bảo lãnh dự đấu giá theo quy chế;
 Không được rút lại đơn, rút bớt số lượng thửa đất đã
đăng ký hoặc từ chối tham gia đấu giá sau khi Hội đồng đấu giá QSD đất
đã công bố kết quả xét tư cách;
 Có mặt tại phiên đấu giá đúng giờ theo thông báo
của Hội đồng đấu giá.
 Trường hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất
theo kết quả đấu giá được phê duyệt theo đúng thời gian quy định.
 Thực hiện xây dựng nhà ở theo quy hoạch.
 Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi
trường, quản lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc xây dựng.
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 17 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Điều kiện đấu giá QSD đất:
Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá:
Thứ nhất, đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng
đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt
thep quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.
Thứ hai, đã được bồi thường giải phóng mặt bằng
Thứ ba, có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tham gia đấu giá
được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng

trong điều kiện bình thường. “Giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt
Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp,
được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang
tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong
điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây
tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, dịch hoạ,
khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình
trạng bị ép buộc, có quan hê huyết thống hoặc có những ưu đãi và những
trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”.
Thứ hai, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội,
kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích
sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 19 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Thứ ba, đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
Thứ tư, khi có chênh lệch lớn giữa giá theo khung giá so với giá chuyển
nhượng QSD đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. “Đối
với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không
thông qua hình thức đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất,
Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ
phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những
loại đất phải thực hiện các chính sách tại thời điểm giao đất, thời điểm có
quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần
hoá chưa sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường thỉ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng QSD đất thực tế trên thị trường tại địa phương và các phương pháp

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
* Phương pháp triết trừ:
Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất).
Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 21 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản
gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
* Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích
sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng QSD đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
1.2.3.2. Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 22 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất:
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất
Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất

Báo cáo thực tập chuyên đề - 23 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
1.2.3.2.1. Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất
* Hội đồng đấu giá QSD đất Thành phố do UBND Thành phố thành lập.
Chủ tịch Hội đồng là Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Giám đốc
Sở Tài chính.
Thành viên Hội đồng gồm:
• Thủ trưởng đơn vị được giao làm chủ đầu tư (là Giám đốc: Tổ
chức phát triển quỹ đất, tổ chức, doanh nghiệp) - Phó Chủ tịch thường
trực;
• Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư - Uỷ viên;
• Đại diện Sở Xây dựng - Uỷ viên.
* Hội đồng đấu giá QSD đất cấp Huyện do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch
UBND cấp Huyện là Chủ tịch Hội đồng;
Thành viên Hội đồng gồm:
 Giám đốc ban Quản lý dự án hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất cấp
Huyện (chủ đầu tư) – Phó Chủ tịch Hội đồng;
 Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch cấp Huyện - Uỷ viên;
 Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện - Uỷ viên;
 Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp Huyện - Uỷ viên;
 Thanh tra cấp Huyện - Uỷ viên.
Trong trường hợp cần thiết, tuỷ theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ
tịch Hội đồng đấu giá QSD đất mời các thành viên khác là đại diện các Sở,
Ngành và UBND cấp Xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện.
* Hội đồng đấu giá QSD đất sử dụng dấu của cơ quan, đơn vị của Chủ
tịch Hội đồng trong quá trình thực hiện đấu giá.
* Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá QSD đất:
 Thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng;
Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 24 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
 Xây dựng và báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường để chủ trì cùng

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Lớp: Địa chính 47
Báo cáo thực tập chuyên đề - 25 - GVHD: Th.s Ngô Thị Phương Thảo
lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền, nộp Ngân sách thành phố ngay sau khi phê duyệt kết quả
trúng đấu giá. Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá và được
xác định trước khi tổ chức đấu giá và được công bố trong hồ sơ mời đấu giá.
* Bước giá: là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ
giá và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề
cho 01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá.
Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bước giá quy định
tối thiểu là 100.000 đồng/m
2
và tối đa là 1.000.000 đồng/m
2
đất;
Đối với trường hợp cho thuê đất bước giá quy định từ 1.000
đồng/m
2
/năm đến 20.000 đồng/m
2
/năm.
Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá:
UBND Thành phố quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo đề nghị
của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Uỷ quyền cho UBND cấp Huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự
án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen kẹt theo quy định.
1.2.3.2.3. Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời đấu giá
* Thông báo mời tham gia đấu giá: