Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
2
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẦU GIÁ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN TRONG THỜI GIAN TỚI 4
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
[1] QSDD : quyền sử dụng đất
[2] BDS : bất động sản
[3] HĐĐG : hội đồng đấu giá
[4] UBND : ủy ban nhân dân
[5] VNĐ : việt nam đồng
[6] CSHT : cơ sở hạ tầng
[7] GPMB : giải phóng mặt bằng
[8] PTQĐ : phát triển quỹ đất
[9] BCĐ : ban chỉ đạo
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH
BẢNG
2
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẦU GIÁ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN TRONG THỜI GIAN TỚI 4
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
LỜI NÓI ĐẦU
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
đất và tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thực hiện các dự án phục vụ lợi ích
công cộng, góp phần phát triển kinh tế xã hội và đảm bảo công bằng xã hội.
Tuy nhiên, do hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất mới được áp dụng ở
nước ta chưa lâu, và mới chỉ được tổ chức phổ biến ở một số địa phương có thị
trường bất động sản tương đối phát triển như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà
Nẵng… mà chưa được tổ chức nhiều ở các địa phương khác. Trong quá trình vận
dụng nó còn bộc lộ nhiều hạn chế từ việc quy hoạch, giải phóng mặt bằng chuẩn bị
quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tổ chức đấu giá,
cho đến khâu quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch sau
đấu giá. Điều đó đòi hỏi sự quan tâm đúng đắn sự đầu tư hiệu quả để năng cao chất
lượng của công cụ này trên phạm vi toàn quốc.
Để tìm hiểu kỹ hơn về công cụ này đồng thời là để hoàn thành khóa luận của
mình em đã lựa chọn nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một địa
phương cụ thể đó là huyện Hoài Đức.
Hoài Đức là huyện ngoại thành thủ đô Hà Nội đang chuyển mình mạnh mẽ
trên đà phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa. Là huyện ngoại thành, nhưng Hoài
Đức là địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất của Thủ đô. Chỉ trong mấy năm
trở lại đây, trên địa bàn huyện đã có thêm hàng loạt khu đô thị lớn, hiện đại như khu
đô thi mới Vân Canh, Kim Chung-Di Trạch, Lideco…. Để phục vụ phát triển công
nghiệp, đô thị, huyện đã chuyển đổi mục đích sử dụng 1.600 ha đất. Hiện nay, diện
tích canh tác nông nghiệp của huyện chỉ còn 1.200 ha. Với tốc độ đô thị hóa, công
nghiệp hóa như hiện nay dự báo đến năm 2020, quá nửa diện tích đất nông nghiệp
của huyện sẽ chuyển thành đất đô thị. Mặc dù, quá trình đô thị hóa nông thôn đã
làm thay đổi diện mạo của huyện, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cuộc sống
hiện đại. Tuy nhiên, bên cạnh tốc độ đô thị hóa quá nhanh đã làm nảy sinh nhiều bất
cập và để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội, quy hoạch, kiến trúc, sản xuất,
khuyết điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm ngày càng nâng cao hiệu
quả hoạt động của công cụ này trong thời gian tới.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu về cơ sở pháp lý của công tác đấu
giá trên toàn thành phố Hà Nội, và nghiên cứu thực tế công tác đấu giá tại một số dự
án trên địa bàn huyện Hoài Đức từ năm 2009 đến nay và kế hoạch hoạt động đấu
giá trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu: Để hoàn thành đề tài nghiên cứu em đã sử dụng
các phương pháp sau: phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích,
phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp. Ngoài ra, luận án còn tham khảo một
số bài nghiên cứu trong lĩnh vực này của thầy cô và các khóa trước. Các số liệu
được sử dụng trong đề tài được thu thập từ các nguồn thống kê của cơ quan Nhà
Nước, trên các tạp chí bất động sản, các trang website chuyên ngành, và các số liệu
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
thực từ các dự án đấu giá trên địa bàn Huyện Hoài Đức.
Kết cấu đề tài: Kết cấu đề tài ngoài phần mở đầu và phần kết luận luận án
còn gồm 3 chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Chương II: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức năm 2009 đến nay.
Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện công tác đầu giá
trên địa bàn huyện trong thời gian tới.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
trong quan hệ sở hữu đất đai. Đất đai chính vì thế đã trở thành một loại hàng hóa
đặc biệt. Khi nghiên cứu nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu và của Nhà
nước, Angghen đã chỉ ra rằng:” Bên cạnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô lệ và của
cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất nữa. Đất đai trở thành
tài sản riêng. Ngày nay quyền sở hữu tư nhân về những mảnh ruộng đất do thị tộc
hoặc bộ lạc đã chia cho họ lúc ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất
đó đã trở thành tài sản dựa trên quyền cha truyền con nối của họ. Quyền sở hữu tự
do và hoàn toàn về ruộng đất không chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một
cách không bị trở ngại hay không bị hạn chế, mà còn có nghĩa là khả năng đó đem
nhượng nó đi, chừng nào mà ruộng đất còn là tài sản của thị tộc thì khả năng đó còn
tồn tại. Từ nay ruộng đất trở thành một hàng hóa mà người ta đem bán hoặc cầm cố
được”.
Trong quá trình phát triển của xã hội, con người dựa vào đất đai và khai thác,
sử dụng đất đai để sinh sống; Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức
sống của con người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai tập trung vào sản xuất
vật chất; trong thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, của cải ngày càng dồi
dào kinh tế hàng hóa ra đời và ngày càng phát triển mạnh mẽ, công năng của đất đai
từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn là căn cứ của khu vực,
vừa là không gian và địa bàn của khu vực. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp
cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều
kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Cơ
chế thị trường xuất hiện, đất đai trở thành đối tượng của mua bán, chuyển nhượng,
cầm cố, thế chấp, thuê mướn, trở thành đối tượng trao đổi mua bán như các sản
phẩm khác. Đất đai hàng hóa hay quyền sử dụng đất chính là thị trường đầu vào, thị
trường tư liệu sản xuất, là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để
phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội trong sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước.
Vai trò to lớn của đất đai được tổng hợp cụ thể như sau:
ngân sách Nhà nước:
Trong những năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước cho đến những năm hòa
bình ổn định kinh tế phát triển đất đai vẫn luôn mang đến cho ngân sách nhà nước
nguồn tài chính ổn định. Trong thời kỳ kháng chiến, nguồn thu từ thuế nông nghiệp
đã cung cấp một lượng lương thực động viên giữ vai trò quan trọng vừa để nuôi
quân đánh giặc vừa để xây dựng đất nước. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường,
với những bước phát triển khá, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tỷ trọng
công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ ngày một tăng kéo theo đó là sự tăng
trưởng không ngừng nguồn thu của ngân sách nhà nước ở các lĩnh vực ngoài nông,
lâm nghiệp.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
Thứ ba: Đất đai với vai trò một nguồn tài chính cho đầu tư phát triển:
Cũng như các nguồn tài nguyên khác, tư liệu sản xuất đất đai mang trong nó
những tiềm năng lớn cho đầu tư phát triển. Đất đai với khả năng tái tạo, đất đai là tư
liệu sản xuất đặc biệt sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: sản xuất nông, lâm
nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho các công trình sự
nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, quốc phòng đất đai còn được sử dụng làm tài
sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Theo quy định của pháp luật, khi
đất đai là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản
khác, mà người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn người thế chấp vẫn
được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Như
vậy, đất đai không chỉ có giá trị sử dụng và được dùng với một mục đích nhất định
mà đất đai còn có giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân để đầu
tư cho sản xuất kinh doanh. Đó là một giá trị đặc biệt của hàng hóa đất đai mà con
người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển lâu
dài. Hầu hết ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để
vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy
có 3 hình thức sở hữu đất đai là Nhà nước, tập thể, và cá nhân ; trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Tuy nhiên, luật pháp không hoàn toàn
nghiêm cấm việc mua bán đất đai - những loại đất được mua bán theo quá trình
công hữu hoá đất đai. Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận
trên thực tế, giá đất hình thành theo tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của
pháp luật.
Luật đất đai đầu tiên được Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm
1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà
nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và trao cho họ một
số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý đất đai thời kỳ đó, có
một số chế định quan trọng như quy định về những đối tượng được Nhà nước giao
đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1),
các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai
(Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai
1988 chưa được mở rộng.
Trong thời kỳ đổi mới, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau
khi có Luật Đầu tư nước ngoài thì nhu cầu về đất đai tăng lên, Nhà nước bỏ chế độ
bao cấp về nhà ở, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu
được thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở đối với dân cư, nhà xưởng đối
với các doanh nghiệp cùng với quyền sử dụng đất. Đến đầu những năm 1990, trong
điều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trường
ngày càng được mở rộng, thị trường bất động sản bùng nổ, giá đất nhảy vọt vượt
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
quá xa so với giá trị thực tế của đất đai, gây ra những cơn sốt đất ảo để lại nhiều hậu
quả nghiêm trọng cho toàn xã hội. Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước đã đưa ra
chủ trương sửa đổi Hiến pháp năm 1992, trên cơ sở đó Quốc hội thông qua Luật đất
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
nước về đất đai, quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001, tại lần sửa đổi này có quy định các điều kiện mua nhà
có kèm theo quyền sử dụng đất.
Để quản lý đất đai một cách triệt để hơn và có hiệu quả hơn nếu tại điều 3
luật đất đai 1993 đã mở rộng thêm quyền về đất đai trong đó ngoài quyền được sử
dụng đất còn có các quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
đất đai, đây là một cột mốc quan trọng đưa đất đai trở thành hàng hóa và tạo cơ sở
cho việc hình thành phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thì đến Luật đất đai
2003 đã đưa hẳn quyền sử dụng đất vào một mục riêng tại mục 7 về QSDĐ trong
thị trường BĐS, điều đó chứng tỏ quyền sử dụng đất ngày càng được chú trọng và
quan tâm đến nhằm khai thác một cách tối đa nguồn lực từ đất, Luật Đất đai 2003
đã thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai. Với những quy đinh đó, thị trường thế
chấp đất đai đã phát triển khá rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích
cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng
đất đai và bất động sản. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp
nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp nhưng với những hạn chế chậm trễ trong khâu cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do vậy thị trường giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất còn
khó khăn trong khi đã có sự săn sàng tham gia của các bên người cung cấp tín dụng
và người sử dụng đất.
Dù vậy có thể nói, cho đến nay, mặc dù ở nước ta chưa có những văn bản
quy định về thị trường chuyển quyền sử dụng đất nhưng tổng hợp hệ thống các văn
bản quy phạm pháp luật, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã tạo ra được một
khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động. Cụ thể: Thị
trường quyền sử dụng đất được công nhận và được hoạt động một cách công khai
dưới sự quản lý của nhà nước. Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố
của giá trị sử dụng và giá trị; lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng, lao động trừu
tượng tạo ra giá trị. Xét về bản chất, khi hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị
trường nghĩa là con người trao đổi sức lao động của mình thông qua giá trị hàng
hóa. Còn với hàng hóa đặc biệt đất đai, đất đai có trước con người, ban đầu đất đai
là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động nên bản thân đất đai
không là hàng hóa. Khi có lao động của con người tác động tới đất đai, tạo nên giá
trị sử dụng mới của đất đai khi đó hàng hóa đất đai mới được giao dịch trao đổi,
chuyển nhượng trên thị trường.
Thứ hai: Đất đai có tính cố định về vị trí, có giới hạn về diện tích không
gian, chịu tác động của các yếu tố vùng và khu vực rõ rệt: những yếu tố về tự nhiên,
xã hội và yếu tố môi trường.
Thứ ba: Đất đai có tính khan hiểm do tính có giới hạn của diện tích bề mặt
trái đất và do yếu tố vị trí nên không thể mở rộng mãi không gian bề rộng đất. Tổng
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
cung đất đai có giá trị không đổi theo thời gian trong khi đó nhu cầu về sử dụng đất
đai ngày càng tăng, do vậy quan hệ cung cầu về đất đai luôn trong tình trạng mất
cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về đất đai
làm cho thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền.
Thứ tư: Đất đai có tính lâu bền, do đất đai là loại tài sản đặc biệt do thiên
nhiên ban tặng không thể tiêu hủy trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi
lửa, sạt lở…Chính vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong mọi
lĩnh vực kinh tế, đời sống xã hội.
Thứ năm: Hàng hóa đất đai có giá trị lớn khả năng sinh lời cao đồng thời có
thể tạo vốn mới. Hàng hóa đất đai đa dạng, mang tính dị biệt, chịu ảnh hưởng của
yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của nhà nước, đặc biệt hàng hóa đất đai chịu ảnh hưởng lẫn nhau, giao
dịch đất đai đa dạng, thông tin về hàng hóa không đây đủ và khó tiếp cận. Giá trị và
nước tổ chức đấu thầu QSDĐ đối với các dự án xây dựng các khu công nghiệp, khu
thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ đối với các cá nhân thuê đất của nhà
nước. Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào các mục đích chung của quốc gia, Nhà
nước sẽ thu hồi đất của các chủ thể sử dụng và kèm theo đó là quá trình đền bù thiệt
hại cho chủ sử dụng đất.
Trong thị trường thứ cấp, tổ chức, hộ gia đình, các nhân (chủ sử dụng đất)
được nhà nước giao đất đem QSDĐ của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực hiện các
quyền năng cơ bản khác.Trên thị trường thứ cấp, dựa vào quyền năng của người sử
dụng đất mà các giao dịch về đất đai được thực hiện. Trong các quan hệ giao dịch
trên, thường thì các quan hệ về: chuyển nhượng, cho thuê – cho thuê lại, thế chấp là
diễn ra khá phổ biển trên thị trường đất đai. Từ các giao dịch về đất đai mà hình
thành nên các hình thức thị trường đất đai như là: Thị trường chuyển nhượng
QSDĐ, thị trường cho thuê QSDD, thị trường thế chấp QSDĐ, thị trường góp vốn
liên doanh bằng QSDĐ.
Như vậy, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích gắn
với đất đai. Đây là đặc điểm đặc trưng nhất của thị trường đất đai. Có thể nói sự
phát triển các quyền năng gắn liền với đất đai chi phối và ảnh hưởng trực tiếp tới thị
trường BĐS.
Thứ hai, thị trường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất. Thị trường đất đai
là thị trường tư liệu sản xuất gồm tư liệu sản xuất tái tạo được như khả năng tái tạo
sức sản xuất của đất nông nghiệp nhờ đó thị trường đất nông nghiệp có xu hướng
cân bằng. Còn những loại không có khả năng tái tạo được như đất phi nông nghiệp:
đất công nghiệp, xây dựng nhà ở, những loại đất này có xu hướng cung ngày càng
giảm, cầu ngày càng tăng, kéo theo đó là thị trường đất phi nông nghiệp có xu
hướng luôn biến động độc quyền về cung.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
hàng hóa mang tính cố định về vị trí và không được bày bán công khai như các
hàng hóa thông thường, người mua và bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin để
lựa chọn thị trường thích hợp cho hàng hóa giao dịch, hàng hóa đất đai có giá trị lớn
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
người mua và bán có ít kinh nghiệm và ít có cơ hội mua và bán trên thị trường do
vậy khi thực hiện các giao dịch trên thị trường cần một đội ngũ nhân viên môi giới,
tư vấn chuyên nghiệp để giao dịch trở nên dễ dàng hơn. Việc mua bán hàng hóa
không hề đơn giản và nhanh chóng như những hàng hóa khác. Đất đai có giá trị lớn
và chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật về sử dụng đòi hỏi nhà đầu tư phải có
định hướng đầu tư khai thác dài hạn. Thị trường đất đai liên quan mật thiết với thị
trường vốn đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ của nhà nước để có thể hạn chế những thiệt
hại do các cuộc khủng hoảng trên thị trường BDS gây ra.
1.1.2 Bản chất của giá đất và những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.2.1 Bản chất của giá đất
David Ricardo cho rằng hàng hóa có hai thuộc tính cơ bản là: giá trị sử dụng
và giá trị. Giá trị của hàng hóa là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết
tinh trong hàng hóa, có tính đến chi phí về thời gian, sức lực và trí tuệ của con
người khi sản xuất chúng. Khi đưa ra ngoài thị trường để trao đổi, mua bán thì giá
trị của hàng hóa thể hiện qua giá trị trao đổi hay giá cả của hàng hóa. Đối với đất
đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo đất và đưa
đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một
lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, vậy giá đất phi nông nghiệp chính là
lượng giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai
do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Ở nước ta, pháp luật quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, các tổ chức cá nhân được
Nhà nước giao đất có QSDĐ với các quyền năng khác
dựa trên giá trị và giá cả của đất đai. Đất đai là loại hàng hóa bất động sản đặc biệt,
giá QSDĐ được hình thành khác với sự hình thành giá cả của các hàng hóa thông
thường do sự tác động và chi phối của nhiều yếu tố đặc thù.
Thứ nhất, giá đất (giá QSDĐ) phụ thuộc vào giá trị và khả năng sinh lời của
đất đai. Giá trị và sức sinh lời của đất đai, thực chất đó là giá trị của luồng thu nhập
từ đất đai mang lại, nó phụ thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất. Thông thường
giá đất cao nhất tại các nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, buôn
bán, càng ra xa trung tâm, giá đất có xu hướng giảm. Ảnh hưởng của giá trị tới giá
QSDĐ được xem xét trên 2 khía cạnh, đó là giá trị trao đổi và giá trị sử dụng của
đất đai:
− Giá trị trao đổi: được thực hiện thông qua chuyển QSDĐ. Khi đó giá cả
của QSDĐ thể hiện giá trị trao đổi của mảnh đất. Mảnh đất có giá trị trao đổi lớn có
nghĩa là giá cả QSDĐ càng cao.
− Giá trị sử dụng: là khả năng của đất đai có thể thỏa mãn nhu cầu của con
người. Mức độ thỏa mãn càng cao thì giá trị sử dụng của mảnh đất đó càng cao,
điều đó có nghĩa là giá QSDĐ càng cao. Giá QSDĐ phụ thuộc vào khả năng sinh
lời của đất đai. Khi khả năng sinh lời của đất đai tăng sẽ làm tăng giá QSDĐ.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
Thứ hai, quan hệ cung cầu trên thị trường tác động đến giá đất. Khi phân tích
quan hệ cung cầu trên thị trường, chúng ta thường coi cung và cầu là hàm của giá.
Nếu giả định các yếu tố khác không đổi, mỗi sự biến động của cung và cầu đều gây
nên sự biến động, thay đổi của giá. Sự biến động của giá nhiều hay ít là phụ thuộc
vào độ co giãn của cung cầu. Đối với thị trường đất đai tổng cung đất đai cho tất cả
các mục đích sử dụng là cố định. Tuy nhiên, cung về đất đai cho từng mục đích sử
dụng cụ thể có thể thay đổi thông qua quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong tổng quỹ đất đai. Với đặc tính có hạn của đất đai nên trên thị trường đất đai
cung không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Do đó, cung ít
chính trị, mật độ nhân khẩu, thu nhập bình quân hàng năm của người, kiểu gia đình,
tình trạng xu thế phát triển của kinh tế thế giới…Tất cả các yếu tố trên đều có thế
tác động tiêu cực hoặc tích cực đến giá QSDĐ.
1.2 Những vấn đề cơ bản về Đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm và vai trò của công tác đấu giá QSDĐ
1.2.1.1 Khái niệm
Theo Điều 5 Luật đất đai 2003 có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, Nhà nước là người đại diện cho lợi ích toàn dân
thực hiện quyền sở hữu đất đai, quyền này được thể hiện như sau: Nhà nước thực
hiện quyền định đoạt đối với đất đai ; Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn
lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính và thực hiện trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất. Các hình thức trao quyền sử dụng đất của Nhà nước bao
gồm: giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất ) ; hình thức cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với những người đang sử dụng đất ổn định ;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trao quyền sử dụng đất cho các
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đang thực hiện quyền
điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Để thực hiện tốt điều này, Nhà nước đã sử dụng
khá hiệu quả các công cụ điều tiết một trong số đó có một công cụ còn khá mới mẻ
đó là Đấu giá quyền sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa
chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất bằng hình thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi
tổ chức, cá nhân với điều kiện phải có phương án đấu giá hiệu quả, phù hợp với
quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Nhờ đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất
tại các vị trí thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất
một lần) cao hơn so với khung giá quy định.
Trong thời gian qua, đấu giá quyền sử dụng đất đã được coi là một giải pháp
hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai. Đấu giá
quyền sử dụng đất trở thành cơ sở pháp lý quan trọng giúp Nhà Nước hoàn chỉnh
những quy định về luật đất đai mà hiện nay còn nhiều bất cập, cụ thể là những quy
đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất,
thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định
giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung
giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Thực
tế đẫ chứng minh giá đất được xác định thông qua đấu giá có tính thuyết phục hơn
nhờ đó người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn.
Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá
cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với
giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng xin cho trong
giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho
thuê đất vẫn có tình trạng tù mù, xin cho. Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy
sinh, đất đai không được sử dụng đúng mục đích vì nhóm lợi ích của một số cá nhân
sẽ là tổn thất lớn cho xã hội như thực tế trong thời gian qua đã chứng minh (những
khu đất vàng để hoang hóa giữa lòng thủ đô trong khi nhiều người dân không có
nhà để ở đã trở thành một bức xúc lớn trong xã hội). Với những quy định trong đấu
giá, giá đất sẽ được niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho
việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng,
song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này. Việc có nhiều người
tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế xin cho sẽ dần được
Thứ nhất, các đặc điểm vật lý của khu đất: Các yếu tố về quy mô, hình thế,
diện tích, vị trị, cảnh quan … của khu đất có ảnh hưởng tương đối lớn đến công tác
đấu giá QSDĐ tại địa phương nơi khu đất đó tọa lạc. Vị trí của khu đất có vai trò
quan trọng trong việc xác lập giá trị khu đất. Từ giá trị khu đất mang lại, sẽ tác động
lớn tới việc thu hút các nhà đầu tư tiềm năng từ đó ảnh hưởng đến hoạt động bỏ giá
trong quá trình đấu giá. Hơn nữa kích thước hình thể, diện tích của các lô đất tối ưu
thỏa mãn nhu cầu của đa số dân cư trong vùng sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư cho
các mục đích sử dụng đất khác nhau nhờ đó cũng đảm bảo được số lượng yêu cầu
người tham gia đấu giá. Ngoài ra, một khu đất sạch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong
vấn đề giải phóng mặt bằng (thường chiếm một thời gian khá dài và vướng mắc các
thủ tục hành chính, chịu sự phản đối của nhân dân), đẩy nhanh tiến độ xây dựng các
công trình hạ tầng kỹ thuật: điện, đường, nước, gas, bưu chính viễn thông, các dịch
vụ đời sống bên ngoài hoặc ngay trên địa điểm khu đất mới có thể nâng cao hiệu
quả của phiên đấu giá.
Thứ hai, yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất: Trạng thái của thị trường
BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng có tác động tới tâm lý của các nhà
đầu tư. Nếu thị trường BĐS đang ở trong giai đoạn sôi động, nhà đầu tư kỳ vọng
vào hiệu quả đầu tư của các dự án thì sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá hơn,
đồng thời mức giá trúng cũng cao hơn. Và ngược lại, khi thị trường BĐS trong giai
đoạn đóng băng, đi xuống thì số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá cũng không
nhiều và giá trúng giá cũng không cao.
SV: Lưu Thị Thái Hà
Lớp: QTKD Bất động sản 51
22
Copyright: Tài liệu đại học ©