ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI QUANG HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI QUANG HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải


nguyên, tập thể giảng viên và cán bộ trong Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Phú Thọ, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Sơn, phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Thanh Sơn, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn thuộc
huyện Thanh Sơn, đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, cung cấp thông tin
cần thiết cũng như tham gia góp ý để tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Bùi Quang Hưng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ........................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................. 4
1.1.1. Bất động sản ................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ..............................................................................5

2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn
huyện Thanh Sơn ................................................................................................ 33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn....................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp .................................... 33
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu ...................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia.......................................................................... 34
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 35
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử
dụng đất của huyện Thanh Sơn ................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn ....................... 40
3.1.3. Thực trạng phát triển các khu dân cư ...................................................... 42
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ....................................... 44


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Bùi Quang Hưng xin cam đoan rằng:
- Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu
dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thanh Hải là trung thực, khách quan và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn
đã được cảm ơn, tất cả các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ
nguồn gốc.

ĐVT

: Đơn vị tính

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất

HTX

: Hợp tác xã

KH

: Kế hoạch

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

NXB


Bảng 3.7. So sánh kết quả đấu giá đất tại các xã, thị trấn ............................... 60
Bảng 3.8. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 03 dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn .................................................................... 62
Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá .......... 65
Bảng 3.10. Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ................ 69
Bảng 3.11. Kết quả điều tra người tham gia đấu giá QSD đất........................ 70
Bảng 3.12. Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất ............................. 71


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên lớn của mỗi quốc gia, vì vậy Việt Nam
cũng như các nước khác đều có chính sách đất đai phù hợp để huy động và sử
dụng có hiệu quả tiềm năng này vào phát triển kinh tế và xóa đói giảm nghèo.
Tại Kết luận số 22-KL/TW, ngày 25/5/2012 Hội nghị Trung ương 5
khóa XI về việc tổng kết Hội nghị lần thứ bảy BCHTW Đảng (khóa IX) về
tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã khẳng định "Đẩy mạnh việc đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ".
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản
để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đất đai
được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên
doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài...
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới,
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá
trình phát triển đất nước. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác
quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng đất (SDĐ) chưa nhận thức đầy đủ về vai

trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014;
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần
hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của
chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là
cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc
phục những tồn tại còn gặp phải.


3

Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý,
cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng
đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa
hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị
trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm
để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính
quyền, thất thoát ngân sách nhà nước...
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để
tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy
định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu
cho ngân sách của huyện Thanh Sơn và phù hợp với nhu cầu của người sử
dụng đất.



5

toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ
thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể
và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào
lưu thông thị trường bất động sản.[15]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán
BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS
theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường.
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.

sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định [7].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy
luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và
quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá
đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối
bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi
phối đó [10].
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. [13]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,


8

không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để

cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận [20]
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để
xác định giá đất.
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng [20]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp.[20]


10


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ........................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................. 4
1.1.1. Bất động sản ................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ..............................................................................5
1.1.3. Một số khái niệm khác ................................................................................5
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất............................................ 6
1.2.1. Khái niệm về giá đất....................................................................................6
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất.................................................................7
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .... 12
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......... 14
1.2.5. Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới............................................. 16
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam....................... 18
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam........................................ 20
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ.......................... 20
1.4.2. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ .......................... 22
1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ................................ 28
1.5.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ................................. 28
1.5.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng .............................. 29




13

thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở gần khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ
có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng
ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá
đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi
xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố
xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong
việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông
tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố
phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế-xã hội và khả năng hình thành các công trình
dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực

phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết


15

kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất). Phương pháp
thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu
nhập mang lại từ đất. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem
mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua
lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất
của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu
về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa
đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương
pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Đây là phương pháp
xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch
hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách
loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát
triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác
định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy
hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp
so sánh trực tiếp. [14]
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,

dụng đất của huyện Thanh Sơn ................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn ....................... 40
3.1.3. Thực trạng phát triển các khu dân cư ...................................................... 42
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ....................................... 44