Đề án chuyên ngành

LỜI NÓI ĐẦU
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là
vấn đề quốc kế dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là
điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của
mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người.Vì thế các
nước trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở .Đối với nước ta
Đảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến nhà ở cho người dân .Điều 62
Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước
mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể,
công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyền
đó..... “.
Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước do kết quả của các hoạt động kinh
tế, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thị
lớn ....đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộ
nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷ
XXI.
Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp
thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu....Với phương pháp này việc nghiên
cứu “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta” sẽ được
xem xét trong mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn, từ
đó có thể đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại.
Trong điều kiện của bài viết này, với vốn kiến thức và thời
gian có hạn khó có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở
đô thị nước ta. Bài viết được hoàn thành với sự hướng dẫn chính của
TS.Hoàng Cường và các thầy cô giáo giảng dạy ở Trung tâm đào tạo
địa chính và kinh doanh bất động sản.
Kinh tế và quản lý địa chính
Đề án chuyên ngành

nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất
cao.
*Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng.
Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị,
mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán
truyền thống từng nơi khác nhau.
2.Ý nghĩa của nhà ở :
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh
tế đô thị:
Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc,
môi trường văn hoá khu vực, môi trường tự nhiên khu vực...ảnh hưởng
rất lớn tới tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người
lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế.
Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất
lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà
trong thời đại ngày nay môi trường cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm
việc càng được sử dụng triệt để, hiệu quả.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có
liên quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành
cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị
sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các
loại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội
thất. Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ở
ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân
bố dân cư và nguồn lao động.
Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các
thị trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó
thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các
Kinh tế và quản lý địa chính
Đề án chuyên ngành

Kinh tế và quản lý địa chính
Đề án chuyên ngành
sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu
xây dựng , thiết kế....bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ.
3. Cung- Cầu nhà ở:
*Cung nhà ở:
Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được
phân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu
vực không chính thức. Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hoá
liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về xây dựng nhà ở ở khu
vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệp
xây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và đến nhà ở bất quy tắc được
xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ.
-Khu vực Nhà nước: khu vực này được xem như tiêu điểm
chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm
soát trực tiếp. Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố
không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau. Khu vực
Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơ
quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở
có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theo
quy định của pháp luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà
được bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó
tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở .
-Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân
hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động
trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Khu vực này Chính phủ
ít kiểm soát được mặc dù đã được Nhà nước điều tiết. Các quy tắc mà
Nhà nước điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo
đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trường
nhà ở. Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành

Kinh tế và quản lý địa chính
Đề án chuyên ngành
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đô thị làm
nhiều nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đô thị có sự
chênh lệch lớn.
4.Quản lý Nhà nước về nhà ở:
Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản
lý Nhà nước về nhà ở. Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm:
*Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế
xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở:
Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý
Nhà nước về nhà ở. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật
nhằm đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng
phát triển quỹ nhà ở.
Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng qy
định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho
từng loại tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ. Đối với
những nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây
Dựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo
Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ Xây
Dựng.
Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước
cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến
khích các tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào quá trình xây
dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục
những cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dân
thoả mãn nhu cầu của mình.
*Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được
duyệt.
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác

1.1.Trước thời kỳ đổi mới:
Kinh tế và quản lý địa chính
Đề án chuyên ngành
Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhược
điểm nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết
cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn. Tính bao cấp
tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà
cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương).Do đó đã dẫn đến
không đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho
quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế.
Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở.
Chương trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở
cho người lao động trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị lớn như
Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh. Các chính sách như: chính
sách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng...đã góp phần
giải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà
ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơ quan
xí nghiệp. Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị
đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp kém .
Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời
điểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà
được Nhà nước xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau:
Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố.
Thành phố Hải Phòng: 19,8%
Thành phố Đà Nẵng: 37%
Thành phố Hồ Chí Minh:42%
Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao
trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn như Hà Nội 37,1%; Hải Phòng
43,3%; Đà Nẵng 31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm
vào tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này.

có khoảng 107 triệu m
2
, bình quân là 7,2 m
2
/người. Ước tính từ 1996-
2000, các đô thị cả nước xây dựng được 40 triệu m
2
nhà ở. Thực tế đến
cuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m
2
, bình quân là 7,7
m
2
/ người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m
2
nhà ở , bình quân là 6,8
m
2
/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m
2
nhà ở, bình quân là
7,8 m
2
/người.
Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ bao
cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà ở
cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện
đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mới
sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối lượng được
sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản

2
hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần tháo dỡ xây
dựng mới. Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục
vụ tối thiểu. Cơ sở hạ tầng kém chất lượng làm cho đời sống dân cư đô
thị gặp khó khăn, môi trường bị ô nhiễm.
2.Những vấn đề đặt ra:
Bên cạnh những thành tựu đạt được, việc xây dựng, phát triển
nhà ở còn bộc lộ những hạn chế sau đây:
*Về phát triển nhà ở :
Kinh tế và quản lý địa chính