Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
DANH S CH Á BẢNG BIỂU
1. Bảng 1- Kết quả đầu tư phát triển nhà ở của Công ty trong 3 năm qua.
2. Bảng 2 - Kết quả hoạt động kinh doanh.
3. Bảng 3 – Doanh thu kinh doanh nhà ở của Công ty cổ phần đầu tư và
phát triển nhà Hà Nội số 52
4. Bảng 3- Chỉ tiêu phấn đấu năm 2009.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
LỜI NÓI ĐẦU
Công cuộc đổi mới chuyển đổi nền kinh tế xã hội nước ta từ nền kinh tế
bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự
quản lý của Nhà Nước diễn ra trong những năm gần đây đã và đang thúc đẩy
sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị trong cả nước. Mặt khác, sự phát triển của
các đô thị lại tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế
xã hội của đất nước.Việc phát triển nhà ở đô thị không những là tài sản có tầm
quan trọng đặc biệt với mỗi gia đình, mà còn là thước đo phản ánh trình độ
phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc.
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội. Phấn đấu
để mọi gia đình có nhà ở hợp pháp, tiện nghi và diện tích thích hợp là mục
tiêu chiến lược trong việc phát triển kinh tế xã hội của đô thị.
Cùng với nhu cầu cải thiện điều kiện ở, đi lại, vui chơi giải trí của dân cư
đô thị ngày càng cao, trong khi dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện và
phát triển nhà ở hiện nay chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân sống trong
đô thị, dẫn đến sự phát triển ồ ạt, tự phát của nhà ở đô thị tại các thành phố
lớn đã phá vỡ quy hoạch đô thị của Nhà Nước.
Việc giảm tình trạng quá tải về nhà ở tại các đô thị đã đặt ra những vấn đề
cấp bách đó là xây dựng nhà ở theo dự án, đặc biệt là nhà ở trong các khu đô
thị mới nhằm giãn dân trong khu vực nội thành, mở rộng nội thành và đáp ứng
những nhu cầu về nhà ở cho quảng đại tầng lớp nhân dân sống trong đô thị,
thương mại dịch vụ, văn phòng và nhà ở Nam Hoàng Quốc Việt).
Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu
quả đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà
Hà Nội số 52.
Do trình độ hiểu biết và thời gian có hạn nên không tránh khỏi những
thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô, các cán
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
bộ ở phòng Dự án đầu tư xây dựng_Công ty Cổ phần đầu tư và Phát triển nhà
Hà Nội số 52 để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn ThS Vũ Thị Thảo - Giáo viên hướng dẫn
chính, cán bộ hướng dẫn Lê Thanh cùng với các thầy cô, các cán bộ trong
công ty đã đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn!
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
1.1. Khái niệm và vai trò nhà ở trong đời sống xã hội
1.1.1 Khái niệm
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người. Nhà ở
không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà
còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống của dân cư mỗi dân tộc.
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất của loài người. Là những
không gian có tổ chức nhằm đảm bảo phục vụ cho các sinh hoạt đời sống cá
nhân và gia đình.
Trải qua một thời kỳ dài của thời nguyên thủy, con người sống chủ yếu
hình dáng kiến trúc, quỹ đất, điều kiện địa lý và kết cấu cũng như trang thiết
bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó khăn
và tốn kém. Là BĐS nên không thể di động và đưa đến bán khắp nơi, đồng
thời nó được sử dụng trong thời gian tương đối dài, do đó cũng không thể tùy
tiện thay đổi cũ mới như các loại hàng tiêu dùng khác. Từ đặc điểm này làm
cho người tiêu dùng và sản xuất kinh doanh phải suy nghĩ chu đáo.
- Nhu cầu về nhà ở phong phú tùy thuộc vào sở thích cũng như khả năng
của từng đối tượng. Hơn nữa nhu cầu này còn thay đổi theo sự phát triển của
nền kinh tế xã hội.
- Nhà ở là một bộ phận quan trọng đối với các khu đô thị và chủ yếu
nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Mặc dù là
sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ đến bộ
mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị như: giao thông,
hệ thống cấp thoát điện nước,… ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện sinh
hoạt của những người trong ngôi nhà.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
- Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai. Trước
đây, nhà ở chỉ đơn giản là môi trường sống, chỉ là để “ở”. Ngày nay, nhà ở
còn bao gồm cả môi trường cư trú, “ở” không phải chỉ để che mưa nắng mà
còn đóng góp tích cực vào cuộc sống, tạo điều kiện lao động sản xuất, nghỉ
ngơi, học hành và phát triển về tất cả mọi mặt.
Môi trường sống là những nơi trong tự nhiên mà con người tìm thấy
những điều kiện để tồn tại được, còn môi trường cư trú là một cơ cấu có tổ
chức của môi trường sống. Đô thị, làng mạc là môi trường cư trú lớn mà con
người sống tập trung và có tổ chức, điển hình là sự hình thành các đơn vị gia
đình. Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội, sự độc lập của gia đình thể hiện ở
nơi mà họ sống. Thông thường mỗi gia đình đều có nhà riêng, tại đó thường
xuyên diễn ra các hoạt động như ăn, ở, đi lại, học hành, giải trí,…của các
Xét từ góc độ vi mô nhà ở của công nhân viên chức doanh nghiệp gần
hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường
đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng đến hiệu
quả kinh tế của doanh nghiệp. Điều kiện cư trú dân cư tốt hay xấu không chỉ
liên quan đến tái sản xuất sức lao động mà còn tác động trực tiếp đến tính tích
cực sản xuất của người lao động.
Xét từ góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong quá trình tái sản
xuất của đô thị vì sự phát triển của ngành công nghiệp nhà ở kéo theo sự phát
triển của các ngành vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị xây dựng,…
Việc mở rộng nhà ở đô thị sẽ làm cho tổng sản phẩm xã hội tăng lên
nhanh chóng, dẫn đến làm thay đổi kết cấu kinh tế đô thị.
Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã
hội và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị. Vai trò của nhà ở được thể hiện thông
qua kết cấu, số lượng, hình thức, bố cục của nhà ở đô thị. Số lượng nhà ở đô
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
thị không chỉ ảnh hưởng đến sự biến đổi kết cấu gia đình đô thị, kéo dài hoặc
tăng nhanh quá trình phân chia của gia đình mới, mà còn ảnh hưởng đến thời
kỳ kết hôn của thành viên trong độ tuổi thích hợp nó trở thành một vấn đề xã
hội to lớn.
Bố cục nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt đô thị, giao thông và tình
hình sử dụng đất ở đô thị. Hình thức xây dựng của nhà ở đô thị còn quy định
hình thức cư trú của dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu
tình cảm giữa con người.
Nhà ở với tư cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ quá trình sinh
hoạt của con người vừa có tác dụng đối với sản phẩm vật chất, vừa có tác
dụng đối với sản phẩm tinh thần. Điều đó quyết định sự phát triển của nhà ở
đô thị cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội của đô thị, chỉ có như
thế mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xã hội
Một số đặc điểm của đầu tư phát triển nhà ở đô thị:
Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong
và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức kinh tế xã hội…
đầu tư với mục đích thu được lợi ích tài chính, kinh tế xã hội.
Nguồn vốn đầu tư: Do nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời
cũng là trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ
mọi nguồn trong xã hội như ngân sách Nhà Nước, vốn tự có của các doanh
nghiệp, các tổ chức tín dụng cũng như của những người có nhu cầu và những
nguồn khác.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Loại hình đầu tư: Vì nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau
nên đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người thu nhập thấp cũng
như thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán
đứt hay cho thuê…
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực
khác nhau.
Đầu tư phát triển nhà ở là hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đô thị
nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung. Nó vừa ảnh hưởng vừa
phản ánh những đặc điểm về kinh tế xã hội của một đô thị trong những giai
đoạn nhất định.
* Tính cố định
Mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở luôn gắn liền với đất đai nên cố định
về vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng
thêm về diện tích và số lượng. Do gắn với địa điểm cụ thể nên nhà ở chịu tác
động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế của địa điểm. Sản phẩm của quá trình
đầu tư này là các công trình gắn liền với địa điểm tạo ra nó, do đó những công
trình này sẽ phát huy tác dụng tại chính nơi nó được tạo ra mà không thể dịch
chuyển đi nơi khác. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường nhà ở
Đối với hoạt động xây dựng nhà ở được tiến hành chủ yếu ngoài trời,
không thể thi công xây lắp trong mưa bão, nhiều việc khó tiến hành ba ca,
mùa hè nắng gắt công nhân phải nghỉ lao động nhiều hơn,… Do đó, nếu thời
tiết không tốt sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình làm thời gian đầu
tư kéo dài và ảnh hưởng đến cả chất lượng của công trình.
Hơn nữa mỗi dự án đều phải có điểm khởi đầu và kết thúc rõ ràng, và
thường phải có một số kỳ hạn kiên quan. Sự thành công của người quản lý dự
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
án thường được đánh giá bằng khả năng có đạt được đúng thời hạn hay
không? Sức ép của việc hoàn thành đúng thời hạn là rất lớn mà hậu quả có thể
dẫn tới là chất lượng bị giảm. Điều này có thể làm nản lòng những người có
liên quan mà đặc biệt là chủ đầu tư, nếu như dự án hoàn thành chậm trễ hay
ngay cả khi các lý do này nằm ngoài sự kiểm soát của chủ dự án cũng như đội
dự án của mình,…
* Đầu tư phát triển nhà ở đô thị đòi hỏi nguồn vốn rất lớn với trình độ kỹ
thuật xây dựng hiện đại
Hoạt động đầu tư này đòi hỏi lượng vốn rất lớn trong suốt quá trình xây
dựng công trình. Nguồn vốn này có thể được huy động từ mọi nguồn trong xã
hội như ngân sách Nhà Nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh, các tổ
chức tín dụng, những người có nhu cầu cần mua nhà,… Bên cạnh đó hoạt
động đầu tư phát triển nhà ở còn đòi hỏi trình độ kỹ thuật cao, trang bị đầy đủ
máy móc tiên tiến hiện đại.
* Sản phẩm của quá trình đầu tư phát triển nhà ở là sản phẩm được tiêu
thụ dễ dàng
Do cầu nhà ở luôn cao hơn nguồn cung do vậy sản phẩm nhà ở luôn là
sản phẩm dễ tiêu thụ. Đây cũng là một đặc điểm nổi bật của hoạt động đầu tư
này, các công trình trước khi xây dựng xong đã được bán trước cho những
người có nhu cầu; những người có nhu cầu mua nhà thường ứng trước một
viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng
chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối
tượng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc
thiểu số, các hộ gia đình chính sách sống tại các khu vực thường xuyên bị
thiên tai.
4. Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà
ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn,
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm
của từng địa phương.
Ngày này, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở được thực hiện theo cơ chế thị
trường và sản phẩm nhà ở đã trở thành một loại hàng hoá đặc biệt trong nền
kinh tế thị trường, tuân theo quan hệ cung cầu.
Những năm đầu của công cuộc đổi mới, do chính sách quản lý dự án
chưa chặt chẽ, việc cấp đất xây dựng chưa có kế hoạch, không tập trung nên
đã hình thành thị trường phi chính thức về nhà ở và đất đai, xây dựng bừa bãi,
phá vỡ quy hoạch, thất thu ngân sách Nhà Nước đối với các khoản thu về đất
đai và nhà ở. Mặt khác, việc cấp đất riêng lẻ cũng gây khó khăn cho việc đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, dẫn đến việc hình thành các khu dân cư
khập khiễng, thiếu đồng bộ trong khi hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật yếu
kém, không đảm bảo chức năng phục vụ, thậm chí nhiều nơi còn không có hệ
thống giao thông và cấp thoát nước.
Bên cạnh đó, theo báo cáo của Cục Thống kê hiện nay các đô thị trong
cả nước có khoảng hơn 90triệu m
2
nhà ở. Trong đó, Thủ đô Hà Nội: 10triệu
m
2
1.3. Quá trình đầu tư dự án phát triển nhà ở đô thị
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
16
KẾT THÚC
DỰ ÁN
GIAI ĐOẠN
KHAI THÁC
DỰ ÁN
GIAI ĐOẠN I: CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN II: THỰC HIỆN ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN III: KẾT THÚC ĐẦU TƯ
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
* Giai đoạn I: Chuẩn bị đầu tư
- Tìm kiếm cơ hội đầu tư:
+ Nguyên nhân làm xuất hiện dự án.
+ Các ý tưởng ban đầu.
- Nghiên cứu, lập báo cáo cơ hội đầu tư
- Xin chấp thuận đầu tư.
- Lập dự án đầu tư (tiền khả thi hoặc khả thi).
- Thiết kế, thuê mặt bằng, phương án kiến trúc và xin thỏa thuận của các
sở ban ngành (Sở quy hoạch-kiến trúc).
- Thiết kế cơ sở và lập phương án đầu tư → xin phê duyệt thiết kế cơ sở
(Sở xây dựng).
- Xin giấy phép xây dựng công trình.
- Quyết định đầu tư
* Giai đoạn II: Thực hiện đầu tư
- Công tác xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đối
với những dự án có sử dụng đất), đền bù giải phóng mặt bằng di dân tái định
cư và chuẩn bị mặt bằng xây dựng.
- Chọn thầu tư vấn, khảo thiết kế.
- Đấu thầu, mua thiết bị và lựa chọn nhà thầu thi công, đơn vị giám sát,
cung cấp trang thiết bị: các hình thức chỉ định thầu, chào giá cạnh tranh, đấu
thầu trong nước, quốc tê,…
- Ký hợp đồng thực hiện dự án đầu tư
- Thực hiện thi công công trình:
+ Tổ chức quá trình lao động:
Bố trí nơi làm việc, các tổ đội sản xuất trong thi công.
Xác định lượng lao động cho từng loại công việc.
+ Tổ chức quá trình thi công chính:
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Lựa chọn phương án tổ chức thi công
Xác định các yếu tố đầu vào phụ thuộc quá trình tổ chức thi công
công trình.
Xây dựng các xưởng, các công trình phục vụ như: hệ thống kho
bãi cất chứa vật liệu, trạm trộn bê tông; các công trình tạm phục
vụ cho làm việc, ăn ở, sinh hoạt của cán bộ, công nhân trên công
trường…
Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu này để đưa ra các khả năng thực hiện
sao cho công trình được hoàn thành theo đúng tiến độ, đảm bảo cho các bộ
phận công trình phát triển đến đâu là ổn định đến đó.
* Giai đoạn III: Kết thúc đầu tư
- Nghiệm thu công trình, bàn giao cho khách hàng, thanh toán, quyết
toán công trình.
* Giai đoạn sau đầu tư:
- Đưa công trình vào khai thác sử dụng.
- Quản lý dự án, vận hành, bảo trì công trình.
* Kết thúc dự án:
- Hết thời hạn sử dụng.
lượng vốn đầu tư bình quân cho 1 đơn vị m
2
ở. Hoặc ngược lại là chỉ tiêu
phản ánh số diện tích nhà ở hoàn thành nhận được trên 1 đơn vị vốn đầu tư
xây dựng nhà ở đô thị.
Người ta thường so sánh suất vốn đầu tư (ký hiệu là d) thực tế với suất
vốn đầu tư định mức quy định cho xây dựng mới, mở rộng và khôi phục nhà
ở. Định mức suất vốn đầu tư 1m
2
nhà ở là định mức tiên tiến có tính quy định,
xác định trên cơ sở những giải pháp tối ưu về chi phí đầu tư và công suất sản
xuất của doanh nghiệp xí nghiệp xây dựng, ngành, nền kinh tế.
- Suất lợi nhuận bình quân: (ký hiệu quy ước ∆L) là mức lãi được tính
bình quân trên một đồng vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở.
- Tỷ lệ hay tốc độ tăng giảm nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở đô thị.
1.4.2. Hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở đô thị
Hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở nhà ở đô thị là kết quả hữu ích về mặt
tài chính, kinh tế xã hội, do sự phát huy tác dụng của đồng vốn đầu tư phát
triển mang lại cho chủ đầu tư và cho toàn xã hội sau khi công trình nhà ở đô
thị được đưa vào hoạt động.
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Hiệu quả của một hoạt động đầu tư được xem xét trên hai khía cạnh:
hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặt kinh tế xã hội của dự án đó.
1.4.2.1. Hiệu quả tài chính của dự án đầu tư phát triển nhà ở
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu phát
triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và góp phần nâng cao đời sống
của người dân trên cơ sở vốn đầu tư mà doanh nghiệp đã sử dụng.
Các chỉ tiêu:
i
i
I
r
C
r
BNPV
−
+
−
+
=
∑∑
==
)1(
1
)1(
1
.
0
1
0
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
Chỉ tiêu này phản ánh mức độ lợi nhuần thuần thu được từ một đơn vị
vốn đầu tư thực hiện.
∑W
ipv
RR =
I
vo
∑
=
+
−
n
i
i
ii
IRR
CB
1
)1(
)(
- I
vo
= 0
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
NPV
1
IRR = r
1
+ (r
2
– r
1
)
NPV
1
E =
K
Trong đ ó:
E: Hệ số hiệu quả vốn đầu tư
∆(V+M): Mức tăng hàng năm giá trị tài sản tăng thêm
K: Số vốn đầu tư thực hiện
* Dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm:
Hiện nay ở nhiều đô thị còn tồn tại một số lượng lao động lớn chưa có
việc làm. Do đó đầu tư phát triển nhà ở sẽ góp phần giảm tình trạng thất
nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người lao động, qua đó hạn chế được các tệ
nạn xã hội. Bên cạnh đó quá trình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
23
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo
thuật của sản xuất, trình độ của những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của
người lao động cũng được nâng cao.
* Giá trị sản phẩm hàng hóa gia tăng (giá trị gia tăng):
Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án sinh ra
và giá trị gia tăng gián tiếp là những giá trị gia tăng thu được từ các dự án.
Thông thường rất khó tính toán định hướng được các giá trị gia tăng gián tiếp.
Giá trị gia tăng trực tiếp có thể được tính toán như sau:
GTGTTT = Lãi ròng+Lương+Thuế+Các khoản nợ - Trợ giá (bù giá)
* Mức đóng góp cho ngân sách Nhà Nước:
Các khoản đóng góp cho ngân sách Nhà Nước của một dự án bao gồm:
thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng,…
Ta có thể tính mức đóng góp cho ngân sách Nhà Nước của một đồng vốn
đầu tư:
M
m = 100%
I
mà giảm sút trong đầu tư. Mặt khác, nhu cầu của thị trường chính là yếu tố
kích thích nhà đầu tư. Có cầu thì mới có cung, khi cầu nhà ở tăng lên thì hoạt
động đầu tư xây dựng nhà ở mới cố thể tăng lên về số lượng dự án cũng như
quy mô, tốc độ đầu tư xây dựng.
* Nhân tố pháp lý
Nhân tố pháp lý bao gồm tính đồng của hệ thống pháp luật, tính đầy đủ và
thống nhất của các văn bản pháp luật. Pháp luật - một bộ phận không thể thiếu
của nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà Nước. Nếu không có pháp
luật hay pháp luật không phù hợp với yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị
trường thì mọi hoạt động của nền kinh tế sẽ không thể tiến hành một cách trôi
chảy được. Pháp luật có nhiệm vụ tạo lập môi trường pháp lý cho hoạt động
đầu tư phát triển, nó là cơ sở để giải quyết những khiếu nại, đồng thời thực hiện
các trình tự thủ tục. Quá trình thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở dựa trên
những văn bản pháp luật. Do đó, hệ thống pháp luật có tác động lớn tới việc
thực hiện dự án nhanh hay chậm, thủ tục rườm rà hay nhanh gọn,…
Nguyễn Thị Lụa Địa Chính 47
25
Copyright: Tài liệu đại học ©