B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
NGUYN THU THY
GII PHÁP HOÀN THIN HOT NG
NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI
NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng

LI M U
1. Lý do chn đ tài
2. Mc tiêu nghiên cu
3. i tng và phm vi nghiên cu
4. Phng pháp nghiên cu
5. Ý ngha ca đ tài
6. Kt cu ca lun vn
CHNG 1: TNG QUAN V NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI
NGÂN HÀNG THNG MI ………………………………………………. 1

1.1 Tng quan v tài sn th chp …………………………………………… 1
1.1.1 Khái nim tài sn th chp ……………………………………………… 1
1.1.2 c đim ca tài sn th chp ……………………………………………. 1
1.1.3 Phân loi tài sn th chp ………………………………………………… 2
1.1.4 Vai trò ca tài sn th chp trong hot đng tín dng ca Ngân hàng
thng mi ……………………………………………………………………… 3
1.2 Tng quan v đnh giá tài sn th chp …………………………………… 5
1.2.1 Khái nim v đnh giá tài sn th chp ………………………………… 5
1.2.2 Các nguyên tc trong đnh giá tài sn th chp …………………….…… 6
1.2.3 Quy trình đnh giá tài sn th chp ………………………………………. 7
1.2.4 Các phng pháp đnh giá tài sn th chp ………………………… … 8
1.2.4.1 Phng pháp so sánh ……………………………………………… 8
1.2.4.2 Phng pháp chi phí ………………………………………………… 10
1.2.4.3 Phng pháp thu nhp …………………………………………………12
1.2.4.4 Phng pháp thng d ……………………………………………… 15
1.2.4.5 Phng pháp li nhun ……………………………………………… 16
1.3 Các nhân t nh hng đn hot đng đnh giá tài sn th chp ti ngân
hàng thng mi ………………………………………………………… 17
1.4 Bài hc kinh nghim cho hot đng đnh giá tài sn th chp cho SCB … 21
1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín (Sacombank) ………………… 21

chp ti SCB ………………………………………………………………… 42
2.7.1 Phng pháp nghiên cu………………………………………………. 42
2.7.2 Mô t mu nghiên cu …………………………………………………. 43
2.7.3 Phân tích mô hình và đánh giá kt qu ………………………………… 44
2.8 ánh giá v hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB ……………… 47
2.8.1 Kt qu đt đc t hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB ……. 47
2.8.2 Nhng tn ti trong hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB …… 49
2.8.3 Nguyên nhân dn đn nhng tn ti trong hot đng đnh giá tài sn
th chp ti SCB ………………………………………………………. 51
Kt lun chng 2 …………………………………………………………… 54
CHNG 3: GII PHÁP HOÀN THIN HOT NG NH GIÁ TÀI
SN TH CHP TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN ………………… 55
3.1 nh hng ca SCB đn nm 2015…………………………………… 55
3.1.1 nh hng v công tác tín dng ti SCB …………………………… 55
3.1.2 nh hng v công tác đnh giá TSTC ti SCB ……………………… 57
3.2 Gii pháp đi vi Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………… 59
3.2.1 Nâng cao công tác qun lý và h tr ca P.G&QLTSB …………….59
3.2.2 Nâng cao trình đ đi ng nhân viên đnh giá …………………………. 62
3.2.3 Hoàn thin quy trình đnh giá TSTC ………………………………… 64
3.2.4 Hoàn thin phng pháp đnh giá TSTC là bt đng sn ……………… 67
3.2.5 Mt s gii pháp khác ………………………………………………… 69
3.3  xut đi vi các c quan ban ngành ………………………………… 70
Kt lun chng 3 …………………………………………………………… 74
KT LUN …………………………………………………………………… 75
TÀI LIU THAM KHO
PH LC
DANH MC CÁC CH VIT TT


1. Ting Vit

Credit Information Centre (Trung tâm thông tin tín dng)
Eximbank
Vietnam Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP
Xut Nhp Khu Vit Nam)
Sacombank
Sai Gon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank (Ngân
hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín)
SCB
Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn)
Techcombank
Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export
Import Bank (Ngân hàng TMCP K Thng Vit Nam)
Vietcombank
Joint Stock Commercial Bank For Foreign Trade Of
Vietnam (Ngân hàng TMCP Ngoi Thng Vit Nam)
WTO
World Trade Organization (T chc thng mi th gii)

DANH MC CÁC BNG BIU, HÌNH V


BNG BIU
Bng 1.1 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Sacombank ……………. 21
Bng 1.2 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Vietcombank ………… 23
Bng 1.3 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Eximbank ……………… 24
Bng 2.1 : Mô hình điu chnh …………………………………………………… 45
Bng 2.2 : V trí quan trng ca các nhân t …………………………………… 47
Bng 2.3 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti SCB ……………………. 47

HÌNH V

đng ngân hàng nói chung, trong nhng nm va qua các Ngân hàng thng mi
 nc ta đu rt chú trng hoàn thin hot đng đnh giá tài sn đm bo ca
mình. Và Ngân hàng Thng Mi C Phn Sài Gòn (SCB) cng không phi là
mt ngoi l, nhm gii quyt các vn đ trong hot đng đnh giá, SCB đã thành
lp Phòng nh Giá và Qun Lý Tài Sn đ t chc và qun lý hot đng đnh
giá tài sn đm bo ca các chi nhánh trc thuc trên toàn h thng, đc bit là
trong lnh vc đnh giá bt đng sn. Tuy nhiên, do đây là hot đng còn khá mi
m nên không tránh khi nhng vng mc khi t chc thc hin. Vì nhng lí do
trên, đ tài s chú trng đi vào nghiên cu các vn đ còn tn ti trong hot đng
đnh giá tài sn th chp ti SCB đ t đó đa ra nhng ý kin đ xut nhm hoàn
thin hot đng đnh giá này.
2. Mc tiêu nghiên cu
- Nghiên cu các ni dung liên quan đn hot đng đnh giá tài sn th chp
nh: phân loi tài sn th chp, nguyên tc đnh giá, quy trình đnh giá,
nhân t nh hng đn hot đng đnh giá và các phng pháp đnh giá
thng đc s dng ph bin đi vi tài sn th chp.
- Thu thp thông tin v mt s tài sn th chp là bt đng sn ti SCB, thc
hin đnh giá các tài sn th chp này theo đúng quy đnh ca SCB và đánh
giá kt qu đnh giá. ng thi, tin hành kho sát ly ý kin ca các nhân
viên ti SCB có liên quan ti hot đng đnh giá tài sn th chp, qua đó
đánh giá thc trng và rút ra hn ch còn tn ti trong hot đng đnh giá
tài sn th chp ti SCB.
- a ra nhng ý kin đ xut đ hoàn thin hot đng đnh giá tài sn th
chp ti SCB.
3. i tng và phm vi nghiên cu
- i tng nghiên cu là tài sn th chp là bt đng sn và hot đng
đnh giá tài sn th chp.
- Phm vi nghiên cu là các loi tài sn th chp là bt đng sn thuc đa
bàn Thành ph H Chí Minh và các tnh lân cn phía Nam đã đc nhn
làm tài sn đm bo ti SCB và hot đng đnh giá các tài sn này ti SCB.

- Chng 3: Gii pháp hoàn thin hot đng đnh giá tài sn th chp ti
Ngân hàng TMCP Sài Gòn. - 1 -
CHNG 1: TNG QUAN V NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI
NGÂN HÀNG THNG MI

1.1 Tng quan v tài sn th chp
1.1.1 Khái nim tài sn th chp
Theo khái nim chung v tài sn th chp thì tài sn th chp là tài sn mà bên th
chp dùng đ bo đm thc hin ngha v đi vi bên nhn th chp.
Theo quy đnh ca Lut Dân S 2005 do Quc Hi ban hành ngày 14/06/2005 thì tài
sn th chp tài sn là tài sn thuc s hu ca bên th chp đc dùng đ bo đm
thc hin ngha v dân s đi vi bên nhn th chp và không chuyn giao tài sn
đó cho bên nhn th chp.
Trong trng hp th chp toàn b hoc th chp mt phn bt đng sn, đng sn
có vt ph thì vt ph ca bt đng sn, đng sn đó cng thuc tài sn th chp, tr
trng hp các bên có tho thun khác. Tài sn th chp cng có th là tài sn đc
hình thành trong tng lai.
Tài sn th chp do bên th chp gi. Các bên liên quan có th tha thun giao cho
bên th ba gi tài sn th chp.
i vi vic giao dch đm bo trong các ngân hàng thng mi thì tài sn th chp
thng đc đnh ngha nh sau: tài sn th chp là tài sn thuc quyn s hu, s
dng hp pháp ca khách hàng vay, ca bên bo lãnh đ bo đm thc hin ngha v
tr n đi vi ngân hàng cho vay và không chuyn giao tài sn đó cho ngân hàng.
Các bên có th tho thun giao cho bên th ba gi tài sn.
1.1.2 c đim ca tài sn th chp
Tài sn th chp mà khách hàng vay và bên bo lãnh dùng đ th chp, bo lãnh vay
vn ti t chc tín dng phi có đ các điu kin sau:

- 3 -
Bt đng sn:
- Giá tr quyn s dng đt mà pháp lut v đt đai quy đnh đc th chp.
- Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt, k c các tài sn gn lin vi
nhà , công trình xây dng và các tài sn khác gn lin vi đt.
- Các tài sn khác gn lin vi đt đai.
- Các tài sn khác theo quy đnh ca pháp lut.
- Trng hp th chp toàn b tài sn có vt ph, thì vt ph đó cng thuc tài
sn th chp. Trong trng hp th chp mt phn bt đng sn có vt ph,
thì vt ph ch thuc tài sn th chp, nu các bên có tho thun.
- Hoa li, li tc và các quyn phát sinh t tài sn th chp cng thuc tài sn
th chp, nu các bên có tho thun hoc pháp lut có quy đnh; trng hp
tài sn th chp đc bo him thì khon tin bo him cng thuc tài sn
th chp.
ng sn là nhng tài sn không phi là bt đng sn, có đc đim là không gn c
đnh vi mt không gian, v trí nht đnh và có th di, di đc nh: máy, thit b,
phng tin vn chuyn, dây chuyn công ngh…
1.1.4 Vai trò ca tài sn th chp trong hot đng tín dng ca Ngân hàng
thng mi
Vic cp tín dng ti các NHTM thng s dng c ch sàng lc các tiêu chí nhm
la chn d án tt, khách hàng tt đ cho vay. Tuy nhiên vì đây là mt hot đng
cha đng nhiu ri ro nên cui cùng các NHTM luôn yêu cu khách hàng phi có
tài sn th chp cho ngân hàng đ đc cp tín dng, vic này góp phn rt ln
nhm gim thiu ri ro trong hot đng tín dng ca ngân hàng. Vai trò ca tài sn
th chp th hin ch yu nh sau:
- Th nht, tài sn th chp góp phn hn ch ri ro trong quyt đnh cp
tín dng. Khi không th đánh giá ht đc các tiêu chí ca khách hàng đ
cho vay, nht là trong ln đu tiên thit lp quan h tín dng thì vic này
- 4 -
càng khó khn hn, ngân hàng s chn vic làm đn gin nht là xem xét

nu có ri ro xy ra.
1.2 Tng quan v đnh giá tài sn th chp
1.2.1 Khái nim v đnh giá tài sn th chp
 các nc, ngi ta thng s dng hai t ting Anh là Appraisal và Valuation đ
nói đn đnh giá. Ngun gc t ng ca c hai thut ng này là t ting Pháp.
Valuation xut hin vào nm 1529 còn Appraisal t nm 1817. Hai thut ng đu có
chung ý ngha, đó là s c tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kin ca mt nhà
chuyên môn v giá tr ca mt vt phm nht đnh.
Khi nghiên cu v đnh giá, gii nghiên cu hc thut trên th gii đã đa ra nhiu
đnh ngha khác nhau:
- Theo t đin Oxford: “nh giá là s c tính giá tr bng tin ca mt vt,
ca mt tài sn”; “là s c tính giá tr hin hành ca tài sn trong kinh
doanh”.
- Theo giáo s W.Seabrooke - Vin đi hc Portsmouth, Vng quc Anh:
“nh giá là s c tính giá tr ca các quyn s hu tài sn c th bng hình
thái tin t cho mt mc đích đã đc xác đnh”.
- Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đc Marketing ca AVO, Úc “nh
giá là vic xác đnh giá tr ca bt đng sn ti mt thi đim có tính đn bn
cht ca bt đng sn và mc đích ca đnh giá. Do vy, đnh giá là áp dng
các d liu ca th trng so sánh mà các thm đnh viên thu thp đc và
phân tích chúng, sau đó so sánh vi tài sn đc yêu cu đnh giá đ hình
thành giá tr ca chúng”.
- Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: nh giá là mt ngh thut hay khoa
hc v c tính giá tr cho mt mc đích c th ca mt tài sn c th ti mt
thi đim, có cân nhc đn tt c nhng đc đim ca tài sn cng nh xem
- 6 -
xét tt c các yu t kinh t cn bn ca th trng bao gm các loi đu t
la chn.
- Theo Pháp lnh giá s 40/2002/PL-UBTVQH10 nm 2002 ca Vit Nam
thì đnh giá là vic đánh giá hoc đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp vi

• Nguyên tc thu nhp tng hoc gim: Tng thu nhp trên khon đu t
tng lên s tng liên tc ti mt đim nht đnh, sau đó mc dù đu t tip
tc tng nhng đ ln ca thu nhp tng thêm s gim dn.
• Nguyên tc phân phi thu nhp: Tng thu nhp sinh ra t s kt hp các
yu t ca quá trình sn xut (đt đai, vn, lao đng, qun lý) và có th
đc phân phi cho tng yu t này.
- Nhóm 3: Nguyên tc gn lin vi th trng
• Nguyên tc cung - cu: Giá tr ca mt tài sn đc xác đnh bi mi quan
h cung và cu v tài sn đó trên th trng. Ngc li, giá tr ca tài sn
đó cng tác đng đn cung và cu v tài sn.
• Nguyên tc thay đi: Giá tr ca tài sn thay đi theo s thay đi ca
nhng yu t hình thành nên giá tr ca nó.
• Nguyên tc tuân th: Tài sn cn phi phù hp vi môi trng ca nó
nhm đt đc mc sinh li ti đa hoc mc hu dng cao nht.
• Nguyên tc cnh tranh: Li nhun cao vt tri s thúc đy cnh tranh,
ngc li, cnh tranh quá mc có th làm gim li nhun và cui cùng có
th không còn li nhun.
- Nhóm 4: Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu nht - Vic s dng tt
nht và có hiu qu nht ca tài sn là đt đc mc hu dng ti đa trong
nhng hoàn cnh kinh t - xã hi thc t phù hp, có th cho phép v mt k
thut, v pháp lý, v tài chính và đem li giá tr ln nht cho tài sn.
1.2.3 Quy trình đnh giá tài sn th chp
- 8 -
Doanh nghip, t chc đnh giá và nhân viên đnh giá phi tuân theo đy đ trình t
sáu bc sau đây
2
:
- Bc 1: Xác đnh tng quát v tài sn cn thm đnh giá và xác đnh giá tr
th trng hoc phi th trng làm c s thm đnh giá.
- Bc 2: Lp k hoch thm đnh giá. Vic lp k hoch mt cuc thm đnh

đc s dng nhiu hn các phng pháp khác vì các lí do sau:
- ây là phng pháp ít khó khn v mt k thut vì nó không cn phi xây
dng các công thc hoc mô hình tính toán, đc bit phng pháp này càng
d thc hin hn đi vi nhng ngi có kin thc và kinh nghim v th
trng bt đng sn.
- Kt qu ca phng pháp phn ánh s đánh giá khách quan ca th trng,
nên d đc mi ngi chp nhn.
Phng pháp so sánh trc tip đc s dng tt nht khi đnh giá các bt đng sn
đ  hoc đt trng trong các khu vc dân c, các bt đng sn thng mi - dch v
và thng ít đc s dng đ đnh giá nhng bt đng sn công nghip, nhng bt
đng sn đc bit nh công s, trng hc, bnh vin và các công trình công cng vì
chúng rt ít hoc không có giao dch trên th trng nên không có c s đ so sánh.
Các bc tin hành thm đnh giá theo phng pháp so sánh:
- Bc 1: Nghiên cu th trng đ có thông tin v giá giao dch, giá niêm yt
hoc giá chào bán và các yu t so sánh ca nhng tài sn tng t vi tài
sn cn thm đnh giá, đã giao dch thành công hoc đang mua, bán trên th
trng.
- Bc 2: Thu thp, kim tra thông tin, s liu v các yu t so sánh t các tài
sn cùng loi hoc tng t có th so sánh đc vi tài sn cn thm đnh
giá đã giao dch thành công hoc đang mua, bán trên th trng vào thi
đim cn thm đnh giá hoc gn vi thi đim cn thm đnh giá.
- 10 -
- Bc 3: La chn đn v so sánh chun và xây dng bng phân tích, so sánh
đi vi mi đn v so sánh chun.
- Bc 4: Phân tích, xác đnh các yu t khác bit gia tài sn so sánh và tài
sn cn thm đnh giá t đó thc hin điu chnh giá ca các tài sn so
sánh theo s khác bit v các yu t so sánh so vi tài sn cn thm đnh
giá, tìm ra mc giá ch dn cho mi tài sn so sánh.
- Bc 5: Phân tích tng hp các mc giá ch dn ca các tài sn so sánh, rút
ra mc giá ch dn đi din đ c tính và xác đnh mc giá ca tài sn cn

xác đnh giá đt theo quy đnh ca Chính ph và hng dn ca các B,
ngành có liên quan, y ban nhân dân các tnh, thành ph trc thuc Trung
ng.
- Bc 2: c tính chi phí hin ti đ xây dng mi, đ tái to, thay th công
trình xây dng hin có trên đt, bao gm c li nhun cho nhà thu và thu,
phí phi np theo quy đnh ca pháp lut.
- Bc 3: Xác đnh hao mòn và c tính giá tr hao mòn ly k (mc đ gim
giá) ca công trình xây dng hin có trên đt.
- Bc 4: c tính giá tr ca công trình xây dng bng cách tr giá tr hao
mòn ly k (mc gim giá) khi chi phí xây dng mi hin hành ca công
trình.
- Bc 5: c tính giá tr ca bt đng sn cn thm đnh giá bng cách cng
(+) kt qu bc 1 và kt qu bc 4.

Giá tr bt
đng sn
=
Giá tr c
tính ca lô
đt
+
Chi phí tái to
hay chi phí
thay th
CTXD trên đt
-
Giá tr hao mòn
tích ly ca
CTXD


mt tài sn nhiu khi càng tách ri giá tr toàn b tài sn.
- Vic c tính hao mòn tài sn nhiu khi ph thuc vào  kin ch quan ca
ngi đnh giá.
- Phng pháp này đòi hi ngi đnh giá phi am hiu v k thut xây dng,
kinh t xây dng cng nh v th trng đu t xây dng c bn.
1.2.4.3 Phng pháp thu nhp
- 13 -
Phng pháp thu nhp là phng pháp thm đnh giá da trên c s chuyn đi các
dòng thu nhp ròng trong tng lai có th nhn đc t vic khai thác tài sn thành
giá tr hin ti ca tài sn (quá trình chuyn đi này còn đc gi là quá trình vn
hoá thu nhp) đ c tính giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh giá.
Phng pháp thu nhp ch yu đc áp dng trong thm đnh giá tài sn đu t (bt
đng sn, đng sn, doanh nghip, tài chính) mà thm đnh viên có th d báo đc
thu nhp t tài sn trong tng lai và tính đc t sut chit khu phù hp, thng
gp khi đnh giá nhng cn h, nhng công trình thng mi và nhng công trình
làm vn phòng. Phng pháp này cng có th áp dng cho nhng bt đng sn là
nhà  mt gia đình trong các khu dân c.
Phng pháp thu nhp đc chia thành 2 phng pháp:
- Phng pháp vn hóa trc tip: áp dng đi vi trng hp thu nhp t tài
sn đu t qua các nm không thay đi và s nm đu t là vô hn. Phng
pháp này có 3 bc thc hin nh sau:
• Bc 1: c tính thu nhp do tài sn mang li. Mi loi thu nhp ng vi
mi loi t sut vn hoá thích hp.
• Bc 2: Tìm t sut vn hoá hoc h s thu nhp thích hp vi loi thu
nhp.
• Bc 3: Áp dng công thc vn hoá trc tip.
V=
I
R
hoc: V = I x GI

n
= A thì

Phng pháp thu nhp do phi xác đnh đc giá tr thu nhp ròng ca tài sn nên
trong hot đng đnh giá đã phát sinh nhng nhc đim sau:
+−= INPV
( ) ( ) ( )
n
n
r
CF
r
CF
r
CF
+
++
+
+
+ 1

11
2
2
1
1


11
21

+−= INPV
( )
t
n
t
r
A
+
∑
=
1
1
1

Trích đoạn Phân tích mô hình và đánh giá kt qu Nâng cao trình đ đi ng nhân viê nđ nh giá Hoàn th in quy trình đ nh giá TSTC

---