MỤC LỤC
MỤC LỤC........................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP......................................................................................................4
I. Bất động sản thế chấp..............................................................................4
1. Khái niệm bất động sản.........................................................................4
2.Khái niệm bất động sản thế chấp...........................................................5
3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp......................................................6
4.Vai trò của bất động sản thế chấp..........................................................6
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản..................................................6
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng).............7
4.3. Đối với nền kinh tế........................................................................7
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam .................................................................8
II. Định giá bất động sản thế chấp.............................................................9
1. Khái quát chung về định giá bất động sản............................................9
1.1. Khái niệm......................................................................................9
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản .....................................10
1.3. Vai trò của định giá bất động sản...............................................12
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.............13
1.4. Căn cứ định giá bất động sản.....................................................16
1.5. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản...............................17
1.6. Các phương pháp định giá bất động sản....................................19
2. Định giá bất động sản thế chấp...........................................................22
2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp..................................22
2.2. Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản...................................22
2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp.................................22
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
3. Thực trạng hoạt động định giá............................................................55
3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai................................................................55
3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai.......................59
4. Đánh giá chung ..................................................................................66
4.1.Ưu điểm.......................................................................................66
4.2. Nhược điểm.................................................................................66
III. Vấn đề đặt ra.......................................................................................68
CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.....................69
I. Định hướng phát triển chung của ngân hàng......................................69
1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Hoàng Mai.....................................................................69
2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng..................70
3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói
chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng.................................71
II. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
Hoàng Mai..................................................................................................72
1. Về quy trình định giá...........................................................................72
2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá......................................73
3. Về việc bồi dưỡng nhân sự..................................................................74
4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin..................................................75
5. Về cơ chế quản lí.................................................................................76
III. Kiến nghị..............................................................................................76
1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.................................76
2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước....................................................79
500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như
vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài
sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất.
Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi
nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em
muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
1
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói
chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng.
Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động
sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy
trình định giá thế chấp bất động sản.
Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động
sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Hoàng Mai.
3. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng
Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
• Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng.
+ Duy vật lịch sử.
• Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê.
+ Phương pháp phân bổ.
+ Phương pháp điều tra.
+ Phương pháp khảo sát.
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
4
Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài
nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản
khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
• Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có
ích cho con người.
• Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công
năng , hình thái của nó không thay đổi.
• Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.
• Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
• Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
2.Khái niệm bất động sản thế chấp
không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác
với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ
là các quyền về bất động sản.
• Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người
chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không
được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị
trường. Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ
của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và
chiếm hữu.
4.Vai trò của bất động sản thế chấp
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có
thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng
vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
6
hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá
nhân và tổ chức.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường
gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi
thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá
khi thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được
đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
• Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển tiền tệ
là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài
sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn,
chấp các bất động sản sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất.
Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày
1/11/2001 của chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt
động sản xuất kinh doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian
thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại
phải trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê
đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp
với thời hạn thuê còn lại.
Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
8
làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì
chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở
trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
phức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế
của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng
hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác... Nhưng những yếu tố này cần
phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục
vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán, liên doanh,
liên kết... Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải là một
người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Việc
xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, quy
định của Nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là
thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước
cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường bất
động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những biện pháp hữu
hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm định giá. Vì
vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành và phát triển
nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt
động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản
hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Cần ban hành các
văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản giúp
cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường
trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá nói
chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững.
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất
động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá
mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước
xuống để kiếm lời. Cho nên định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
10
theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực
với thị trường. Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất
tài sản thuộc về công ty cần được biết.
+ Các định giá theo pháp luật :
• Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản.
• Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc.
• Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho
một sự phát triển.
• Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi
người chủ sở hữu qua đời.
1.3. Vai trò của định giá bất động sản
Định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cả
hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh
đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách
đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Định giá có vai trò quan
trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua,
bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố
và kinh doanh tài sản cố định. Dịch vụ của nhà định giá phục vụ bất kì người
nào quan tâm đến đất đai và nhà ở. Chẳng hạn, nhà định giá có thể được yêu
cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một người thuê nhà
về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp về
giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà
người đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc
về giá bồi hoàn.
Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sống
còn đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất
động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích. Tuy nhiên
trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
12
trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian
chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc
mua bán bất động sản cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình
định giá bất động sản, và đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ.
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của
bất động sản như thu nhập hàng năm từ bất động sản.
Yếu tố pháp luật:
Tình trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra xem xét mức độ
hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của bất động sản, các nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản: Có nằm trong
diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của bất động sản có
đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay
không
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: Thủ
tục giấy tờ và các hạn chế
Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây
dựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn đề
gì không)
Yếu tố về tâm lý xã hội:
Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: về công
việc, về sức khỏe
Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bất động sản
Tính chất phong thủy của bất động sản: bất động sản có hướng
phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng
nắng...
Các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu ích của bất động sản: bất động sản có tác dụng gì đối với xã
hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản
- Mật độ dân số
- Đặc điểm khu dân cư
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
15
- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực
- Dịch vụ giáo dục, y tế trong khu vực
- Tình hình an ninh trong khu vực
1.4. Căn cứ định giá bất động sản
+ Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động
sản.
- Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
- Quy mô và vị trí của bất động sản.
+ Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
- Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc
các lựa chọn bị bỏ qua.
- Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của
họ.
- Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau. Xác định chi
phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của
bất động sản.
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh
vực cạnh tranh nhau trên thị trường.
+ Sự thay đổi trong nền kinh tế.
- Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở.
- Sự biến động của thị trường bất động sản.
- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân.
- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
+ Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
phù hợp với không gian xung quanh nơi nó đang toạ lạc.
c. Nguyên tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước
là rất cao.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
17
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi
phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là
không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó, một
người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế
như vậy trong thị trường mở.
d. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản
phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn
bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài
sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra).
Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một
công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt,
thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung.
e. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Mối quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu. Trên thị
trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với
cung. Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh
giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông
tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị
trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
f. Nguyên tắc cân bằng
1.6. Các phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp so sánh
Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng
cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao
bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của các bất động sản mục tiêu từ các
giao dịch trước đó.
Phương pháp định giá này dựa trên cơ sở là các nguyên tắc: nguyên tắc
cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
19
Ưu điểm của phương pháp này là: định giá bằng phương pháp so sánh
chính là định giá giá trị thị trường của bất động sản. Kết quả định giá của
phương pháp này dễ được khách hàng chấp nhận và cơ quan công quyền công
nhận.
Bên cạnh những ưu điểm trên, phương pháp định giá so sánh vẫn có những
nhược điểm đó là:
- bất động sản so sánh cần có sự đồng nhất với bất động sản mục
tiêu.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực
hiện trong thời gian gần đây.
- Người định giá cần tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường thường xuyên.
- Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà nó
phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao thì mới so sánh được.
Phương pháp định giá chi phí
Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí tạo ra
một bất động sản tương tự thế.
Phương pháp này dùng để định giá những bất động sản có ít cầu thị
Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản có tiềm năng
phát triển như định giá các mảnh đất trống dùng cho phát triển, mua những
ngôi nhà cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hoá ngôi nhà để ngôi nhà
có giá trị hơn.
Nguyên lí định giá:
Giá trị hình thành cải tạo - Tổng chi phí cải tạo = Giá trị bất động sản hiện tại
Phương pháp lợi nhuận
Định giá bất động sản đang trong quá trình kinh doanh và dựa vào kết quả
hoạt động kinh doanh để tính ra giá trị đóng góp hoạt động kinh doanh đó.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
21
Copyright: Tài liệu đại học ©