NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI -
DỊCH VỤ HIỆP PHÚ TẠI PHƯỜNG HIỆP PHÚ QUẬN 9
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
iv
MỤC LỤC
Trang
Bảng 2.1. Kết Quả Kinh Doanh Quí II và Quí III/2007 8
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC Bộ Tài Chính
BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường
BTM Bộ Thương Mại
BXD Bộ Xây Dựng
CPXD & TB Chi phí xây dựng và thiết bị
GRDI Chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu (Global Retail Develop Index)
CP Chính Phủ
CHXHCN Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
$ Đô la Mỹ
DAĐT Dự án đầu tư
PV Giá trị quy về hiện tại (Present Value)
NPV Hiện giá thu nhập thuần (Net Present Value)
M
3
Mét khối
M
2
Mét vuông
NĐ Nghị Định
P. Phường
Q. Quận

Bảng 4.8. Tổng Mức Đầu Tư Error: Reference source not found
Bảng 4.9. Dự Kiến Tiến Độ Thực Hiện Dự Án Error: Reference source not found
Bảng 4.10. Mặt Hàng Người Tiêu Dùng Thường Mua Khi Đến Siêu Thị tại TPHCM
Error: Reference source not found
Bảng 4.11. Hình Thức Tiêu Thụ Sản Phẩm Error: Reference source not found
Bảng 4.12. Doanh Thu Khi Chưa Tính Lạm Phát Error: Reference source not found
Bảng 4.13. Hiệu Quả Kinh Tế Error: Reference source not found
Bảng 4.14. Các Khoản Đóng Góp Vào Ngân Sách Nhà Nước 53
Bảng 4.15. Ngân Lưu Tài Chính Trường Hợp Không Có Lạm Phát. Error: Reference
source not found
Bảng 4.16. Độ Nhạy Một Chiều của NPV Error: Reference source not found
Bảng 4.17. NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Giá Cho Thuê Sân Thượng và Văn Phòng
Error: Reference source not found
Bảng 4.18. NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Chi Phí Năm 2 và Thay Đổi Suất Chiết Khấu
Error: Reference source not found
Bảng 4.19. NPV Thay Đổi Khi Thay Đổi Chi Phí Năm 3 và Giá Cho Thuê Văn Phòng
Error: Reference source not found
Bảng 4.20. Ngân Lưu Tài Chính Trường Hợp Lạm Phát 9,19%.Error: Reference source
not found
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Mô Hình Tổ Chức Quản Lý Dự Án Error: Reference source not found
Hình 3.1. Trình Tự Thủ Tục Chuẩn Bị Đầu Tư trên Địa Bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Error: Reference source not found
Hình 3.2. Đồ Thị Biểu Diễn để Tìm r* Error: Reference source not found
Hình 4.1. Tổ Chức Bộ Máy của Ban Quản Lý TTTM - DV Hiệp Phú Error: Reference
source not found
Hình 4.2. Biểu Đồ Phân Bổ Vốn Đầu Tư Qua Các Năm
Hình 4.3. Phần Trăm Lỗ Của Dự Án 62

nhau bao gồm cả rủi ro kinh tế, chính trị, mức độ hấp dẫn cũng như bão hòa của thị
trường bán lẻ, mức chênh lệch giữa tăng trưởng GDP và tăng trưởng bán lẻ.
Bên cạnh đó, theo kết quả điều tra của Công ty Nghiên cứu nhân lực và Kiểm
định kinh tế (Pricewaterhouse Cooper) thì Việt Nam cũng là 1 trong 7 quốc gia hấp
dẫn nhất về đầu tư thương mại.
Sở dĩ Việt Nam đạt được kết quả trên là do mức tăng trưởng GDP trên 8%/năm,
áp lực cạnh tranh ít cùng với những thay đổi về chính sách ưu đãi nhà đầu tư nước
ngoài. Mặt khác, với 70% dân số thuộc độ tuổi dưới 35 (Atlat Địa lý, 2007) Việt Nam
là một trong những thị trường có lực lượng tiêu dùng trẻ nhất Châu Á. Mới đây, cuộc
điều tra của Ban tổ chức Hàng Việt Nam chất lượng cao cho thấy người trong độ tuổi
có tạo ra thu nhập (từ 22-55 tuổi) là những người chi tiêu nhiều nhất, chiếm 70,29%.
Một điểm đáng chú ý là ngày càng có nhiều người tiêu dùng trẻ thích mua sắm
tại siêu thị và trung tâm thương mại. Tại TP. HCM chỉ có 8% người tiêu dùng cho biết
thường xuyên mua hàng tại chợ, trong khi có đến 25% thường xuyên vào siêu thị hoặc
trung tâm thương mại.
Nhờ có cơ sở hạ tầng tốt, sự liên kết thương mại mạnh mẽ với các nước và vị trí
địa lý thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh được coi là trung tâm kinh tế lớn nhất của
Việt Nam. Doanh thu ngành bán lẻ thành phố đạt 16.600 tỷ đồng vào tháng 2/2008
tăng 141% so với cùng kỳ năm ngoái (Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh, 2008).
Tiềm năng lớn là điều không thể phủ nhận, tuy nhiên vấn đề là làm thế nào để ngành
bán lẻ thành phố Hồ Chí Minh có thể phát triển mạnh và đủ sức cạnh tranh với các đại
gia đến từ nước ngoài, đặc biệt là dự kiến từ ngày 1/1/2009 Việt Nam sẽ mở cửa hoàn
toàn trong lĩnh vực này? Cho nên, việc xây dựng và đánh giá hiệu quả của những dự
án này đang trở nên rất cần thiết, điều này giúp cho các chủ đầu tư và nhà nước có thể
đưa ra quyết định thực hiện dự án hay không?
Cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 7 km, về phía Đông thành phố, quận 9
đang là địa điểm hết sức hấp dẫn và thuận lợi cho việc phát triển trung tâm thương
mại. Trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ, quận 9 luôn giữ được tốc độ tăng trưởng,
năm 2007 doanh thu thương mại - dịch vụ tăng 17,69% so với cùng kỳ. Mặt khác, việc
xây dựng tuyến đường sắt Bến Thành - Suối Tiên cùng với việc thông cầu Thủ Thiêm

kinh tế, văn hoá và xã hội của quận 9: Sử dụng quỹ đất có hiệu quả nhằm xây dựng
Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú đa năng cấp thành phố kết hợp với khai thác
cảnh quan, cải thiện môi trường sống, đồng thời phát triển hoạt động kinh doanh của
Công ty Cổ phần Thương mại XNK Thủ Đức để giải quyết phần nào nhu cầu mua sắm
của người tiêu dùng trên địa bàn phường Hiệp Phú và các phường lân cận, đáp ứng
nhu cầu buôn bán cho bà con tiểu thương, nhu cầu thuê mặt bằng của các cá nhân, tổ
chức có nhu cầu.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu các bước lập dự án đầu tư và nghiên cứu pháp luật có liên quan.
- Phân tích thị trường của dự án.
- Tìm hiểu hiện trạng của địa điểm xây dựng.
- Lập phương án giải toả mặt bằng.
- Đánh giá tác động của dự án đến môi trường và đề ra biện pháp khắc phục.
- Phân tích tổ chức quản trị Trung tâm thương mại - dịch vụ Hiệp Phú.
- Lập kế hoạch đấu thầu.
- Lập thời gian và tiến độ thực hiện dự án.
- Dự toán tổng vốn đầu tư cho dự án.
- Lập kế hoạch tiếp thị - phương án kinh doanh - phương án tiêu thụ sản phẩm.
- Phân tích hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội của dự án.
- Phân tích hiệu quả tài chính, phân tích rủi ro và chạy mô phỏng Crystall Ball.
1.3. Giả thiết nghiên cứu
H
0
: NPV ≥ 0 → Dự án khả thi mang lại lợi ích kinh tế và xã hội cho nhà nước
và chủ đầu tư nên quyết định thực hiện dự án.
H
1
: NPV < 0 → Dự án không khả thi không mang lại lợi ích kinh tế và xã hội
cho nhà nước và chủ đầu tư không nên thực hiện dự án.
3

4
CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN
2.1. Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ pháp lý để lập dự án
2.1.1. Sự cần thiết phải đầu tư
Quận 9 là một quận đang phát triển, có dân số đông 214.345 người (năm 2006),
đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu đô thị dân cư mới, đang thu hút sự quan tâm
của các nhà đầu tư trong và ngoài nước trên nhiều lĩnh vực như công nghiệp, thương
mại, xây dựng, dịch vụ… Tuy nhiên, trên địa bàn quận 9 chưa có một trung tâm
thương mại - dịch vụ tương xứng để đáp ứng nhu cầu sau:
a) Nhu cầu phát triển không gian quận 9
Quận 9 là một trung tâm mới của thành phố Hồ Chí Minh và có vị trí chiến lược
thuận lợi. Trong tương lai không xa quận 9 sẽ là khu đô thị tiếp nối, là tâm điểm của
vùng tam giác kinh tế giữa TP. HCM với các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Vì
vậy, thiết lập một trung tâm thương mại tại đây là một biện pháp hết sức cần thiết cho
quá trình phát triển kinh tế vĩ mô nhằm điều hoà sự phát trển lành mạnh của đô thị
thành phố Hồ Chí Minh.
b) Nhu cầu thiết lập cơ sở hạ tầng cho các ngành thương mại - dịch vụ
Trên địa bàn quận 9 có khoảng 15 chợ và 3 siêu thị có quy mô nhỏ, cơ sở hạ
tầng chưa phát triển. Việc xây dựng trung tâm thương mại khang trang, hiện đại tại
phường Hiệp Phú sẽ đáp ứng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cho các ngành thương mại -
dịch vụ trên địa bàn quận.
c) Nhu cầu khai thác các dịch vụ mua bán tiêu thụ hàng hoá
Đến ngày 1/1/2009 Việt Nam sẽ mở cửa hoàn toàn trong lĩnh vực thương mại.
Đây sẽ là thời cơ để các nhà phân phối bán lẻ trên thế giới mở rộng thị phần của mình.
Việc hình thành TTTM - DV Hiệp Phú sẽ cung cấp 5280 m
2
mặt bằng kinh doanh cho
các nhà phân phối này. Từ đó kích cung kích cầu, giúp mua dễ bán thêm đồng thời tạo
ra mối liên kết giữa nhà cung cấp và người tiêu dùng.

14.195 m
2
sẽ làm tăng tính hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất để đầu tư.
Xuất phát từ nhu cầu bức bách này, ý tưởng về một trung tâm thương mại thực
sự hoành tráng với quy mô lớn tại phường Hiệp Phú đã ra đời và bước đầu được định
hướng xây dựng tại khu vực chợ Hiệp Phú và phân hiệu Trường Tiểu học Hiệp Phú.
2.1.2. Các căn cứ pháp lý để lập dự án
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý đầu
tư xây dựng công trình;
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất
lượng công trình xây dựng;
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;
Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của UBND thành phố Hồ
Chí Minh về Ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Quyết định số 1751/2007/QĐ-BXD ngày 14/08/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình;
Quyết định số 3216/2007/QĐ-UBND ngày 23/07/2007 của UBND thành phố
Hồ Chí Minh về duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 9;
Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 17/07/2006 của UBND thành phố Hồ
Chí Minh về đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình.
2.2. Chủ đầu tư dự án và hình thức đầu tư
2.2.1. Chủ đầu tư dự án
Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Thủ Đức;
Tên giao dịch: TIMEXCO. Mã chứng khoán: TMC;

Lợi nhuận gộp 9,05tỉ 8,25tỉ -9%
Lợi nhuận sau thuế 3,27 tỉ 2,89 tỉ -11,6%
Nguồn tin: Công Ty Cổ Phần Thương Mại Xuất Nhập Khẩu Thủ Đức.
8
Kết quả kinh doanh quí 3 doanh thu tăng trưởng 4%, lãi gộp giảm -8,84% so
với quí 2/2007 và đưa đến lợi nhuận sau thuế quí III/2007 giảm -11,6% so với quí
2/2007. Nguyên nhân: Do hoa hồng bán lẻ xăng dầu giảm mạnh trong tháng 7 và 8.
Tuy nhiên kết quả kinh doanh 9 tháng, lợi nhuận sau thuế đã đạt 86,63% kế
hoạch Đại Hội Đồng Cổ Đông giao năm 2007 và tăng 26% so với năm trước.
2.2.2. Hình thức đầu tư
Đầu tư xây mới để cho thuê.
2.3. Phương thức quản lý dự án
2.3.1. Mô hình tổ chức
Mô hình tổ chức quản lý dự án được trình bày trong Hình 2.1.
Hình 2.1. Mô Hình Tổ Chức Quản Lý Dự Án
Nguồn tin: Tham Khảo Ý Kiến Chuyên Gia.
2.3.2. Chức năng nhiệm vụ
a) Chủ đầu tư
Chủ đầu tư là cấp trực tiếp quyết định cao nhất mọi vấn đề liên quan đến dự án
và là người thành lập đơn vị Ban quản lý dự án thuộc công ty.
Chủ đầu tư
Đơn vị tư vấn
giám sát
Đơn vị
xây lắp
Ban quản
trị TTTM
Quản lý
dự án
9

Ban quản lý dự án có quyền thuê các nhà tư vấn giám sát theo quy định.
10
c) Đơn vị xây lắp
Đơn vị xây lắp có trách nhiệm đảm bảo vật tư đúng quy cách, chất lượng theo
thiết kế và dự toán. Đồng thời có trách nhiệm cung cấp vật tư đúng với tiến độ thi
công. Mặt khác, đơn vị xây lắp còn có trách nhiệm bảo hành công trình 12 tháng tính
từ ngày nghiệm thu bàn giao.
d) Ban quản trị TTTM – DV Hiệp Phú
Lập chiến lược kinh doanh cho TTTM – DV Hiệp Phú.
Quản lý an ninh, trật tự công cộng trong TTTM – DV Hiệp Phú.
Quản lý các hoạt động kinh doanh trong TTTM – DV Hiệp Phú.
Tìm kiếm khách hàng cho TTTM – DV Hiệp Phú.
Thực hiện chiến lược tiếp thị cho TTTM – DV Hiệp Phú.
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của TTTM – DV Hiệp Phú.
2.4. Phân tích thị trường
2.4.1. Tổng quan về các TTTM tại Thành phố Hồ Chí Minh
a) Khái niệm trung tâm thương mại
“Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa
chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội
trường, phòng họp, văn phòng cho thuê được bố trí tập trung, liên hoàn trong một
hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh
doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức
phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh của
thương nhân và thỏa mãn nhu cầu về hàng hóa, dịch vụ của khách hàng” (Theo Quy
chế siêu thị, trung tâm thương mại ban hành kèm theo Quyết định số 1371/2004/QĐ-
BTM, Bộ trưởng Bộ Thương mại, ngày 24/09/2004).
b) Vị trí, vai trò của trung tâm thương mại
Có thể nói rằng, TTTM đã và đang có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế -
xã hội không chỉ ở nước ta, mà còn đối với nhiều nước trên thế giới.
Những cơ sở để hình thành vị trí đó, bao gồm:

- Trên phương diện quản lý xã hội, việc tổ chức và quản lý TTTM có hiệu quả
sẽ tạo ra khoản thu đáng kể cho ngân sách thông qua các khoản thuế và lệ phí.
c) Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của trung tâm thương mại
12
Quá trình phát triển của TTTM chịu tác động của nhiều yếu tố từ nhiều phương
diện khác nhau. Có thể tập hợp các yếu tố tác động đến quá trình hình thành và phát
phát triển TTTM thành các nhóm yếu tố sau:
- Nhóm yếu tố sản xuất:
Cơ cấu kinh tế và cơ cấu sản xuất có tác động quyết định đến cơ cấu nguồn
hàng và cơ cấu sản phẩm được cung ứng qua hệ thống TTTM tạo mối liên kết giữa các
vùng sản xuất với nhau.
Qui mô và tính chất sản xuất của các chủ thể kinh tế trong vùng có ảnh hưởng
đến loại hình TTTM.
Tính chất thương phẩm và chất lượng của sản phẩm sẽ có ảnh hưởng đến khả
năng, phạm vi phát luồng hàng hoá của TTTM.
- Nhóm yếu tố nhu cầu tiêu dùng của dân cư:
Qui mô, tính chất thu nhập và chi tiêu của các tầng lớp dân cư trong khu vực sẽ
có ảnh hưởng đến qui mô và phương thức trao đổi hàng hoá trong TTTM.
Trình độ phát triển của nhu cầu tiêu dùng và các điều kiện sống có ảnh hưởng đến
cơ cấu và chất lượng hàng hoá bán ra qua các TTTM.
- Nhóm yếu tố xã hội:
Qui mô dân số và cơ cấu dân số theo nghề nghiệp cũng có ảnh hưởng đến qui
mô và cơ cấu hàng hoá của TTTM.
Trình độ đô thị hoá trong vùng sẽ có ảnh hưởng đến sự tương quan giữa loại hình
TTTM, siêu thị và các loại hình thương nghiệp khác trong khu vực.
- Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng:
Mạng lưới giao thông và chất lượng giao thông có ảnh hưởng đến khả năng
hình thành vị trí của TTTM.
Sự phát triển của các loại hình và phương tiện thông tin, đặc biệt là hệ thống
viễn thông có ảnh hưởng đến khả năng điều chỉnh giá cả, cung - cầu hàng hoá trong

Các hạng mục công trình chính trong TTTM quốc tế bao gồm: Văn phòng cho
thuê; Trung tâm thông tin thương mại quốc tế; Trung tâm hội thảo quốc tế; Trung tâm
hội chợ và triển lãm; Các cơ quan đại diện cho các ngành có liên quan đến thương mại
như ngân hàng, thị trường chứng khoán, hải quan, các hãng bảo hiểm, giao thông vận
tải ; Khách sạn và căn hộ cho thuê; Trung tâm dịch vụ giải trí; Trung tâm giao dịch
buôn bán hàng hóa; Cửa hàng và siêu thị; Bãi đỗ xe.
Trung tâm thương mại quốc tế thường được hình thành ở thủ đô, các đô thị lớn,
là hạt nhân của hoạt động xuất nhập khẩu trong vùng, góp phần quan trọng trong việc
hội nhập với thị trường khu vực và thị trường quốc tế. Tùy thuộc vào khả năng phát triển
14
thương mại và điều kiện đất đai, ở các đô thị lớn thường chỉ có từ 1 đến 2 trung tâm thương
mại quốc tế.
Trung tâm kinh doanh hay TTTM: thường có quy mô nhỏ hơn nhiều so với
TTTM quốc tế và các dịch vụ không hoàn chỉnh như các TTTM quốc tế.
- Phân loại TTTM theo quy mô:
Các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Trung tâm thương mại theo quy
định được trình bày ở Bảng 2.2.
Bảng 2.2. Các Tiêu Chuẩn Cơ Bản của Một trong Ba Hạng TTTM
Hạng
Tiêu chuẩn tối thiểu về
Diện tích
(m
2
)
Các công trình kiến trúc Hoạt động
Hạng I 50.000 Được xây dựng vững chắc, có
tính chất thẩm mỹ, có thiết kế
và trang thiết bị kỹ thuật tiên
tiến, hiện đại, an toàn.
Đa chức năng cả về kinh doanh

(Nguồn tin: />- Trung tâm thương mại Zen Plaza:
Từ “Zen” là một hình thái trong văn hóa của Nhật Bản,
nhấn mạnh việc đi tìm quân bình trong tâm hồn của mỗi con
người, tự nhìn lại bản thân mình để vươn tới những điều tốt đẹp
hơn trong cuộc sống. Với ý nghĩa như vậy, Zen Plaza mong
muốn mang đến không gian mua sắm thoải mái và thuận tiện
cho khách hàng đến Zen Plaza.
Tòa nhà 14 tầng đã trở thành một trung tâm thời trang đặc biệt
dành cho các sản phẩm trong nước. Trong đó 5 tầng lầu được dành cho văn phòng cho
thuê và 7 tầng dành cho các cửa hàng bán lẻ, các cửa hàng thời trang nằm tại tầng 5
của tòa nhà. Tầng trệt là nơi làm việc của 20 nhà thiết kế trẻ của TP. Hồ Chí Minh và
khu ẩm thực trang trí nội thất nằm ở tầng 6. Tòa nhà cũng dành ra 1.000 m
2
để trưng
bày các bộ sưu tập thời trang mới nhất. Tòa nhà được sở hữu 100% vốn nước ngoài
mà trước đây là liên doanh giữa công ty TNHH Hasegawa của Nhật tại Việt Nam và
Saigon Coop. Công ty mong rằng với tên mới sẽ tạo ra một hình ảnh mới. Gần 60 gian
hàng đã xuất hiện trong tòa nhà và khoảng 11.000 khách viếng thăm mỗi ngày.
(Nguồn tin: />- Trung tâm thương mại Parkson:
Ngày 30/6/2005, Tập đoàn Lion Group và
Parkson Corporation chính thức khai trương trung
tâm thương mại đầu tiên tại Việt Nam sau khi trở
thành một điển hình kinh doanh thành công tại
16
Malaixia và Trung Quốc với hệ thống 70 trung tâm thương mại lớn nhất khắp 2 quốc
gia này. Tại Việt Nam, ngay từ đầu Parkson đã khẳng định sự vượt trội về phong cách
và đẳng cấp, xứng đáng là thiên đường mua sắm cho cả gia đình với mục tiêu trở thành
“Nhà bán lẻ tốt nhất, lớn nhất và hết mình vì cộng đồng”. Cùng Parkson, hàng loạt các
thương hiệu quốc tế đã lần đầu tiên chính thức có mặt tại Việt Nam, phục vụ nhu cầu
tiêu dùng hàng cao cấp không ngừng tăng lên tại TP. Hồ Chí Minh trong những năm

17
Dự kiến giá chuyển nhượng quyền thuê sử dụng sạp kinh doanh khu chợ truyền
thống và khu siêu thị tại TTTM – DV Hiệp Phú từ 11.880.000đồng/m
2
/50năm đến
18.000.000đồng/m
2
/50năm (khoảng 742$/m
2
/50năm đến 1125$/m
2
/50năm).
b) Thị trường văn phòng
Theo nghiên cứu Office Space Across the World 2008 (Văn phòng cho thuê
trên thế giới 2008) do Công ty Tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield thực hiện,
Việt Nam hiện giữ vị trí thứ 5 tại châu Á - Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới trong
bảng xếp hạng các quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất.
Ông Toby Dodd, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam phát biểu:
“Thị trường Việt Nam đang bùng nổ. Giá thuê các văn phòng hạng ưu tại Việt Nam
vượt xa các nước Châu Á khác do sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ sau khi Việt Nam
gia nhập WTO cuối năm 2006”.
Theo ước tính, tốc độ tăng trưởng GDP năm 2007 là 8,2%, xếp vị trí thứ 2 thế
giới chỉ sau 2 nền kinh tế đang phát triển quá nóng là Trung Quốc và Ấn Độ. Với
những điều kiện kinh tế vững mạnh và đầu tư nước ngoài không ngừng tăng trưởng,
nhu cầu thuê văn phòng hiện nay bỏ xa cung. Giá thuê tại các trung tâm thương mại đã
tăng đến 40% trong năm vừa qua, giá trung bình là hơn 68 $/m
2
/tháng do sự thiếu hụt
nguồn cung các văn phòng hạng ưu và văn phòng hạng A tại TP. HCM.
Thành phố Hồ Chí Minh có tổng cộng 81 tòa nhà văn phòng trung và cao cấp

trừ thuế giá trị gia tăng), với hiệu suất thuê là 99%. Hầu hết các cao ốc loại B có diện
tích sàn dưới 1000m
2
trừ Trung tâm thương mại Sài Gòn và Tháp Mê Linh. Cao ốc loại
C được xây dựng bởi các nhà đầu tư trong nước thường không cao quá 8 tầng và diện
tích sàn nhỏ hơn 5000m
2
. Giá thuê văn phòng loại C là 25$/m
2
(đã bao gồm phí dịch
vụ, trừ 10% thuế VAT), hiệu suất thuê là 95%.
Việc thiếu những khu cao ốc cao cấp và nhu cầu tăng sẽ khiến giá thuê có xu
hướng tăng lên cho đến khi những cao ốc loại A xuất hiện vào năm 2009. Cao ốc loại
C và loại B sẽ vẫn đáp ứng nhu cầu trong năm 2007 & 2008.
Dự kiến giá cho thuê văn phòng tại Trung tâm thương mại dịch vụ Hiệp Phú là
khoảng 16$/m
2
/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế VAT), giá cho thuê sân
thượng kinh doanh nhà hàng cà phê giải trí là khoảng 13$/m
2
/tháng (đã bao gồm phí
dịch vụ, trừ 10% thuế VAT) với công suất cho thuê 75% vào năm đầu tiên và 95% vào
các năm tiếp theo.
c) Nguồn cung tương lai
Số lượng các trung tâm thương mại được hi vọng là sẽ cải thiện trong tương lai
và sẽ mở ra nhiều cơ hội hơn cho các nhà buôn bán và phân phối quốc tế. Hiện tại TP.
HCM có khoảng 100.000m
2
diện tích sàn khu thương mại đang xây dựng sẽ hoàn
thành trong 4 năm tới.