BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN QUỐC THÀNH

ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
VỀ GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN NĂM CĂN,
HUYỆN NĂM CĂN, TỈNH CÀ MAU LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN DUY BÌNH
HÀ NỘI, 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

MỤC LỤC
Trang
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii
MỞ ðẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Mục tiêu và yêu cầu của ñề tài 2

1.2.1. Mục tiêu của ñề tài 2

1.2.2. Yêu cầu của ñề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1. Giá ñất, ñịnh giá ñất 3

1.1.1. Giá ñất và ñặc trưng của giá ñất 3

1.1.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất 8

1.2. Khái quát về hệ thống thông tin ñịa lý (GIS) 17

2.4.1. Phương pháp thu thập – phân tích sử lý số liệu, tài liệu 35

2.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu 36

2.4.3. Phương pháp truy vấn thông tin bằng công cụ GIS 36

2.4.4. Phương pháp bản ñồ 36

2.4.5. Phương pháp phỏng vấn 37

Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38

3.1. Khái quát khu vực nghiên cứu 38

3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu 49

3.2.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian cho từng thửa ñất 49

3.2.2. Thiết kế xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 51

3.2.3. Nhập cơ sở dữ liệu vào phần mềm Mapinfo 53

3.3. Công cụ GIS phục vụ quản lý và cung cấp thông tin về giá ñất 61

3.4. Tạo các bản ñồ chuyên ñề liên quan ñến giá ñất 64

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

Bảng 3.7: Dữ liệu về loại ñất 55
Bảng 3.8: Giá ñất 1 số khu vực thị trấn Năm Căn năm 2013 62

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Mô hình về ñộng học khu dân cư theo vị thế và chất lượng nhà ở 18
Hình 1.2: Sơ ñồ hệ thông tin ñịa lý trong hệ thông tin nói chung 20
Hình 1.3: Các hợp phần thiết yếu cho công nghệ GIS 21
Hình 1.4: Các thành phần thiết bị cơ bản của GIS 22
Hình 1.5: Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thông tin ñịa lý 23
Hình 1.6: Sơ ñồ mối liên quan của số liệu không gian với phi không gian 24
Hình 1.7: Sơ ñồ sự liên kết giữa 2 thông tin cơ bản trong hệ CSDL GIS 25
Hình 1.8: Môi trường hệ thống cơ sở dữ liệu ñơn giản 29
Hình 3.1: Công cụ chuyển ñổi ñịnh dạng bản ñồ trong Mapinfo 52
Hình 3.2: Giao diện chính của phần mềm Mapinfo 53
Hình 3.3: Sơ ñồ mối quan hệ giữa các bảng dữ liệu 54
Hình 3.4: Dữ liệu ñược tổng hợp trên file excel dạng *xlsx 56
Hình 3.5: Mở file dữ liệu từ excel import vào phần mềm Mapinfo 57
Hình 3.6: Tạo bảng dữ liệu với các trường tương ứng trong file excel 57
Hình 3.7: Bảng dữ liệu thuộc tính ñược import từ file excel 58
Hình 3.8: Thông tin thửa ñất ñã ñược liên kết 59
Hình 3.9: Phân vùng vị trí các thửa ñất trên bản ñồ 63
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viii

Hình 3.10: Bảng thuộc tính sau khi ñã phân vùng vị trí thửa ñất 64
Hình 3.11: Thao tác tính giá bất ñộng sản 65
Hình 3.12: Bảng thuộc tính của CSDL giá ñất theo vị trí trong GIS 65

và bản ñồ giấy mà tại các xã, phường, thị trấn ñang thực hiện khó ñáp ứng ñược
nhu cầu cập nhật, tra cứu, khai thác các thông tin về ñất ñai. Ứng dụng hệ thống
thông tin ñịa lý (GIS) là một trong những công cụ ñược ứng dụng rộng rãi trong
nhiều lĩnh vực trên thế giới. Quản lý tài nguyên thiên nhiên là một lĩnh vực có
nhiều ứng dụng từ GIS, ñặc biệt là hỗ trợ quy hoạch, chồng ghép bản ñồ, quản lý
thông tin tài nguyên…. Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu
ñiểm là chức năng quản lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau.
Bên cạnh ñó thông tin ñược chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích thông tin
phục vụ rất hữu ích trong công tác quản lý ñất ñai mà thực hiện theo phương pháp
truyền thống khó có thể thực hiện ñược.
Xuất phát từ lý luận và những ñòi hỏi của thực tiễn, ñồng thời phục vụ
cho việc xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại thay thế dần phương
pháp quản lý truyền thống, bằng việc sử dụng công nghệ tin học, mà cụ thể là
công nghệ GIS trong quá trình xây dựng, quản lý và khai thác thông tin ñất ñai.
Chính vì vậy, ñược sự phân công của Ban quản lý ñào tạo Trường ñại học Nông
nghiệp Hà Nội và dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Duy Bình, chúng tôi tiến
hành nghiên cứu ñề tài: “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu về
giá ñất trên ñịa bàn thị trấn Năm Căn, huyện Năm Căn, tỉnh Cà Mau”.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

1.2. Mục tiêu và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục tiêu của ñề tài
Nghiên cứu khả năng ứng dụng GIS trong công tác quản lý ñất ñai, cụ thể
là xây dựng cơ sở dữ liệu về giá ñất bằng ứng dụng GIS ñể quản lý thông tin về
giá ñất tại thị trấn Năm Căn huyện Năm Căn tỉnh Cà Mau.
1.2.2. Yêu cầu của ñề tài
Nắm vững cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn về GIS; về các vấn ñề có
liên quan ñến giá ñất ở ñịa bàn nghiên cứu.
ðiều tra thu thập các số liệu, bản ñồ, sổ sách hiện ñang phục vụ cho công tác

cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài, nói
chung ñều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển
nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như
quyền sở hữu (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn văn Quân, 2005)
ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
ñất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. ðiều 4 Luật ñất ñai
2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng ñất.
Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý
từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau. Giá ñất ñược hình thành trong các trường
hợp sau ñây (ðiều 55 Luật ñất ñai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá
theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Thời gian qua giá ñất trên thị trường biến ñộng mạnh, việc xác ñịnh giá
ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai và chậm ñược sửa
ñổi, bổ sung. Giá ñất do Nhà nước xác ñịnh không phản ánh ñúng và thường
thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai. Vì vậy, giá ñất do Nhà nước ban hành
không có tính khả thi và ít ñược áp dụng ñược trên thực tế. Do vậy Luật ñất ñai
2003 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử

trưng sau:
Giá ñất không giống nhau về cơ sở giá cả
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa ñất ñai không có tính di
ñộng, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân ñất ñai mà là thu lợi và
quyền lợi của ñất ñó. Cho nên giá cả ñất ñai là giá cả mua bán của quyền và lợi
ích về ñất. Yếu tố chủ quan tác ñộng ñến giá ñất mạnh và hiệu quả hơn so với
giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường ñất ñai không hoàn thiện. Giá ñất
không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có
lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua
ñất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh ñất ñó là thích hợp với
họ ñể ñịnh cư trên ñó. Ngoài ra giá ñất bị chi phối bởi các mục ñích và hiệu quả
kinh tế trong việc sử dụng ñất ñó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy
hoạch sử dụng ñất
Giá ñất không giống nhau về thời gian hình thành
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương ñối hoàn chỉnh, có
thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong
thời gian ngắn; trong khi ñó ñất ñai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị
trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả ñược hình thành dưới
sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau,
khi ñịnh giá cần căn cứ ñặc ñiểm của bản thân loại ñất và tình trạng thị trường,
tiến hành phân tích cụ thể. Như vậy giá ñất ñược hình thành là một quá trình lâu
dài, ñồng thời nó biến ñộng và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi
trường, quy hoạch sử dụng ñất, xây dựng cơ sở hạ tầng ñặc biệt là trong lĩnh
vực tạo nhu yếu phẩm ñể duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần
tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng ñất phải có trách nhiệm ñối với xã hội
khi sử dụng ñất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp
Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai

ñất ảnh hưởng rất khác nhau ñến giá của thửa ñất. Do vậy ñối với giá ñất thì rất
khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh ñất khác nhau, loại ñất khác nhau có giá cả rất khác
nhau. Như vậy giá ñất chứa dựng yếu tố ñịa phương, yếu tố vùng, tính khu vực
và tính cá biệt của giá ñất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường
vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngoài ra
vị trí có tính cá biệt, từ ñó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc ñịnh
giá ñất.
Giá ñất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử
dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng ñất không những không có
hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng
lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng do trong thị trường ñất ñai
nước ta ñối với những mảnh ñất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng ñất, thời
hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng ñất ban ñầu ngày càng tiêu
hao, do ñó quyền sử dụng ñất cũng sẽ hạ xuống.
Giá ñất có xu thế tăng cao rõ ràng
Giá ñất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc ñộ tăng giá ñất cao hơn so với tốc
ñộ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo
thành. ðầu tiên là do tính khan hiếm của ñất ñai (diện tích ñất tự nhiên của mỗi
quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

ñồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên
yêu cầu về ñất tiếp tục tăng theo, cho nên giá ñất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên,
thứ ñến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội ñược nâng cao khiến cho tỷ
suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn ñến xu thế giảm lợi nhuận từ ñó làm
cho giá ñất có trạng thái tăng lên.
1.1.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất
1.1.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
+ Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá
giao dịch thị trường của bất ñộng sản.
+ Các ñiều khoản và ñiều kiện của giao dịch: các ñiều kiện về
thanh toán (thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp,
bán cưỡng ép/tự nguyện
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập ñược, so
sánh các thông tin với các thông tin của tài sản cần ñịnh giá, ñể tìm những thông
tin có thể ñưa ra so sánh ñược. Riêng ñối với bất ñộng sản, các thông tin cần
phân tích là:
+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất ñộng sản, ñịa chỉ của bất
ñộng sản, diện tích ñất, tổng diện tích sàn của bất ñộng sản, thời hạn sở hữu của
bất ñộng sản, thời gian giao dịch Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác
+ ðánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so
sánh phải ñảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’.
+ Lựa chọn và tiến hành quy ñổi giá của các bất ñộng sản ra ñơn vị so
sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất ñộng sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền,
giá/ căn hộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất ñộng sản về diện tích,
kích thước… Cụ thể như sau:
Loại bất ñộng sản ðơn vị so sánh chuẩn
ðất ñai
- Ðất nông nghiệp, lâm nghiệp; ñất
chuyên dùng; ñất chưa sử dụng
- Ðất khu dân cư nông thôn

- Ðất ñô thị

Giá/mét vuông, giá/sào (360m
2
),

ñiểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất ñộng sản so sánh và bất ñộng sản cần thẩm ñịnh
giá.
Nguyên tắc ñiều chỉnh: lấy tài sản cần ñịnh giá làm chuẩn, những yếu tố
tích cực tồn tại ở tài sản cần ñịnh giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì
cộng thêm vào (ñiều chỉnh tăng giá) và ngược lại.
Tỷ lệ ñiều chỉnh: Tùy thuộc vào ñặc ñiểm của tài sản, mức giá giao dịch
trên thị trường của tài sản mà ñịnh giá viên lựa chọn tỷ lệ ñiều chỉnh (tính theo
tỷ lệ % trên giá trị tài sản).
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11

Bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá trên cơ
sở giá của các tài sản so sánh ñược sau khi ñã ñiều chỉnh.
1.1.2.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền
gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn. (Khoản 1 ñiều 4 chương 2 Nð
188/2004/Nð-CP)

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của 1 tài sản bao
gồm tất cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận
ñược từ tài sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển ñổi 1 dòng thu nhập hàng
năm thành 1 tổng số vốn.
Quá trình chuyển ñổi các dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn
hiện tại như là 1 quá trình vốn hóa và nó ñược thể hiện ñơn giản như sau:
Giá trị vốn= Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hóa
Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan tới giá trị vốn là thu nhập ròng và

tư không rủi ro ñược gọi là phụ phí rủi ro.
Rủi do dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn ñịnh trong ñó
có 3 yếu tố rui ro thương gặp là:
+ Rủi ro kinh doanh: là những biến ñộng trong lợi nhuận do bản chất
nghành nghề kinh doanh của sự nghiệp. Nói khác ñi, ñó là sự biến ñộng về lợi
nhuận của doanh nghiệp. Sự biến ñộng về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của
doanh thu bán hàng không ổn ñịnh và tỷ suất nợ trên vốn.
+ Rủi do tài chính: Là rủi ro kèm với hình thức ñầu tư, một doanh nghiệp
có tỷ suất nợ cao(hệ số ñòn bẩy cao) sẽ có rủi ro tài chính cao.
+ Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bán 1 khoản ñầu tư 1 cách
nhanh chóng với mức giá chênh lệch không lớn ñược gọi là tính thanh khoản.
Mức giá chênh lệch càng lớn thì rủi ro thanh khoản càng cao.
Cách chuyển ñổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức ñơn
giản trên là thực hiện theo phương ơhaps thu nhập truyền thống. Tuy nhiên
vấn ñề chuyển hóa về vốn cần chú ý ñến thực tế là tổng số tiền nhận ñược
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn 1 số tiền như vậy nhận ñược trong thời
gian sau ñó 1 tháng, 1 năm. Do ñó cần tính ñến việc chiết khấu giá trị tương
lai thu nhập. ðiều này không ñược ñề cập trong phương pháp thu nhập truyền
thống.
1.1.2.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có
tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra
khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn
liền với ñất) (Khoản 3 ñiều 1 Nð 123/2007/Nð-CP)
a) Trường hợp áp dụng
Phương pháp chiết trừ thường ñược áp dụng cho giá trong trường hợp: áp
dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường

triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển
(nhà ñầu tư)
c. Những hạn chế của phương pháp thặng dư:
- Khó khăn trong việc xác ñịnh mục ñích sử dụng cao nhất, tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay ñổi tùy theo các ñiều
kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm ñối với việc ước tính các chi phí và
giá bán.
- Cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt ñể ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính ñến giá trị thời gian của dòng tiền, như vậy
là ñã giả ñịnh là tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng thời ñiểm, mà giả ñịnh này là
không thực hiện ñược.
d. Quy trình thực hiện
Bước 1: Xác ñịnh cách sử dụng cao nhất vá tốt nhất của tài sản thẩm ñịnh
có tính ñến những quy ñịnh về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển dự kiến.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm: Chi phí ñầu tư
vào ñất, Chi phí xây dựng, Lãi vay nhân hàng, Thuế, Lợi nhuận cho nhà ñầu
tư…
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ ñi tổng chi phí phát triển ñể có ñược
tổng giá trị còn lại.
1.1.2.5. Phương pháp ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng
ðây là một lý thuyết mới ñang ñược nghiên cứu và thảo luận bước ñầu ñã
cho một số kết quả ñáng tin cậy. Tuy nhiên, nó chưa ñược quy ñịnh trong các
văn bản pháp quy của Việt Nam tính ñến thời ñiểm thực hiện ñề tài.
a) Lý thuyết vị thế – chất lượng