Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phần i
Lời nói đầu
1. Lý do nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu 1 số vấn đề về môi giới thuê và
cho thuê bất động sản thơng mại tại Hà Nội.
Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo phát triển ổn
định của nền kinh tế. Song song với sự phát triển đó tình hình thị trờng bất động sản
Việt Nam trong những năm qua cũng đã có những bớc phát triển đáng kể, đặc biệt từ
sau khi nhà nớc cho phép các tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh trong
lĩnh vực này. Cũng giống nh thị trờng bất động sản các nớc trên thế giới thị trờng bất
động sản Việt Nam cũng có chu kỳ phát triển và suy thoái nói chung.
Thị trờng bất động sản Hà Nội là một thị trờng tiêu biểu đại diện cho thị trờng
bất động sản Việt Nam cũng vừa trải qua đợt suy thoái kéo dài từ cuối năm 2003 tới
nay và hiện đang dần hồi phục mạnh mẽ
Thị trờng bất động sản Hà Nội bao gồm các lĩnh vực hoạt động chủ yếu nh:
+ Kinh doanh mua bán bất động sản
+ Thuê và cho thuê bất động sản
+ Thẩm định giá bất động sản
+ Một số dịch vụ liên quan tới vấn đề pháp lý và các quyền liên quan trong bất
động sản
Trong đó lĩnh vực Thuê và cho thuê bất động sản là một trong những lĩnh vực sôi
động nhất trong thị trờng bất động sản Hà Nội hiện nay. Lĩnh vực này ít chịu ảnh h-
ởng bởi quy luật mang tính chu kỳ của thị trờng và phát triển dầm dộ nhất bắt đầu từ
năm 2003 cho đến nay đã đợc gần 4 năm và đã giải quyết đợc rất nhiều nhu cầu ngày
càng cao trong xã hội. Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đang đề ra một số
vấn đề rất lớn cần đợc giải quyết đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi
giới, chất lợng, kĩ năng chuyên môn của nhà môi giới, cũng nh đạo đức, tiêu chuẩn
nghề nghiệp, chất lợng thông tin, dịch vụ khách hàng... đang là một câu hỏi lớn đang
đặt ra, nó không thể giải quyết ngay trong một sáng một chiều mà đòi hỏi cần có sự
quản lý, điều tiết cũng nh quy hoạch sự phát triển mở rộng, phải có chính sách, định
hớng phát triển trong ngắn hạn, dài hạn để có đợc một hệ thống mạng lới các trung

đai ,đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng
thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị h hại(tính chất,công
năng,hình thái)hoặc tốn nhiều công sức và chi phí nh các công trình kiến
trúc,công trình lắp ghép.
- Môi giới là trung gian giữa bên bán và bên mua,là một chủ thể,một
cá nhân,một nhóm,một hãng làm chủ thể trung gian cho 2 hoặc nhiều
chủ thể khác để tham gia trong kinh doanh.
- Môi giới là hoạt động của ngời thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm
thông thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên
quan giữa các bên với nhau.
- Môi giới BĐS là hoạt động của ngời thứ ba có đủ tính năng ,điều
kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thơng
vụ giao dịch về BĐS.
Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên
nghiệp,là việc thực hiện,kết nối các thơng vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa các
bên .là việc lựa chọn sắp xếp các thơng vụ,đề ra phơng pháp giải quyết.
- Cửa hàng cho thuê là một bô phận của BĐS thơng mại,là hệ thống
các nhà mặt đờng mà chủ sở hữu đồng ý cho thơng nhân thuê để kinh
doanh ,buôn bán .
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Môi giới cửa hàng cho thuê là hoạt động của nguời thứ ba giữa bên
có cửa hàng cho thuê với bên có mong muốn thuê cửa hàng để kinh
doanh.Môi giới giúp việc thoả thuận giữa hai bên thuân lợi hơn.
1.2 Sự cần thiết phải có các trung tâm môi giới bất động sản đặc biệt là các bất
động sản nh văn phòng, cửa hàng thơng mại.
- Vì BĐS nói chung và cửa hàng cho thuê nói riêng đều là hàng hoá
đặc biệt .Khác với các loại hàng hoá khác chúng còn đợc tính giá trị
dựa trên các quyền năng đi kèm nh: quyền sở hữu, quyền u thế....
Các BĐS mang tính cá biệt cao nên khó có thể so sánh; thị trờng

doanh rút ngắn thời gian trong việc tìm địa điểm đẹp để buôn bán.
1.3 Đặc điểm của bất động sản thơng mại.
+ Bất động sản thơng mại cũng mang tính chất của bất động sản nói chung :
- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không thể di dời đợc.
- Bất động sản là loại hàng hoá có tính chất lâu bền.
- Hàng hoá Bất động sản mang tính khan hiếm.
- Bất động sản có tính dị biệt.
- Hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
- Hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau.
- Bất động sản luôn một tài sản có giá trị cao.
- Hàng hoá Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.
- Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá Bất động sản phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý.
+ Bất động sản thơng mại cũng có đặc điểm riêng của nó nh:
- Kiến trúc: Đợc thiết kế khác với các bất động sản nhà ở, kiến trúc đợc thiết kế
theo hình dáng kiến trúc công nghiệp đợc thiết kế với tiêu chuẩn hàng đầu là
văn hóa văn phòng, tôn vinh kiến trúc tổng thể, cửa hàng thơng mại đợc thiết
kế với kiến trúc riêng đối với từng nghành nghề cụ thể ví dụ nh cửa hàng giới
thiệu sản phẩm là mặt hàng nội thất kiên trúc đợc bố trí với không gian rộng
với nhiều gam màu xen kẽ, một số cây xanh cách điệu, ánh sáng vừa phải...
còn với cửa hàng giới thiệu sản phẩm là điện thoại di động thì kiến trúc thờng
chú ý nhiều hơn tới sự sang trọng vì vậy không gian đợc bố trí với gam màu
trắng, xanh nội thất thờng là đồ làm bằng gơng, kính... còn với với văn phòng
thơng mại kiến trúc đợc bố trí với tiêu chuẩn hàng đầu đó là sự tiện ích, có
không gian trung và riêng, đòi hỏi có sự tách biệt cụ thể.
- Ngoài các đặc điểm về kiến trúc thì các quyền liên quan trong bất động sản
thơng mại cũng có một số điểm khác đối với bất động sản khác, thông thờng
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đa số các bất động sản đợc thuê lại và ngời đi thuê có quyền sử dụng bất động

6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thông tin, thông thờng thì các thông tin ở các khu vực kinh doanh sầm uất và có lợng
cầu cao thì thời gian quảng cáo thờng kéo dài hơn (do nhiều yếu tố)
2.4\ Tiếp xúc với khách hàng. Công việc này có thể do một ngời khác hoặc do chính
nhân viên phát triển tìm kiếm đợc thông tin đó thực hiện. Sau khi khách hàng liên hệ
với trung tâm qua thông tin quảng cáo, trung tâm sẽ đa ra đề nghị 1 cuộc gặp gỡ,
khách hàng có thể trực tiếp tới trung tâm hoặc có thể hẹn nhân viên của trung tâm tới
1 địa điểm thích hợp nào đó cùng kiểm tra, xác nhận nguồn thông tin đó. Trớc khi
cùng đi kiểm tra nguồn thông tin đó nhân viên môi giới sẽ đa ra 1 bản hợp đồng về
môi giới nh sau:
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
Hợp đồng dịch vụ môi giới thuê nhà đất
Số............../ HDDVMG
- Căn cứ vào Bộ luật dân sự của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
công bố ngày 14/06/2005;
- Căn cứ Pháp lệnh HĐKT ban hành ngày 25/09/1989 của HĐNN nớc cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Căn cứ yêu cầu của Bên thuê và điều kiện, khả năng cung cấp dịch vụ của
bên môi giới.
Hôm nay, ngày........ tháng........ năm 2006. Tại Hà Nội
Chúng tôi gồm:
Bên môi giới (Gọi tắt là bên A)
Tên cơ quan: .................................................................
Ngời đại diện: .................... Chức vụ: ...........................
Địa chỉ.........................................................................
Điện thoại: ....................................................................
Bên thuê nhà - đất (Gọi tắt là bên B)

Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Thông báo cho bên A biết chính xác về những giao dịch giữa bên B với chủ nhà -
đất do bên A giới thiệu nhằm thực hiện những giao dịch đó bao gồm: Thời điểm tiến hành
đặt cọc hợp đồng, thời điểm tiến hành thanh toán mua nhà - đất.
- Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền phí dịch vụ môi giới cho bên A theo thoả
thuận trong hợp đồng. Trờng hợp việc mua nhà - đất đã hoàn thành nhng bên B cố ý
che dấu hoặc cố ý không thanh toán phí dịch vụ đúng hạn thì bên B sẽ bị phạt gấp hai
lần số tiền phí môi giới theo hợp đồng này.
Điều IV: Phơng thức thanh toán và địa điểm thanh toán
- Phơng thức thanh toán bằng tiền mặt
- Phí dịch vụ quy định tại Khoản 2, điều II của hợp đồng này đợc bên B thanh
toán ngay cho bên A tại địa điểm bên B ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà - đất với bên
cho thuê do bên A giới thiệu.
Điều V: Xử lý tiền đặt cọc
- Trờng hợp bên cho thuê nhà - đất đã nhận đợc tiền đặt cọc của bên thuê do bên
A giới thiệu nhng lại không cho thuê nhà - đất nữa thì bên cho thuê nhà - đất có nghĩa
vụ hoàn trả số tiền đặt cọc hợp đồng, đồng thời phải nộp phạt cho bên thuê số tiền
bằng số tiền đặt cọc, bên A đợc hởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó.
- Trờng hợp bên B đã đặt cọc tiền cho bên cho mua nhà - đất do bên A giới thiệu
nhng bên B lại không thuê nhà - đất nữa thì số tiền đặt cọc đợc coi là số tiền phạt hợp
đồng, bên A đợc hởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó.
Điều VI: Giải quyết tranh chấp.
- Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có tranh chấp phát sinh thì hai bên sẽ
giải quyết bằng thơng lợng, hoà giải trên tinh thần hợp tác. Nếu thơng lợng, hoà giải
không thành thì có thể khởi kiện ra toà án nhân dân, theo quy định của Pháp luật.
Điều VII: Chấm dứt hợp đồng.
- Hợp đồng này chấm dứt khi việc thuê nhà đất giữa bên B với bên bán do bên A
giới thiệu hoàn thành và bên B đã thanh toán xong cho bên A phí dịch vụ đợc quy
định trong hợp đồng này.
Điều VIII: Điều khoản cuối cùng.

dắt 2 bên có đợc tiếng nói chung. Sau khi đã làm đợc điều này nhân viên sẽ đa ra bản
hợp đồng sau 1 thời gian ngắn, các điều khoản sẽ đợc ghi dõ trong hợp đồng.
2.6\ Các dịch vụ sau hợp đồng. Sau khi đã thoả mãn đợc yêu cầu của khách hàng
nhân viên có thể yêu cầu khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình trong bản hợp
đồng ban đầu ngay sau khi kí kết hợp đồng thuê bất động sản. Sau đó báo cáo về
10