MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDINHCTVN
TRONG THỜI GIAN TỚI
I. BÀI HỌC RÚT RA TRONG ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
1. Những thuận lợi và thành công
Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm
tín dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tài sản đảm bảo. Trong tín
dụng có tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng
vai trò rất quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các tá nhân trong nền
kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển,
tạo thu nhập, nâng cao đới sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút
thêm lao động … cho nên hình thức tín dụng này đã được quy định trong các
văn bản pháp luật của nước ta như: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định
của chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng
cũng đã có sự chỉ đạo, hướng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài
việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ mô nó còn có ý nghĩa quan trọng trong
việc tồn tại và phát triển của ngân hàng. Trong hình thức tín dụng có bất động
sản thế chấp, các công việc như: định giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong
thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có vai trò quan trọng hàng đầu, bởi
vì kết quả của công tác định giá là cơ sở để xác định mức cho vay; quản lý bất
động sản trong thời gian thế chấp giúp ngân hàng bảo vệ được những lợi ích
của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm của người vay trong các cam
kết, còn xử lý bất động sản thế chấp giúp cho ngân hàng có thể bảo toàn được
nguồn vốn của mình trong trường hợp khách hàng không trả được nợ khi đến
hạn.
Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã được quy định rõ ràng,
cụ thể cùng với sự chỉ đạo, hướng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân
hàng công thương Việt Nam và ngân hàng Nhà nước đã tạo ra những thuận
lợi đối với nghiệp vụ này của SGDI. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt những nhân
tố khác như:

đã được xác định gần tương ứng với giá trị thực của nó, điều này không phải
ngân hàng nào cũng làm được, ngôi nhà số 23 Hàng Đường được định giá là
35 triệu đồng/1m
2
đất là một ví dụ. Điều này đã phản ánh sự trưởng thành
trong công tác định giá tại SGDI nếu không xét theo giác độ chuyên môn.
Những thành công trong việc kiểm tra, quản lý hồ sơ bất động sản thế
chấp cũng như chính bất động sản đó trên thực địa đã thể hiện ở dư nợ (quy
mô) tăng qua các năm trong khi nợ quá hạn ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ so
với tổng dư nợ. Việc xử lý bất động sản thế chấp để thu nợ cũng có những
thành công đáng kể, đó là việc ngân hàng đã sử dụng thành công những giải
pháp mềm như: thoả thuận để khách hàng bán bất động sản của mình để trả
nợ; đã hạn chế đến mức tối thiểu những vụ kiện cáo giữa ngân hàng và khách
hàng …
2. Những khó khăn trong định giá và xử lý bất động sản thế chấp
Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá và xử lý bất
động sản thế chấp tại SGDI cũng gặp không ít những khó khăn, những khó
khăn này mang tính khách quan muốn giải quyết được đòi hỏi phải có sự tích
cực, thiện chí của các cơ quan liên quan.
Khó khăn thứ nhất là về luật: tuy công việc định giá, xử lý bất động sản
thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới
luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn
mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế, chẳng hạn như nghị
định 87/CP ngày17/ 8/ 1994 của chính phủ về quy định khung giá các loại đất
và quyết định 3519 ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội về quy định
khung giá các loại đất tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Theo khung giá được
quy định trong quyết định 3519 của UBND thành phố Hà Nội thì mức giá cao
nhất được xác định đối với những lô đất mức A, vị trí 1 thuộc đường loại I là
9,8 triệu/m
2

tế, mặc dù bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực pháp luật và đã có đơn
yêu cầu thi hành án của ngân hàng (người được thi hành án), nhưng cơ quan
thi hành vẫn chưa tổ chức thi hành với lý do bản án, quyết định của toà án
chưa rõ ràng, hoặc lý do khác. Do đó ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành án
đề nghị toà giải thích rõ bản án, quyết định có hiệu lực để dễ tổ chức thi hành.
Thời gian chờ đợi này thường kéo dài đến hàng tháng, thậm chí có trường hợp
ngân hàng phải chờ đến nửa năm mới nhận được văn bản trả lời của cơ quan
thi hành án. Vì vậy việc ngân hàng thu hồi nợ thông qua công tác thi hành bản
án, quyết định có hiệu lực của toà án là rất chậm. Mặt khác, nhiều trường hợp
cơ quan thi hành án đã tổ chức thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà
án và giao tài sản cho ngân hàng tự xử lý để thu hồi nợ, nhưng ngân hàng
không thể xử lý được những tài sản đó vì hồ sơ pháp lý của tài sản chưa đầy
đủ. Để hoàn thiện được hộ sơ pháp lý của tài sản, thì ngân hàng không chỉ mất
nhiều công sức và tiền bạc mà còn gặp không ít rắc rối, phiền toái. Theo các
cán bộ tín dụng thì sở dĩ còn có các tài sản đảm bảo nợ vay được giao từ các vụ
án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý là do trong khoảng thời gian dài, nước ta
buông lỏng việc quản lý đất đai và công tác xây dựng cho nên vẫn còn nhà ở và
quyền sử dụng đất tài chính của khách hàng vay chưa có đủ giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy việc xử lý bất động sản thế
chấp của ngân hàng cần có sự quan tâm của chính phủ và sự hỗ trợ, giúp đỡ
của các bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan.
Khó khăn thứ ba mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định
của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình
thành và phát triển, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị
trường này bằng nhiều biện pháp nhưng hiện nay nhìn chung thị trường bất
động sản vẫn chưa thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nước, là một thị trường
phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ. Do vậy thị trường luôn biến
động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản
ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách
thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại SGDI, bởi vì

sở hữu nhà vì khi xây dựng trước đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế
sang tên trước bạ cao tạo ra tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ. Vì
vậy tạo ra việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn khi nợ khó đòi phát
sinh.
- Bên vay thực hiện hành vi lừa đảo, một bất động sản đem thế chấp ở
nhiều nơi, tài sản đã đem thế chấp nhưng vẫn có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản
khiến cho ngân hàng phải gánh chịu hậu quả.
- Bên vay phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ nên không ký
nhận lại nợ vay do đó không thể làm được thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu
hồi nợ.
Bên cạnh đó một số bất động sản khi phát mại gặp khó khăn là do không
phù hợp với nhu cầu, thị hiếu người mua, tâm lý người mua không muốn mua
tài sản của người vỡ nợ, nếu bán qua trung tâm đấu giá thì chi phí quá cao.
Thêm vào đó thị trường bất động sản ở Việt Nam còn phôi thai, còn nhiều
vướng mắc về pháp lý, hành chính nên quá trình mua bán, chuyển nhượng còn
nhiều ách tắc.
Tóm lại, cùng với những thuận lợi và kết quả đạt được, công tác định giá
và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, để
khắc phục những khó khăn này đòi hỏi phải có sự phối hợp, giúp đỡ của các cơ
quan, ngành liên quan, từ những khó khăn trên mà hiện nay tại SGDI vẫn còn
những tồn tại cần giải quyết.
3. Những tồn tại trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế
chấp tại SGDI hiện nay
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay, hoạt động
tín dụng ngân hàng không đơn giản chỉ để kiếm lời cho bản thân ngân hàng.
Bằng nhiều cách, ngân hàng cho vay đẩy mạnh sự tăng trưởg kinh tế của đất
nước, chẳng hạn, các công ty muốn mở rộng kinh doanh hoặc đang trong tình
trạng cần thêm vốn lưu chuyển đều có thể đến ngân hàng để xin trợ giúp. Ngân
hàng cũng có thể thực hiện một chính sách tín dụng để khuyến khích được sự
phát triển công nghiệp và đầu tư - do đó, tạo ra những điều kiện về công ăn

ngân hàng phải bán để thu hồi nợ (ví dụ: đất đai và nhà đã được thiết kế dành
riêng cho lĩnh vực thương mại cụ thể, có thể không dễ dàng tìm được người
mua).
- Ngân hàng phải nắm giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp.
Như vậy yêu cầu đầu tiên là bất động sản phải có giấy tờ đầy đủ, chứng
minh tính hợp pháp của nó và giá trị của nó phải được xác định, tức là phải
định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp là công việc
thường nhật của các ngân hàng, tại SGDI cũng vậy, tuy nhiên đây là một công
việc khá mới mẻ về mặt thực tiễn, cộng với những khó khăn về luật pháp sự
phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan hữu quan ; tính không ổn định và chưa
kiểm soát được của nhà nước về thị trường bất động sản; sự vi phạm cam kết
của khách hàng, cho nên hoạt động định giá của bất động sản thế chấp hiện
nay ở SGDI vẫn còn những tồn tại
Do sự tồn tại trong một thời gian dài của nền kinh tế tập trung quan
liêu bao cấp, hệ thông ngân hàng ở Việt Nam nói chung và SGDI - Ngân Hàng
Công Thương Việt Nam nói riêng chủ yếu hoạt động theo chỉ tiêu pháp lệnh
của cấp trên, cho nên việc hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trường
đặt ra rất nhiều khó khăn, thử thách đối với đội ngũ cán bộ công nhân viên tại
đây, việc định giá bất động sản thế chấp hiện nay cũng chịu ảnh hưởng của
nhân tố này, thể hiện ở sự đánh giá thị trường bất động sản, thu thập thông
tin thị trường và phân tích các thông tin thu thập được. Các quyết định về giá
trị của một bất động sản thế chấp thường được đưa ra độc lập, không có sự
liên kết giữa các thông tin thị trường khi ra quyết định. Chẳng hạn khi xác
định giá trị lô đất của bất động sản thế chấp tại đường Hai Bà Trưng thì sau
khi thu thập các thông tin về đặc điểm của đất thì cán bộ tín dụng chỉ tìm hiểu
xem tại con đường này các lô đất khi chuyển nhượng thì giá là bao nhiêu một
mét vuông và định giá lô đất theo giá đó. Thực ra kết quả này chỉ được coi là
phù hợp với trường hợp chuyển nhượng, tức là giá tri lô đất mang tính thời
điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Nhưng với bất động sản thế chấp thì
khác giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định trong thời gian

trường và bất động sản của cán bộ tín dụng cũng như chưa hình thành một
phương pháp định giá nào cụ thể, mang tính nguyên lý cơ sở.
Vấn đề xử lý bất động sản tài sản thế chấp cũng còn nhiều tồn tại,
vướng mắc. Hiện nay tại SGDI vẫn còn một số bất động sản thế chấp chưa xử
lý được mà nguyên nhân là hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ và do sự thiếu thiện chí
từ phía khách hàng cũng như khó khăn từ thủ tục giải quyết qua toà án. Đây là
một phần hậu quả của việc dễ dãi, nới lỏng trong vấn đề thẩm định hồ sơ bất
động sản thế chấp. Trước kia vấn đề này hiện nay tại SGDI đã được khắc phục
triệt để, những bất động sản nào không có đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ không
được thế chấp. Còn tồn tại về việc không dứt khoát trong ra quyết định xử lý
bất động sản đảm bảo khi thấy nguy cơ rủi ro với nguồn vốn của mình. Đây
cũng là một phần do công tác quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp,
tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay và bất động sản thế chấp, cán bộ
tín dụng định giá chưa định giá được hết những yếu tố dẫn đến rủi ro của
hoạt động kinh doanh và do đó có thể sau khi kiểm tra một thời gian ngắn
người vay vốn lâm vào tình trạng không trả nợ, thì ngân hàng cung không nắm
được.
Như vậy, bên cạnh nhưng khó khăn, hoạt động định giá, quản lý và xử lý
bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn những tồn tại đáng kể, nó phản ánh
trình độ định giá và am hiểu về bất động sản thế chấp của cán bộ tín dụng để
tháo gỡ, đẩy lùi những khó khăn, tồn tại trên, quan nghiên cứu thực tiển và
trong phạm vi bài viết này em xin đưa ra một số giải pháp sau:
II.Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công
Thương Việt Nam.
Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân
Hàng Công Thương Việt Nam nới riêng và các ngân hàng thường mại nói
chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến
bây giờ ngành ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản
thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần