Chuyên đề cuối khóa
Lời mở đầu
Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàng
đóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh
tế quốc dân. Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt
động chính là: đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn
những rủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời
vay phải thế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản.
Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế
giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đợc pháp
luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp
vẫn còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập
trong thực tế.
Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc
hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời
gian tới. Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : Một số vấn đề về định
giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank để
nghiên cứu làm chuyên đề thực tập cuối khóa
Chuyên đề nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định
giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định
giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank thông qua
phân tích các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp
nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên.
Bố cục Chuyên đề gồm 3 chơng :
Chơng 1: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế
chấp.
Chơng 2. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
tại Ngân hàng VPBank
1
Chuyên đề cuối khóa
Chơng 3. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định

đó mọi ngời vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của
pháp luật phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất - kinh doanh của cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài
sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức
3
Chuyên đề cuối khóa
tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện nay, thế
chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản
xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bất động
sản nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ
chức tín dụng tránh đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ
đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là
bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp
của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền
phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).
Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nớc thống nhất quản lý; còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy
khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà.
1.1.2. Phân loại bất động sản thế chấp.
Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng
tác dụngcho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng. Tài sản thế
chấp có thể bao gồm :
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật

+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui
định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật
về đất đai.
5
Chuyên đề cuối khóa
+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền
và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản
thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải
chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình.
+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.2.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp.
Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm
đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực
chất là định giá đất và các công trình trên đất.
Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là
trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất
động sản trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan
của ngơì định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức
chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị tr-
ờng. Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao
(hoặc tăng trởng ổn định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần) và sẽ thấp khi
nền kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái). Bên cạnh đó, kết quả của
công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố nh : nhóm nhân tố tự

Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên
tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó
khi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo
ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy
kinh tế phát triển.
7
Chuyên đề cuối khóa
Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số
tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán.
1.3. Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp.
1.3.1. Quản lý bất động sản thế chấp.
1.3.1.1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp.
Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản
đảm bảo là đơng nhiên và rất cần thiết. Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố
thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn
đối với các khoản vay có tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy
tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế
chấp. Nếu nh ngân hàng yêu cầu ngời đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh
rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn
chặn sự mất mát, sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài
sản thế chấp. Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng
trực tiếp kiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nh :
UBND phờng nơi có tài sản thế chấp và Sở địa chính - nhà đất, sự phối hợp này
với mục đích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhợng hay thực hiện các quyền
khác với tài sản trong thời gian thế chấp. Ngoài mục đích trên thì ngân hàng
cũng phải kiểm tra giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi
vay vốn về tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp
thời những sai lệch trong cam kết để có những biện pháp xử lý kịp thời.
1.3.1.2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp
Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm

nắm đằng chuôi đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp.
Bớc tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối
hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền là UBND cấp xã và Sở địa chính hoặc
Sở địa chính - nhà đất. Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ
chức tín dụng trong trờng hợp ngời thế chấp cố tình không giữ đúng những điều
đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín dụng
9
Chuyên đề cuối khóa
không kiểm soát đợc. Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phờng thì UBND ph-
ờng sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn
chặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp.
Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổ
chức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động
sản. Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất. Kiểm tra
định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình
hình bất động sản thế chấp cũng nh sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử
dụng vốn vay của ngời đi vay. Kiểm tra định kỳ thờng đợc tiến hành trong
khoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm. Bên cạnh việc kiểm tra
định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trớc
để tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của ngời vay vốn trong các đợt kiểm tra
định kỳ.
1.3.1.2.1. Kiểm tra định kỳ:
Cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay sẽ tiến hàng kiểm tra định kỳ lần
đầu sau 15 ngày ngân hàng phát tiền vay, các lần tiếp theo đợc kiểm tra theo
tháng, quý, phải lập thành văn bản kết quả mỗi lần kiểm tra và lu vào hồ sơ tín
dụng của khách hàng. Thông thờng, đợt kiểm tra định kỳ đợc tiến hành với
những nội dung sau:
+Tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng.
+Tình hình tài sản đảm bảo tiền vay:
+Tình hình thực hiện các lời cam kết của khách h àng:

ng đối với các khoản nợ mà ngời vay không trả đợc khi đến hạn, thì để tránh
việc mất vốn, các tổ chức tín dụng phải tổ chức xử lý tài sản bảo đảm.
1.3.2.2. Các hình thức xử lý tài sản thế chấp khi ngời vay không trả đ-
ợc nợ
Trong trờng hợp này, biện pháp đầu tiên mà tổ chức tín dụng làm là yêu
cầu ngời đi vay thực hiện những cam kết trong hợp đồng để trả nợ. Theo đó, tài
11
Chuyên đề cuối khóa
sản bảo đảm đợc xử lý theo phơng pháp đã thoả thuận trong hợp đồng thế chấp
giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay. Trờng hợp các bên không xử lý đợc
tài sản đảm bảo theo phơng pháp đã thoả thuận, thì tổ chức tín dụng có quyền
chủ động áp dụng phơng thức xử lý bất động sản thế chấp theo các phơng thức
sau:
- Bán tài sản bảo đảm: là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc
các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho ngời mua hoặc uỷ quyền cho bên
thứ ba bán tài sản cho ngời mua. Bên thứ ba có thể là : Trung tâm bán đấu giá
tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua
tài sản để bán.
- Nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo
đảm. Trờng hợp này tổ chức tín dụng lấy tài sản bảo đảm đợc định giá khi xử lý
làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi qua hạn sau khi trừ đi các chi phí
khác (nếu có) .
Qui trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp thực hiện theo qui định của pháp
luật về xử lý tài sản đảm bảo.
12
Chuyên đề cuối khóa
chơng 2
tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động
sản thế chấp tại ngân hàng vpbank
2.1. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của Ngân hàng VPBank

nhánh đó là Phòng Giao dịch Cát Linh, Phòng giao dịch Trần Hng Đạo, Phòng
giao dịch Giảng Võ, Phòng giao dịch Hai Bà Trng, Phòng Giao dịch Chơng D-
ơng.
Trong năm 2006, VPBank tiếp tục đợc Ngân hàng Nhà nớc cho mở thêm
phòng giao dịch Hồ Gơm (đặt tại Hội sở chính của Ngân hàng) và phòng giao
dịch Vĩ Dạ, phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánh Huế), Phòng giao
dịch Bách Khoa, phòng Giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội),
Phòng giao dịch Tân Bình (trực thuộc chi Nhánh Sài Gòn), Phòng Giao dịch
Khánh Hội (trực thuộc chi nhánh Hồ Chí Minh), phòng giao dịch Cẩm Phả (trực
thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng giao dịch Phạm văn Đồng (trực thuộc chi
nhánh Thăng long), phòng giao dịch Hng Lợi (trực thộc chi nhánh Cần Thơ).
Bên cạnh việc mở rộng mạng lới giao dịch trên đây, trong năm 2006,
VPBank cũng đã mở thêm hai Công ty trực thuộc đó là Công ty Quản lý nợ và
khai thác tài sản; Công ty Chứng Khoán.
Tính đến tháng 8 năm 2006, Hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm
giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 Chi nhánh và 16 phòng giao dịch
tại các Tỉnh, Thành phố lớn của đất nớc là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,
Hải Phòng, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc; Bắc
Giang và 2 Công ty trực thuộc. Năm 2006, VPBank sẽ mở thêm các chi nhánh
mới tại Vinh (Nghệ An); Thanh Hóa, Nam Định, Nha Trang, Bình Dơng; Đồng
Nai, Kiên Giang và các phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn
hệ thống của VPBank lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch. Hiện tại VPBank đã
có 90 chi nhánh và phòng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh, thành trên cả nớc.
Số lợng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên
2.600 ngời, trong đó phần lớn là các cán bộ, nhân viên có trình độ đại học và
14
Chuyên đề cuối khóa
trên đại học (chiếm 87%). Nhận thức đợc chất lợng đội ngũ nhân viên chính là
sức mạnh của ngân hàng, giúp VPBank sẵn sàng đơng đầu đợc với cạnh tranh,
nhất là trong giai đoạn đầy thử thách sắp tới khi Việt Nam bớc vào hội nhập

hành;
+ Thực hiện tăng vốn điều lệ theo lộ trình cần thiết để đáp ứng mức vốn
điều lệ tối thiểu theo quy định của chính phủ vào năm 2008 và năm 2010;
+ Phát hành trái phiếu chuyển đổi để chuẩn bị cho việc tăng vốn điều lệ
vào các năm tiếp theo;
+ Triển khai thành công phần mềm T24 ngay từ cuối quý 3 năm 2007
trên toàn hệ thống ;
+ Đẩy mạnh hoạt động của các công ty trực thuộc nh công ty chứng
khoán, công ty Quản lí tài sản. Tích cực phát triẻn hoạt động phát hành và thanh
toán thẻ, phát triển hệ thống ATM trên cơ sở tự đầu t của ngân hàng.
- Phát triển mạng lới hoạt động:
+ Tích cực mở rộng mạng lới chi nhánh , phòng giao dịch trên cả nớc.Ưu
tiên mở các điểm giao dịch tại các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế, các khu
đô thị mới , khu đông dân c và có thu nhập cao. Phấn đấu đạt 120 chi nhánh và
phòng giao dịch;
+ Ngoài hệ thống chi nhánh và phòng giao dịch, VPBank sẽ nhanh chóng
triển khai hệ thống thẻ ngân hàng tự động (ATM) để đa vào hoạt động rộng rãi;
+ Ngoài hai công ty đã thành lập, sắp tới VPBank sẽ tiếp tục thành lập
thêm công ty quản lí quỹ, tham gia góp vốn vào công ty bảo hiểm;
+Đồng thời với việc phát triển mạng lới hoạt động VPBank sẽ chú trọng
công tác tuyển dụng đào tạo bồi dỡng nâng cao trình độ cán bộ nhằm đáp ứng
yêu cầu công tác ngày một cao.
- Thúc đẩy phát triển các sản phẩm dịch vụ mới:
16
Chuyên đề cuối khóa
+ Trên cơ sở triển khai thành công hệ thống phần mềm T24 và hệ thống
thẻ ngân hàng tự động (ATM), VPBank sẽ tích cực khai thác các lợi thế về công
nghệ trong việc phát triển các sản phẩm mới đa dạng hơn để đáp ứng nhu cầu
của khách hàng ngày càng phong phú.
2.1.4. Tầm nhìn chiến lợc

Phòng thanh toán
quốc tế và kiều hối
Phòng thu nợ
Văn phòng VPBank
Trung tâm tin học
Trung tâm đào tạo
Trung tâm kiều hối,
phát chuyển tiền
nhanh WU
Phòng kế toán
Phòng ngân quỹ
Phòng tổng hợp và
quản lý hành chính
Đại hội cổ đông
Hội đồng quản trị
Ban điều hành
Hội đồng tín dụng
Các ban tín dụng
18
Chuyên đề cuối khóa
2.2. Tình hình hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại VPBank
2.2.1. Quy định của Ngân hàng Nhà nớc và Ngân hàng VPBank về
thế chấp bất động sản
Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổ
chức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động
sản đòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động
sản cũng vậy. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong
hoạt động thế chấp bất động sản, ở nớc ta đã hình thành một hệ thống các
văn bản pháp luật xuyên suốt từ trung ơng tới các văn bản hớng dẫn chỉ đạo
của các ngân hàng thơng mại. Những nội dung về thế chấp bất động sản trớc

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc
Nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị
quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù
thiệt hại khi Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc
sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền
với đất đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất
hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đợc thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất.
- Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất tại Ngân hàng VPBank khi có một trong các điều kiện sau:
+ Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.
+ Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.
20
Chuyên đề cuối khóa
+ Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian
thuê hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc
trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong
trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất
(nếu có), tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời
gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.
+ Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc
thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

VPBank sẽ xem xét giảm, miễn lãi cho bên vay theo quy chế giảm, miễn lãi
của ngân hàng.
* Thời điểm tài sản đợc xử lý bởi tổ chức tín dụng:
- Sau 60 ngày, kể từ ngày phải trả nợ, nếu khách hàng không thực hiện
đợc nghĩa vụ của mình, tài sản thế chấp sẽ đợc xử lý nh thoả thuận.
- Trờng hợp bên vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo luật phá sản,
* Phơng thức xử lý tài sản thế chấp:
- Trờng hợp nhận thấy tài sản thế chấp cần thiết cho hoạt động kinh
doanh của mình, Ngân hàng VPBank và bên thế chấp thoả thuận phơng án
gán nợ. Hai bên thoả thuận giá cả cụ thể trên cơ sở giá trị còn lại của tài sản,
mặt bằng tài sản, giá cùng loại tại địa bàn vào thời điểm thoả thuận.
- Trờng hợp không nhận gán nợ hoặc không thoả thuận đợc theo phơng
án nhận gán nợ, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp đứng chủ bán tài sản. Đây
là phơng án tối u nhất vì sẽ tránh đợc chi phí phát sinh về xử lý tài sản.
- Ngoài ra, ngân hàng có thể bán trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá
để thu hồi nợ.
22
Chuyên đề cuối khóa
+ Đấu giá trực tiếp
+ Uỷ quyền bán đấu giá, giao cho bên thứ 3 thực hiện việc bán đấu
giá.
- Nếu các hớng xử lý trên không thực hiện đợc thì ngân hàng đề nghị
toà án có thẩm quyền giải quyết.
- Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo
đảm sẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ
quan
Nhà nớc có thẩm quyền.
- Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản.
Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đất
trong trờng hợp này đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bộ phận thực hiện : Tín dụng ( hoặc Thẩm định)
1. Trình tự thực hiện thẩm định
- Thẩm định về năng lực pháp lý của khách hàng
- Thẩm định về năng lực hoạt động, tình hình sản xuất kinh doanh,
tình hình tài chính và uy tín của khách hàng.
- Thẩm định phơng án sản xuất kinh doanh, thẩm định khoản vay và
khả năng trả nợ
- Thẩm định dự án đầu t
- Thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay.
- Thẩm định về khả năng đáp ứng nguồn vốn, lãi suất, thời hạn cho
vay của bản thân ngân hàng.
24
Chuyên đề cuối khóa
- Lập tờ trình thẩm định
- Báo cáo trởng phòng nghiệp vụ
Bớc 3: Trình duyệt hồ sơ vay vốn, phán quyết cho vay
- Trình duyệt hồ sơ vay vốn
- Báo cáo họi đồng t vấn tín dụng
- Phê duyệt vợt mức phán quyết, tái thẩm định tín dụng
* Giai đoạn II: Thực hiện cho vay và quản lý tín dụng
Bớc 4: Lập, đàm phán và ký kết các hợp đồng
- Soạn thảo hợp đồng
- Đàm phán các điều kiện của hợp đồng
- Ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay
- Làm thủ tục giao nhận giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm vốn vay.
Bớc 5: Giải ngân
- Lập hồ sơ rút vốn vay
- Kiểm tra các căn cứ giải ngân
- Trình duyệt giải ngân
Bớc 6: Giám sát, theo dõi các khảon vay; Thu nợ và xử lý các vấn đề