Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt
Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt
Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy
đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt
động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các
nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về
lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công
nghiệp.
Từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản
dần đần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một
cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp
hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính
minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp
các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam
như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty kinh doanh bất động
sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công
ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được năng
lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được
đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài. Chính
vì vậy mà em thực hiện đề tài “Phân tích môi trường và định hướng
kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Chấn Hưng – Vĩnh
Phúc” để phân tích từ đó đưa ra hướng kinh doanh hữu hiệu nhất cho chủ
đầu tư Khu công nghiệp (Viglacera land). Với thời gian tìm hiểu ngắn cũng
như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài còn rất nhiều sai sót, em
mong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài của
em được hoàn thiện hơn.

có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt
khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về
vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể
phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
1.2. Quy mô thị trường hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển các Khu công nghiệp của Việt Nam, diện tích
đất Khu công nghiệp sẽ tăng gấp đôi hiện vào năm 2020, dự kiến sẽ đạt tới
khoảng 25% vào năm 2025. Nhu cầu về đất Khu công nghiệp để đáp ứng cho
nhu cầu phát triển nền kinh tế với hàng loạt các nhà máy xí nghiệp ở trong
khu dân cư phải di dời ra goài cộng với mức tăng trưởng như hiện nay đặc
biệt là tỷ lệ đầu tư nước ngoài ngày càng cao nên diện tích đất Khu công
nghiệp ngày càng tăng mạnh. Hiện tại Việt Nam đã nghĩ đến giải pháp phải
đưa các Khu công nghiệp lên vùng núi, miền trung du do diện tích vùng đồng
bằng và những nơi thuận tiện về giao thông không còn nhiều.
Các KCN đã thu hút được trên 3.600 dự án đầu tư nước ngoài với tổng
vốn đầu tư đăng ký đạt 46,9 tỷ USD (chiếm 30% về số dự án và 25% về vốn
đầu tư so với cả nước) và 3.200 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư
đăng ký 254.000 tỷ đồng; giải quyết việc làm cho hơn 1,34 triệu lao động.
Nhiều nhà đầu tư lớn, có uy tín trên thế giới đã đến và đầu tư vào các KCN tại
Việt Nam như Cannon, Sam Sung, Formosa…Trình độ công nghệ của các dự
án đầu tư vào KCN cũng ngày càng nâng lên, chuyển dần từ công nghệ thấp
sử dụng nhiều lao động đơn giản sang sử dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ
sạch với lao đông chất lượng cao, phức tạp, đòi hỏi nhiều kỹ năng.
+ Nguồn cung :
Hiện tại chúng ta có rất nhiều các Khu công nghiệp được mọc lên nhưng
tính hiệu quả thật sự của nó chưa cao. Các Khu công nghiệp do Việt Nam làm
chủ đầu tư ít thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài vào thuê do chúng ta
thiếu đồng bộ về hệ thống cơ sở hạ tầng đặc biệt là hệ thống xử lý nước thải

Về kết quả hoạt động sản xuất, tính riêng trong năm 2009, các doanh
nghiệp KCN đã tạo ra 12,2 tỷ USD và 67,9 nghìn tỷ đồng doanh thu; xuất
khẩu đạt 12,3 tỷ USD và 2,6 nghìn tỷ đồng; nộp ngân sách đạt 689 triệu USD
và 4,0 nghìn tỷ đồng.
Tại một số tỉnh/thành phố, các KCN đã góp phần quan trọng trong việc
phát triển kinh tế của địa phương, giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho
người dân, đặc biệt là tại các vùng có điều kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt
khó khăn. Tại một số nơi, việc phát triển KCN đã thu hút, tạo ra các khu vực
dân cư lân cận cung cấp các dịch vụ phục vụ cho hoạt động sản xuất, đời sống
của KCN, tạo tiền đề để hình thành các cụm đô thị- sản xuất- dịch vụ với các
mối liên kết, tương hỗ cao tại khu vực phát triển KCN.
Với những đóng góp ngày càng quan trọng đối với phát triển kinh tế- xã
hội của quốc gia, các KCN đã và đang nhận được sự quan tâm sâu sắc của các
cấp lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, Chính phủ Việt Nam. Nghị quyết Đại hội
IX của Đảng đã chỉ đạo: “Quy hoạch phân bố hợp lý công nghiệp trên cả
nước. Phát triển có hiệu quả các KCN, KCX”. Ngày 14/3/2008, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 29/2008/NĐ-CP quy định về khu công nghiệp, khu
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
chế xuất, khu kinh tế, tạo cơ sở pháp lý chung để quy hoạch, phát triển các
KCN trên cả nước, xây dựng cơ chế hành chính một cửa, thống nhất về một
đầu mối đối với quản lý nhà nước về KCN. Trước đó, về quy hoạch phát triển
các KCN, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày
21/8/2006 phê duyệt quy hoạch phát triển các KCN của Việt Nam đến năm
2015 và định hướng đến năm 2020.
Bên cạnh đó, để tạo điều kiện thu hút đầu tư, phát triển các KCN, Việt
Nam đã và đang hoàn thiện môi trường đầu tư hấp dẫn với chính sách pháp
luật ngày càng minh bạch rõ ràng. Sự ra đời của Luật Đầu tư, Luật Doanh
nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai là những dấu mốc quan
trọng tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN và của
các doanh nghiệp trong KCN. Đồng thời, các văn bản này cũng là cam kết

KCN.
3. Phạm vi cạnh tranh và đối thủ cạnh tranh
Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động
sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đ. bắt đầu "bắt
tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là
thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS
trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản
của các DN BĐS tại TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào
đầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây
dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty
TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình.
Sự
chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp
tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát
triển
ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công tr.nh đô thị và
những hạng mục liên quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho
biết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện
nay quy mô của các dự án BĐS không c.n nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án
đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện.
Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính
để triển khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn
không chỉ trước mắt mà c.n ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài
ra, việc hợp tác c.n giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự
"tấn công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều
hơn đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài
chính vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những

ốc và các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui
hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn.. dẫn đến những
khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị
trường.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn.
Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp th. không thể tham gia vào
thị trường này được, và nếu như có tham gia th. không thể cạnh tranh được,
có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành. Tại một số nước, khi ngân
hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụng
chỉ cần nh.n vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không
đ.i hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín
dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là "bảo chứng" tốt nhất để
ngân hàng quyết định cho vay. Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng
đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ
biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động
không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn th. sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề
tranh chấp. Tuy nhiên, tại Việt Nam h.nh thức huy động vốn chưa phát triển
đa dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ
tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát
triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung
sử dụng duy nhất h.nh thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp
đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật, thủ tục hành chính
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình
thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định
pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng
bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có
thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của

khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn
do các ràng buộc về vốn đầu tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
5.1. Sản phẩm.
Khu công nghiệp Chấn Hưng có diện tích 131,31ha được quy hoạch xây
dựng theo mô hình hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Đây là khu công
nghiệp có vị trí địa lý rất thuận lợi để phát triển công nghiệp: nằm trên tuyến
Quốc lộ 2 từ Hà Nội đi lên các tỉnh phía Bắc; giáp thị xã Vĩnh Yên (trung tâm
kinh tế chính trị của tỉnh Vĩnh Phúc); cách TP. Việt Trì (Phú Thọ) 19Km,
Cách trung tâm thủ đô Hà Nội 54Km; cách sân bay Quốc tế Nội Bài 30Km.
Có ga đường sắt Hướng Lại nằm sát khu công nghiệp, tuyến Hà Nội – Lào
Cai đi Trung Quốc. Cảng sông Vĩnh Thịnh cách khu công nghiệp 18Km, rất
thuận lợi cho vận chuyển đường thuỷ.
Do vị trí giao thông thuận lợi nên từ Khu công nghiệp có thể dễ dàng
thông thương với các vùng kinh tế trọng điểm của miền Bắc như: Hà Nội,
Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hải Dương, Hà Tây, Hưng Yên.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Liền kề với Khu công nghiệp là khu đô thị dịch vụ với diện tích 30.4ha
được quy hoạch đồng bộ các hạng mục: khu nhà ở, khu dịch vụ, trường học,
bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi giải trí, góp phần làm tăng sức hấp dẫn cho
các nhà đầu tư vào khu công nghiệp Chấn Hưng.
5.2 Khách hàng.
Nhóm khách hàng của sản phẩm này là những công ty, những nhà đầu
tư có nhu cầu xây dựng mới hay di chuyển nhà máy, xí nghiệp. Những nhà
đầu tư này tìm kiếm đến Khu công nghiệp để thuê đất xây dựng nhà máy, xí
nghiệp hay để thuê nhà xưởng, kho bãi phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh
doanh của họ.
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới,

đầu tư xây dựng.
6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu c.n là một cách để tích lũy
tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với
mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính
dụng bất động sản, cụ thể: Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là
một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản th. tỷ lệ
lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất động sản là
hàng hóa có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu
tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy
động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ
các dự án có thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp trong quá trình thành lập và hoạt động của
mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho
các hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về
tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn
cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi,….
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bất động sản - rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải
thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng
dành cho bất động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng
dư nợ tín dụng cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000
tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008,
chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất
tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều khách hàng đi vay nợ để mua bất động
sản. Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy.
Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009.
11