ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ THANH HẢI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ THANH HẢI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. DƯ NGỌC THÀNH
THÁI NGUYÊN - 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận
văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lê Thanh Hải
ii

1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích - Yêu cầu 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4
1.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 6
1.2. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất 7
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7
1.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 8
1.2.3. Giao đất, cho thuê đất 9
1.2.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật đất đai 10
1.2.5. Giá đất và định giá đất 11
1.2.6. Thị trường Bất động sản 13
iv
1.3. Kinh nghiệm của một số nước và các tổ chức ngân hàng về thu hồi
đất và giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất 13
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước về thu hồi đất và giải quyết việc
làm cho người dân có đất bị thu hồi 14
1.3.2. Chính sách bồi thường của Ngân hàng thế giới (WB) Ngân
hàng phát triển châu Á (ADB) và một số tổ chức khác 20
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Việt Nam 22
1.4.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993 22
1.4.2. Thời kỳ 1993 đến 2003 23
1.4.3. Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 25
1.4.4. Nhận xét, đánh giá 26
1.5. Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

nghiên cứu. 38
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cụ thể 38
2.3.5. Kết luận và kiến nghị 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. Phương pháp tiếp cận hệ thống 39
2.4.2. Phương pháp điều tra xã hội học 39
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích 39
2.2.4. Phương pháp tổng hợp, so sánh 39
2.2.5. Phương pháp kế thừa 40
2.2.6. Phương pháp chuyên gia 40
2.2.7. Phương pháp minh họa 40
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 41
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43
vi
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất của
thành phố Uông Bí năm 2013 47
3.2.1. Hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Uông Bí năm 2013 47
3.2.2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí 48
3.3. Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất và tác động của việc thu hồi đất tại một số dự
án trên địa bàn thành phố Uông Bí 50
3.3.1. Tóm tắt sơ lược về dự án 50
3.3.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án 52
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất tiến hành ở hai dự án nghiên cứu 55
3.4. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đến đời
sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 63
3.4.1. Đánh giá chung 63

GCNQSDĐ
4
Hồ sơ địa chính
HSĐC
5
Ngân hàng phát triển châu Á
ADB
6
Ngân hàng thế giới
WB
7
Nuôi trồng thủy sản
NTTS
8
Sản xuất kinh doanh
SXKD
9
Tái định cư
TĐC
10
Trung học cơ sở
THCS
11
Trung học phổ thông
THPT
12
Uỷ ban nhân dân
UBND
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.16. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
xây dựng khu đô thị Công Thành 80
Bảng 3.17. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn
thu Dự án xây dựng khu đô thị Công Thành 81
Bảng 3.18. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
thu hồi đất 82
Bảng 3.19. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu
hồi đất 84
Bảng 3.20. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu
hồi đất 85
x
DANH MỤC ẢNH
Ảnh 3.1. Khách sạn Thanh Lịch 44
Ảnh 3.2. Hồ Yên Trung 45
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong
sản xuất nông, lâm nghiệp. Ngày nay, thực hiện CNH-HĐH đất nước đất đai
còn là nguồn nội lực, tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển; thực tế
đã cho thấy: nền kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân
dân đã và đang từng bước được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ
thuật được thay đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng
cách đối với các nước phát triển.
Sử dụng đất đai vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là
các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là
một nhu cầu tất yếu khách quan. Trong quá trình đổi mới, cùng với việc hoàn

xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia diễn ra rất nhanh, quá trình
đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp của một bộ phận dân
cư. Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị
thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp ủy Đảng, chính quyền và nhân dân thành phố
Uông Bí; tuy nhiên cũng như nhiều địa phương khác trong cả nước, Uông Bí
cũng gặp phải nhiều khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư đến đời sống, việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong bối cảnh trên, để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của
người dân bị thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí,
tỉnh Quảng Ninh và kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực trong việc
3
quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức
xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi
đất, chúng tôi chọn đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp tăng cường
hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục đích - Yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng và tác động của việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất
ở một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính
sách bồi thường GPMB và cải thiện đời sống, việc làm cho người dân có đất
bị thu hồi.
2.2. Yêu cầu
- Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập, được phân tích, đánh giá phải phản
ánh khách quan, trung thực, đúng tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất ở một số
dự án trên địa bàn nghiên cứu;
- Các giải pháp đề xuất mang tính khả thi.

Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế
- xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [25].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.1.4. Phân biệt giữa hỗ trợ, tái định cư với bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
Tìm hiểu về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất cho thấy giữa chúng có những điểm khác biệt cơ bản sau:
Thứ nhất, đối tượng của bồi thường là những thiệt hại do việc thu hồi
đất của Nhà nước gây ra đối với người sử dụng đất. Còn đối tượng của hỗ trợ,
tái định cư là giải quyết các vấn đề mang tính xã hội phát sinh từ việc thu hồi
đất của Nhà nước;
Thứ hai, bồi thường là trách nhiệm pháp lý của Nhà nước đối với thiệt
hại do hành vi thu hồi đất của mình gây ra. Còn hỗ trợ, tái định cư thể hiện
tính nhân văn, trách nhiệm xã hội của Nhà nước trong việc giải quyết các vấn
đề mang tính xã hội là hậu quả phát sinh từ việc thu hồi đất nhằm giúp người
bị thu hồi đất nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất;
Thứ ba, nguyên tắc thực hiện bồi thường là bồi thường toàn bộ thiệt hại
do việc thu hồi đất của Nhà nước gây ra cho người sử dụng đất. Còn hỗ trợ,
tái định cư có thể xem xét hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần tùy thuộc vào mức độ
khó khăn và hoàn cảnh thực tế của người bị thu hồi đất.
6
1.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
* Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình
mang tính đa dạng và phức tạp

chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
được thực hiện khác nhau.
1.2. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu
để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa
lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa
lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu
quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất
đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh
Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [3].
8
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt

thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù.
Ngày 27/9/1993, Nghị định 64-CP của Chính phủ về giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp. Quỹ đất giao là toàn bộ đất nông nghiệp đang sử dụng trừ
đất nông nghiệp công ích theo quy định. Đối tượng giao là nhân khẩu nông
nghiệp thường trú tại địa phương, kể cả những người đang làm nghĩa vụ quân
sự, ngoài ra còn có các đối tượng khác theo quy định [12].
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004
đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha,
trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất
là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho
thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê
là 1.386 ha) [3].
10
1.2.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.

đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên
dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở
hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính
trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất [25].
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định
số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị
định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998
của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
12
cộng Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy
định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung
giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2
lần đối với đất nông nghiệp hạng 1. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp
hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi
thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
1.3. Kinh nghiệm của một số nước và các tổ chức ngân hàng về thu hồi
đất và giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế
giới. Và thu hồi đất là cách thức thường được thực hiện để xây KCN và xây
dựng cơ sở hạ tầng đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế
- xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi
ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm
riêng của mình. Tình hình thu hồi đất và giải quyết việc làm cho người có đất
bị thu hồi ở một số nước mang tính tương đồng với Việt Nam, các tổ chức
ngân hàng về vấn đề này như sau: