Website: Email : Tel (: 0918.775.368
BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
I. Giới thiệu đôi nét về học viên
Họ tên :
Địa chỉ :
Điện thoại :
Email :
Cơ quan công tác :
Lĩnh vực kinh doanh của đơn vị công tác :
Kinh nghiệm công tác :
II. Giới thiệu về cơ sở thực tập
Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Vinalands, thuộc Công ty Cổ
phần Đầu tư bất động sản VINALANDS
Địa chỉ : Số 94E Đường Láng - Ngã Tư Sở - Quận Đống Đa - Hà Nội.
Giấy phép đăng ký kinh doanh số : 0103016959 do Sở kế hoạch đầu tư TP.
Hà Nội cấp ngày 25 tháng 4 năm 2007.
Cơ cấu tổ chức, bộ máy :
Sàn giao dịch trực thuộc Công ty CP Đầu tư bất động sản VINALANDS,
tuy nhiên về tổ chức hoạt động của sàn độc lập, về cơ cấu tổ chức bộ máy
cụ thể như sau :
- Giám đốc sàn
- Phòng kinh doanh
- Phòng marketing và khai thác thị trường
- Phòng hành chính
- Phòng tư vấn pháp lý
- Phòng tư vấn đầu tư
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Các phòng hoạt động dưới sự điều hành trực tiếp của các trưởng phòng.
Các trưởng phòng chịu sự điều hành của Giám đốc sàn. Giám đốc sàn
được lãnh đạo bởi Tổng giám đốc Công ty.

tiết về căn hộ, phân lô, ô số các thửa đất và các khu trực thuộc dự án.
- Hệ thống các khung giá dùng để trưng bày các bản đồ, tài liệu, tạp chí về
sản xuất kinh doanh Bất động sản.
- Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet tham
khảo bất động sản và các tài liệu trên máy tính.
- Hệ thống máy chiếu, màn chiếu phục vụ hội thảo, giới thiệu dự án và các
hoạt động nội bộ khác
- Hệ thống màn hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu các Đoạn
Video giới thiệu dự án, các hoạt động của sàn.
Địa bàn hoạt động của Sàn Giao dịch :
Hiện nay các hoạt động của Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản tại
Hà Nội, bao gồm cả bất động sản thổ cư, bất động sản tại các dự án.
Lĩnh vực môi giới chủ yếu của Sàn là : Môi giới mua và bán các bất động
sản trong các dự án tại Hà Nội, ví dụ : Khu đô thị mới An Khánh, Khu đô
thị mới Splendora, Khu đô thị Mỹ Đình I và II, khu đô thị mới Dịch Vọng,
Khu đô thị mới Vân Canh, .v.v. Ngoài ra các hoạt động môi giới cũng bao
gồm cả bất động sản thổ cư ( là bất động sản đơn lẻ, không thuộc các dự
án ).
III. Nội dung Báo cáo : Quy trình thủ tục môi giới bất động sản
Trong quá trình thực tập tại Sàn giao dịch Bất động sản VINALANDS,
chúng tôi được tiếp cận với rất nhiều giao dịch môi giới mua bán bất động
sản tại các dự án. Để nắm rõ về Quy trình môi giới, xin trích dẫn một
thương vụ môi giới thành công và những vấn đề liên quan đến hoạt động
môi giới gần hiện nay mà thực tế ở các Sàn giao dịch bất động sản đang
thực hiện.
Khách hàng có nhu cầu tìm mua một lô đất tại Dự án Tân Tây Đô thuộc xã
Tân Lập, huyện Đan Phượng, Hà Nội. Yêu cầu cụ thể như sau :
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Diện tích lô đất khoảng 100m2, mặt đường lớn ( khoảng hơn 20m ), hướng

kết Hà Nội với một chuỗi các đô thị tới khu vực Kim Chung – Di Trạch,
Xuân Canh, Xuân Phương, Mỹ Đình.
b. Cơ cấu phân khu chức năng :
Dự kiến phát triển các khu chức năng trong Khu Đô thị mới
Tân Tây Đô – xã Tân Lập – H.Đan Phượng như sau:
- Khu vực dọc trục quốc lộ 32: Phát triển các tòa nhà cao từ 35 đến
50 tầng hiện đại tạo thành tổ hợp kiến trú đồng nhất hình ảnh kiến trúc đặc
thù trên toàn tuyến với các chức năng sử dụng hỗn hợp như sau:
Trung tâm thương mại dịch vụ, tài chính ngân hàng bao gồm: Trung
tâm dịch vụ thông tin; Trung tâm thương mại tổng hợp, siêu thị và hệ
thống cửa hàng bán lẻ; Trung tâm dịch vụ hỗn hợp tài chính, ngân hàng,
bảo hiểm, thị trường chứng khoán;
Trung tâm dịch vụ tổng hợp bao gồm: Trung tâm triển lãm; Trung
tâm văn hóa và vui chơi giải trí (rạp chiếu phim, sản khiêu vũ, hoạt động
thể thao trong nhà, v.v…), nhà hàng ẩm thực; Dịch vụ văn phòng và nhà ở
cao cấp.
Trung tâm dịch vụ văn phòng cho thuê kết hợp nhà ở chung cư cao cấp.
- Khu vực giáp kênh T1-2 Phát triển nhà ở thấp tầng có vườn như
nhà liền kề có vườn, nhà biệt thự gắn kết với các không gian cây xanh,
vườn hoa công viên trong khu nhà ở.
c. Quy hoạch sử dụng đất :
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khu vực nghiên cứu thiết kế có diện tích 25.2726 ha được phân khu
chức năng như sau:
Bảng 1: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất
TT Hạng mục Diện tích (m2) Tỷ lệ % m2/
người
Tổng diện tích nghiên cứu 252.726, 6
I Khu đô thị xây mới 230.506, 6 100, 0 54, 8

Lõi khu đất là các vườn cây xanh cảnh quan, sân chơi và vườn trẻ,
trường học và các trạm y tế nhằm tạo ra không gian sinh hoạt cộng đồng gắn
kết các khu chức năng.
- Khu nhà ở thấp tầng:
- Quy mô: 66.719, 4m
2
. Xây dựng không gian nhà ở thấp tầng sinh thái.
Trong đó đất nhà ở liền kề thấp tầng 17.700.9m
2
, nhà ở biệt thự 47.687, 2m
2
.
Đất nhà ở biệt thự diện tích trung bình 200 – 250m
2
/1căn nhà dự kiến xây
dựng khu vực phía Đông khu đô thị và giáp với các tòa nhà cao tầng.
Đất nhà ở liền kề diện tích trung bình 85-100m
2
/1căn nhà dự kiến xây
dựng tại khu vực phía Tây khu đô thị.
Bảng 2: Các chỉ tiêu sử dụng đất nhà ở
Ký
hiệu
mới

Hạng mục
Dân số
(người)
Số hộ Diện tích đất
(m2)

nhiều hơn người người mua để sử dụng. Trên thực tế, các bất động sản đã
được Chủ đầu tư bán hết cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tại
khu vực này, chỉ có 2 dự án có tiềm năng cạnh tranh đó là : Dự án Kim
Chung Di Trạch tiến độ vẫn còn rất chậm, chưa đền bù xong, chưa giải
phóng mặt bằng được dẫn tới sức hút đối với khách hàng giảm, tuy nhiên
dự án Bắc Quốc Lộ 32 đã hoàn thiện được hạ tầng, đã triển khai xây dựng
được 60% tiến độ, do đó sự biến động về giá là không đáng kể, dẫn tới nhu
cầu đầu tư ở dự án này là thấp.
Thứ 2 : Về khách hàng
Với yêu cầu của khách hàng thì họ có thể thuộc 2 nhóm, mua sử dụng hoặc
mua đầu tư. Tuy nhiên, với hình thức góp vốn nhiều lần, và người mua lại
chọn vào thời điểm giá của dự án đã qua vài đợt tăng giá, cho thấy khách
hàng nhiều khả năng là nhà đầu tư, chứ không có nhu cầu sử dụng. Chính
vì nhận định này, người môi giới phải tìm hiểu những vấn đề liên quan đến
việc chuyển nhượng sản phẩm cho khách hàng tiếp theo để tư vấn cho
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
khách hàng và dành được ấn tượng tốt cũng như sự hấp dẫn với khách
hàng, ví dụ : Chủ đầu tư có đồng ý sang tên cho khách hàng mua lại không
? Nếu đồng ý, thì mức phí chủ đầu tư sẽ thu là 1% hay 2% giá trị hợp
đồng, giá gốc trong hợp đồng và giá giao dịch thực tế có chênh lệch nhiều
không ? vấn đề pháp lý của việc sang nhượng hợp đồng góp vốn ? ..v.v
Vì là khách hàng đầu tư, nên khả năng tài chính họ đã chuẩn bị cho thương
vụ khá tốt, nhưng họ cần thông tin thật chính xác và nhanh để chốt lại việc
mua vào bất động sản ở tại thời điểm đó. Do đó việc phải ưu tiên đối
tượng khách hàng này là rất quan trọng.
Thứ 3 : Việc thực hiện giao dịch với khách hàng
- Tìm bất động sản :
Với nhu cầu như vậy việc tìm thật nhanh chóng một vài bất động sản ở dự
án Tân Tây Đô là cực kỳ quan trọng. Trong thực tế, người môi giới đã sử

chóng thực hiện giao dịch.
Sau khi hai bên đã đặt cọc xong, người môi giới hẹn lịch làm việc tiếp theo
bao gồm : Sang tên hợp đồng cho khách hàng, công chứng hợp đồng mới,
mức tiền phải thanh toán, hình thức thanh toán tiền,
Ngay sau khi thực hiện xong hợp đồng đặt cọc, người môi giói có thể ứng
trước 50% đến 80% phí môi giới từ người bán.
Người môi giới chủ động liên lạc với cả hai bên trước ngày thực hiện việc
sang tên hợp đồng. Hẹn khách hàng và người bán chuẩn bị tất cả giấy tờ
cần thiết và những người liên quan đến làm việc vào ngày hẹn. Đến ngày
đó người môi giới sẽ mời hai bên tới nơi giao dịch của Chủ đầu tư và thực
hiện việc hủy hợp đồng cũ, lập hợp đồng mới, người mua sẽ phải thanh
toán cho người bán ngay tại đây. Sau khi bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ
thanh toán, người bán đề nghị Chủ đầu tư ký đóng dấu vào hợp đồng mới,
đồng thời đóng phí cho Chủ đầu tư. Ngay lúc này người môi giới đề nghị
người bán thanh toán phần còn lại của phí môi giới, cảm ơn hai bên mua
và bán, đồng thời không quên đưa thông tin liên hệ của mình để có thể
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
giúp đỡ cả hai bên trong trường hợp cần thiết hoặc trong các thương vụ
khác. Thương vụ môi giới về cơ bản đã hoàn tất.
Thứ 4 : Phân tích về thương vụ môi giới
Nhược điểm :
Đây thực chất là một giao dịch không chính tắc về mặt pháp lý, bởi vì :
người bán, người mua đều lách thuế chuyển nhượng, Chủ đầu tư thu phí
không hợp lệ, đồng thời giúp hai bên lách thuế chuyển nhượng. dẫn tới,
nếu có sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước thì sẽ ảnh hưởng đến cả
ba bên. Hoặc nếu một trong ba bên bất đồng quan điểm có thể đưa vụ việc
ra pháp luật dẫn tới những rủi ro không lường trước cho chủ đầu tư cũng
như bên còn lại.
Người môi giới có thể không nhận được hoặc không nhận hết phí môi giới

- Các cơ quan chức năng phải cùng phối hợp để giám sát thị trường bất
động sản nhằm ổn định thị trường, tránh nạn đầu cơ, tạo cơ hội cho
nhiều người có thể mua được bất động sản với giá hợp lý.
Trên đây là những kiến thức học viên học hỏi được qua đợt thực tập
ngắn tại sàn giao dịch Bất động sản VINALANDS. Tuy học viên đã
hết sức cố gắng tìm hiểu và học hỏi nhưng không tránh được có những
nhận định chủ quan và thiếu chính xác. Học viên rất mong nhận được
sự giúp đỡ, góp ý của Thầy, cô để nhanh chóng nắm vững kiến thức,
đóng góp công sức nhỏ bé của mình nhằm tạo dựng một thị trường
bất động sản lành mạnh và mang đến cơ hội cho nhiều người trong đó
có cả chính học viên.
Cuối cùng, Kính chúc Thầy, Cô sức khỏe và thành công trong sự
nghiệp cũng như trong cuộc sống !
Học viên :
12