Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam sau hơn 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế,
tiến hành CNH- HĐH đất nước, tham gia vào tổ chức thương mại toàn cầu WTO, đất
nước đã đạt được những thành tựu to lớn như: tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, tình
hình chính trị ổn định và đời sống nhân dân ngày một cải thiên... Đây là những điều
kiện hấp dẫn các các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Bên cạnh đó chính phủ đã
có những chính sách khuyến khích, thu hút nguồn lực vốn của Kiều bào về đầu tư
xây dựng đất nước. Công ty TSQ INT’L HOLDIN Co.,Ltd.Ba Lan( công ty TSQ Ba
Lan) vào năm 2006 đã trở về đầu tư tại quê nhà lấy tên gọi là Công ty TSQ Việt Nam
và đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh chính như Bất động sản, sản xuất kinh doanh
và tài chính. Trải qua hơn ba năm hoạt động, công ty đã và đang triển khai một số dự
án trong lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội và đã đạt được những thành công đáng kể.
Là một sinh viên học về chuyên ngành đầu tư, trong thời gian thực tập quý báu
ở công ty, em đã tìm hiểu các hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động lập dự án ở
công ty nói riêng. Qua việc tìm hiểu này đã làm em nhận thức sâu sắc vai trò của
công tác lập dự án đối với sự thành công của một quá trình đầu tư cũng như tồn tại và
phát triển của công ty. Sau một thời gian tham gia thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt
tình của giáo viên PGS.TS Từ Quang Phương, người hướng dẫn trực tiếp anh Bùi
Hoàng Linh cùng các anh chị trong công ty, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác
lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam” để hoàn thành chuyên đề thực tập của mình.
Nội dung của chuyên đề thực tập tốt nghiệp được kết cấu thành 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty TSQ Việt Nam
Chương 2: Giải Pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty TSQ
Việt Nam
Em xin chân thành cám ơn thầy giáo, PGS. TS Từ Quang Phương và các anh
chị trong công ty đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập. Mặc dù đã có
nhiều cố gắng nhưng do hạn chế về mặt kiến thức vì thế bài chuyên đề thực tập của
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
1
Chuyên đề tốt nghiệp

đoàn có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính, có
mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện rộng khắp ở Ucraina, Cuba, Liên bang
Nga và Việt Nam. Đây là tập đoàn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu
tại Ba Lan, có trình độ tổ chức quản lý cao, nguồn tài chính mạnh và đội ngũ chuyên
gia tài năng, giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết. Để thực hiện các dự án và phát triển kinh
doanh của tập đoàn TSQ INT’L Holding tại Việt Nam
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
3
Chuyên đề tốt nghiệp
Công ty TSQ Việt Nam đã được thành lập theo Giấy chứng nhận đầu tư số
031043000006 do UBND tỉnh Hà Tây cấp ngày 24/11/2006 và được sửa đổi bổ sung
lần thứ 2 ngày 11/9/2007.
1.1.1.2 Ngành nghề kinh doanh chính của công ty
Công ty TSQ Việt Nam đã đi vào hoạt động được hơn ba năm. Những ngành
nghề kinh doanh chủ lực của công ty hướng tới là:
- Sản xuất kinh doanh hàng may mặc, giày dép tại dự án công ty may Hoà
Hưng. sản phẩm của công ty sẽ được xuất khẩu sang thị trường Mỹ và Châu
Âu.
- Kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tài chính ngân hàng; thành
lập sàn Giao dịch bất động sản với các dự án Làng Việt kiều, TSQ PLAZA
( trung tâm tài chính thương mại và các vùng phụ trợ), toà tháp đôi, toà tháp
thiên niên kỷ , chung cư cao tầng...
- Xây dựng dân dụng và công nghiệp với dự án nhà máy sản xuất cửa Bích Hòa.
- Tài chính ngân hàng và xúc tiến thương mại.
- Tham gia vào hoạt động giáo dục đào tạo với dự án trường đại học Đại Nam
và trung tâm ngôn ngữ
1.1.1.3 Mô hình hoạt động chính của công ty
Công ty sẽ xây dựng mô hình Tổng công ty, gồm Tổng công ty và các
công ty thành viên. Các công ty thành viên sẽ được thành lập dựa trên cơ sở là các
phòng ban chuyên môn của công ty. Dựa vào các bộ phận này, công ty sẽ thành lập

thương
phẩm
Phòng
hành
chính
tổng hợp
Phòng
kế toán
tài
chính
Phòng
quản lý
kỹ thuật
Phòng
Kinh
doanh
Phòng
phát
triển dự
án
Chuyên đề tốt nghiệp
* H ộ i đồ ng qu ả n tr ị : Là cơ quan cao nhất của Công ty, có toàn quyền nhân danh
Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty trừ
những vấn đề thuộc thẩm quyền của đại hội đông cổ đông. Hội đồng quản trị có
nhiệm vụ quyết định chiến lược phát triển của Công ty, giải pháp phát triển thị
trường, nội dung tài liệu phục vụ họp Đại hội đồng cổ đông; triệu tập họp Đại hội
đồng cổ đông; Xây dựng cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ của công ty trình
Đại hội đồng cổ đông thông qua; Kiểm soát việc thực hiện các phương án đầu tư,
việc thực hiện các chính sách thị trường, thực hiện hợp đồng kinh tế, việc thực hiện
cơ cấu tổ chức, thực hiện cơ cấu quản lý nội bộ Công ty, việc mua bán cổ phần. Hội

* Phòng t à i chính k ế toán:
Là phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Công ty tổ chức bộ máy tài chính kế
toán từ công ty tới các đơn vị trực thuộc. Tổ chức chỉ đạo toàn bộ công tác tài chính
kế toán tín dụng, thông tin kinh tế và hạch toán kinh tế,hạch toán kế toán theo đúng
điều lệ tổ chức kế toán và pháp lệnh kế toán thống kê của Nhà nước được cụ thể hoá
bằng điều lệ hoạt động của công ty và những quy định của Tổng công ty về quản lý
kinh tế tài chính giúp Tổng giám đốc công ty kiểm tra, kiểm tra, kiểm soát công tác
tài chính kế toán, công tác phân tích hoạt động kinh tế của công ty.
* Phòng kinh t ế k ế ho ạ ch:
Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty trong các khâu xây
dựng kế hoạch, kiểm tra thực hiện kế hoach, tổng hợp báo cáo thống kê, công tác hợp
đồng kinh tế, định mức đơn giá. Chức năng nhiệm vụ của phòng:
- Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh hàng năm, hàng quý của công
ty để báo cáo với Tổng giám đốc công ty duyệt.
- Lập và trình duyệt các kế hoạch định hướng của Công ty 5 năm, 10 năm
để làm cơ sở cho công tác chỉ đạo sản xuất kinh doanh và phát triển của Công ty.
- Hướng dẫn và thừa hành quyền Tổng giám đốc công ty chỉ đạo các đơn
vị trực thuộc xây dựng và tổ chức kế hoạch hàng năm, kế hoạch hàng quý, kế hoạch
hàng tháng cũng như công tác báo cáo thống kê.
- Báo cáo tình hình thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch, các mục tiêu tiến độ
công trình theo định kỳ hàng tháng, quý, năm. Phân tích đánh giá tham mưu cho
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
7
Chuyên đề tốt nghiệp
Tổng giám đốc công ty trong công tác chỉ đạo, điều hành sản xuất, công tác điều
động các nguồn lực để đảm bảo phục vụ các mục tiêu và nhiệm vụ kế hoạch.
* Phòng qu ả n lý k ỹ thu ậ t:
Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty trong quản lý xây
lắp,thực hiện đúng các quy định và chính sách của Nhà nước về xây dựng cơ bản đối
với tất cả các công trình công ty thi công và đầu tư xây dựng cơ bản; áp dụng công

UBND Tỉnh, thành phố xin phê duyệt.
+ Sau khi được sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch thẩm định và UBND Tỉnh,
thành phố phê duyệt chấp thuận nhiệm vụ thiết kế, phương án QH TMB( hoặc QH
chi tiết tỷ lệ 1/500) và phương án thiết kế KTCT, bộ phận triển khai dự án tiến hành
các công việc sau: lập dự án đầu tư;hoàn thành hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở.
+ Sau khi dự án được phê duyệt, bộ phân phát triển dự án hoàn thiện hồ sơ để
làm thủ tục thuê đất, đồng thời thuê tư vấn triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
- Nhiệm vụ của phòng phát triển dự án còn là tham gia tư vấn cho Ban lãnh đạo
Công ty tất cả các thủ tục về luật đầu tư xây dựng, luật đầu tư, quy trình quản lý dự
án và hoàn thành các công việc khác của công ty khi được phân công...
* Các ban quản lý dự án:
Các ban quản lý dự án do Tổng giám đốc thành lập, hoạt động theo uỷ quyền
của Tổng giám đốc. Với mỗi dự án khi được các cấp thẩm quyền quyết định phê
duyệt thì Ban quản lý dự án cũng được hình thành. Chức năng, nhiệm vụ của Ban
quản lý như sau:
- Hoàn thiện các bước trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: thủ tục về công tác bồi
thường và giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng dự án...
- Tổ chức quản lý và cùng Ban Giám sát dự án thực hiện đầu tư xây dựng
đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật các dự án mà Ban quản lý trực tiếp đảm nhận, các
toà nhà cao tầng, các khu nhà ở thấp tầng và các công trình khác thuộc dự án theo
đúng quyết định đầu tư của công ty TSQ Việt Nam và các quy định về công tác quản
lý đầu tư xây dựng của Nhà nước cũng như UBND thành phố Hà Nội
1.1.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam
1.1.2.1 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong ba năm qua
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
9
Chuyên đề tốt nghiệp
Sau hơn ba năm hoạt động, công ty TSQ đã có chứng minh sự hướng đầu tư
ban đầu của mình là rất đúng đắn. Công ty đã trở thành một doanh nghiệp có tiếng
trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản. Công ty đã và đang triển khai những dự án

những phân tích ở trên ta có thể khẳng định những bước đầu tư ban đầu của công ty
là hết sức đúng đắn. Công ty sẽ phát triển mạnh mẽ và khẳng định được vị trí của
mình trong các lĩnh vực kinh doanh của công ty.
1.1.2.2. Tính tất yếu khách quan của công tác lập dự án tại công ty
● Ý nghĩa của công tác lập dự án :
Đối với bất kỳ một dự án, muốn có sự thành công thì điều tất yếu khách quan
là phải có công tác chuẩn bị một cách kỹ lưỡng, tránh những thiếu sót và phải lường
trước được những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện đầu tư. Hoạt động
đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên
nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn
và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vât chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung và của
địa phương, của ngành, cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý nhà
nước và xã hội nói riêng.
Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quyết
định sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư, là cơ sở để tiến hành đầu tư và
đưa dự án vào vận hành khai thác. Sản phẩm của công tác lập dự án là bản dự án
hoàn chỉnh, dự kiến về toàn bộ quá trình hoạt động của dự án trong tương lai. Nội
dung chủ yếu của một dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô,
quản lý và kỹ thuật.
Để đảm bảo cho công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong
muốn, đem lại hiệu quả kinh tế cao thì trước khi bỏ vốn phải thực hiện tốt công tác
chuẩn bị. Có nghĩa là phải xem xét, chuẩn bị tính toán toàn thiện các khía cạnh kinh
tế- Kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý... có liên quan đến quá
trình thực hiện đầu tư, đến sụ phát huy tác dụng và hiệu quả của công cuộc đầu tư,
phải dự đoán các yếu tố bất định có ảnh hưởng đến sự thành bại của công cuộc đầu
tư. Mọi sự xem xét, tính toán đó đều được thể hiện trong dự án đầu tư. Thực chất của
nó chính là quá trình lập dự án đầu tư. Có thể nói, dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
11
Chuyên đề tốt nghiệp

kế hoạch dự án
Triển khai soạn thảo
12
Chuyên đề tốt nghiệp
Xuất phát từ các văn bản đầu tư và xây dựng của nhà nước ta thì đối với các dự
án đầu tư của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, công tác lập dự án là một công tác
bắt buộc. Đây là khâu tất yếu để có được sự phê chuẩn dự án từ các cấp có thẩm
quyền, làm căn cứ để cấp giấy phép thực hiện dự án, đưa dự án vào giai đoạn thực
hiện.
1.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT
NAM
1.21. Quy trình lập dự án đầu tại công ty TSQ Việt Nam
Với hầu hêt các dự án công lập là dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản nên
công ty đã chủ động xây dựng một quy trình riêng cho công tác lập dự án phù hợp
với tính chất riêng của công ty và đảm bảo theo các quy định của pháp luật. Quy trình
lập dự án của công ty như sau:
Sơ đồ 1.2: Quy trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
Ra nhiệm vụ dự án,
kế hoạch dự án
Triển khai soạn thảo
13
Chuyên đề tốt nghiệp
( nguồn : Sổ tay chất lượng công ty TSQ)
* Diễn giải quy trình lập dự án:
Bước 1 : Sau khi ban Giám đốc, phòng phát triển nghiên cứu tìm kiếm nắm
bắt các cơ hội đầu tư sẽ trình lên hội đồng quản trị xem xét, nếu Hội đồng quản trị
đồng ý sẽ quyết định ra nhiệm vụ dự án, kế hoạch dự án.
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
Cử chủ nhiệm dự án

có trình độ chuyên môn cần thiết phù hợp với nội dung và yêu cầu cụ thể của công
việc soạn thảo. Các thành viên cũng phải có trên 03 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực
quản lý dự án.
Chủ nhiệm dự án sẽ lập kế hoạch và lịch trình soạn thảo, phân công nhiệm vụ
cho các cán bộ ban soạn thảo dự án các phần việc khác nhau phù hợp với các lĩnh vực
mà cán bộ đó có trình độ và kinh nghiệm. Chủ nhiệm dự án và ban Giám đốc sẽ giám
sát và điều phối hoạt động của các thành viên ban soạn thảo. cuối cùng sẽ là người
tổng hợp kết quả nghiên cứu của các thành viên của nhóm soạn thảo.
Bước 3 : Chủ nhiệm dự án lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo
- Đề cương sơ bộ sẽ nêu mục đích của việc lập dự án, nội dung cơ bản,
tiến độ, lịch trình tiến hành, lịch trình thông qua sơ bộ, thông qua chính thức, hoàn
chỉnh hồ sơ.
- Kinh phí soạn thảo bao gồm : Chi phí cho việc mua sắm thông tin tư
liệu cần thiết, chi phí cho khảo sát điều tra thực địa, chi phí hành chính văn phòng,
chi phí bồi dưỡng, thù lao cho những người làm công tác soạn thảo và chi phí cho
bảo vệ dự án.
Bước 4 : Chủ nhiệm dự án đệ trình đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn
thảo lên Phó Tổng giám đốc xin phê duyệt.
Bước 5 : Sau khi được Phó Tổng giám đốc đồng ý phê duyệt chủ nhiệm dự án
sẽ tiếp tục lập đề cương chi tiết. Đề cương chi tiết bao gồm nội dung, phương pháp
thu thập tài liệu, số liệu, xử lý thông tin, lựa chọn giải pháp, tiến hành các tính toán
lịch trình từng hạng mục công việc cụ thể phù hợp với lịch trình chung.
Bước 6 : Chủ nhiệm dự án phân công công việc cho các thành viên của nhóm
soạn thảo theo từng phần mục nội dung cần phân tích làm rõ trong đề cương chi tiết
mà chủ nhiệm dự án đã lập.
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
15
Chuyên đề tốt nghiệp
Bước 7 : Các thành viên ban soạn thảo bắt đầu triển khai soạn thảo dự án.
Công việc triển khai soạn thảo dự án được tiến hành theo các bước sau:

+ Điều lệ công ty.
+ Hồ sơ năng lực Công ty
+ Báo cáo năng lực tài chính Công ty
+ Tờ trình xin phê duyệt dự án của Công ty
Tất cả các kết quả nghiên cứu được trình bày trong một bản báo cáo để trình
lên các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho phép. Nếu việc thẩm định cho thấy báo
cáo còn một số vấn đề chưa thoả đáng thì nhóm lập dự án sẽ tiếp tục nghiên cứu lại
vấn đề đó và trình lên phê duyệt lần nữa. Sau khi dự án đã được cấp phép, nếu công
ty tự đánh giá thấy mình có đầy đủ các nguồn lực, các điều kiện cần thiết và các yếu
tố và thị trường không có nhiều biến động thì công ty sẽ bắt tay ngay vào thực hiện
dự án.
Trong quá trình lập dự án, cấp ra chủ trương và tổ chức lập các dự án của
công ty: Hội đồng quản trị, Phó Tổng giám đốc phụ trách các dự án, Trưởng phòng
phát triển dự án, Trưởng ban tài chính Công ty.
Các bên liên quan đến công tác lập dự án của công ty bao gồm:
- UBND thành phố Hà Nội, các sở: Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây
dựng, Sở Văn hóa thể thao và du lịch, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Giáo
dục và Đào tạo, Sở Công an, Sở Tài chính.
- UBND thành phố Hà Đông, UBND các huyện, xã phương nơi có dự án
- Các công ty tư vấn quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, tư vấn đo đạc, khảo
sát.
- Các cơ đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước sạch, thông tin liên lạc,
phòng cháy chữa cháy
* Về thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư:
- Đối với một số dự án về Bất động sản, chủ đầu tư phải xin chấp thuận chủ
trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư trước khi lập dự án chính thức. Ở bước này,
chủ đầu tư chỉ cần lập Giải trình kinh tế kỹ thuật có nội dung tương tự như báo cáo
đầu tư, giới thiệu sự cần thiết phải đầu tư, các nội dung chính của dự án, quy mô,
hình thức đầu tư, các chỉ tiêu kinh tế tài chính chủ yếu và giải pháp về môi trường.
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B

Hà Đông:
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
18
Chuyên đề tốt nghiệp
Căn cứ vào tiềm lực, chiến lược phát triển của công ty và nhu cầu thực tế của
công ty trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó còn có các chính sách khuyến khích
đầu tư xây dựng theo quy hoạch phát triển của tỉnh. Sau khi xem xét quy hoạch chi tiết
1/2000 của thành phố Hà Tây, Hội đồng quản trị công ty – Ban Tổng giám đốc đã quyết
định lập dự án TSQ Galaxy để xin cấp phép đầu tư dự án.
Phó Tổng Giám đốc phụ trách các dự án của công ty ra quyết định cử Trưởng
phòng Phát triển dự án làm chủ nhiệm dự án. Trưởng phòng Phát triển dự án phân công
nhiệm vụ cho các thành viên của phòng. Trưởng phòng phát triển dự án cùng các thành
viên lựa chọn nhà tư vấn để lập thiết kế cơ sở cho dự án.
Chủ nhiệm dự án lập đề cương chi tiết và phân công nhiệm vụ cho các thành
viên của nhóm soạn thảo.
Sau khi nhận nhiêm vụ được giao, ban soạn thảo dự án bắt tay vào việc đầu
tiên là thu thập thông tin, các tài liệu liên quan đến dự án. Các nguồn tin chủ yếu
được lấy từ :
- Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/2000 toàn trục đô thị phía Bắc thành phố
Hà Đông.
- Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế -
xã hội 2001-2010.
- Báo cáo, thông kê kinh tế của cả đất nước và của tỉnh Hà Tây.
- Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật Bất Động Sản, Luật xây dựng, Luật
Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành.
- Quy hoạch phát triển thành phố Hà Đông
- Các văn bản của UBND tỉnh Hà Tây, của Ban QLDA trục đô thị phía Bắc
của UBND thành phố Hà Đông về việc đầu tư dự án TSQ Galaxy về chấp thuận chủ
trương đầu tư và giá đất áp dụng đối với dự án.
- Các văn bản thỏa thuận chuyên ngành (Thỏa thuận cấp điện, thỏa thuận thoát

nhân sự dự án, nhóm soạn thảo tổng hợp để lập phân tích tài chính và phân tích kinh
tế dự án, đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án trên cả hai phương diện, từ đó đưa ra
kiến nghị, đề xuất để thực hiện dự án.
Cuối cung nhóm soạn thảo hoàn thành công việc và lập báo cáo trình lên chủ
nhiệm dự án xem xét. Chủ nhiệm dự án sẽ tổng hợp lại, bổ sung sửa đổi soạn thành
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
20
Chuyên đề tốt nghiệp
báo cáo dự án khả thi trình lên phó Giám đốc và Hội đồng quản trị phê. Sau khi dự án
được thông qua sẽ được trình lên Sở kế hoạch và đầu tư thẩm định và Ủy ban nhân
dân tỉnh phê duyệt để để xin cấp giấy phép đầu tư. Thời gian lập dự án TSQ Galaxy
đã được lập trong bốn tháng. Dự án đã được cấp giấy phép vào ngày 31 tháng 12 năm
2007.
1.2.2 Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư
1.2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư
Sau quá trình tìm kiếm ý tưởng đầu tư và quyết định đầu tư vào một dự án nào
đó, ban lãnh đạo sẽ lập ra ban soạn thảo dự án đó. Và điều đầu tiên mà ban soạn thảo
sẽ phải chỉ ra là sự cần thiết phải đầu tư. Nội dung của phần này phải nghiên cứu sự
cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư ; những lợi ích mà dự án mang lại cho nhà
đầu tư. Nếu là dự án đầu tư có công trình xây dựng mới thì phần này phải chỉ ra được
những lợi ích và thiệt hại mà dự án đem lại cho vùng, địa phương nơi công trình xây
dưng.
Nhóm soạn thảo dự án sẽ nghiên cứu các nội dung để các định sự cần thiết để
đầu tư như sau :
- Các căn cứ pháp lý :
+ Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế -
xã hội của đất nước.
+ Chủ trương, chính sách luật pháp liên quan như: Luật đầu tư, Luật xây dựng,
Luật đất đai, Luật doanh nghiệp …và các nghị định của chính phủ, thông tư hướng
dẫn của Bộ.

cũng thực hiện theo quy hoạnh. Ban soạn thảơ dự án cho đến thời gian này là những
người có kinh nghiệm và sự tham khảo quy hoạch chi tiết 1/2000 của UBND, tham
khảo các dự án được phê duyệt, nên phần nghiên cứu sự cần thiết được đầu tư đã
được ban soạn thảo đưa ra rất chính xác, khoa học đạt yêu cầu khi phê duyệt dự án.
1.2.2.2. Nghiên cứu thị trường
Hầu hết các dự án của công ty lập là những dự án về lĩnh vực Bất động sản nên ở
phần nghiên cứu thị trường ở các dự án này ban soạn thảo không tập trung nhiều, có phần
đơn giản hơn và trên một phạm vi cũng hẹp hơn. Nội dung phần nghiên cứu thị trường chủ
yếu là:
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
22
Chuyên đề tốt nghiệp
- Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt dự án.
Đối với dự án của công ty thì chỉ đánh giá thị trường tại thành phố Hà Nội và một số tỉnh
có khu đô thị lớn trong cả nước như TP. Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng…
- Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm gì, chất lượng sản phẩm, và số
lượng cho mỗi chủng loại sản phẩm.
Ví dụ với dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ thì sản phẩm là các khu biệt thự,
nhà liền kề ; Với dự án trung tâm tài chính thương mại và công trình phụ trợ khi
hoàn thành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm :Căn hộ cao cấp; văn phòng cho thuê;
trung tâm dịch vụ thương mại và trưng bày sản phẩm bao gồm các sản phẩm truyền
thống của các làng nghề; các sản phẩm và dịch vụ phục vụ lứa tuổi thiếu nhi; dịch vụ
giáo dục đào tạo với quy mô và chất lượng quốc tế.
- Xác định thị trường mục tiêu của dự án : hướng tới đối tượng khách hàng ,
mức thu nhập của khách hàng…
Ví dụ như với dự án Làng Việt kiều Âu TSQ : thị trường mục tiêu bao gồm :
70% là khách hàng Việt kiều sinh sống ở Ba Lan và các nước Châu Âu; 30% là
khách hàng trong nước( người có thu nhập cao).
- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường
… Thường ở điểm này trong các dự án không được nghiên cứu kỹ, đây là một thiếu

(USD/1 biệt thự)
1 Biệt thự số 1 100 2.743.020.000 172.517
2 Biệt thự số 2 35 1.451.320.000 91.278
3 Biệt thự số 3 30 4.745.021.000 298.429
4 Biệt thự số 4 40 4.744.560.000 298.400
5 Biệt thự số 5 52 1.428.806.000 89.862
- Giá bán nhà liền kề: Nhà liền kề theo thiết kế sơ bộ có khoảng 262 nhà,
giá bán nhà liền kề dự tính là 1.160.144.000 đồng/nhà, tương đương
với 72.965 USD/nhà.
1.2.2.3. Phân tích kỹ thuật
Sau khi có thiết kế cơ sở của dự án thì các chuyên gia trong công ty tư vấn mà
công ty TSQ Việt Nam thuê sẽ tiếp tục nghiên cứu phần kỹ thuật của dự án. Những
nội dung của phần này thường bao gồm :
● Xem xét về địa điểm xây dựng dự án
Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về :
SV: Phan Thuý Thảo Lớp: Kinh tế đầu tư 47B
24
Chuyên đề tốt nghiệp
± Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất
± Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các
công trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành
xây dựng.
± Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và
chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố.
● Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng
Qua việc nghiên cứu các nội dung trên, công ty tiến hành lựa chọn các giải
pháp kỹ thuật sẽ được áp dụng, những phương thức sản xuất hợp lý ( Công ty có dự
án sản xuất các loại nguyên vật liệu phục vụ cho các công trình xây dựng như dự án
Nhà máy của Bích Hoà). Những quyết định này được dựa trên khả năng về vốn, lao
động, khả năng cung ứng các loại đầu vào phù hợp với công nghệ và khả năng quản