7

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 2011 – 2015
ĐỀ TÀI:

BỒI THƢỜNG
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT – THỰC TIỄN
TẠI TỈNH CÀ MAU

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

TS. Phan Trung Hiền
Bộ môn Luật Hành chính

Phạm Thị Thủy
MSSV: 5116025
Lớp Luật Hành chính – K37

Cần Thơ, tháng 12/2014


LỜI CẢM ƠN


...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

...........................................................................................................................................


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1
3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................... 3
5. Kết cấu luận văn .................................................................................................... 3
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ BỒI THƢỜNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY
DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT .............................. 5
1.1. Một số khái niệm cơ bản ..................................................................................... 5
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất ................................................................................ 5
1.1.2. Khái niệm về công trình xây dựng, vật kiến trúc ........................................ 6
1.1.3. Khái niệm về thiệt hại và thiệt hại về công trình xây dựng, vật kiến trúc .... 6
1.1.4. Khái niệm bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc
khi Nhà nước thu hồi đất.............................................................................................. 8
1.2. Mục đích, ý nghĩa, vai trò của công tác bồi thƣờng công trình xây dựng, vật
kiến trúc khi Nhà nƣớc thu hồi đất ........................................................................... 9
1.2.1. Mục đích của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi
Nhà nước thu hồi đất ................................................................................................... 9
1.2.2. Ý nghĩa của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi
Nhà nước thu hồi đất ................................................................................................... 9
1.2.3. Vai trò của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà
nước thu hồi đất ......................................................................................................... 10
1.3. Những điểm cần lƣu ý khi xác định thiệt hại và tính toán bồi thƣờng về công
trình xây dựng, vật kiến trúc ................................................................................... 10
1.3.1. Công trình xây dựng và giấy phép xây dựng ............................................ 10
1.3.2. Thời điểm, xây dựng, tạo lập công trình .................................................. 11
1.3.3. Thời điểm được phép xây dựng và không được phép xây dựng ................ 12

2.7.2. Các trường hợp bồi thường công trình, vật kiến trúc phát sinh khi Nhà
nước thu hồi đất ......................................................................................................... 29
2.7.3. Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình .......... 32
2.7.4. Một số chính sách hỗ trợ đối với công trình, vật kiến trúc khi Nhà nước thu
hồi đất ....................................................................................................................... 34
CHƢƠNG 3 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG ĐỐI VỚI CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
TỈNH CÀ MAU........................................................................................................ 38
3.1. Tình hình thực hiện thu hồi đất và bồi thƣờng thiệt hại đối với công trình xây
dựng, vật kiến trúc trên cả nƣớc ............................................................................. 38


3.2. Tình hình thực hiện thu hồi đất và bồi thƣờng thiệt hại đối với công trình xây
dựng, vật kiến trúc ở tỉnh Cà Mau.......................................................................... 41
3.2.1. Giới thiệu chung về tỉnh Cà Mau ............................................................. 41
3.2.2. Tình hình thu hồi đất thực hiện quy hoạch tại tỉnh Cà Mau...................... 43
3.2.3. Những quy định về bồi thường đối với tài sản khi thu hồi đất ở Cà Mau .. 45
3.3. Thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện công tác bồi thƣờng thiệt hại đối
với công trình xây dựng, vật kiến trúc ở tỉnh Cà Mau ........................................... 47
3.3.1. Những thuận lợi ....................................................................................... 47
3.3.2. Khó khăn ................................................................................................. 49
3.4. Thực trạng về việc thực hiện trình tự, thủ tục bồi thƣờng đối với công trình
xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nƣớc thu hồi đất ................................................. 50
3.4.1. Vướng mắc trong quy trình thực hiện chế định bồi thường ...................... 50
3.4.2. Nguyên nhân dẫn đến thiếu hiệu quả trong việc thực hiện công tác bồi
thường ....................................................................................................................... 53
3.5. Một số kiến nghị đề xuất nhằm hoàn thiện công tác bồi thƣờng đối với công
trình xây dựng, vật kiến trúc ................................................................................... 54
3.5.1. Hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đối với công trình xây
dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................. 54

(Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng và Nam Định). Chi n lược Nâng cấp
đô thị quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào tháng 6 năm 2009.
Chi n lược này ước tính nhu cầu đầu tư cho các công trình hạ tầng cơ bản dự ki n
khoảng 11 tỷ USD.
Mặc dù chi n lược đã có nhiều nỗ lực trọng việc nâng cao đời sống của người
dân, tuy nhiên tồn tại nhiều vấn đề như bất bình đẳng tại khu vực đô thị trong các khu
dân cư. Vẫn còn những căn nhà được xây dựng dọc theo các tuy n đường giao thông
hoặ c dọc theo các tuy n kênh, mương. Tình trạng ngập úng xảy ra thường xuyên do
các cống rãnh chưa phù hợp. Nhằm cải thiện điều kiện sống của người dân, nâng cao
năng lực quản lý đô thị, nhiều k hoạch được lập ra với những dự án nâng cấp đô thị cho
phát triển kinh t . Đồng thời cũng lập ra những phương án thi t thực để giải quy t thỏa
đáng vấn đề bồi thường, tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị ảnh
1

Văn bản số 470/TTg-QHQT ngày 10 tháng 4 năm 2012 về việc phê duyệt khung chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư của dự án Dự án Nâng cấp đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 1

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

hưởng bởi việc thu hồi đất đai, dẫn tới việc mất nơi ở, mất toàn bộ hoặc một
phần các tài sản sinh lợi hoặc mất khả năng ti p cận các nguồn sinh lợi, các nguồn
tạo thu nhập được khai thác từ tài sản, công trình xây dựng.

nhạy cảm và có tính thời sự cấp bách trong chi n lược phát triển kinh t - xã hội. Song
song với quá trình phát triển của nền công nghiệp hóa, hiện đại hóa, khi diện tích đất cho
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 2

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

sản xuất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh của nhiều địa phương bị thu hẹp thì
việc bồi thường được các cấp Ủy Đảng, chính quyền quan tâm nhiều hơn nhằm tạo điều
kiện tốt nhất cho người có đất bị thu hồi nhưng trong thực t họ vẫn là người bị thiệt thòi,
đời sống còn gặp nhiều khó khăn. Mục đích nghiên cứu đề tài “Bồi thường công trình xây
dựng, vật ki n trúc khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” của người vi t là
tìm hiểu và phân tích những quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường thiệt hại về
tài sản là công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời phản
ánh cũng như đánh giá thực trạng về chính sách bồi thường hiện hành, sau cùng là những
đề xuất góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật bồi thường thiệt hại về tài sản là công
trình xây dựng, vật ki n trúc gắn liền với đất khi nhà Nước thu hồi đất trong quy hoạch
xây dựng.
3. Phạm vi nghiên cứu
Thu hồi đất được ti n hành trong nhiều trường hợp như thu hồi đất do vi phạm pháp
luật về đất đai, thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, thu hồi do người sử
dụng đất tự nguyện trả đất, và thu hồi trong một số trường hợp khác theo quy định của
pháp luật. Song song với quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất là những quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên trong đề tài
nghiên cứu người vi t chỉ tập trung tìm hiểu những quy định của phát luật về chính sách

thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc. Ngoài ra, người vi t còn tìm hiểu về
mục đích, ý nghĩa, vai trò của công tác bồi thường cũng như những điểm cần lưu ý khi
xác định thiệt hại và tính toán bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc.
Chương 2: Những quy định của pháp luật về bồi thường đối với công trình xây
dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất.
Lược sử hình thành ch định bồi thường, hỗ trợ công trình xây dựng, vật ki n trúc
qua các giai đoạn. Nguyên tắc, điều kiện, quy trình, thủ tục thực hiện bồi thường cũng
như chủ thể thực hiện bồi thường, chủ thể nhận bồi thường và những quy định có liên
quan đ n bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi
đất là những vấn đề được người vi t tìm hiểu trong Chương 2.
Chương 3: Thực tiễn pháp luật về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến
trúc khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Cà Mau.
Đối với Chương 3, sau khi tìm hiểu công tác bồi thường đối với công trình xây
dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn cả nước nói chung, người vi t
đi sâu tìm hiểu tình hình thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thường thiệt hại đối với
công trình xây dựng, vật ki n trúc trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Trên cơ sở những thuận lợi,
khó khăn nhìn nhận được cũng như đánh giá thực trạng, những vướng mắc còn tồn tại
trong trình tự, thủ tục bồi thường, người vi t đưa ra một số ki n nghị đề xuất nhằm hoàn
thiện công tác bồi thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc góp phần giải quy t
những vấn đề khó khăn, bất cập còn tồn tại.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 4

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

và người sử dụng đất. uy t định thu hồi đất buộc người có diện tích đất trong khu vực
thu hồi phải thực hiện, n u không thực hiện sẽ bị cưỡng ch theo quy định của pháp luật.

2

Nguyễn Như (chủ biên), Từ điển Ti ng Việt, Nxb Văn hóa – thông tin, Hà Nội, 1993, trang 193.
Điều 3, Luật đất đai năm 2013.
4
Khoản 3, Điều 54 Hi n pháp năm 2013.
3

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 5

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

1.1.2. Khái niệm về công trình xây dựng, vật kiến trúc
Công trình xây dựng là sản phẩm có hình dạng nhất định, không được tạo thành
bởi thiên nhiên mà “được hình thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng,
thi t bị lắp đặt vào công trình, được liên k t định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới
mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng
theo thi t k . Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công
trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác” 5. Như vậy để
xây dựng được công trình xây dựng đòi hỏi về yêu cầu kỹ thuật, nguồn vật chất, thời gian
và sức lao động của con người.


GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 6

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

Thiệt hại về tài sản, biểu hiện cụ thể là mất tài sản, hư hỏng hay giảm sút tài sản dẫn tới
việc không sử dụng được công năng của tài sản như ban đầu, sự tiêu tốn những chi phí để
ngăn chặn, hạn ch , sửa chữa, thay th tài sản khi tài sản bị thiệt hại, những lợi ích gắn
liền với việc sử dụng, khai thác công dụng của tài sản so với trước khi tài sản bị thiệt hại.
Đây là những thiệt hại vật chất hữu hình, về nguyên tắc chung chủ thể gây thiệt hại phải
chịu trách nhiệm bồi thường cũng như khắc phục những thiệt hại do hành vi có lỗi của
mình gây ra.
Thiệt hại về công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất cũng
được nhìn nhận là những tổn thất được tính bằng tiền do việc xâm phạm đ n tài sản của
người sử dụng đất khi Nhà nước ra quy t định thu hồi đất. Tuy nhiên, thiệt hại về công
trình xây dựng, vật ki n trúc không xuất phát từ hành vi hay sự kiện theo chiều hướng
không tích cực. Để xây dựng các công trình phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng và các công trình phục vụ cho an ninh, quốc phòng trong tình trạng quỹ đất
của Nhà nước không đủ để thực hiện tất y u dẫn đ n việc Nhà nước phải thu hồi đất. Quá
trình thu hồi đất diễn ra dẫn đ n tài sản của người sử dụng đất như nhà ở, công trình phục
vụ sinh hoạt, phục vụ sản xuất kinh doanh bị hư hại. Các thiệt hại điển hình như: nhà ở bị
hư hại một phần hay toàn bộ hoặc một phần bị thiệt hại và phần còn lại không đảm bảo
tiêu chuẩn không thể ti p tục sử dụng,... Những thiệt hại kể trên hiện hữu trong thực t ,
xác định được cụ thể và định giá được bằng tiền, bởi đó là những tài sản hợp pháp của

và lợi ích hợp pháp, tạo điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu tài sản ổn định đời sống và
phục hồi sản xuất.
Thuật ngữ “đền bù”, “bồi hoàn” trước đây thường được sử dụng trong các văn bản
pháp quy là khái niệm dùng để chỉ sự “đền trả” của một chủ thể cho một chủ thể khác khi
gây ra tổn hại cho chủ thể đó. Luật đất đai năm 1987 ghi nhận người sử dụng đất có nghĩa
vụ đền bù thiệt hại thực t cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi
hoàn thành quả lao động và k t quả đầu tư đã làm gia tăng giá trị của đất đó, trường hợp
đất bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực t . Như
vậy vấn đề bồi thường được đặt ra khi một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác
và đương nhiên họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của
mình gây ra. “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”7. Từ những phân tích về bồi thường nói
chung có thể rút ra nhận định: bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc
khi Nhà nước thu hồi đất là trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mác, thiệt hại về nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và sự vất vả mà người sử dụng đất phải gánh chịu do việc
thu hồi đất gây ra.
Bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc là những bồi thường
tổn thất vật chất và tinh thần được tính thành tiền, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí
hợp lý để ngăn chặn, hạn ch , khắc phục thiệt hại, chi phí khôi phục tinh thần khi tài sản
bị ảnh hưởng. Tuy nhiên đây là quá trình không tự nguyện, bởi khi có quy t định hành
chính thu hồi đất đồng nghĩa quy t định đó phải được thi hành, có tính cưỡng ch và đòi
hỏi một sự “hy sinh”. Do vậy đó không phải là sự bồi thường ngang giá tuyệt đối. Hơn ai
h t những người “hy sinh” cho lợi ích chung cần được bảo vệ cũng như tạo điều kiện tối
ưu cho cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, phục hồi thu nhập, hỗ trợ di chuyển,
chuyển đổi thu nhập, hỗ trợ di dời tùy theo mức độ gây thiệt hại, có như vậy chính sách
bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mới có
tính khả thi và được sự đồng thuận cao của xã hội.

7

phóng mặt bằng được ti n hành nhanh chóng, đảm bảo giao đúng ti n độ mặt bằng sạch
cho các nhà đầu tư để ti n hành triển khai thực hiện các dự án phục vụ cho an ninh, quốc
phòng; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
1.2.2. Ý nghĩa của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi
Nhà nước thu hồi đất
Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp Luật đất đai (làm chấm dứt
quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn là vấn đề
liên quan đ n lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan như lợi ích của người bị thu hồi
đất, lợi ích của Nhà nước, của xã hội, lợi ích của người bị ảnh hưởng từ việc thu hồi đất
như các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức. Do vậy, trên thực t việc giải quy t
hài hòa lợi ích kinh t giữa các bên còn gặp nhiều khó khăn, phức tạp. N u chủ trương,
chính sách pháp Luật đất đai đúng đắn, phù hợp với thực tiễn và được thực thi nghiêm
túc sẽ góp phần phát triển nền kinh t - xã hội của đất nước.
Ngược lại sẽ có nguy cơ gây mất ổn định về chính trị khi không được sự đồng thuận
của người dân, họ không chỉ quan tâm về số tiền được bồi thường mà còn cả về chính
sách hỗ trợ, mưu k sinh sống sau này. Trong trường hợp thu hồi đất nói chung và thu hồi
đất ở nói riêng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trực ti p bị xâm hại. Họ
không chỉ mất quyền sử dụng đất mà còn buộc phải di chuyển chỗ ở, nhà ở cùng một số
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 9

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

tài sản khác bị thiệt hại do vậy ảnh hưởng rất lớn đ n tâm lý của người bị thu hồi đất bởi
người Việt Nam luôn có quan niệm “an cư mới lạc nghiệp”. Vì th họ sẽ phản ứng mạnh

pháp khi chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 10

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đã đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng
nhận thì cũng được xem xét là tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.
Thông tin chi ti t về công trình để xác định thiệt hại cũng như làm căn cứ để bồi
thường bao gồm: loại nhà ở, ví dụ: nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự; diện tích xây dựng được
xác định từ diện tích mặt bằng chi m đất của công trình tại vị trí ti p xúc với mặt đất theo
mép ngoài tường bao công trình (m2); giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định
bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị mới của
nhà, công trình có tiêu chuẩn tương đương; về hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu của
một chủ, nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ sở hữu hoặc trường hợp nhà ở có phần
sở hữu riêng và có phần sở hữu chung ví dụ: “Sở hữu riêng 60m2; sở hữu chung 50m2”.
Thứ hai, Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Trừ
trường hợp một số công trình xây dựng không cần phải có giấy phép theo quy định của
pháp luật hiện hành. Khi ti n hành xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép
xây dựng và các bản vẽ thi t k được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo
giấy phép xây dựng được cấp. thì được xem là hành vi xây dựng trái phép.
Tuy nhiên, không phải tất cả hành vi xây dựng không theo giấy phép xây dựng điều
là hành vi xây dựng trái phép. “Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ mà người



Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn một lần, thời gian gia hạn đối đa không quá 6
tháng. uy định trên đồng nghĩa khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép
xây dựng cho chủ đầu tư và thời điểm xây dựng được tính là 12 tháng kể từ ngày được
cấp giấy phép, n u có gia hạn thời gian trên được kéo dài thêm 6 tháng, tương đương một
công trình có thời hạn xây dựng đối đa 18 tháng. Như vậy, trong thời điểm xây dựng
công trình n u có quy hoạch sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh t - xã hội,
quốc phòng, an ninh mà công trình xây dựng chưa khởi công thì không được bồi thường,
hỗ trợ, do tài sản chưa được tạo lập. Điều này đồng nhất với nguyên tắc tài sản của chủ sở
hữu hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì được bồi thường.
Thời điểm tạo lập công trình được xác định từ sau khi khởi công xây dựng công
trình tức là sau thời điểm xây dựng cho đ n khi công trình hoàn thành. Tạo lập nghĩa là
làm ra, từ không thành có, từ những thi t k trên bản vẽ giấy tạo lập thành sản phẩm hiện
hữu trên thực t . Trong trường hợp “tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định
của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thì không được bồi thường”10.
1.3.3. Thời điểm được phép xây dựng và không được phép xây dựng
Thứ nhất, công trình được phép xây dựng từ khi được cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp công trình xây dựng không cần giấy phép.
Công trình phải đảm bảo xây dựng đúng với thi t k , đúng quy định của pháp luật và
phải tạo lập trước khi có k hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Thứ hai, trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng cấp huyện
chưa có k hoạch sử dụng đất hàng năm, hoặc sau 3 năm kể từ ngày quy hoạch đất được
công bố mà không có quy t định thu hồi cũng không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều
chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh hủy bỏ thì người sử dụng đất được
ti p tục sử dụng và được ti p tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất như được

Thứ năm,

uy hoạch sử dụng đất được công bố và cấp huyện có k hoạch sử dụng

đất hàng năm thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình, “n u
người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”12. Sau khi có thông
báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng khong được phép
xây dựng, tất cả tài sản tạo lập sau khi có thông báo hồi đất không được bồi thường.
Nhìn chung, tổng quan Chương 1 là những nội dung làm rõ các khái niệm liên quan
đ n công tác bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc như khái niệm về thu hồi đất,
khái niệm về thiệt hại và bồi thường thiệt hại. Có thể nhận xét thời gian qua chính sách
bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc chưa thật sự được quan tâm mặc dù
công tác này có ý nghĩa và vai trò rất quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng.
Luật đất đai năm 2003 chỉ chú trọng, quan tâm đ n bồi thường về đất cho người sử dụng
đất, trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi còn về tài sản của chủ sở
hữu hợp pháp bị thiệt hại chỉ được quy định bồi thường trong các văn bản hướng dẫn thi
hành Luật. Cho đ n khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành, bồi thường về tài sản là
một trong những vấn đề được Luật hóa. Như vậy pháp luật về bồi thường đối với công
trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh
t - xã hội và phục vụ cho quốc phòng, an ninh được quy định như th nào? và những quy
định này có khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 2003? vấn đề này được người
vi t nghiên cứu, tìm hiểu ở Chương 2.

11
12

Khoản 9, Điều 3, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Khoản 2, Điều 49, Luật đất đai năm 2013.


xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn này với nội dung hoán
đổi, Nhà nước chỉ hỗ trợ, cung cấp những điều kiện cần thi t để người sử dụng đất có thể
ổn định cuộc sống, phục hồi, sửa chữa lại tài sản bị thiệt hại.
2.1.2. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003
Trên tinh thần của Hi p pháp 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa X
thông qua ngày 14 tháng 7 năm 2003 đã từng bước ghi nhận quyền năng của người sử
dụng đất trong sự phát triển của nền kinh t thị trường xã hội chủ nghĩa. Nhiều vấn đề cơ
bản về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được đặt ra. Người sử dụng đất “Được Nhà nước
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi
thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi”13. Luật đất đai năm 1993 cũng ghi nhận rằng đất
đai là tài sản “có giá”, do vậy khi thu hồi, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại
tương xứng. Nghị định 90/1994/NĐ-CP ban hành ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính
phủ uy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
13

Khoản 6,điều 73, Luật đất đai năm 1993.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 14

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là văn bản quy phạm pháp luật
cụ thể hóa các quy phạm liên quan đ n đền bù thiệt hại khi thu hồi đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng – an ninh, lợi ích công cộng, quy định về điều kiện được bồi thường đối

Điều 11 Nghị định 90/1994NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ Quy định về đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
15
Khoản 5, điều 17, Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Quy định về đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 15

SVTH: Phạm Thị Thủy


Đề tài: Bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất
Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

2.1.3. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 2013
Để khắc phục những khi m khuy t của Nghị định 22/1998/NĐ-CP, giảm tình trạng
khi u nại, khi u kiện về bồi thường, hỗ trợ, nhằm cụ thể hóa và triển khai những quy
định của Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xác lập nguyên tắc tài
sản của chủ sở hữu hợp pháp bị thiệt hại thì được bồi thường, n u tài sản gắn liền với đất
mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy trường hợp cụ thể được bồi
thường hoặc hỗ trợ về tài sản. Ti p đ n Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP
đã dành nhiều quy phạm để hướng dẫn trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quy t khi u nại, khi u kiện về đất đai, song
qua quá trình triển khai thực hiện Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bộc lộ nhiều bất cập
trong trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Để khắc phục tình trạng
trên, ngày 13 tháng 8 năm 2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
uy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái

Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau

người. Như vậy, Luật xác định rõ và quy định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước
phải thu hồi đất nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất tràn lan, sai quy
hoạch làm ảnh hưởng đ n quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
Nhằm điều ti t hài hòa lợi ích giữa Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai,
người sử dụng đất và nhà đầu tư. Ngày 15 tháng 5 năm 2014 Chính phủ ban hành Nghị
định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất. Nghị định đã có những quy phạm quy định hướng dẫn việc thực hiện bồi thường
thiệt hại về nhà, công trình gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất, giải quy t nhiều
vướng mắc hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng, các quy định mới như “đối với
nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn, kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý
chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp
với điều kiện thực tế tại địa phương”16. Mức bồi thường, hỗ trợ cho người dân có đất thu
hồi tăng lên, quyền và lợi ích được bảo vệ nhờ những cơ ch công khai, minh bạch, quy
định rõ ràng, dễ áp dụng, phù hợp với thực tiễn hiện tại, góp phần thúc đẩy nhanh công
tác giải phóng mặt bằng được thực hiện quy hoạch đúng ti n độ.
2.2. Nguyên tắc, điều kiện, quy trình thực hiện bồi thƣờng đối với các công trình xây
dựng, vật kiến trúc
2.2.1. Nguyên tắc bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc
Luật đất đai năm 2013 xác lập nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà
nước thu hồi đất, cụ thể như sau:
Thứ nhất, chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản khi
Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường. Áp dụng nguyên tắc trên khi Nhà nước thu hồi
đất mà chủ sở hữu hợp pháp công trình xây dựng, vật ki n trúc bị thiệt hại sẽ được bồi
thường theo quy định. Một số công trình xây dựng, vật ki n trúc điển hình như: nhà ở,
công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất và một số công trình sử dụng ngoài mục
đích sinh hoạt như nhà kho, nhà xưởng phục vụ cho sản xuất, kinh doanh.
Thứ hai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước

Chủ sở hữu tài sản hợp pháp có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được
cấp. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sở, sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở
được cấp cho người có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định17 chứng minh việc tạo lập hợp
pháp về nhà ở và công trình xây dựng điển hình như: Giấy phép xây dựng nhà ở đối với
trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy
tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn k t; Giấy tờ về sở hữu
công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà
nước đã quản lý, bố trí sử dụng; Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quy t được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật,..
Công trình xây dựng như nhà ở, công trình xây dựng phục vụ cho sinh hoạt và một
số công trình khác phải là tài sản được tạo lập trước khi có khi có thông báo thu hồi đất
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp đã có k hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây mới nhà ở, công trình,
chỉ được phép cải tạo, sửa chữa khi có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đồng thời tài sản được xây dựng trên phần diện tích đất có đủ điều kiện bồi thường18,
không vi phạm pháp luật về đất đai. Đối với những trường hợp xây dựng công trình trên
đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; người sử
dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành
chính mà không chấp hành thì được xem xét bồi thường hay hỗ trợ thiệt hại về tài sản.
Đối với những công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: hệ thống cấp nước,
thoát nước, cấp điện, chi u sáng, công trình cấp xăng dầu và khí đốt, thông tin liên lạc, hệ
thống thu gom và xử lý chất thải rắn, nghĩa trang, công trình giao thông đô thị và những
17

Điều 3, Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định chi ti t thi hành
một số điều của Luật đất đai.
18
Điều 75, Luật đất đai năm 2013 “Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,
an ninh; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.