i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN THANH TÂM

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA KẾT QUẢ
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TP.HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)
Mã số: 60 31 0105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học
PGS.TS: Đinh Phi Hổ

TP.Hồ Chí Minh- Năm 2015


ii

LỜI CAM ĐOAN
“Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do chính tôi nghiên cứu và
soạn thảo. Tôi không sao chép từ bất kỳ một bài viết nào đã được công bố mà
không trích dẫn nguồn gốc. Nếu có bất kỳ một sự vi phạm nào, tôi xin chịu
hoàn toàn trách nhiệm”.

TP.Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 06 năm 2015

Mục tiêu cụ thể: .................................................................................. 3

1.3.

Câu hỏi nghiên cứu: ................................................................................. 3

1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:........................................................... 3

1.4.1.

Đối tượng: ........................................................................................... 3

1.4.2.

Phạm vi: .............................................................................................. 3

1.5.

Phương pháp nghiên cứu: ........................................................................ 4

1.6.

Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: ....................................................... 4

1.6.1.

Ý nghĩa nghiên cứu: ........................................................................... 4



2.1.3.2.

Cơ sở giá trị của thẩm định giá: ....................................................... 10

2.1.3.3.

Cơ sở giá trị phi thị trường: .............................................................. 12

2.1.4. Mức độ chính xác của kết quả thẩm định: ............................................ 12
2.2.

Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:.............................. 15

2.2.1. Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG: ......................... 16
2.2.2. Áp lực khách hàng: ................................................................................. 22
2.2.3. Đặc điểm của môi trường thẩm định: .................................................... 24
2.2.4. Quy trình thẩm định giá: ........................................................................ 26

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 30
3.1.

Thiết kế nghiên cứu: .............................................................................. 30

3.2.

Khung phân tích đánh giá tác động: .................................................... 30

3.3.



4.2.5. Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên: ............................. 52
4.2.6. Mức độ trung thực của thẩm định viên: ................................................ 52
4.2.7. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: ......................... 53
4.2.8. Áp lực khách hàng: ................................................................................. 54
4.3.

Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ: .... 54

4.3.1.

Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ: ........... 54

4.3.2.

Phân tích các kiểm định: ................................................................. 55

4.3.2.2. Kiểm định hệ số hồi quy: ............................................................... 55
4.3.2.3. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: ...................................... 57
4.3.2.4. Kiểm định mức độ giải thích của mô hình: .................................... 58
4.4.

Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic:.......................................... 58

4.5.

Mô hình dự báo thay đổi xác suất mức độ chính xác của KQTĐ...... 60

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................. 63
5.1.

DANH MỤC VIẾT TẮT
APLUC

: Áp lực khách hàng

BĐS

: Bất động sản

CTRANH

: Cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá

DVTĐG

: Dịch vụ thẩm định giá

DOCXAC

: Mức độ chính xác của kết quả thẩm định

KQTĐ

: Kết quả thẩm định

MBACH

: Minh bạch thông tin

TĐG

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Khung lý thuyết các yếu tố tác động ......................................................... 28
Bảng 3.1. Định nghĩa các biến .................................................................................. 39
Bảng 4.1. Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát .......................................................... 49
Bảng 4.2. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên................................................. 50
Bảng 4.3. Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên .................................................... 50
Bảng 4.4. Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất ................................................ 52
Bảng 4.5. Dự báo kịch bản các yếu tố tác động ....................................................... 61


viii

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ:
Hình 3.1.Khung tác động .......................................................................................... 31
Hình 3.2. Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định .......... 32
Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ.............. 50
Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ ............. 51
Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ. .................. 52
Hình 4.4. Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ.................... 53
Hình 4.5. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ .............. 53
Hình 4.6. Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ ................................................... 54
Hình 4.7.Các biến trong mô hình (Variables in the Equation) ................................. 54
Hình 4.8. Phân loại dự báo ....................................................................................... 57
Hình 4.9. Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình .................................. 57
Hình 4.10. Tóm tắt mô hình ...................................................................................... 58
Hình 4.11. Mô phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi ....................................... 58
Hình 4.12. Kết quả hệ số hồi quy .............................................................................. 60


1

cậy của kết quả định giá hơn là cách làm ra con số đó. Điều này có vẻ hợp lý, tuy
nhiên một sự hiểu biết hơn về các yếu tố làm cho định giá không chính xác sẽ giúp
xác định những cải tiến nào trong thẩm định là cần thiết và có hiệu quả, qua đó


3

nâng cao chất lượng thẩm định giá nói riêng và phát triển kinh tế đất nước nói
chung.
Điểm qua tình hình chung trên thế giới và xét thấy tại Việt Nam mức độ
chính xác của kết quả thẩm định là một vấn đề cấp thiết cần được quan tâm nghiên
cứu do đặc điểm nền kinh tế đang phát triển, ngành thẩm định giá còn non trẻ và
nhiều thách thức. Tác giả chọn luận văn là: “Các yếu tố tác động đến mức độ chính
xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh”- như một đóng
góp trong việc hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu:
1.2.1. Mục tiêu chung:
Xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định
giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ
chính xác của kết quả thẩm định.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể:
(1). Xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ
chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh
(2). Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu:
(1). Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định
giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh?
(2). Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào?
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
1.4.1. Đối tượng:

+ Nguồn gốc thông tin thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập qua Internet,
báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu khoa học…. liên quan đến đề tài nghiên cứu.
+ Nguồn gốc thông tin sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc
phỏng vấn trực tiếp 152 nhân viên thẩm định giá đại diện cho 19 công ty thẩm
định trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong năm 2015 và được chọn theo phương
pháp chọn ngẫu nhiên.
+ Xử lý phân tích số liệu: Đề tài sử dụng mô hình hồi quy Binary logistic để
phân tích dữ liệu thu thập được, ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp thống
kê suy diễn, trên cơ sở thống kê mô tả làm cơ sở cho thống kê suy diễn bằng các
kiểm định: kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố, kiểm định mức độ phù hợp của
mô hình, kiểm định mức độ liên hệ dựa trên các yếu tố.
1.6. Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu:
1.6.1. Ý nghĩa nghiên cứu:
Đóng góp về lý thuyết: bổ sung thêm bằng chứng thực tiễn tại Việt Nam
về các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động
sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.


5

Đóng góp về thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các giải pháp
nhằm hạn chế các tác động làm cho định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh
không chính xác, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện ngành thẩm định giá còn non trẻ
ở Việt Nam và phát triển kinh tế đất nước nói chung.
1.6.2. Giới hạn nghiên cứu:
Nội dung: Nghiên cứu chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến mức
độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh
mà không đề cập trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam.
Tính khái quát: Do điều kiện về thời gian và ngân sách thực hiện
nghiên cứu có hạn nên số mẫu nghiên cứu chưa đảm bảo đại diện cho tổng thể và

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
-

Theo GS Lim Lan Yuan- Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay

khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
-

Theo Luật giá số 11/2012/QH13 của Việt Nam thì: “Thẩm định giá là việc

đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
-

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét

đặc trưng cơ bản cần thừa nhận là:
Thẩm định giá là công việc ước tính;
Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn;
Giá trị của tài sản được tính bằng tiền;
Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động
sản;
Xác định tại một thời điểm cụ thể;
Xác định cho một mục đích nhất định;
Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
-



Đặc điểm của bất động sản có nhiều tác động đến mức độ chính xác của kết
quả thẩm định. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu
chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác
(các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều
được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản còn mang tính
vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được
bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ. Cụ thể như sau:
Thứ nhất: bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, địa điểm và
không có khả năng di dời được.
Do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đặc điểm của đất đai là cố định
và giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động
sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu
thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách
đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như
thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những


8

yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi
định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách
liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện
thoại, y tế, giáo dục nhằm tăng khả năng tiếp cận và giảm khoảng cách đến các
trung tâm.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang
lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu
tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong
những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu
tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến giá trị bất động sản cũng thay

mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện
để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của
hàng hóa bất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây
dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của
những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch
vụ…bám theo trục đường đó. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất
mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các
hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi định giá bất động sản phải tính
đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sự ra đời.
2.1.3. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá:
2.1.3.1.

Khái niệm:

Thuật ngữ “giá trị” đối với lĩnh vực bất động sản là giá trị thực, giá đúng
trong trao đổi của bất động sản được thể hiện dưới dạng tiền (VND, USD,
EURO…). Tiền là thước đo chung (vật ngang giá chung) dùng để đo lường giá trị
của bất động sản. Theo Boyce, Byrl N (1980) định nghĩa: “giá trị bất động sản là giá
trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai từ quyền sở hữu của người
sử dụng bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản”. Giá trị được phân thành 2 loại:
-

Giá trị chủ quan: liên quan đến tác động bên trong bản thân tài sản- nó

đáng giá bao nhiêu đối với cá nhân người sử dụng hoặc đang sở hữu, gọi là giá trị
đang sử dụng.


10

trường, tại thời điểm định giá.
Bên mua và bên bán đều hành động tự nguyện, nhiệt tình; giá cả không
bị bóp méo (quá cao hoặc quá thấp) bởi các hành động thái quá hoặc phi pháp.
Bên mua và bên bán hành động thành thật, đáng tin cậy, hiểu biết và đều
có những kiến thức cơ bản về tải sản.
Cụ thể như sau:


11

Mức giá có khả năng xảy ra cao nhất: hàm ý rằng phải chấp nhận một cách
tiếp cận đến một mức độ chính xác nào đó, mà không có sự chính xác tuyệt đối.
Thời gian tiếp thị trên thị trường: giả thiết rằng mức giá cuối cùng căn cứ
vào tài sản được trưng bày trong thời gian hợp lý trên thị trường để có được sự tìm
hiểu của số lượng người mua phù hợp. Bên mua, bên bán cần đủ thời gian kiểm
chứng của thị trường. Độ dài thời gian tùy thuộc vào loại hình tài sản và điều kiện
thị trường.
Tiền mặt hoặc phương thức thanh toán tương đương: ám chỉ rằng bên mua
sẵn sàng mua và có khả năng trả tiền ngay
Hành động mua, bán tự nguyện: giả thiết này loại bỏ bất cứ yếu tố phi pháp,
mua hoặc bán trong tình thế bị ép buộc hoặc bất cứ sức ép nào chi phối lên bên mua
hoặc bên bán.
Hành động một cách hiểu biết, đáng tin cậy: bên mua và bên bán đều thông
thạo, hiểu rõ về tài sản và loại hình thị trường tài sản, cả hai bên đều hành động
đáng tin cậy, đủ thông tin, hiểu biết và lý trí.
Một số thẩm định viên, chuyên gia về bất động sản và các nhà kinh tế có ý
phản biệt một vài giả định trên:
Thứ nhất: phần lớn mức giá cần ước lượng là giá tại thời điểm tiến hành,
nên tài sản không có khả năng “được bày bán trong một thời gian hợp lý” trên thị
trường.

2.1.4. Mức độ chính xác của kết quả thẩm định:
Theo Hager và Lord (1985); Guilkey et al. (1986); Matysiak và Wang
(1995); McAllister (1995) định nghĩa " Thẩm định giá là việc ước tính giá giao dịch
tiếp theo của một tài sản. Do đó, mức độ chính xác của thẩm định được mô tả như là
khả năng dự báo đúng nhất giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm nhất
định”. Nói cách khác, mức độ chính xác là thước đo khoảng cách giữa giá trị thẩm
định và giá mua/bán tiếp theo sẽ được giao dịch trên thị trường.
Mức độ chính xác tuyệt đối:
Theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản the Royal
Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: “Hầu hết người sử dụng
thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền
với một sai số nhất định so với giá trị thị trường”. Theo Gabriel Babawale (2013):
“Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan
điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với


13

một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm,
và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so
với thực tế”. Khi xem xét vụ kiện của Singer and Fried lander Ltd và
JohnD.Wood&Co. (1977) một thẩm phán gia đã đưa ra lời biện hộ: “thẩm định giá
là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị tài sản, do đó không thể yêu cầu
kết quả luôn đạt độ chính xác tuyệt đối”. Theo Millington (1985) mức độ chính xác
của thẩm định giá phụ thuộc phần lớn vào kinh nghiệm, trình độ chuyên môn, “độ
nhạy” đối với thị trường và mức độ am hiểu nhiều lĩnh vực liên quan và của thẩm
định viên. Hay nói cách khác, đặc điểm của thẩm định viên quyết định mức độ
chính xác của kết quả thẩm định. Nghiên cứu của Hager và Lord (1985) đã tìm ra
các yếu tố làm mất đi tính chính xác của định giá, bao gồm: sự không hoàn hảo của
thị trường bất động sản, thiếu trung tâm đăng ký giao dịch, tính dị biệt của bất động

Trường hợp của Mount Banking Corporation Ltd và Brian Cooper & Co.
(1992). Các bên liên quan chấp nhận biên độ sai số là ±17,5% đối với loại hình
thẩm định giá trị còn lại của cao ốc văn phòng cho mục đích sửa chữa lại.
Vụ kiện của Private Bank & Trust Co. Ltd và S (UK) Ltd (1993). Đối với
trường hợp thẩm định giá trị còn lại mang tính phức tạp cao, đặc biệt trong điều
kiện thị trường đang suy thoái mạnh. Các bên liên quan chấp nhận giá trị thẩm định
được phép sai lệch ±15% so với giá trị thực.
Trường hợp của Nykredit Mortage Bank plc và Edward Erdman Group Ltd
(1993). Khi thẩm định giá trị còn lại mang tính phức tạp cao, thẩm định viên đề
nghị cho phép biên độ sai lệch là ±18,7%. Tuy nhiên, thẩm phán chỉ cho phép biên
độ dao động không vượt quá ±15%.
Vụ kiện của Nyckeln Finance Co.Ltd và Stumpbrook Continuation Ltd (1994).
Các bên liên quan cho rằng khi thẩm định giá trị còn lại, ngay cả đối với những
trường hợp phức tạp, dao động ±10% so với giá trị thực được xem là biện độ sai
lệch thích hợp nhất.
Trường hợp của Arab Bank plc và John D Wood (Commercial) Ltd (2000).
Trường hợp thẩm định tài sản công nghiệp có giá trị lớn và phức tạp, nếu yêu cầu
thẩm định một phần giá trị tài sản biên độ sai lệch cho phép là ±20%, trường hợp
thẩm định toàn phần giá trị tài sản biên độ cho phép được xác định nhỏ hơn.


15

Vụ kiện của BNP Mortage Ltd và Barton Cook & Sams (1996). Các bên liên
quan cho rằng biên độ ±5% là phù hợp với loại hình thẩm định nhà ở thông thường.
Trường hợp của Axa Equity & Law Home Loana Ltd và Goldsack & Freeman
(1994). Thẩm phán yêu cầu biên độ khoảng ±5,1% đối với thẩm định căn hộ cho
thuê, ngay cả khi tòa án biết rằng thông tin và bằng chứng có thể so sánh đối với
loại tài sản này rất ít.
Vụ kiện của Credit Agricole Personal Finace plc và Murray (1995). Thẩm

2.2.1 Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG:
Sự trung thực của thẩm định viên và công ty định giá:
Theo Poneman (1992) cho rằng trong mỗi công ty thường tồn tại nhiều chuẩn
mực văn hóa khác nhau. Do đó, mỗi cá nhân kiểm toán viên cũng có “mức độ trung
thực” và hành vi ứng xử khác nhau tùy thuộc vào môi trường văn hóa mà họ đã
được tiếp xúc và giáo dục. Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến mức độ dễ sai phạm
hay mức độ trung thực của kiểm toán viên trước nhiều áp lực từ phía công ty, khách
hàng và mức độ cạnh tranh.
Đối với những trường hợp thẩm định phức tạp, Harvard (2001a, 2001b) chỉ
ra rằng thẩm định viên thường sẽ “đánh giá dựa theo giá trị được thẩm định trước
đó” và hiếm khi muốn đặt mình vào vị trí buộc họ phải giải thích hay biện minh cho
một thay đổi lớn về giá trị, đặc biệt là khi thay đổi đó mang tính tiêu cực. Vì vậy
trong nhiều trường hợp áp lực không diễn ra trực tiếp mà thay vào đó thẩm định
viên sẽ tự thay đổi kết quả định giá dựa theo phán đoán về các phản ứng có thể xảy
ra của đối tượng khi nhận được kết quả. Theo nghiên cứu của Church và Schneider
(l993), nếu trước đây thẩm định viên đã đề nghị thực hiện giao dịch tại một mức giá
cụ thể; thì sau này họ có thể vẫn tuân thủ các khuyến nghị đó để giữ vững niềm tin
từ khách hàng.
Theo nghiên cứu của Harvard (1995) khẳng định đặc điểm cá nhân của thẩm
định viên bao gồm: giới tính, mức độ trung thực, trình độ chuyên môn, và mức độ
quen thuộc với thị trường- như là các yếu tố làm cho kết quả thẩm định không chính
xác. Ông đã tiến hành khảo sát trên nhiều quốc gia thậm chí ở Anh nơi mà nghề
thẩm định giá luôn được thực thi theo những tiêu chuẩn hành nghề bắt buộc rất khắt


17

khe và những ghi chú hướng dẫn chi tiết. Tuy nhiên, một số giá trị thẩm định vẫn
đạt dưới chuẩn yêu cầu do bị các yếu tố trên tác động.
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: