LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các kết quả nghiên cứu đưa ra trong luận án này là kết
quả thu được trong quá trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép bất kỳ
kết quả nghiên cứu của các tác giả khác. Các số liệu, các tài liệu trích dẫn trong
luận án là trung thực. Nội dung của luận án có tham khảo và sử dụng một số
thông tin, dữ liệu liệu từ các nguồn tài liệu được liệt kê trong danh mục các tài
liệu tham khảo.

Nghiên cứu sinh

Lê Văn Cư


LỜI CẢM ƠN
Luận án này được thực hiện tại Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung
ương. Trước tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS. Trần Kim Chung và
PGS.TS. Lê Xuân Bá đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận án.
Tôi xin chân thành cám ơn tập thể lãnh đạo viện Nghiên cứu quản lý kinh tế
Trung ương, Trung tâm Tư vấn quản lý và Đào tạo, các thày cô, cán bộ, viên
chức, người lao động của Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu, học tập.
Tôi cũng xin được gửi lời cám ơn đến tập thể lãnh đạo Viện Kinh tế xây
dựng, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành
nhiệm vụ nghiên cứu này.
Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong
gia đình của tôi, những người đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh
thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án.
Nghiên cứu sinh

Lê Văn Cư

1.3.3 Kinh nghiệm của một số nước đang phát triển ở Châu Á ............................ 56
1.3.4 Bài học xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cho Việt Nam ............60


ii

Kết luận Chương 1 ..................................................................................................... 66
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................ 67
2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam... 67
2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức ..................67
2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển .68
2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
giai đoạn vừa qua ........................................................................................................ 70
2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định ...............................70
2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản .. 74
2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản ..................................76
2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản............................76
2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở
nước ta hiện nay .......................................................................................................... 77
2.3.1 Những kết quả đạt được ..........................................................................77
2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém ........................................................................78
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ................................................79
2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ................. 89
2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố
Hà Nội ..............................................................................................................89
2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường
bất động sản của thành phố Hà Nội ........................................................................ 96
2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất

3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt
Nam đến năm 2020 ...................................................................................................131
3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với
nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản ..........131
3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ... 139


iv

3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường
bất động sản ...................................................................................................141
3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số
thị trường bất động sản ở Việt Nam ...................................................................... 144
3.5.1 Quán triệt về nhận thức, tư tưởng .........................................................144
3.5.2 Các kiến nghị ban hành chính sách .......................................................144
3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực hiện .....................146
Kết luận Chương 3 ................................................................................................... 147
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 148
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG
BỐ.................................................................................................................................. vii
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................viii
PHỤ LỤC ...................................................................................................................xvii


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

NCS

Nghiên cứu sinh

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

OFHEO

Văn phòng giám sát doanh nghiệp nhà ở liên bang

QLNN

Quản lý nhà nước

REMI

Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index)

RPI

Chỉ số giá bất động sản (Real Price Index)

RSM

Phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat Sales
Methods)

CSG

Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội....................103
Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội .........................................104
Bảng 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội............106
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1. Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản.... 42
Sơ đồ 2.1. Các bước xác định chỉ số giao dịch 102căn hộ chung cư của thành
phố Hà Nội ................................................................................................. 102
Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch 105căn hộ chung cư của thành
phố Hà Nội ................................................................................................. 105
Sơ đồ 3.1. Mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản ...........138
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1. Chỉ số giá nhà ở của thành phố Chicago giai đoạn 2000-2011 .......53
Biểu đồ 1.2. Biến động lượng giao dịch bất động sản của Mỹ năm 2005 Quý I
năm 1981: 100 ......................................................................................................58
Biểu đồ 1.3. Chỉ số giá bất động sản của Hongkong giai đoạn 1981-2003 .........58
Biểu đồ 2.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội..........73
Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch ...................................80
Biểu đồ 2.3. Các hình thức giao dịch bất động sản ..............................................83
Biểu đồ 2.4. Cơ cấu lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ....95
Biểu đồ 2.5. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội........106
Biểu đồ 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội........107
Biểu đồ 2.7. Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ...107


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận án
Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn
của nền kinh tế, giá trị BĐS chiếm thường chiếm khoảng 40% của cải của một

dựng một môi trường pháp lý hoàn chỉnh, ổn định nhằm tạo điều kiện thuận lợi
để các chủ thể tham gia thị trường cạnh tranh bình đẳng. Ngoài ra, Nhà nước còn
có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua một cơ chế thông tin trên thị
trường BĐS một cách công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Nhu cầu để nhận biết
trạng thái hiện tại và xu hướng diễn biến trong tương lai của thị trường BĐS là
đòi hỏi chính đáng của người dân có nhu cầu nhà ở, của các đối tượng trực tiếp
tham gia thị trường. Các nhà hoạch định chính sách cũng cần có những cơ sở dữ
liệu, thông tin cơ bản về thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, bổ sung chính
sách quản lý thị trường.
Thị trường BĐS của Việt Nam kể từ khi được chính thức thừa nhận tại
Hiến pháp 1992 và sau đó được cụ thể hóa bằng Luật Đất đai 1993 đã liên tục
phát triển, góp phần quan trọng quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và đảm bảo
an sinh xã hội. Thị trường đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh
trang đô thị và từng bước cải thiện điều kiện ở của người dân. Nhiều dự án trong
lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, khu đô thị mới với
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay
đổi bộ mặt các vùng miền, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng
thời thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và
ổn định trong nhiều năm qua. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ
thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước
được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành tạo điều để thị
trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho
các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS của Việt Nam
thời gian qua cũng đã bộc lộ những bất cập. Thị trường BĐS phát triển còn thiếu
ổn định, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Tính minh bạch của thị trường BĐS


3

4

Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của chỉ số thị trường BĐS, nhất là để
theo dõi sự biến động của giá nhà ở phục vụ việc điều chỉnh chính sách kịp thời
góp phần ngăn chăn hiện tượng “bong bóng” BĐS có thể xảy ra. Tại Mỹ, lãi suất
cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã
đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành “bong bóng” giá nhà đất với
đỉnh điểm vào năm 2006. Sự đổ vỡ của “bong bóng” BĐS sau đó với biểu hiện
là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường
tài chính, dẫn đến hệ quả là sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như
Fannie Mae và Freddie Mac. Có nhiều nguyên nhân của hiện tượng trên nhưng
trong đó có nguyên nhân quan trọng là chỉ số theo diễn biến giá nhà ở không
được cập nhật một cách thường xuyên và đầy đủ [77]. Các nghiên cứu của Jaand
Haan và David Fenwick cũng đã lý giải vai trò của chỉ số thị trường BĐS để
nhận biết quy mô, trạng thái, xu thế biến động của thị trường BĐS giúp các
Chính phủ có những điều chỉnh chính sách kịp thời [42]. Mặc dù vậy, cho đến
nay, ở Việt Nam cũng như trên thế giới chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào
nhằm giải đáp các câu hỏi để góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS,
để có thể nhận biết trạng thái, xu thế diễn biến phát triển thị trường BĐS của các
nước đang phát triển, thị trường BĐS mới hình thành thì cần phải có những chỉ
số đo gì? Phương pháp xác định các chỉ số như thế nào? Cần phải sử dụng dữ
liệu nào để tính toán các chỉ số? Sử dụng các chỉ số đo lường để đánh giá diễn
biến phát triển thị trường BĐS như thế nào?. Mặt khác, các công trình nghiên
cứu về sở lý luận liên quan đến nội dung, bản chất của chỉ số thị trường BĐS và
phương pháp xác định chúng phù hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS của
nước ta còn thưa vắng.
Như vậy, do BĐS là đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất đồng thời là
hàng hóa thiết yếu đối với cuộc sống của con người nên sự biến động của thị
trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên nền kinh tế và cuộc sống người dân. Sự
biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp lên thị trường tín dụng và do

giá BĐS” [85] đã đặt ra cơ sở khái niệm nền tảng của phương pháp hồi quy dựa
trên các yếu tố đặc tính của BĐS để xác định chỉ số giá BĐS. Nền tảng phương


6

pháp luận của Rosen đó là việc kiểm soát giá giao dịch BĐS có thể thực hiện
trên cơ sở hồi quy theo các đặc tính của BĐS có thể quan sát được (như thời gian
đã sử dụng của BĐS, kích thước của thửa đất, quy mô của BĐS, vị trí cảnh quan
môi trường …). Hay nói cách khác, phương pháp này áp dụng các mô hình toán
học và các hàm hồi quy (Hedonic) về giá của BĐS với các biến số độc lập là các
đặc tính hay yếu tố đặc trưng của BĐS. Phương trình tổng quát của mô hình hồi
qui Hedonic biểu thị giá (Pit) của BĐS tại thời điểm (t) dưới dạng một hàm số
bao gồm nhiều thuộc tính của BĐS (Qi) với sai số nhất định (εi) như sau:
Pit = f (Qi, t) + εi

(1)

Phương pháp này ước lượng được tác động của nhiều yếu tố tác động đến
giá BĐS và tính chất động của các yếu tố này đã được tính đến. Sử dụng kỹ thuật
máy tính để xây dựng cơ sở dữ liệu chứa các thuộc tính của BĐS theo các hàm
hồi qui để có thể ước lượng được giá của hàng loạt BĐS khác nhau. Việc xác
định hàm số bao hàm các đặc tính chất lượng chính xác là yếu tố quan trọng của
mô hình Hedonic.
(2) Nghiên cứu của Quigley Mason Jaymon về“Mô hình tính toán chỉ số
giá BĐS” [81] đã dựa trên nghiên cứu của Rosen và các tác giả khác để phát
triển nghiên cứu sâu hơn về phương pháp xác định chỉ số giá BĐS. Theo Mason
và Quigley, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS dựa vào các yếu tố đặc tính
của BĐS là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị kinh tế của một loại hàng
hóa nào phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc dịch vụ mà hàng

thay đổi nhiều theo thời gian nên đặc tính của BĐS không cần quan tâm nhiều.
Phương pháp này có mô hình tính toán đơn giản, đưa ra các chỉ số có tính thuyết
phục cao. Về bản chất, phương pháp này sử dụng bộ số liệu về giá đã giao dịch
của từng loại BĐS tại các thời điểm khác nhau để ước lượng một hàm số. Các số
liệu có thể phản ánh tốt nhất những thay đổi về giá quan sát được trong kỳ lấy
mẫu. Phương pháp này có mô hình tính toán đơn giản, đưa ra các chỉ số có tính
thuyết phục cao. Tuy nhiên, nghiên cứu trên không chỉ ra nhược điểm lớn nhất
của phương pháp chính là các giả thiết về sự không thay đổi nhiều theo thời gian
của BĐS. Phương pháp đưa ra với yêu cầu thị trường có nhiều giao dịch lặp lại


8

của cùng một BĐS, yêu cầu có sự hỗ trợ của hệ thống thông tin thị trường nhanh
nhậy và chính xác. Do vậy, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS của các tác giả
trên chỉ có thể được sử dụng một cách tốt nhất đối với các thị trường BĐS có hệ
thống thông tin hoàn thiện, các giao dịch thị trường là liên tục và có hệ thống
quản lý thu thập thông tin BĐS rộng khắp.
Ngoài ra, nghiên cứu của Bailey và các cộng sự đã sử dụng toán thống kê
để tính toán chỉ số giá BĐS theo phương pháp giá bình quân được dựa trên
nguyên lý của khoa học thống kê đơn thuần. Theo đó, phương pháp giá bình
quân bao gồm giá bình quân số học và giá bình quân gia quyền. Các phương
pháp này đo lường sự thay đổi giá trung bình của một loại hoặc một số loại BĐS
đã qua giao dịch. Phương pháp giá bình quân số học chỉ thuần túy so sánh giá cả
một loại BĐS được lựa chọn, trong khi phương pháp giá bình quân gia quyền
được sử dụng để so sánh giá của một số loại BĐS. Phương pháp xác định chỉ số
giá BĐS theo phương pháp giá bình quân có ưu điểm dễ thực hiện, dễ nhận biết
và tận dụng được các dữ liệu tổng quan mà không cần quan tâm đến các đặc tính
của BĐS. Phương pháp này rất phù hợp với nhiệm vụ theo dõi, đánh giá, cung
cấp thông tin chính thức của cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Mặc

giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và số ngày BĐS giao dịch thành công.
Theo phương pháp này, chỉ số REMI sẽ tăng theo giá giao dịch BĐS hoặc
lượng BĐS giao dịch và sẽ giảm khi số ngày BĐS giao dịch thành công kéo dài.
Mặc dù toàn bộ các yếu tố trên đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng
chúng thay đổi với các lý do hoàn toàn khác nhau và thường không thay đổi với
cùng một tỷ lệ. Do vậy, chỉ số REMI xác định theo phương tổ hợp 03 yếu tố cơ
bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS có thể loại bỏ hạn chế
trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể diễn biến của thị trường BĐS.
Tuy nhiên, chỉ số REMI có nhược điểm cơ bản là rất khó khăn để xác định chính
xác tỷ trọng ảnh hưởng của từng thành phần có trong chỉ số. Theo David Zetland,
việc xác định tỷ trọng của các yếu tố liên quan đến giá giao dịch BĐS, lượng
BĐS giao dịch và thời gian giao dịch BĐS thành công là một nghệ thuật hơn là
khoa học. Các mức độ khác nhau của tỷ trọng sẽ quyết định giá trị khác nhau của


10

chỉ số thị trường BĐS. Phương pháp xác định chỉ số REMI ngoài khó khăn của
việc xác định mức độ hợp lý của tỷ trọng của các yếu tố thì việc xác định cụ thể
thời gian giao dịch BĐS thành công cũng là thách thức không nhỏ đối với các thị
trường BĐS mà hệ thống thống kê theo dõi các giao dịch BĐS trên thị trường
không đầy đủ và các giao dịch BĐS chưa minh bạch.
2.1.2 Nhóm công trình nghiên cứu ứng dụng tính toán chỉ số thị trường bất
động sản
(1) Nghiên cứu của Kelvin Fan và Wensheng Peng về “Các loại chỉ số giá
BĐS ở Hong Kong” [25] đã chỉ ra cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng chỉ số thị
trường BĐS của Hong Kong. Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS nhà ở được đặc
biệt quan tâm do tầm quan trọng của phân khúc nhà ở đối với thị trường BĐS.
Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS được tính toán và công bố bởi 4 tổ chức là:
Văn phòng phân hạng và định giá (RVD), Tập đoàn Jones Lang Lasalle, FPD

gian và ngân sách, sự chủ quan từ phía người thẩm định giá và phương pháp định
giá được sử dụng.
(3) Theo nghiên cứu của El Mahmah Asil về“Xây dựng chỉ số thị trường
BĐS, trường hợp của Ma rốc” [22], chỉ số giá BĐS của Ma Rốc đã được Văn
phòng đăng ký đất đai Ma Rốc phối hợp với Ngân hàng trung ương Ma Rốc tính
toán. Chỉ số giá BĐS của Ma Rốc được xác định cho các thành phố lớn, vùng
trên lãnh thổ Ma Rốc và công bố theo tần suất hàng quý. Phương pháp sử dụng
để tính toán chỉ số giá BĐS được kết hợp giữa phương pháp giá trung bình và
hồi quy các một số đặc điểm cơ bản của BĐS. Dữ liệu tính toán chỉ số dựa trên
cơ sở dữ liệu của Văn phòng đăng ký đất đai Ma Rốc với 75 chi nhánh khu vực
cho giai đoạn 2006-2012. Dữ liệu được khai thác bao gồm các thông tin liên
quan đến đặc điểm của BĐS và giá của BĐS được ghi chép trong giấy sở hữu
BĐS. Kết quả tính toán chỉ số cho phép để phân tích các chu kỳ biến động giá
của Ma Rốc. Theo đó, trong thời kỳ 2006-2012, giá BĐS của Ma Rốc diễn biến
theo ba giai đoạn riêng biệt cùng với sự biến động của lượng giao dịch BĐS.
(4) Nghiên cứu của Estrella V Domingo và Reynaldo F Fulleros về “Xây
dựng chỉ số giá BĐS: mô hình của Philippines” [21] đã chỉ ra cơ sở lý luận lựa


12

chọn phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS, tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu và
cách thức tính toán chỉ số giá BĐS của Philippines. Do thị trường BĐS của
Philippines có đặc điểm là ít có sự chuyển dịch nên phương pháp xác định chỉ số
giá BĐS đã sử dụng là phương pháp bình quân gia quyền với quyền số được xác
định tương ứng với tỷ trọng giá trị giao dịch BĐS ở thời kỳ tính toán (Laspeyres)
và năm gốc được chọn là năm 2000. Dữ liệu được khai thác từ Văn phòng Thống
kê quốc gia với hệ thống các chi nhánh được phân bố ở các vùng khác nhau.
Ngoài ra, dữ liệu giá giao dịch BĐS được chỉnh lý thông qua kỹ thuật định giá
BĐS dựa trên các đặc điểm của BĐS hoặc so sánh giá BĐS của những những

triển thị trường BĐS ở Việt Nam” [19] đã phát triển các nghiên cứu của Trần
Kim Chung về chỉ số thị trường BĐS. Công trình nghiên cứu này đã cụ thể hóa
bản chất của một số chỉ số đo lường thị trường BĐS gồm chỉ số giá nhà, chỉ số
giá BĐS, chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp và chỉ số thị trường BĐS cấp độ rộng
từ việc tổng kết kinh nghiệm của Mỹ cũng như kết quả các nghiên cứu trước đây.
Từ việc phân tích vai trò, đặc điểm thị trường BĐS của Việt Nam, các tác giả đã
nhận định thị trường BĐS ở nước ta do chưa có chỉ báo về độ đo chính thức nên
việc nhận định, đánh giá diễn biến của thị trường BĐS có tính định tính, mang
nhiều yếu tố chủ quan, thiếu sự tin cậy. Do vậy, các tác giả đã đề xuất một số
giải pháp để đo lường thị trường BĐS; theo đó cần thiết phải nghiên cứu ban
hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về hệ thống thông tin BĐS,
thông tin thị trường BĐS làm cơ sở để cung cấp thông tin, dữ liệu để xây dựng
03 chỉ số là: Chỉ số giá nhà (HPI-Housing Price Index); chỉ số giá BĐS (RPI Real Estate Price Index) và chỉ số thị trường BĐS (REMI). Chỉ số giá BĐS
(RPI) cần được lựa chọn là loại chỉ tiêu chủ chốt để mô tả và đánh giá thị trường
BĐS bên cạnh các chỉ số phụ như tổng số lượng giao dịch BĐS thành công, tổng
giá trị giao dịch BĐS thành công…theo phạm vi thị trường của từng địa phương
và của cả nước. Đối với chỉ số thị trường BĐS (REMI), việc xây dựng chỉ số thị
trường cấp độ hẹp được tác giả kiến nghị là phù hợp với điều kiện của Việt Nam.
Kết quả nghiên cứu trên đã nêu bật được những nội dung cơ bản của chỉ số thị
trường BĐS, đã đề cập đến một số phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS


14

cũng như cách thức tổ chức thu thập thông tin, dữ liệu và tần suất công bố chỉ số.
Đây là những nghiên cứu rất quan trọng, đặt nền tảng để phát triển các nghiên
cứu sâu hơn về phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS.
(3) Theo nghiên cứu của Ngô Trí Long về “Hoàn thiện phương pháp định
giá đất nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS ở nước ta” [33], phương pháp xác
định giá đất và phương pháp xác định giá BĐS về cơ bản có nhiều điểm giống

sánh. Khi tính toán theo phương pháp bình quân gia quyền, quyền số được đề
xuất sử dụng để tính chỉ số giá BĐS là tổng khối lượng giao dịch BĐS tại kỳ tính
toán (không giống quyền số sử dụng để tính chỉ số thị trường chứng khoán theo
phương pháp Passcher là tổng khối lượng giao dịch cổ phiếu tại kỳ gốc do đặc
điểm của việc giao dịch BĐS có sự khác biệt với giao dịch cổ phiếu). Các loại
BĐS được lựa chọn để xây dựng chỉ số giá BĐS là căn hộ chung cư, nhà ở riêng
lẻ, đất nền để bán và BĐS là văn phòng cho thuê. Các chỉ số bao gồm 02 loại là
chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS. Phạm vi của chỉ số là
chỉ số chung của các địa phương và chỉ số từng khu vực của các địa phương. Tần
suất công bố chỉ số là hàng quí và hàng năm. Phương pháp xác định chỉ số thị
trường BĐS do Lê Văn Cư và cộng sự đề xuất đã được Bộ Xây dựng sử dụng để
đưa vào văn bản quy phạm pháp luật quy định việc xây dựng chỉ số thị trường
BĐS ở Việt Nam. Đây là phương pháp đầu tiên được ứng dụng vào thực tế công
tác quản lý thị trường BĐS của Việt Nam. Mặc dù vậy, nội dung phương pháp
xác định chỉ số thị trường BĐS theo nghiên cứu trên còn tồn tại một số bất cập
cần phải được tiếp tục nghiên cứu để tiến tới hoàn thiện hơn nữa phương pháp
này.
(2) Luận văn tiến sỹ của Lê Thanh Ngọc về “Bong bóng thị trường nhà đất
để ở tại thành phố Hồ Chí Minh” [31] đã luận giải bản chất của hiện tượng bong
bóng BĐS; chỉ ra nguyên nhân của bong bóng BĐS; các chỉ số đo hiện tượng
bong bóng BĐS và đề xuất một số giải pháp để hạn chế hiện tượng này. Theo
nghiên cứu Lê Thanh Ngọc, sự không minh bạch của thông tin thị trường BĐS là
một nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hiện tượng bong bóng BBĐS. Chính vì vậy,
cần phải có những giải pháp phù hợp để minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS.


16

2.3 Một số nhận xét từ các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên
quan đến xây dựng chỉ số thị trường bất động sản

nội dung các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS từ các nghiên cứu đã
công bố. Các nghiên cứu ở trong nước về cách thức tổ chức thu thập số liệu, xử
lý số liệu, trình bày kết quả tính toán chỉ số và sử dụng kết quả tính toán chỉ số
thị trường BĐS để phân tích, đánh giá thị trường BĐS đã tạo nền tảng để Luận
án tiếp tục hoàn thiện nội dung xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều
kiện thực tế của nước ta.
Tuy nhiên, các nghiên cứu đã công bố trên thế giới và ở nước ta còn
những mặt hạn chế nhất định và là dư địa cho nghiên cứu Luận án, đó là: xác
định các chỉ tiêu đo lường, đánh giá thị trường BĐS để nhận biết xu thế biến
động của thị trường BĐS theo hướng phù hợp với đặc điểm thị trường BĐS của
Việt Nam, một thị trường mới hình thành và đang phát triển. Mặt khác, các
nghiên cứu đã công bố trong và ngoài nước cũng chưa đề cập một cách toàn diện
từ cơ sở lý luận đến ứng dụng thực tiễn việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù
hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS của Việt Nam. Do vậy, khoảng trống
này trở thành mục tiêu và nhiệm vụ cần giải quyết của luận án để NCS thực hiện.
3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
- Mục tiêu tổng quát là: nghiên cứu, làm rõ một số vấn đề lý luận về xây
dựng chỉ số thị trường BĐS; đánh giá khách quan thực trạng xây dựng chỉ số thị
trường BĐS ở Việt Nam; từ đó đề ra phương hướng, giải pháp hoàn thiện việc
xây dưng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và một số năm tiếp
theo.
- Từ mục tiêu tổng quát trên, luận án có các mục tiêu cụ thể sau:
(1) Phân tích sâu một số vấn đề thuộc về cơ sở phương pháp luận xác định
chỉ số thị trường BĐS; nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong việc xác
định chỉ số thị trường BĐS và gợi ý vận dụng bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
(2) Phân tích thực trạng việc xác định các chỉ số thị trường BĐS ở Việt
Nam thời gian qua; nhận diện những yếu tố tác động đến quá trình xây dựng chỉ
số thị trường BĐS, nhận diện những bất cập và phát hiện nguyên nhân của
những bất cập liên quan đến phương pháp xác định, tổ chức xây dựng chỉ số thị